杭州：學區房三個月跳漲百萬元

位于杭州市西湖區求智巷6號的杭州市學軍小學，公開信息顯示，該小學前身為1908年創建的杭州府官立初等小學堂。《中國經濟周刊》記者 陳一良攝

文二新村小區內景，小區較為老舊，但已成為杭州最貴學區。《中國經濟周刊》記者 陳一良攝

近日，杭州知名民辦小學杭州市崇文實驗學校可能要轉為公辦學校，學校附近小區或將被劃為學校學區房的消息在杭州備受關注。網傳該學校附近江一園小區一套在售房源在一天之內兩次上調房價，共加價210萬元。

《中國經濟周刊》記者查詢后發現該房源確實存在，但網傳的房東調價記錄無法辨別真假。

2020年5月以來，杭州出臺小學、初中入學“公民同招”政策，公辦民辦學校同步進行入學報名，學校不得另行組織招生報名。

“杭州的私立小學、初中總體都不錯，公民同招之前，很多家長選擇讓孩子先報考私立學校，如果沒有被錄取，再想辦法就近上公辦學校。公民同招之后，報考私立學校未被錄取的孩子在公辦學校就面臨靠后錄取的可能，甚至面臨被調劑到其他學區的風險，不能就近入學。這就導致更多家長會有求穩傾向，提前買個學區房，拿到公辦學校學位。”在崇文實驗學校周邊從事房產中介工作的陳平說。

陳平介紹，崇文實驗學校附近的房屋價格近期確實有上漲，但沒有網上傳得那么離譜，而杭州最典型的學區房集中在西湖區的學軍小學、文三街小學、十三中附近，該區域的學區房以房齡30～50年的“老破小”為主，最近幾個月價格上漲明顯，個別小區甚至出現所有房源普漲百萬元的現象。

不少學區房3個月漲價100萬元

1月12日，《中國經濟周刊》記者來到位于杭州市西湖區文二路、文三路、求智巷一帶走訪房產中介，發現2020年10月以來，不少學軍小學、文三街小學學區房房價漲幅超百萬元。

就職于文二路上某房產中介的趙可告訴記者，自己主做學軍小學學區房的中介業務，該片區域的房源幾乎是杭州最貴的學區房，近年來房價漲幅明顯。

“以學軍小學的學區房為例，30平方米以下的房源，3年前有賣到每平方米15萬元的，大家都覺得很貴。但現在這類房源最便宜也要每平方米15萬～16萬元;一般40～60平方米的房子，總價就在500萬～700萬元，單價在11萬～13萬元。目前一套在賣的61平方米的經典戶型，房東誠心賣，也是價格最便宜的，680萬元一口價，其他房源價格則多數在700萬元以上，但這樣的房子在3年前大約總價在500萬～550萬元。”趙可說。

趙可介紹，此前兩三年，附近學區房價格都處于緩慢上漲狀態，每年大約上漲5%，但最近幾個月漲幅很明顯，幾乎是“賣一套、漲一套”的勢頭，如果出手慢，還不一定能買得到。

“比如說，前面那套在售的61平方米、總價680萬元的房子，如果在9月份可能只要600萬元左右。但現在大部分房源漲了50萬～80萬元，漲100萬元的也有，這個上漲速度確實有點猛。”趙可說。

學軍小學的學區房主要是學校附近的文二新村、求智弄小區、文錦苑小區等。

記者走訪發現，大部分房源房齡偏老，如文二新村房源大多實際房齡在40年左右，小區停車位少，停車較為困難。

趙可告訴記者，學軍小學大部分學區房房源房齡都偏老，甚至不乏房齡達到50年的房源，面積也以40～70平方米房型為主，而相對較新的文錦苑小區，由于房屋面積大，過去3個月小區有不少房源漲價百萬元以上。

“小戶型可能要每平方米漲2萬元，甚至3萬元，總價才會漲100萬元，但文錦苑小區的房源大多在100平方米以上，所以只要單價漲1萬元，總價上漲就超過百萬元了，目前文錦苑小區的房源價格基本都在千萬元以上。”趙可說。

銀行放寬貸款或助推房價上漲

對于過去3個月以來，區域內學區房價格為何會快速上漲，文三路上一家房產中介門店店長張媛告訴記者，主要原因可能有三點：

第一，學區房的成交旺季一般是3月、4月、5月，有的學生家長是做生意的，年初會有一些生意回款，可能就用來買房了，而買房落戶一般也要求在上半年。但2020年由于疫情原因，上半年成交很低迷，部分購房需求推遲至下半年釋放。

位于文二路上的文二新村小區，最近大部分房源上漲50萬～80萬元。《中國經濟周刊》記者 陳一良攝

第二，杭州去年5月份出臺了“公民同招”政策，該政策在9月落地，使得一些還在觀望的學生家長確認了自己的學區房需求，進而出手購房。

第三，優質民辦學校轉為公辦學校在2020年已有先例，可能使得這些小學、初中周邊的小區被劃入學校學區，變身“學區房”。

對于周邊學區房是否還會上漲的問題，張媛稱未來一段時間仍然看好學區房上漲空間。

“做強公辦學校在未來一段時間內肯定是個趨勢，2020年還只是‘公民同招的第一年，估計未來還會強化這個趨勢，再加上明年杭州要開亞運會，全城都在搞基建，業內對杭州房價總體是比較看好的，如果總體房價上漲，學區房自然也會有自己的上漲空間。”張媛說。

據悉，目前銀行購房貸款方面也給學區房開出了優惠政策。有業內人士認為，這或是房價上漲的推手之一。

“一般的老房子購房貸款是比較難的，貸款期限也比較短，根據銀行現行政策，我們有些學區房只能做十幾年的貸款，貸款人還款壓力大。但現在有銀行可以不看房齡，允許男性借款人借款到65歲，女性到60歲，也就是說男性借款人在35歲以下，女性借款人在30歲以下，都能拿到30年的貸款期限，還款壓力會小很多。”張媛說。

記者致電該區域多家房產中介門店，對方均表示大部分銀行可以為購房者提供上述貸款服務。

張媛認為，截至目前，在杭州當地各類房產品類中，學區房不是升值最快的品種，卻是最穩定的品種。

“2012年到2014年，應該是過去10年中杭州房產市場最低迷的階段，但我們周邊的學區房沒有降價，甚至略有漲價。2016年以來，杭州房價上漲較快，但傳統學區房板塊整體穩定，并沒有大漲，所以以投資為目的的購房者還需要理性看待學區房。”張媛說。

研究機構：市場應激反應，未來學區房概念將弱化

1月13日，杭州某知名房產研究機構部門負責人江龍告訴《中國經濟周刊》記者，“公民同招”等政策對部分適齡兒童的就學計劃造成一定沖擊，市場出現應激反應，有部分家長搶購學區房，導致少數頭部學區房價格過快上漲，但長遠來看，通過一系列改革后，學區房概念將逐步弱化，教育資源會更加均衡。

“無論是‘公民同招還是‘民轉公，其目的都是使得教育資源更加均衡，這在全國各大城市都是一個趨勢，但優質教學經驗、辦學力量的調整和再分配需要一個過程，所以我們建議家長保持冷靜和理性，更多關注孩子的全面成長，尋找適合孩子的教育方式，畢竟一個學區房并不能保證孩子成才。”江龍說。

江龍介紹，從2020年全年數據來看，除去少數第一梯隊學區房，杭州學區房市場價格總體保持穩定。

（應受訪者要求，陳平、趙可、張媛、江龍均為化名）