公租房建筑外部環境使用評價研究
——以上海馨逸公寓社區為例

1 研究背景

2010 年起，我國公租房成為“四位一體”住宅保障體系的重要組成部分，上海作為第一批積極響應的城市，公租房的建設與發展正在如火如荼地進行中。然而在大量建設并投入使用的關鍵時期，公租房也隨之出現建設質量差、與居住需求不符的問題與矛盾。面對住戶不斷發展和變化的生活方式及居住需求，需更加重視公租房的人居環境品質。同時，公租房作為住戶的居住實體，除了建筑內居住環境以外，其建筑外部環境也是生活中必不可少的部分之一。公租房的開發與規劃，往往以經濟性為首要衡量因素，建筑內居住空間有限，住戶對建筑外部環境空間的依賴程度、使用頻率相對其他住區而言較高。公租房建筑外部環境的營造會對住戶的居住心理、居住體驗有著較為直接的影響[1]。

公租房人居環境的調查與研究有助于提升住戶居住品質和滿意度，提升住戶歸屬感，增加鄰里交往，促進社會和諧發展。我國關于公租房的研究建立在國內外優秀經驗的基礎上，但國內對公租房的評價多為對建成環境的評價，對住戶主觀感受的評價較為薄弱，有待進一步研究與補充。

本文通過對具有代表性的上海馨逸公寓進行研究與調查，通過實地調研、問卷調查、采訪等手段，調查住戶對社區建筑外部環境的滿意度評價，根據其空間使用情況與住戶對人居環境品質的需求，了解上海公共租賃住宅的發展與應用現狀，并為上海公租房建筑外部環境改善提出思考與建議。

2 調查概況

上海地產馨逸公寓項目位于上海市徐匯區賓南路36 弄，緊鄰上海南站。該項目獲第九屆上海市優秀住宅評選“上海市優秀保障性住房獎”，是上海市建立健全住房保障體系的重要組成部分，匯集了各方優秀經驗，其應用現狀具有代表性，并且已投入使用了一個完整的租期，利于獲得有效的調研樣本、聚焦設計方面進行住戶評價，以及減少區位因素影響對評價產生干擾。

馨逸公寓社區建筑外部環境包括住戶所居住社區的居住樓棟外的居住環境，主要為交通、景觀綠化、廣場庭院、公共設施等方面，是住戶進行休閑娛樂、家庭生活、運動健身的公共空間。馨逸公寓社區采用人車分離的交通流線組織方式，車行道路環繞社區，樓棟組團空間主要用于地面停車，步行道路結合社區大面積的中軸景觀綠化展開。社區整體環境整潔、美觀。社區中心區域設置了一個主廣場，作為社區內兒童活動、休閑健身的場地，同時設有3 個小型景觀節點，提供駐足交談的空間。同時，社區西側出入口設有漕河涇街道黨建活動中心“馨空間”與社區健身房，住戶可以選擇性使用（圖1）。

圖1 馨逸公寓社區總圖

調查采用隨機抽樣的方法，隨機調研了21 戶住戶，其中有效樣本合計17 戶，通過上門入戶采訪、問卷調查、居住實態測繪、現場拍攝等方式，調查其對居住建筑外部環境的使用滿意度評價[2-3]，并針對實地調查中問卷和訪談兩個部分的調查成果進行統計分析，從交通空間、游樂健身空間、景觀綠化、景觀節點空間、樓棟間組團空間以及公共設施這幾個方面展開，了解與觀察住戶使用建筑外部環境空間的習慣與意向，收集住戶對該空間的認可與改進意見，反映空間的應用現狀。

3 建筑外部環境評價分析

3.1 建筑外部環境總體評價

調研要求住戶分別對建筑外部環境各部分進行評分，分數從低到高依次為-3（非常不滿意）、-2（不滿意）、-1（不太滿意）、0（一般）、+1（基本滿意）、+2（滿意）、+3（非常滿意）。根據數據統計分析，得分最高的是景觀綠化空間、交通空間，超過7 成的住戶對其評分在1 分及以上，持滿意態度；其次是休閑廣場空間、景觀節點與棟間組團空間，其評分集中在低分區域（-2 分及以下），滿意度較低；評價最低為公共設施，所有住戶對公共設施評分為0 分及以下，其中近3 成住戶評分較低（-2 分及以下）（圖2、3）。

同時，筆者要求住戶勾選建筑外部環境中最為滿意及最不滿意的部分，統計發現，住戶對住區的綠化程度表示最為滿意（14 戶），其次是安全性高（10 戶）、住區環境相對整潔（9 戶）；住戶最不滿意的部分主要集中在住區內休憩設施不足（13 戶）和遮蔽空間缺乏（11 戶），其次，還有活動場地積水嚴重影響使用（9戶）、地面非機動車停放混亂影響通行（8戶）等（圖4、5）。

3.2 建筑外部環境分項評價

3.2.1 交通空間

馨逸公寓的交通組織采用人車分流的形式，機動車道在社區的外環，以盡端方式組織進入組團院落。而步行空間位于社區中心區域，整體步行空間蜿蜒曲折、四通八達，與景觀節點串聯，步行環境較為舒適、安全、寧靜。同時，社區為住戶提供地上、地下停車位，滿足機動車和非機動車的停放，機動車的地面停放區域在棟間組團空間內，非機動車地面停放區域集中在入口門廳附近。

住戶對交通空間的整體評分為0.82 分，僅次于景觀綠化空間，整體評價較高。超過九成的住戶對其持正面評價（0 分及以上），雖有部分可改進之處，但總體對現狀比較認可。對交通空間的各項評分和采訪結果整理可以得出，住戶對住區內無障礙設施（2.00 分）、通行效率（1.59 分）、機動車停放（1.29 分）、休閑步行道（1.12 分）都較為滿意。社區內地勢高低起伏較小，地面材質便于通行，且單元樓棟結合入口設置無障礙坡道，方便嬰兒車、重物的推行；地庫停車數量充足，地面停放較為有序；休閑步行空間尺度適宜、步行空間景色較好、私密性較好，雖蜿蜒曲折，但不會迷失，通行效率較高；低分段（-2 分及以下）的評分主要集中在人車安全性（-0.12 分）和非機動車停放（-0.06 分），住戶對其不滿意程度較高，其中，對人車安全性評分較低的基本是家中有嬰兒的家庭；在機動車停放方面，有1 戶住戶給出了負面評價，主要意見是地面機動車停放數量過多，占據大面積的場地；在休閑步行道方面，6 戶住戶反映雖在出入口處設立了禁止非機動車通行的警示，但執行力低下，有1戶住戶認為，設置限行樁會對嬰兒車的通行造成影響（圖6）。

圖2 建筑外部環境各部分評分統計

圖3 建筑外部環境各部分評分分布統計

圖4 建筑外部環境中住戶最滿意因素統計

圖5 建筑外部環境中住戶最不滿意因素統計

3.2.2 游樂健身空間

馨逸公寓的游樂健身空間集中設置在社區的中心區域，位于兩棟板式住宅樓之間，占地面積約700 m2，地面采用彩色防滑塑膠鋪地。游樂健身空間分為兒童滑梯游樂區域、休閑健身器械區和休憩等候區。兒童滑梯游樂區空間開闊，視線通透，設有一臺兒童用滑梯；休閑健身區設常規休閑健身器械，位于喬木遮蔭處；休閑座椅呈長條狀沿活動場地展開，周圍栽種成蔭的樹木，供老人與孩子休憩使用。

住戶對游樂健身空間的整體評分為0.24 分，整體持比較滿意的態度，但也提出了不少意見。結合評分的分布來看，高分段（2 分及以上）的評分主要集中在場地大小（0.82 分）和可達性（1.94 分）兩個方面，其中7戶住戶表示目前場地大小合適，在保證孩子活動空間的同時又能保證孩子在自己的視線范圍內；低分段（-2 分及以下）主要集中在物理性能（-0.88分）和座椅設施（-0.41 分），其中，分別有4 戶住戶對其不滿意程度較高，認為座椅空間形式單一，不利于鄰里交流；2 戶住戶認為，兒童滑梯設施有一定安全隱患；1戶住戶認為，兒童、健身設施常年暴露，衛生條件差，從不使用；1 戶住戶提出兒童游樂區常年沒有日照；超過半數的住戶對該空間的多功能性表示較不滿意，認為該空間只能稱為兒童游樂場所，不能作為羽毛球等運動場地使用，同時，也缺少一定的小品設施供鄰里間休閑交流使用（圖7、8）。

圖6 交通空間評分統計

3.2.3 景觀綠化空間

由于公租房的建設成本有所控制，且住戶短期租住缺乏對環境維護的主動性與自覺性，所以，公租房景觀綠化空間的營造往往被忽視，在設計中景觀綠化大多只注重觀賞性，采用大面積草坪、觀賞喬木組合的方式，在功能性、可親近性和人性化設計方面考慮不周。馨逸公寓的景觀綠化面積相對較大，形成了集中的綠地空間，社區內的綠化設置以草地為主，用灌木進行圍合，通過具觀賞性的高大喬木來提高立體綠化率。

圖7 游樂健身空間評分統計

圖8 游樂健身空間意見集中區域實景照片

景觀綠化空間整體評分1.00 分，是住戶最為滿意的空間。對景觀綠化的各項評分和采訪結果整理可以得出，住戶對植物種類配置（1.65 分）、植被種植密度（1.35 分）滿意度較高，住戶認為社區植物種類較為豐富，注重高低搭配和季節性選擇，種植密度適宜，遮蔽性和視覺性較好，但其中也有4 戶住戶認為種植密度過大，尤其夏季易被蚊蟲困擾，不可逗留，還有1 戶住戶認為建筑邊界處喬木阻擋采光。住戶對植物后期維護態度較為復雜（0.29 分），一方面，認可植物本身易于維護管理；另一方面，對后期物業疏于維護表示不滿。住戶對綠化的層次性（-0.18 分）評價較低，認為缺乏立體設計，如棚架綠化、屋頂綠化等。住戶對綠化的主要意見在于可親近性（-0.29 分）和多功能性（-0.29 分），認為社區內綠化均以觀賞性綠化為主，多用灌木圍合不可進入，參與性不強（圖9）。

3.2.4 景觀節點空間

景觀節點空間作為住戶進行小群體活動的場所，應具有一定的私密性、較強的領域感和可停留性。在公租房中，往往注重中心景觀廣場而忽視對景觀節點空間的營造。馨逸公寓在中心綠化景觀區域為住戶提供了三個景觀節點空間，較為均勻地與休閑步道串聯，形狀不一、尺度不一、景觀塑造有所不同。

住戶對景觀節點空間的整體評分為-0.06 分，整體滿意度一般，提出了不少意見。共有5 戶住戶評分較低（-2 分及以下），對該空間較為不滿意。對景觀節點空間的各項評分和采訪結果整理可得，住戶對其數量（1.06分）評分最高；對面積大?。?.53 分）表示比較滿意，認為尺度較為合適，適合小群體聚集，具有一定的領域感，但也有2 戶住戶對面積大小表示不是很滿意，意見主要為，對推嬰兒車的住戶來說，空間同時容納3～4 戶有些擁擠；對其多功能性（0.18 分）、私密性（-0.12 分）表示一般滿意；對遮蔽性（-0.88 分）和停留性（-1.18分）表示較為不滿，意見主要為，該空間內嚴重匱乏休閑座椅供行人休憩，同時，場地較為暴露，不能遮風避雨，多為通過性空間（圖10、11）。

3.2.5 樓棟間組團空間

圖9 景觀綠化評分統計

由于公租房土地開發強度大，居住密度較大，人均綠地面積和活動面積偏少，棟間組團空間作為住戶離家最近的戶外場所，是老人與幼兒活動的首選。馨逸社區的棟間組團空間為外部環形車行道的盡端入戶空間，主要為交通型空間，地面機動車和非機動車停車較多，綠地覆蓋程度較低，鮮有人活動。

住戶對棟間組團空間的整體評分為-0.18 分，整體滿意度較低，提出許多意見。近六成住戶對其打分較低（0分及以下），持負面評價。根據棟間組團空間的各項評分和采訪結果整理可得，住戶對其識別性（0.35 分）、安全性（0.29 分）、多功能性（0.18分）評分相近，總體打分不高，主要意見在于，該空間形態和平面布局相似，樓棟特征不明顯；功能較單一，主要作為停車空間使用；空間內環境給人一定的安全感，但行駛車輛頻繁對老人和孩子的人身安全有影響。住戶整體對該空間的停留性（-1.41 分）和交往性（-1.94 分）不滿意程度較高，絕大多數住戶表示不會在該空間停留，更不會與鄰里產生交往活動，主要原因在于，沒有為住戶提供具有一定私密性、可活動性的場所（圖12）。

3.2.6 公共設施

圖10 景觀節點空間評分統計

圖11 景觀節點空間意見集中區域實景照片

對公共設施的調查主要包括：照明設施、快遞收發設施以及座椅設施等。住戶在使用過程中皆存在一定問題，例如，在照明方面，有6 戶住戶主動反映，社區夜間照明過于昏暗，尤其是休閑步行道作為主要步行通道，幾乎沒有光照，夜間通行體驗感較差，缺乏一定的安全感。在快遞收發方面，住戶普遍對其便捷性表示認可，但部分住戶反映遇到過丟件情況；絕大多數住戶認為分揀中心堆放的快遞對社區整潔度有一定影響，但表示理解，認為其位置已相對隱蔽；同時，住戶對快遞自助收發柜有一定需求，尤其是一些平日外出上班的上班族。

圖12 棟間組團空間評分統計

在居住區中，座椅是住戶使用率最高的公共設施，結合問卷和實地采訪資料可得，住戶整體對社區內的休閑座椅設施的滿意度較低，認為社區內座椅設施數量普遍不足。表示數量匱乏的住戶主要以家中有老人或孩子的家庭為主；對數量表示中立或正面態度的主要以單身年輕人為主，平日對座椅使用頻率較低。主要意見為，座椅設施布置有些過于集中，使用不便捷；座椅空間的遮蔽性較差，日曬雨淋，使用時環境舒適性較差；建議提供更多元形式的座椅、桌椅設施；座椅設施清潔和維護不到位，住戶對其衛生性有所憂慮，平日鮮少使用；建議社區內的座椅設施應設扶手和靠背，方便老人和孩子使用（圖13）。

4 總結與建議

圖13 社區內座椅設施情況統計

通過公租房建筑外部環境的使用評價調查研究，可以觀察住戶對建筑外部環境的使用現狀，了解住戶的使用需求和意向，為公租房的健康、宜居、可持續發展提供參考。依據本次調查分析，針對公租房建筑外部環境，具體可總結以下幾個方面建議：①景觀設計需考慮實用性。住區內部雖然綠地率高，整體環境美觀、整潔，但在景觀綠化的可親近性、實用性方面有所欠缺，在公租房社區極其有限的土地面積下，是對公共空間的一種浪費。在公租房住區內，尤其應注重景觀綠地空間的實用性，以豐富景觀的觀賞性。②活動空間設計需考慮層次性。馨逸公寓的公共活動空間設置較為集中，為住戶集中提供了一個游樂健身所用的場地。但社區內缺少半公共空間和半私密空間的設計。尤其是公租房的公共活動空間應具有層次性，這樣，對于住戶的安全感和歸屬感有很大的提升。因此，需要關注公租房戶外公共空間主次層級的劃分、過渡層面的設計與思考。③應更多關注活動場所及公共設施的營造。馨逸公寓在公共設施的配置上，存在配置不足、形式單一的情況，加之公共設施的缺乏，大大降低了空間的活力。相較于一般商品房住區的住戶，公租房住戶對公共空間的依賴程度更高，對其活動的種類以及活動場所的需求量更大，且往往公租房住區的周邊配套設施較少，住戶很大程度依賴于社區內部的活動空間，因此，在設計時需給予更多關注。④避免交通空間侵占活動空間。馨逸住區的棟間公共空間作為人行和車行的聚集空間，缺乏活動空間的精細化設計，并且交通空間將棟間活動空間侵占，住戶出于人身安全考慮，選擇放棄在該空間活動。在人行空間和車行空間的設計中，還需要通過有效的設計手段，解決人行活動和交通空間之間的干擾與矛盾，在老人與孩童居多的公租房住區交通設計中，這一點尤為重要。