房地產抵押貸款評估中的潛在風險及防范要點

劉俊峰

我國現有的房地產評估業務總量中，抵押房地產價格評估占據較大比重。從房地產抵押貸款評估各項工作開展現狀中能得出，由于評估人員技術能力不足、執業素質較差、金融機構貸款門檻較低等要素將導致銀行發展存有較大風險問題。目前房地產抵押貸款是針對抵押人提供安全產權向各個商業銀行進行借款擔保，商業銀行對抵押擔保房地產價值進行確認，以此提供相應的貸款金額。聘用與銀行貸款決定不相關的估價人員，在相對保守以及謹慎的方式，對房地產今后市場出售可行性進行分析，判定各個時間段市場發展現狀，保持房地產各項用途不變基礎上，實現房地產客觀價值有效估算。相關金融機構可能要基于第三方對抵押物實際價值進行判斷，整合多部門對抵押貸款提出的意見，最終做好抵押貸款估價。目前要注重針對房地產抵押貸款評估各項風險問題產生原因擬定針對性控制措施，有助于全面降低銀行金融機構抵押貸款風險系數，推動我國房地產產業穩定發展。應用于房地產抵押貸款的抵押物自身價值對銀行金融機構實際發放貸款額度具有較大影響，通過科學化評估技術與規范化貸款政策應用能有效建立貸款風險防控屏障，對規避市場環境以及金融機構風險具有較大價值。

近年來在我國社會經濟快速發展中，我國金融機構發展速度加快，房地產抵押貸款在快速發展。但是目前金融機構發展中存有較大風險，目前要注重做好房地產抵押評估。近年來我國金融機構針對房地產抵押評估重視度在不斷提升，要注重不斷強化評估活動。在實際評估中存有諸多的問題，導致房地產抵押難以有序發展。目前注重基于現實情況優化改進，提高評估的高效性與精確性。

房產抵押是項目產權所有人將房契作為基本抵押，獲取相應借款之后按期付息。其中房屋產權仍舊歸屬產權所有人自行管理，相關債權人要按期取息，但是不能行使房屋管理相關權利。等到借款全部還清之后，產權人收回房契抵押之后宣告結束。房地產抵押評估中主要是相關購房人員獲取相應的金融支持，對抵押房屋價值進行有效評估。相關房地產抵押貸款要通過貸款銀行指定相應評估機構實施有效評估，對評估結果進行判定，促使其具備良好的法律效力，能建立完善的法律文件，對銀行以及貸款人員發展具備良好的約束作用。

房地產抵押評估風險

目前房地產價格評估行業要想保持健康穩定發展，對估計人員個人經驗依賴性較大，只是目前房地產抵押評估存有較大風險問題。其中相關的主要原因就是由于部分業主委托評估師實現房地產經營活動風險轉移，其次就是有部分評估機構為了能全面拓寬自身業務覆蓋范圍，隨意接受各項業務申請，但是自身發展中缺乏良好的風險防控意識以及自我保護意識。目前引起諸多群眾以及媒體報道的，主要是金融機構如何降低各項風險，但是對評估行業發展風險以及評估機構風險控制存有較大忽視性。

相關估價管理部門以及估價從業人員在目前房地產抵押貸款評估活動中主要是處于中介位置，是房地產抵押貸款價值評估的重要參與人員，所以估價機構相關人員專業素質與技術能力是導致抵押貸款風險產生的重要原因。相關估價管理部門以及估價人員專業素質對估價成效高低具有較大影響。諸多房地產抵押人員為了獲取更多貸款資金，會通過高評估費用以及高評估房地產價值。由于估價人員與機構個人主要要素影響，會順應房地產抵押人員要求對房地產價值進行估價，導致房地產價值被高估。因此，估價管理機構與估價從業人員自身專業素質與道德品質對房地產價值高低具有較大影響。

評估理論體系與評估制度不完善

從目前部分區域房地產抵押貸款評估現狀中能得出，相關評估理論與應用方法不完善，在抵押評估實務中主要是基于保守原則實施市場評估。未能整合貸款比率、借款人收益、貸款利率、貸款年限抵押等要素融入評估分析中。未獲取抵押貸款各項基本要素，在評估中缺乏有效的計算分析，未針對性分析貸款對相關投資人員現金流量變化的影響，評估活動科學性不足，存有較大主觀性。當前資產評估尚處于初期發展階段，在社會主義市場經濟快速發展中，評估服務開展中消耗成本較高，與政府多部門之間存有較大發展關聯。諸多不法人員會基于政府部門關系壟斷區域市場，未能在正當的市場競爭中獲取相應業務。對評估程序隨意刪減、評估估算較為草率、評估內容與格式不規范，對評估市場穩定發展具有較大負面影響。

銀行貸款門檻過低的政策性風險

當前銀行金融機構在抵押貸款發放中，有部分銀行金融機構對抵押人個人還款能力未能精確化審核，尚未公開選取相應的評估機構，導致房地產價值評估價格過高，對貸款比例未能進行控制。此類要素均會導致目前房地產抵押貸款評估風險逐步擴大，各項風險內容如下。銀行金融機構過于注重抵押物價值保護，未能對抵押人員還款能力進行控制。銀行金融機構在貸款發放過程中不僅要關注抵押物價值，還要注重分析抵押人員個人還款能力。目前我國社會主義市場經濟發展較快，市場競爭較為激烈，銀行金融機構為了能獲取更多群眾，要注重積極拓寬市場覆蓋范圍，在發放貸款中要注重對抵押人員能提供的抵押物作為重要依據。銀行部門在選取相應的評估機構過程中尚未全面遵循公開選取選擇，難以保障抵押房產地產價值評估公正性。銀行部門在貸款發放中要注重選取評估機構做好抵押物價值評估，選取信譽度較高、資質較高、經驗豐富的估價機構合理評估，能有效降低銀行貸款風險。當前市場中銀行貸款發放貸款中，銀行要從入選估價機構庫中選取相應的估價機構合理評估，客戶缺乏相應的選擇空間。入圍評估機構等要完善各項評估業務，此類做法將會導致貸款風險問題擴大。

外部市場的金融風險

房地產市場發展中對銀行高效化發展具有較大影響，目前銀行在發放抵押貸款中，要將房地產抵押價值乘以貸款比例，以此作為相應的貸款額。貸款比例設定中能有效判定對應的貸款額度，還能有效做好貸款風險變化監控。在貸款不斷償還中，貸款余額會逐步減少，貸款比例會不斷下降，銀行金融風險系數開始降低。其中抵押房地產市場價值降低，將會導致貸款比重上升，銀行發展風險系數增加。其中房地產抵押價值要小于貸款余額，相應借款人員會主動放棄還款，導致銀行金融機構受到較大損失。在社會經濟發展中追求金融穩定是實現經濟發展的重要基礎，金融不穩定將會導致社會經濟誘發較多動蕩問題，對銀行發展造成較大危害。

評估缺乏客觀公正性

目前在銀行抵押貸款實際發放中，銀行會從內部確定的估價機構庫中選取多個估價機構實施有效評估，客戶選取空間受限。此類制定的評估機構從原則層面上來看是信譽風險較小的評估公司。但是目前在評估市場供給過剩、競爭日趨激烈情況下，此類制定評估機構各項做法將會為銀行機構內部人員各項腐敗行為提供更多空間，將會由于人為要素導致抵押貸款風險問題逐步擴大。

評估人員素質待加強

從當前部分評估機構發展現狀來看，評估機構管理人員自身素質較低以及專業能力不足，未能認識到執業發展中存有的各項風險。相關管理部門未能對執業人員實施高效化的風險教育，有部分評估機構評估審核人員在各項復核中未能積極履行自身崗位發展職責。對各類常見的違規行為未能及時進行制止，導致各項工作開展中嚴重忽視了房地產評估技術應用規范以及道德準則。部分委托方為了能實現各項不合法要求，會背離誠信原則實施虛假評估，“高估”、“低估”現象對評估真實性具有較大負面影響。將會導致諸多人員合法利益受到損害，應用債權對抵押房地產進行處置會導致銀行金融機構發展受到較大損失。

優化健全評估理論與評估制度

近年來我國房地產抵押貸款規模在進一步擴大，專業評估機構抵押評估任務量也會進一步增加。評估人員以及評估機構在評估中承擔較大的社會責任，其中部分評估服務質量較低，未能出具更為全面的評估報告，主要是由于評估制度缺失嚴重。目前要注重做好評估收費管理制度有效改革，對服務質量以及各項服務透明度集中強化，全面提升評價服務質量，明確規定評估業務、招標發式報價原則。相關估價機構在發展中，要注重在內部建立質量評價組織模式，保障此模式能全面覆蓋各項估價業務活動。從選取相應的估價業務開始，到項目完成、項目評估、項目評估報告擬定過程。管理部門要相應的選取相應的檢驗、核查、驗證等操作方式，提高估價真實性、公正性，要求相關管理部門建立完善的組織體系，依照體系建設劃分各項職責，相關部門要有效約束、促進，保障各部門職責分明，多項利益能有效劃分。

提升銀行預警能力，加強市場變化檢測

現階段銀行金融機構要注重設定風險控制部門，組織更多房地產估價理論知識與專業技術人員。銀行風險控制管理部門要注重對估價管理機構各項估價結果進行規范化審核，判定抵押物價值能否適應市場發展要求，以此來判定對應的貸款額度。銀行管理部門不能制定房地產估價評估價值，全面遵循公開、公平、公正原則，注重規范化選取。目前要注重對抵押價值進行分析，相關銀行管理部門要注重委托房地產估價部門對市場發展變化進行分析，評定房地產抵押價值。在房地產處置前，要注重組織相關委托部門對房地產估價機構合理評估，掌握房地產市場價值，有助于對金融風險集中管控。最后，還要規范化判定房地產權利，房地產權屬登記信息公開性以及登記內容可依賴性，能為參與交易的當事人補充更大便利，能對交易成本進行控制，促使交易活動能在較短時間內有效實現。在抵押價值評估中，要注重做好銀行收益分析。針對抵押人抵押房地產能過渡的權利價值，依照自身已經獲取的各項資料以及現場勘察進行有效判斷，為后續抵押價值評估提供更多優勢條件，有助于提升后續抵押價值評估成效。

保證評估客觀公正，提升評估人員素質

目前銀行金融機構要注重全面貫徹落實與評估相關的各項規定，這樣能為諸多客戶補充更多自由選取權，促使評估機構發展公正性、獨立性與客觀性全面提升。不能隨意規定房地產估價機構的房地產抵押價值，全面遵循公開透明發展原則，遵循擇優原則選取銀行，相關機構與工作人員不能隨意選取相應方式向房地產估價機構收取中間費用，或是類似性質的非法所得。相關資產評估人員要注重全面依照資產評估操作規定要求，嚴格遵守職業道德，評估人員在評估操作、承攬業務、評估報告中不能受到諸多部門干擾影響，要在發展形式以及本質中突出獨立性。相關房地產估計部門要注重定期對房產估價從業人員實施教育培訓，相關資產評估人員要注重強化理論學習以及多項實踐鍛煉，針對規定時間段內不能完成的培訓內容，相關房地產估價人員要吊銷其估價證書，這樣能保障評估人員自身專業素質能力全面提升。相關管理部門要注重做好房地產評估人員各項法律法規培訓，全面熟悉掌握房地產抵押性質的各項規定要求。在實際評估中，要注重做好房地產抵押合法性、實效性審核評價。還要注重分析各項政策法律與制度，掌握房地產抵押物信息，促使實際估價價格與房地產最為真實的價格有效對應，提高綜合評估合理性。

注重做好房地產抵押貸款評估風險管理

目前要設定規范化的房地產項目評估流程，在科學化評估程序中要注重做好評估工作細節劃分，確定評估職責，提高評估整體效率。在完善的項目評估程序中要注重做好基層調查，保障項目評估機構組織活動穩定開展，加強評估機構考核與責任追究等。在評估中要先做好房地產項目信息收集、調查與預估。收集各項必要的基礎資料，能對各類資料進行針對性管理。相關評估人員要注重提高評估活動獨立性，建立良好的評估思維，對評估結果進行分析。評估活動結果審核要求相關風險管理部門組織實施，從風險管控以及貸款償還等角度對評估活動質量進行評價。此外，還要注重建立優化代理人才市場，保障代理人員之間能有序競爭，對委托人不利的發展地位集中調整，提高評估機構評估質量，降低評估風險要素。政府部門要注重對各個房地產估價機構發展活動進行監管，政府部門要注重為各個競爭主體建立穩定的競爭環境。全面強化各個行業協會對房地產價格評估的自律控制，比如輔助物價管理部門做好評估收費情況有效審核，對各個會員市場行為集中規范，協調會員權益，對各項糾紛問題集中處理，對市場中不正當競爭問題進行控制。

綜合上述，房地產抵押能有效滿足我國社會主義市場經濟發展要求，相關金融機構在房地產評估中，要注重降低信貸風險，還要注重全面維護抵押人員各項合法權益。現階段在房地產抵押評估中存有諸多問題，目前要注重做好各項問題整合，實現評估方式創新發展，制定針對性發展措施，能保障房地產抵押評估活動高效化發展。

（北京仁達房地產評估有限公司廈門分公司）

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