房地產開發企業破產中的購房者權益保護
——生存利益抑或交易安全？

陳慶玲

(廣西民族大學 法學院，廣西 南寧 530006)

一、問題的提出：房地產企業破產對購房者權利的維護實踐

房地產市場是消費市場和金融衍生品市場交織的特殊市場，其資產價值受到政策、市場等因素影響較大[1]。隨著國家近年來對房地產市場政策的調整，在去產能、去庫存、去杠桿的政策背景下房地產市場野蠻生長的勢頭受到抑制。加之多年來房地產市場已趨于飽和，房地產企業陷入資金困境，進而面臨破產的事件也層出不窮，這也是市場經濟優勝劣汰規則的必然結果。在全面建成小康社會背景下，研究房地產企業破產問題具有重要意義。居者有其屋是不少中國人樸素的夢想，也是實現中國夢的重要環節，在房地產企業破產中如何有效保障購房者的權益，是問題的關鍵。

鑒于房地產企業破產的特殊性，與一般的企業破產相比其涉及的主體更為廣泛、社會關注程度更高、利益沖突程度更深。首先，從涉及的主體上看，房地產企業破產不僅需要面臨與企業有正常的商事交易往來的債權人，還會涉及人數眾多的商品房買受人、拆遷戶、建筑施工方等，并且在整個房地產開發市場中牽一發而動全身，對整個上下游產業都會受到影響，所牽涉的利益主體不可謂不廣泛。其次，從社會關注程度上看，由于房地產企業破產所涉及的債權人主體的廣泛，并且中國人對于住宅有著厚重的情節，其所帶來的連鎖反應也容易引發社會問題，無論是作為債權人之一的購房者還是作為“維穩”主體的地方政府，對于房地產企業的正常運行都會予以特別的關注。最后，從利益沖突的程度上看，在房地產企業破產的利益博弈過程中，相較于地方政府、開放商等強勢主體而言，購房者一般處于弱勢地位。而基于“維穩”的需要，無論是理論界還是實務界，均傾向于將購房者的權利放在其他債權人的權利之前，如此一個超級優先權的定位無疑將購房者與其他債權主體之間的矛盾進一步激化。如，2002年最高人民法院《關于建設工程價款優先受償權問題的批復》(以下簡稱《2002年批復》)，第二條確定了“房地產糾紛案件和相關執行案件中，支付全部或大部分款項的商品房買受人優先于建筑工程承包人和抵押權人受償”的裁判思路。但實際上，這一裁判思路面臨保護標準的模糊和混亂、對金融安全和交易安全危害深、國際承認障礙的難題[2]。在破產法沒有明文規定的情況下，僅以“維穩需要”為由賦予購房者優先權的順位也缺乏充分法理依據，在比較法上也會存在國際認可和理解上的障礙。因此，本研究試圖通過理順這一現象背后的法理紋路，并嘗試構建一個可行的購房者權益保護方案。

二、生存利益抑或交易安全：房地產企業破產中的價值考量

從各國立法來看，優先權實現的順位均有著明文的規定。如，美國破產法中規定了管理費用、債務人雇員的福利計劃償付、消費者支付的定金等九種優先受償的債權。由于擔保債權的排他優先性，破產實際上不會對擔保權利產生多大影響，因此美國的破產法沒有將擔保債權列入其中[3]。而日本民法則將優先權分為一般優先權與特殊優先權，再對其順位進行系統規定。就目前來看，我國破產法中的優先權僅限于破產費用、共益債務、職工債權和稅收債權四類，對于其他的優先權利則散見于民商事法律和司法解釋、批復當中，優先權之間也必然存在著相互沖突問題。如何有效協調實踐中的諸多優先權爭議，也是當前破產審判中的難點。

如前所述，房地產企業破產所涉及的主體廣泛、社會關注程度高、利益沖突復雜，如何有效協調被拆遷方、建筑工程承包人、購房者以及其他債權人之間的利益訴求，并通過適當的制度安排實現特殊債權的優先保護，是房地產破產案件審理的一大難題。就目前來看，立法上的缺失與規范上的模糊等問題也難以解決當下的問題。比如，在購房者權益保護上，“生活居住需要”、“大部分價款”等標準的界定不一，給予法院極大的裁量空間，而不同法院在實際執行中也會基于地方特殊實際各行其是，難免也會做出突破法律底線之舉。此外，在房地產企業破產案件中賦予購房者超級優先順位的做法，實際上是對銀行抵押優先受償權的一種否定，這種對交易安全與金融安全的沖擊也需要進一步尋求法理上的支撐。

(一)生存利益的考量

從《2002年批復》第二條來看，并對“大部分款項”規定具體的標準，如果僅從這一條文出發就無法確定購房者優先權利之范圍。由于購房人的優先權利也未在具體的法律中加以規定，因此在實踐中對于“大部分款項”的認定不一也容易造成同案不同判的現象，但筆者認為可以比照其他司法解釋中對這一類型標準的適用進行合理解釋。2015年，最高人民法院發布了《辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》(以下簡稱《2015年規定》)，第二十九條第三項中對商品房買受人排除執行的權利進行規定，即“已支付價款超過合同約定總價款的百分之五十”。通過對兩個條文的比較可以發現，后者系購房者優先權利對抗執行債權的規定，而根據民法理論同樣可以解釋出，當前者具備同等條件亦應該具有對抗效力，即購房者優先權利具有對抗執行債權的情形時，同樣也應該具有對抗破產債權的效力。因此，筆者認為對于《2002年批復》第二條的具體適用時，基于生存利益優先的原則，可以參照《2015年規定》第二十九條第三項的規定，將“付款超過50%”的購房者優先于建筑工程承包人和抵押權人受償。

而基于生存利益的保障，對這一司法解釋的解釋其實也是為了更好地保護個人居住權的實現。居住權制度最早出現在羅馬法中，并在歐洲大陸國家得以不斷發展，其影響也早已超出歐洲大陸，在各個國家的立法中都具有廣泛的可接受度，甚至在我國澳門地區的《澳門民法典》也對其做出系統規定。居住權的本質在于將房屋所有權的內容在居住人和所有人之間進行分配[4]。這一制度既體現了尊重權利人對其權利的自由處分的人文情懷，也展示著利益衡量的法律政策思想[5]。這種為保護弱勢群體的制度安排實則與破產法的內在精神不謀而合。因此，還應該明確賦予購房者優先權利的情形僅限于用于居住需要的個人消費者，且為“名下無其他用于居住的房屋”的購房者，而基于投資需要、企業購房等其他非用于居住情形的購房者應該排除適用這一規則。

(二)交易安全的考量

如前所述，賦予購房者優先權利是基于生存利益的考量，當這一債權優先權能夠對抗其他物權效力的時候，如果沒有相應的公示制度無疑是對交易安全的損害。因此，立法者通過建立預告登記這一制度，實現物權的公示、對抗效力，也給購房者優先權利法理上的支撐。預告登記制度源于普魯士法，最終在《德國民法典》第八百八十三條第一款中實現規范化，其制度設計的功能在于授予某項債權請求權顯著的物權效力，并且這一債權請求權是針對物權變動而產生的[6]。預告登記制度在德國得以廣泛運用，主要原因在于其債權行為與物權行為的相分離，不動產登記程序給轉讓人留下足夠的空間[7]。在我國預告登記制度于《中華人民共和國民法典》第二百二十一條中得以確立，在此之下購房者購買房屋的債權請求權對于其后發生的與之內容相同的不動產物權處分行為具有對抗效力[8]。由此看來，在我國債權請求權具有物權上的效力是可以通過預告登記制度來實現的。

預告登記制度應該將這一請求權的效力延伸至破產領域，不僅能為購房者物權請求權提供了重要的擔保效用[9]，也與確認既存關系的現代法治精神相符，最終能夠更好地實現破產程序中購房者權益的保護[10]。雖然被登記的物權請求權系債權，但是依舊將其賦予對抗第三人物權的效力，而從這一制度的功能來看，預告登記所具有的“權利保全”效力，并作為一項保全移轉、變更和廢止不動產物權的請求權，也應該延伸出破產保護的功能。基于立法原意的考察可以發現，從不動產物權請求權的獲得再到物權的真正實現，這一過程不僅充滿諸多不確定因素，并且所需要的時間也較為漫長，而作為保障將來實現物權的預告登記制度，應該具有防止物權請求權遭受侵害的功能。從管理人的解除權的角度看，同樣可以發現，預告登記具有對抗第三人的效力以后，管理人無論是基于平衡全體債權利益的需要，還是基于達到債權人可分配的債務人財產只增不減的目的，都無法實現對標的物的單獨處分，只能用于履行這一請求權。雖然在破產法中沒有明確規定預告登記的破產保護功能，實際上并不影響將這一效力延伸至破產領域。

此外，預告登記還應該具有“順位保留”的效力，即物權順位的確定時間應該在預告登記時。在德國民法典中，物權的順位是以預告登記時為準。但目前在我國尚無此規定，因此有學者認為在預告登記推進至本登記后，不應該將物權順位的時間確定在預告登記時[11]。筆者認為，基于以下兩點理由可以將物權順位確定時間提前至預告登記時。其一，從物權公示的角度來看，預告登記制度已經將未來物權變動的情形提前進行公示，而與之相聯系的交易相對人也存在知悉的可能，不會存在信息不對稱所導致的交易風險，所登記的標的自然就可以納入成本核算、風險評估的范圍。其二，預告登記具有對抗第三人的效力，則“順位保留”也是應有之義。同一標的物上只能兼容同一類型的物權變動，但不同類型的物權變動設置卻不會受到影響。比如，對房屋進行預告登記以后，依舊可以再設置房屋抵押權的登記，而如果按照本登記的時間確定物權順位的話，那么實際上就與預告登記對抗第三人的效力相違背，未來房屋的所有權也將會附著在抵押權上。事實上，只有當預告登記無法實現的前提下，在其之后登記的抵押權才會發生效力。因此，在房地產開發企業破產中，預告登記理應具有“順位保留”的效力，其能對抗在后設立的抵押權、破產債權、執行債權。綜上，預告登記公示的時間必須也應該是物權順位確定的時間。

三、實踐和保護：走向系統性的購房者權益保護邏輯

(一)現房交易下的保護邏輯

在預售商品房已經建成現房的情形下，具有優先順位的購房者物權請求權一般能夠較為輕易地實現為物權，此時需要對這一適用條件進行嚴格把握。首先，需要對前述提到的“付款超過50%的購房者”進行嚴格界定。鑒于購房者具有優先于建筑工程承包人和抵押權人受償的地位，為避免維護生存利益的需要演變成“維穩”保障，衡量這一優先權取得時間節點應該為破產受理時，即已經滿足“付款超過50%”、“名下無其他用于居住的房屋”兩個條件的購房者，在法院受理房地產開發企業破產申請時便能夠具備優先權的資格。否則，企業進入破產程序后，購房者可以通過增加付款的方式獲得優先權，這會對其他債權人的權益造成實質的侵害。當然，那些以營利為目的而非用于居住的購房者也理所應當被排除在外，其購房主要是為了資本增值，將其置于優先受償的地位有違破產公平清償的原則。為防止購房者與房地產開發企業惡意串通，還應該對付款記錄的真偽進行甄別，對于大額購房款支付應該以轉賬記錄認定為準，其他手寫形式的收據不予認可。其次，需要將破產臨界期內的將既有債權轉作物權的行為，準用管理人對個別清償的撤銷權。最常見的是實踐中的“以房抵債”情形，所謂“以房抵債”系名義上的購房者為避免房地產開發企業無力歸還借款，與其簽訂借款合同時又簽訂商品房買賣合同，在企業無法償還借款的時候，將商品房出賣給名義購房者。有通過直接交付房屋辦理所有權登記，也有通過簽訂商品房預售合同并辦理預告登記的形式，實際上都是為了將房屋鎖定在債權人名下，使得原本并不具備對抗第三人效力的債權，最終實現了具有對抗效力的物權請求權甚至是物權的轉化。這種表面上是將借貸關系取消作為將商品房買賣合同履行的條件，揭開這層面紗后可以發現，實際上系一種讓與擔保。為此，最高人民法院出臺的《審理民間借貸案件適用法律若干問題的解釋》第二十四條第一款規定，認為應該按照民間借貸法律關系進行審理。通過考察立法原意同樣可以發現，這一條文設置的目的是為了按照當事人真實的意思表示所確定的基礎法律關系審理案件[12]，而不是保障其作為名義上購房者的權益。既然名義上的購房者在簽訂合同不存在商品房買賣的真實意思表示，此時就應該準用破產法中管理人對個別清償的撤銷權。

最后，在破產臨界期內購房者物權請求權追加預告登記的情形，破產管理人應注意區分標準，并賦予其準用對既有的債務追加物保的撤銷權。破產管理人對既有債務追加物保的撤銷權，實際上是為了避免出現破產清償的偏差。如果不賦予破產管理人這項權利，那么原本用于集體清償財產就有可能會因為物保人的優先受償而減少，這實際上與破產程序的內在價值相違背[13]。因此，在破產臨界期內追加預告登記的情形與對既有債務追加物保相類似，都具有優先受償的效力，在此之下可以準用破產管理人撤銷權。但需要明確的是，撤銷權的行使僅針對既有物權所追加的預告登記，而如果被登記的物權請求權本身是“付款超過50%”的購房者，并不會因管理人的撤銷權行使而影響到其優先受償。

(二)期房交易下的保護邏輯

實踐中，大多數房地產開發企業破產時，商品房仍處于在建狀態，此時即便賦予物權請求權推進至物權的資格，也會因客觀不能而難以實現。而如果將商品房買賣合同解除，將這一物權請求權還原至金錢上的請求權狀態，勢必會對購房者的權益造成損害，因為在缺乏優先受償效力的前提下，購房者的請求權將會與其他破產債權請求權在相同順位下平分債務人的財產，實際上也有違公平。如果將債務人的財產投入到商品房續建過程中，理論上是可以實現購房者物權請求權推進至物權狀態，但此時債務人財產就會無限接近于零，依然會對其他破產債權人的權益造成損害。并且當房地產開發企業進入到破產程序中時，幾乎沒有所剩的資金，而引入外資時用于商品房續建，建成房屋后又全部交付購房者，那么戰略性投資人同樣也會陷入無利可圖的境地。因此，需要對期房狀態下的房地產企業破產問題做出特殊安排。

鑒于期房交易的特殊性，破產企業也不可能將爛尾樓直接交付給購房者，只有將商品房續建完好才能最大地實現破產財產的價值、最大程度地保護購房者的權益。只要符合司法解釋所規定的購房者保護標準，就沒有理由否定購房者對期房標的的物權期待權，這與《2002年批復》和《2015年規定》保護購房者權益的思路應該是一脈相承的。盡管物權期待權并非完整的物權，但對這種權力的保護仍具有法律上實益[14]。要實現購房者生存權益的保障，理論上應該是由購房者繼續支付續建款，推動商品房建設至可以交付使用狀態。但是，考慮到大多數購房者購房主要是用于居住，也基本不具備承擔續建工程款的可行條件。因此，更為現實的方案是推動房地產破產企業進入重整狀態，通過存續式重整或者出售式重整的方式完成期房的建設。如果是以出售式重整的方式進行，那么債務人所經營的事業要面臨著部分或者全部轉讓，由此獲得的對價就變成債務人財產，購房者只能依照破產程序統一受償，不利于對其生存利益的保障。而如果是以存續式重整的方式進行，為保障所期待的未來物權最大程度變成現實物，此時就應該將續建工程款的受償權優先于購房者的物權請求權，當然在重整方案的表決機制上還應該為購房者做出特殊安排，可以考慮單獨設立購房者表決組，當購房者表決組未通過重整計劃時，其理應按照原有的規則受絕對優先原則之保護。

四、結束語

房地產開發企業破產作為市場經濟中優勝劣汰的結果，近年來許多房地產企業經營過程中出現了不良結果，往往通過企業重整重新進入市場或是清算退出市場的方式促進市場經濟良性運轉。房地產開發企業破產牽扯多方利益，尤其是破滅了購房者的住房夢，必將嚴重影響社會穩定。在這樣的背景下，審視房地產開發企業破產時現存價值，厘清對現房購房者和期房購房者的保護邏輯，對于降低社會重大風險、緩解社會矛盾具有切實可行的現實意義。