房地產經濟管理存在的不足和應對措施

李寧

摘 要：近年來，房地產交易市場的異常火爆給國民經濟的持續穩步發展注入了源源不斷的驅動力，購房者與供房者之間的供需關系對房價漲跌的決定性作用也逐步突顯出來，在這一宏觀背景下，房地產經濟管理也暴露出諸多亟待解決的問題。因此，本文將圍繞房地產經濟管理存在的不足以及有效應對措施予以闡述。

關鍵詞：房地產;經濟管理;存在的不足;應對措施

改革開放四十年來，我國的房地產銷售市場連續創造銷售新高，僅2018年，全國商品銷售面積達到17.17億平方米，銷售總額突破15萬億元，兩項數據均達到歷年新高。從這些數據當中可以看出，購房者對商品房的需求量已經遠遠超出供房者的供應量，但是，在這些數據的背后，也潛伏著房地產經濟危機，炒房客的惡意炒作、市場的不公平競爭、地方價格保護主義等一系列問題逐步浮出水面，給房地產市場的健康良性發展蒙上一層厚重的陰影。

1.房地產經濟管理存在的不足

1.1 求大于供導致房價上漲

近年來，隨著城市化進程的逐年加快，城市人口數量激增，對住房的需求量與日俱增，在這一背景之下，房地產行業也迎來了黃金發展期，加之部分投資者瞄準了這一商機，紛紛進軍房地產市場，導致城市可開發利用的地塊逐年減少。另外，一些房地產開發商為了獲取更加豐厚的投資回報，不斷轉換營銷思路，大批量推出景觀房、學區房、學位房，使得房屋價格一夜之間水漲船高。以國內二線城市為例，房屋價格已經從20年前的千元時代逐步過渡到萬元時代，而且這種趨勢也愈演愈烈。

1.2 房地產市場的盲目跟風現象嚴重

房地產價格的高低往往取決于土地價格的高低，而受到地域性差異的影響，全國各地的土地售賣價格也存在較大差異。比如一線城市的地塊價格高于沿海城市，沿海城市的地塊價格高于普通二級城市，普通二級城市價格高于一般的地級市價格，因此，各地方的房屋價格也呈現出隨行就市的特點，與地塊價格成正比關系，地塊價格高，房屋價格也不斷攀升。于是，許多城市也盲目效仿其它城市的土地規劃原則，通過哄抬地價來獲取更多的經濟利潤。然后這種盲目跟風的作法一方面造成房價無上限漲浮，另一方面，購房者的經濟承受壓力也不斷增大，在這種情況下，就抑制了房地產市場的生產與消費，反而會產生事倍功半的不良后果[1]。

1.3 政策性干預導致房價波動幅度較大

由于土地資源的隸屬權歸屬于國家，各級地方政府在行使土地資源支配權利時，常常融入一些個人情感因素，優先將土地資源出售給有實力、經濟基礎雄厚的房地產開發商，當開發商獲得土地開發權益后，層層加價，導致房產價格出現較大波動。另外，由于地方政府在制訂干預政策時，一些利欲熏心的不法分子采取暗箱操作的方法，順手牽羊，獲得了土地開發權，這就使國家蒙受了巨大的經濟損失。

1.4 金融監管機制不健全

由于房地產開發全過程對資金的需求量較大，對于經濟基礎薄弱的房地產開發商來說，無疑施加了較大的經濟壓力，在這種形勢下，諸多房地產開發商選擇向金融機構貸款融資的方式，來解決當下的資金困擾問題。但是，由于房地產開發商本身并沒有資金償還能力，當房地產項目竣工以后，往往利用售賣房屋的方法來償還部分貸款，如果房屋售賣青黃不接，銀行貸款就會出現逾期的情況，這種“以貸養貸”的局面一旦形成，將轉變成為惡性循環，給商業銀行帶來嚴重損失。

2.房地產經濟管理的有效應對措施

2.1 規范房地產市場融資信貸管理

就當前的房地產市場融資形勢看，商業銀行以及金融監管機構應當提高房地產開發商的信用貸款準入門檻，在房地產開發商融資過程中，首先對開發商的經營資質、履約能力、信用記錄以及經營規模進行嚴格審查，通過制訂科學有效的金融風險管控措施，來遏制開發商的不良貸款行為，以規范房地產市場融資信貸管理，確保房地產經濟能夠良性發展。與此同時，為了避免炒房現象的發生，各級地方政府以及房地產經濟主管部門應當出臺相關的嚴打政策與機制，對炒房客的炒房行為堅持“零容忍”態度，絕不姑息，絕不手軟，以促使房地產買賣市場實現供求平衡，讓更多的老百姓買得起房，住得起房。

2.2 制訂行業發展規劃，出臺稅收優惠政策

為了保護房地產開發商的經濟利益，國家以及房地產行業主管部門應當適時出臺一些稅收減免或者優惠政策，降低房地產開發商的上繳稅率，房地產開發商也可以根據稅收籌劃的方法，規避稅收風險，為實現經濟利潤最大化愿景創造先決條件。另外，各級地方政府應當結合當地房地產市場的動態信息，以及房地產經濟的發展狀況，合理制訂房地產行業未來發展規劃，為房地產開發商提供一個精準施策，高效運行的標準化運營機制，以保證和維護房地產市場的正常運營秩序[2]。

2.3 創新管理機制，拓寬融資渠道

房地產市場的混亂競爭格局源于地方政府出臺的干預政策與市場管理機制，基于此，各級地方政府在原有管理機制的基礎上，結合當地房地產市場的經營現狀，制訂和出臺一系列適時可行的創新管理機制，從公平競爭、維護市場穩定、規避房地產經濟泡沫為出發點，凈化房地產市場的競爭環境，確保國有資源能夠得到高效利用，使土地資源能夠真正造福于民，服務于民。

另外，針對房地產企業融資難、貸款難的困境，房地產開發商應當及時轉變思想觀念，摒棄“不撞南墻不回頭”的融資信條，除了依附于商業銀行的信用貸款外，可以通過發行地產股票、債券或者內部眾籌等方式，獲取更多的資金支持，以確保房地產項目能夠順利實施。同時，為了保障商業銀行的自身得益，各級地方政府應當進一步加大對金融機構的監管力度，督促商業銀行做好充分的事先審核工作，做到不符合貸款要求的房地產企業堅決不予放款，受信度低，償還能力差的房地產企業堅決不予放款，用戶滿意率低的房地產企業堅決不予放款，只有始終堅持“三不放款”原則，才能使國家與商業銀行免受經濟損失。

結束語：

由于房地產經濟管理的地域性差異較大，因此，為了解決經濟管理工作中存在的不足與問題，房地產開發商應當及時根據市場發展走向與動態信息，制訂適用性強、可行性高的經濟管理機制，以應對房地產市場的潛在經濟危機。同時，應當始終秉持與時俱進的態度，積極借鑒成功的管理經驗，不斷創新管理意識與思路，為房地產經濟的健康可持續發展保駕護航。

參考文獻：

[1]唐惠民.我國房地產經濟管理存在的問題及解決措施研究[J].中國房地產業，2020（22）：35.

[2]宋雨欣.房地產經濟管理存在的不足與應對策略[J].現代經濟信息，2019（19）：386.

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