階段波動(dòng)后可能仍將上行

我們判斷，整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)還處于上升周期，制度性調(diào)控又不可能一蹴而就，因此，2011年房價(jià)在階段性波動(dòng)后仍將呈現(xiàn)上行態(tài)勢(shì)。

時(shí)值歲末，中國社會(huì)科學(xué)院、中國人民大學(xué)等獨(dú)立研究機(jī)構(gòu)相繼公布了2011年房地產(chǎn)市場分析報(bào)告，其中既有“今年房價(jià)將下調(diào)20%”的預(yù)測，也有“政策放松后出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈”的推斷。

不過，回首2010，在歷經(jīng)大半年的調(diào)控后，全國平均房價(jià)卻連續(xù)三個(gè)月環(huán)比上漲。展望2011年，流動(dòng)性變化帶來的資金壓力、城市化發(fā)展引發(fā)的供求轉(zhuǎn)變以及制度性調(diào)控的進(jìn)展，這三大因素將成為左右未來房價(jià)走勢(shì)的重要推手。

而今年國內(nèi)信貸總體投放規(guī)模不會(huì)明顯下降，再加上城市化進(jìn)程中膨脹的住房需求又往往領(lǐng)先于土地開發(fā)的進(jìn)程，為此，我們判斷，整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)還處于上升周期，制度性調(diào)控又不可能一蹴而就，因此，2011年房價(jià)在階段性波動(dòng)后仍將呈現(xiàn)上行態(tài)勢(shì)。

在2010年的房地產(chǎn)調(diào)控政策中，收緊樓市流動(dòng)性是貫穿始終的主線。2011年政策逐步深入后，樓市流動(dòng)性充裕的局面是否會(huì)發(fā)生扭轉(zhuǎn)，投資需求是否會(huì)退潮，房企又是否會(huì)祭出降價(jià)大旗，成為影響未來房價(jià)走勢(shì)的重要因素。

中國人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院發(fā)布報(bào)告預(yù)測，2011年上半年房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈將出現(xiàn)嚴(yán)重問題，從而引發(fā)樓市全面調(diào)整時(shí)期的到來，在部分房企拋售的壓力下，房價(jià)會(huì)出現(xiàn)接近20%的下滑；中國社會(huì)科學(xué)院發(fā)布的2011年《住房綠皮書》則表示，今年房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈趨緊，房價(jià)下調(diào)趨勢(shì)顯現(xiàn)。

顯然，貨幣政策調(diào)整、信貸變化，已經(jīng)成為左右樓市流動(dòng)性的關(guān)鍵。而事實(shí)上，從2007年開始，每一次樓市調(diào)控的背后，關(guān)于“信貸收緊、開發(fā)商資金鏈緊張”的觀點(diǎn)從不間斷，不過開發(fā)商從銀行獲得的貸款卻仍保持逐年增長的態(tài)勢(shì)。

統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2010年1-11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源為6.32萬億元，同比增長31.2%，已經(jīng)超過2009年全年5.71萬億元的水平。

業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，今年新增貸款將不會(huì)低于7萬億。在新增貸款的影響下，資金繼續(xù)流進(jìn)樓市的趨勢(shì)不會(huì)被完全抑制。

除了信貸來源外，開發(fā)商另一重要資金來源的銷售金額也并未呈現(xiàn)明顯下降。去年底，保利、遠(yuǎn)洋、龍湖、恒大等一線地產(chǎn)商已經(jīng)宣布提前完成全年銷售目標(biāo)。

拋開外部因素，決定房價(jià)未來走向的根本當(dāng)然還是供求，而對(duì)于今年及未來房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系，各方也存在不同觀點(diǎn)。

樂觀方認(rèn)為，2011年房地產(chǎn)市場將逐步顯現(xiàn)供大于求，迫于逐步加大的銷售壓力，房價(jià)將會(huì)出現(xiàn)穩(wěn)中有降；但悲觀方則表示，無論是今年還是未來更長時(shí)間內(nèi)，城市化依然是主旋律，土地短缺局面難以改變，城市人口持續(xù)膨脹加上居民強(qiáng)烈的改善需求，以及被積壓需求的可能爆發(fā)，將會(huì)推動(dòng)房價(jià)繼續(xù)上行。

兩種觀點(diǎn)似乎都合情合理，但更為居中的看法是：我國現(xiàn)在確實(shí)處于城市化進(jìn)程中，但處于不同階段，一線城市較高的城市化率和部分二三線城市尚處發(fā)展過程中并行。由此，房地產(chǎn)市場的供給和需求也是相對(duì)的，部分城市供給增速無法趕上需求增速、同部分城市的城市化預(yù)期過高導(dǎo)致階段性供大于求也是并行的，“那么，未來房價(jià)走勢(shì)上，一線及二線城市的非核心區(qū)域供應(yīng)量較大，可能會(huì)出現(xiàn)波動(dòng)，三四線城市正處于成長階段，很難受到影響。”有人士表示。

按照萬通地產(chǎn)董事長馮侖的觀點(diǎn)，目前我國的房地產(chǎn)業(yè)仍處于“青春期”，量價(jià)上升是常態(tài)。而“大宗消費(fèi)”的特性也讓房地產(chǎn)業(yè)被賦予“支柱型”產(chǎn)業(yè)的地位。

不過，住建部有關(guān)人士近期表態(tài)，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展上將更加注重其民生屬性。當(dāng)前來看，我國的房地產(chǎn)市場正逐步向商品房和保障房市場雙軌制的模式發(fā)展和完善。

我們認(rèn)為，在通脹壓力的影響下，今年不排除出臺(tái)更嚴(yán)厲政策的可能性，但也不要對(duì)房地產(chǎn)稅等調(diào)控“利器”寄予過高的期望，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場當(dāng)前存在的問題不可能因政府出臺(tái)一兩個(gè)政策而得到解決。

而“硬幣”的另一面更應(yīng)警惕，如果調(diào)控政策一旦發(fā)生松動(dòng)，房價(jià)或?qū)⒊霈F(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈。