長沙：暫停集團化辦學，學區房“變臉”

李永華

日前有報道稱，深圳一天價學區房的單價高達32萬元/㎡，一套房齡超25年、44㎡的小戶型老舊房成交價達1420萬元。其中，名校加持是重要因素之一。

這雖然是讓人聽起來心驚肉跳的個案，反映的卻是多地學區房價格出現大幅異動的現象。

近日，《中國經濟周刊》記者走訪湖南長沙多個樓盤，發現在暫停集團化辦學的背景下，長沙樓市也受到了不小的影響。

從上海到長沙，學區房價格一路猛漲

2020年，上海學區房價格漲幅不小。一位上海市民告訴《中國經濟周刊》記者，他2020年6月份買了一套學區房，價格為7萬元/㎡，比附近的非學區房高出2萬元/㎡。短短半年后，已經漲到9萬元/㎡。1月19日，該市民說，華師大二附中前灘學校附近的樓盤半年多從12萬元/㎡上漲至18萬元/㎡。

不管是深圳、上海，還是長沙這樣的二線城市，學區房都是諸多購房者追捧的對象。

2020年8月，阿里法拍網上成交了兩套湖南長沙八方小區的法拍房，成交總價分別為442萬元和433萬元，其中一套出價次數高達155次，單價達到了3.25萬元/㎡，創下新高。

《三湘都市報》報道，從拍賣圖片展示來看，房子裝修比較陳舊，面積也僅有100多平方米，但為何能拍出如此高的價格？當地業內人士分析，長沙市實驗小學、長郡雙語中學的雙學位，或許能給出答案。

該報道還援引貝殼研究院數據稱，2020年10月，長沙二手房成交單價前10名中，7名出自鈺龍天下小區，前兩名分別是同區域的八方小區和長房和園，而這些大多為學區房。

為了房子好賣，各新盤推盤之時，名校傍身堪稱標配。在長沙，長郡中學、雅禮中學、湖南師大附中、長沙市一中被稱為“四大名校”，而“四大名校”對應的長郡教育集團、雅禮教育集團、師大附中教育集團和長沙市一中教育集團這四大教育集團，成為長沙家長們熱捧的對象，近年來擴張迅猛。

2020年12月，長沙市教育局負責人介紹，近5年，長沙新增品牌學校200多所，全市城區義務教育學段優質教育學校覆蓋率達到75%。

各大教育集團不斷量產“名校”，掛牌、合作、托管，使得長沙有一種“名校遍地”的感覺。

長沙暫停集團化辦學，有樓盤失去名校光環后遭遇退房風波

從2021年1月1日起，“名校遍地”的情況將要大縮水。長沙市教育局發布的2020年97號文放了大招：暫停長沙優質學校托管市外中小學（幼兒園）的審批;暫停公辦學校托管民辦義務教育學校的審批;暫停長郡中學、雅禮中學跨學段合作辦學的審批;所有中學托管的小學，從2021年起全部退出集團化管理;限定集團化辦學范圍。每所優質學校集團化辦學在同一區縣（市）限設一所合作學校。各區縣（市）教育局不得設立合作學校分校。

在“10所分校”“一區一校”這兩道紅線之下，長沙“四大名校”已經基本飽和，擴張空間所剩無幾，有些還需要收縮戰線。

據公開數據，長郡教育集團在長沙的初中已有31所（含規劃和建設），其中，公辦初中24所，民辦初中7所。雅禮教育集團有公辦初中20所（含規劃和建設），民辦初中2所。

如此一來，一些原本掛牌、托管等學校附近的樓盤，未來房產的升值空間有了不確定性，有不少業主提出退房訴求。

位于梅溪湖二期地塊的兩個樓盤——招商華發依云曦城和越秀親愛里首當其沖。

梅溪湖是近年來長沙重點發展的區域之一，梅溪湖一期已經引入不少名校，房價堅挺;梅溪湖二期處于開發前期階段，按照原規劃，梅溪湖二期將引入四大名校之一。

長沙發布集團化辦學教育新政之后，在越秀親愛里，有置業顧問告訴《中國經濟周刊》記者，中小學正在建設中，預計2021年下半年完工，目前沒有確定托管學校，具體情況得等教育局公示。

突然的變化引發購房者的不滿，不少人要求退房。

其實，購買所謂的學區房、學位房可能“變臉”的風險一直存在。早在6年前，梅溪湖一期的金茂廣場、金茂悅、中建梅溪湖中心、惠天然梅嶺國際、天祥水晶灣、達美溪湖灣等6樓盤的業主就曾集體維權，原因是開發商承諾的師大附中、長郡等名校的學位未曾落實。如今，這些樓盤已經成為長沙的優質學區房。

2018年，因學位權益爭議，長沙望城區的長郡月亮島附近一些樓盤同樣引發維權。當時，《中國經濟周刊》記者了解到，一些樓盤如潤和小區、金地自在城等宣傳買房就可以入讀長郡月亮島中學，有的樓盤甚至還公開張貼望城區教育局的文件，簽訂就讀確認書。即便如此，還是有業主反映，買房時宣傳的長郡月亮島中學取消了學位政策，必須參加學區搖號，因此就讀學校變更成了其他學校。

作為全國公開表揚的“反炒房”模范生，此前，已經有深圳、東莞等城市帶隊來長沙學習“反炒房”。1月18日，《中國經濟周刊》曾報道，上海市人民政府“政民互動”欄目有留言說，“我建議上海也能夠樹立一個良好的榜樣，看齊深圳、浙江、長沙等地的限購政策;政策傾向無房的剛需、多年限賣、經營貸限制等等。請不要再助長房地產的歪風。”

這一次，長沙教育政策調整，對本地樓市產生不小的影響，會不會再次成為全國效仿的對象呢？