探討以招標(biāo)采購視角看房地產(chǎn)企業(yè)成本管控

沈紅平 沈美娣

摘要：企業(yè)只有努力提高經(jīng)濟(jì)效益，合理科學(xué)地管理成本，結(jié)合現(xiàn)代管理理念，才能在激烈市場競爭中占據(jù)一定地位。

關(guān)鍵詞：招標(biāo)采購;房地產(chǎn)企業(yè);成本管控

一、成本控制內(nèi)涵

企業(yè)成本包括人工費(fèi)、水電費(fèi)等費(fèi)用，這些費(fèi)用總和反映了企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營中發(fā)生的債務(wù)。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，企業(yè)成本是貫穿整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的費(fèi)用，可分為開發(fā)費(fèi)用、土地費(fèi)用、建設(shè)費(fèi)用三部分，房地產(chǎn)企業(yè)成本控制主要從這三方面入手。控制這三部分費(fèi)用，能有計(jì)劃地減少各環(huán)節(jié)浪費(fèi)，節(jié)省的費(fèi)用能用于其他工作，促進(jìn)資金的循環(huán)利用，從而使資金在更穩(wěn)定的資金池中活動起來。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本管控重要性

在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中，房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制存在一定缺陷。這些問題及缺陷增加了房地產(chǎn)企業(yè)成本管理中的成本消耗，房地產(chǎn)企業(yè)不能有效地控制成本，這對房地產(chǎn)企業(yè)能獲得的經(jīng)濟(jì)效益有一定影響。這些問題大多存在于企業(yè)的成本管理中，主要是由于成本控制意識不強(qiáng)、資源管理不到位、工期成本與質(zhì)量間的關(guān)系，這些問題影響了房地產(chǎn)企業(yè)成本控制管理效果，也是企業(yè)成本控制未能發(fā)揮有效作用的關(guān)鍵。

在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中，成本控制在企業(yè)發(fā)展中起著重要作用，這是有效幫助企業(yè)在激烈市場競爭環(huán)境中生存的關(guān)鍵。在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)中，企業(yè)間的競爭異常激烈，給企業(yè)的發(fā)展帶來了更多阻礙。這些阻礙導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展中必須提高自身經(jīng)營管理能力和成本控制水平，以確保企業(yè)具有足夠的市場競爭力，從而有效幫助企業(yè)提升自身實(shí)力。在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中，成本控制的重要性不言而喻。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理內(nèi)容

1、土地成本。房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)產(chǎn)生的土地成本包括征地費(fèi)、城鎮(zhèn)土地出讓金、原居民安置費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)等。房地產(chǎn)公司可通過以下方式獲得土地：政府拍賣、公開招標(biāo)、雙方協(xié)議出讓。然而，由于土地政策的調(diào)控，土地越來越不易獲得，因此大多數(shù)開發(fā)商將通過溢價(jià)拍賣獲得土地。在我國城鎮(zhèn)商品房價(jià)格中，土地成本占三分之一以上，而且這一比例還有逐年上升趨勢。

2、前期工程成本。其在整個(gè)房地產(chǎn)成本預(yù)算中所占比例較小，僅為7%左右。這些費(fèi)用主要用于房地產(chǎn)規(guī)劃、開發(fā)前期的可行性調(diào)研、當(dāng)前土地條件的勘探和一些設(shè)計(jì)工作等。

3、建筑安裝工程成本。在所有房地產(chǎn)項(xiàng)目施工中，不可避免的成本是建筑安裝工程成本，其是整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目資本支出的關(guān)鍵部分，包括設(shè)備購置成本、材料運(yùn)輸成本和各零件安裝成本等，占50%以上。

4、管理成本。它是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為完成房地產(chǎn)開發(fā)而支付的各項(xiàng)經(jīng)營管理費(fèi)用，一般包括所有辦公費(fèi)用、相關(guān)人員差旅費(fèi)、管理和服務(wù)人員薪酬、培訓(xùn)、教育、保險(xiǎn)等費(fèi)用。這部分支出占整個(gè)項(xiàng)目成本的比例相對較小，約為3%。

5、其他成本。其他成本包括各種非系統(tǒng)性費(fèi)用，如房地產(chǎn)公司項(xiàng)目宣傳的廣告費(fèi)用、項(xiàng)目貸款產(chǎn)生的利息費(fèi)用和一些不在預(yù)期內(nèi)費(fèi)用支出。

四、房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的不足

1、成本控制基礎(chǔ)工作不健全。目前，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)缺乏成本控制。首先，從制度體系角度來看，房地產(chǎn)企業(yè)無一套較完善的管理體系，成本管理力度小。一些企業(yè)在制度上較先進(jìn)，已完成了相關(guān)成本控制制度的建立，但仍處于形式化階段，未真正落實(shí)相關(guān)制度。在每個(gè)崗位的具體工作中，權(quán)責(zé)分配不到位，不能調(diào)動員工積極性，在一定程度上提高了管理難度。制度與人力等不匹配，給房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的發(fā)展帶來了不利影響。

2、成本控制不是全成本控制，成本管理體系不全面。從總體上看，很多房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制體系不全面，存在控制漏洞。不同的企業(yè)有不同管理側(cè)重點(diǎn)，在進(jìn)行成本控制時(shí)，大多數(shù)企業(yè)對成本控制認(rèn)識較片面，只考慮一兩方面因素，從這兩個(gè)角度著眼于管理，對整體控制工作非常不利。效益空間越來越小，迫使房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行全方位成本控制，一方面改善利潤空間，另一方面打開市場，力求占有更大的市場份額。這無疑提高了房地產(chǎn)企業(yè)對成本控制的重視度，控制范圍不斷擴(kuò)大。走向全成本控制是現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)突破發(fā)展瓶頸、獲取更高利潤的必由之路。

3、缺乏戰(zhàn)略成本管理理念。經(jīng)濟(jì)全球化的發(fā)展趨勢對各行各業(yè)的企業(yè)提出了更高要求，企業(yè)要想謀求自身發(fā)展，就必須將自身融入全球化潮流中。企業(yè)的進(jìn)步和發(fā)展應(yīng)以客戶需求為基點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)也不例外。成本控制仍需從客戶需求出發(fā)，進(jìn)行多角度綜合分析，全面控制成本。在大多數(shù)情況下，房地產(chǎn)企業(yè)對成本控制的理解是為了避免浪費(fèi)和最小化成本，這種理解在大多數(shù)情況下都適用，但有時(shí)會遇到商品房售價(jià)特定情況，此時(shí)成本控制應(yīng)從房地產(chǎn)稅種特殊性考慮。比如，土地增值稅不同于其他稅種，房地產(chǎn)企業(yè)要合理減少土地增值稅繳納金額，應(yīng)適當(dāng)增加項(xiàng)目前期成本，打造更優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，以此為公司爭取更大經(jīng)濟(jì)效益。對于這項(xiàng)工作，房地產(chǎn)公司當(dāng)前的做法有待不斷完善。

4、成本控制規(guī)劃不合理，成本管理方法落后。在以往的房地產(chǎn)成本管理中，企業(yè)成本管理方式是對財(cái)務(wù)管理部門提交的財(cái)務(wù)報(bào)告進(jìn)行分析，經(jīng)相關(guān)部門核算后找到成本控制問題。從時(shí)間上看，這種方法較滯后，不能及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制，成本控制的作用大幅降低，事前、事中在此過程中發(fā)揮的功能被直接舍棄，形成控制真空。近年來，我國房地產(chǎn)企業(yè)逐漸意識到這兩大真空領(lǐng)域，逐步提高了事前施工控制的重視度，并將這兩方面加入到房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制中。但實(shí)際操作中的技術(shù)手段不夠先進(jìn)，如工作進(jìn)度慢、時(shí)效性差、數(shù)據(jù)匹配度低、成本控制和工作實(shí)施困難等。因此，企業(yè)在進(jìn)行成本控制時(shí)，應(yīng)合理規(guī)劃，選擇更先進(jìn)的成本管理方法，運(yùn)用更有力的手段。

五、以招標(biāo)采購視角看房地產(chǎn)企業(yè)成本管控

1、規(guī)范化設(shè)計(jì)，盡量減少非標(biāo)定制產(chǎn)品的招標(biāo)。招標(biāo)對象的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化能降低房地產(chǎn)企業(yè)成本，所以為更好地實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制，應(yīng)加大標(biāo)定制產(chǎn)品的招標(biāo)力度，在前期準(zhǔn)備階段，明確招標(biāo)物資的標(biāo)準(zhǔn)化程度，盡量減少不符合標(biāo)準(zhǔn)的物資招標(biāo)，減少房地產(chǎn)企業(yè)成本控制障礙，提高控制能力。

2、集中采購，盡量提前批量下單。在招標(biāo)工作中，房地產(chǎn)企業(yè)盡量將同類貨物招標(biāo)時(shí)間安排在一起，以便招標(biāo)工作完成后，這些貨物能統(tǒng)一采購，每次采購數(shù)量都能達(dá)到一定數(shù)量。這不僅節(jié)省了時(shí)間及人力成本，也有助于房地產(chǎn)企業(yè)降低采購成本。

3、優(yōu)化項(xiàng)目成本估算和預(yù)算管理。項(xiàng)目成本在房地產(chǎn)總成本中占有重要地位，因而優(yōu)化項(xiàng)目成本管理能有效降低房地產(chǎn)企業(yè)總成本。一方面可加強(qiáng)項(xiàng)目資金鏈及現(xiàn)金流的利用，減輕房地產(chǎn)企業(yè)在資金方面承受的壓力;另一方面，有助于企業(yè)完善成本控制體系，更加科學(xué)合理地控制自身成本。同時(shí)，選擇更加科學(xué)的財(cái)務(wù)管理方法也能彌補(bǔ)企業(yè)激勵(lì)機(jī)制的漏洞及不足，激發(fā)員工工作積極性。

4、完善招投標(biāo)審核管理過程。在整個(gè)項(xiàng)目中，各類房地產(chǎn)所需建材及設(shè)備是整個(gè)項(xiàng)目花費(fèi)的關(guān)鍵部分，項(xiàng)目成本的一半以上都花在這些物品上。因此，做好該階段的成本控制能降低房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目總成本。首先，確定成本控制目標(biāo)，然后對采購物品、所屬企業(yè)等內(nèi)容做好調(diào)查，部署好各方面工作;其次，完成相關(guān)招標(biāo)工作，考察招標(biāo)工作的各個(gè)環(huán)節(jié)，最終確定每個(gè)環(huán)節(jié)的流程，在公開透明條件下確定招標(biāo)商家，發(fā)揮市場在競爭中的作用;最后，在保證質(zhì)量前提下，完成整個(gè)招標(biāo)工作，最大限度地降低成本，提高盈利空間。

總之，在市場經(jīng)濟(jì)體制改革下，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著重大挑戰(zhàn)，所以成本管理已成為房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注的焦點(diǎn)。為提高房地產(chǎn)企業(yè)效益，實(shí)現(xiàn)效益最大化，需從實(shí)際出發(fā)做好成本管理工作。

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