上海：法拍房也納入限購

宋杰

法拍房在購房者看來最公平的一點就是“價高者得”，近年來作為一種特殊性質的房源，正日漸走入市民的置業范圍中。

1月25日，在公拍網首頁，一套位于上海市靜安區曲沃路373弄1號1101室的房產，將于3月8日10時拍賣，起拍價為286.5萬元，醒目位置標注了黃色字體——限購。《中國經濟周刊》記者點擊頁面后自動彈出提醒：上海法院司法拍賣的上海市商品住房已納入限購政策范圍。拍賣成交確認后，因買受人無購房資格的，將依法承擔悔拍等法律后果。

上海市房管局確認，該房源為上海法拍房納入限購的首套房源。

這意味著，上海樓市限購進一步加強，法拍房也被納入限購范圍。

部分法拍房與二手房價格倒掛

法拍房即經法院司法拍賣的房產，具體是指案件在進入強制執行階段之后，法院經過司法拍賣的方式對需要變價處理的房產進行處置。

藍鯨法拍總經理、國家注冊拍賣師王勝藍回憶，上海二手房市場價格的“復蘇”從2020年4月開始，法拍房也是緊跟二手房腳步。

數據顯示，2020年上海二手房成交突破30萬套，法拍房成交1660套左右，占比約5‰。從2020年4月開始，法拍房的成交溢價率（成交價/評估價）開始逐步超越100%，即逐步超越評估價成交。整體上，參與法拍報名人數從3月的套均5人（中位數），到了4月，套均報名人數突破10人（中位數）——也就是說，超過一半的房子的報名人數超過了10人（編者注：中位數指一組數據從小到大排列，位于中間的數）。

法拍房，這個曾是非常小眾的房產市場，如今被越來越多的人知曉。此前上海對于法拍房沒有限購，導致不少沒有購房資格的市民通過法拍途徑來買房。由于買的人多，在上海想“撿漏”買法拍房的概率正在變低，甚至一些法拍房價格已經高于市場價。

有業內人士復盤了2020年上海人氣較旺的法拍房：“老破小”濰坊四村一套產證面積40㎡的房產，從235萬元起拍，經過322次出價，最終302萬元成交，折合7.55萬元/㎡;市中心的中凱城市之光小區，產證156㎡的高區公寓，起拍單價12.2萬元/㎡，經過433次出價，總價2417萬元成交，折合單價15.5萬元/㎡，遠超該小區在某二手房平臺上12萬元/㎡的單價;還有拍出單價超16.5萬元/㎡的御翠園（當地同期二手房掛牌價12萬元/㎡）、單價超15萬元/㎡的古北壹號（當地同期二手房掛牌價13萬元/㎡）等。

2021年，熱門法拍房依然搶手。黃浦濱江一處產證面積406.23㎡的法拍房，起拍價為3920萬元，共14人報名。經過492輪的激烈競價，近7萬人圍觀，最后以6813萬元成交，成交均價約16.77萬元/㎡，而小區的二手房掛牌均價僅約14.4萬元/㎡;另一處法拍房產證面積189.73㎡，起拍價1414.6萬元，共28人報名，經過529輪競價，最終成交價2801.6萬元，成交均價約14.77萬元/㎡，該小區二手房掛牌均價約12.3萬元/㎡。

限購政策是“補漏洞”，震懾市場

據王勝藍分析，限購政策一出，法拍房源預計會減少。

為什么房源會減少？法拍房是由糾紛案件最后進入執行階段產生的。“很多被執行人愿意配合執行拍賣，很大的原因在于房子拍賣價格拍得較高，可以結清債務。如果拍賣的價格遠低于市場價，很多債務人是不愿意配合的。那么拍賣執行的過程難度將會增大，流程時間將會變長，供應自然會減少一些。”王勝藍認為。

上海中原地產市場資深分析師盧文曦告訴《中國經濟周刊》記者，原來法拍房可能會掛有戶口，或者還有租賃關系等，尤其是后者，即便是買下了也可能存在無法實際使用等問題。但現在法院為促使債權債務順利妥善解決，也做了很多工作，現在大部分法拍房都能做到“清場”，打消買家的顧慮。“這也是我國司法環境提升的一個縮影。”

盧文曦認為，法拍房雖然在交易中有些“非主流”，但是從技術手段可以繞開限購的門檻。原先法拍房要求全額支付房款，但后來貸款也能解決部分杠桿問題，加上去年下半年樓市火熱，法拍房也成為投機的門路之一。法拍房施行限購是“補漏洞”，一方面是確保限購限貸的效果，另一方面繼續震懾市場，說明調控的政策儲備還有很多，會給市場中的亂象給予精準打擊。

他認為，打擊炒房客的政策儲備建議還有很多。“比如為了房票，炒房客通過贈予的手段，使得一個人名下無房，炒房客繼續買房（當然這種情況贈予雙方的風險較大），所以今后也可以嚴格規定接受贈予是否也需要具備相應資質。另外，還可以通過‘限售等舉措鎖住流動性，增加投機者持有成本等。” 盧文曦對記者說。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為：“此次上海司法拍賣房的政策，進一步體現了上海購房政策從緊從嚴的導向。由于上海當前房源略偏緊，所以客觀上需要防范一些優質法拍房炒作的現象。但不管如何，此次政策都形成了威懾性，有助于后續房地產市場的平穩健康發展，成為2021年上海房地產政策收緊的又一案例，也規范了住房交易秩序。”