基于資源導向的城鎮老舊小區分類改造路徑要點及案例

余萍

摘要：城鎮老舊小區改造是“十四五”時期提升城市品質、建設美好人居環境工作的重要舉措。現階段，全國大量老舊小區改造工作集中推進，時間緊、事項交錯、面廣人手少的情況非常普遍。基于資源類型導向，因地制宜地將城鎮老舊小區歸納分類，將其改造路徑的共性進行總結和推廣，對該項工作的推進具有重要的階段性意義。本文介紹了常規型老舊小區和文化潛力型老舊小區改造的路徑要點和案例，以真實的案例為相關工作的推進提供參考。

關鍵詞：城鎮老舊小區改造? 改造路徑? 文化潛力型老舊小區? 改造案例

中圖分類號：F299.2;TU992

Abstract： The reconstruction of old residential areas is an important measure to improve urban quality and build a better living environment during the "14th Five-Year Plan" period. At this stage， the reconstruction of a large number of old residential areas in China is carried out intensively. The situation of tight time， staggered matters， wide coverage and few manpower is very common. Based on the resource orientation， it is of great phased significance for the promotion of this work to classify the old urban communities according to local conditions and summarize and promote the commonness of their reconstruction paths. This paper introduces the key points and cases of the reconstruction of conventional old communities and cultural potential old communities， and takes the real cases as a reference for the promotion of relevant work.

Key Words： Reconstruction of old urban communities; Reconstruction path; Old community with cultural potential; Reconstruction case

提升城市品質、建設美好人居環境，是“十四五”時期全面建設社會主義現代化國家的一項重要舉措，而城鎮老舊小區改造則是其中與群眾最密切、感受最直觀的民生工程，同時也是一項社區治理發展工程。“十四五”期間，全省計劃改造城鎮老舊小區不少于8101個，改造戶數不少于135萬戶，數量多、時間緊、事項交錯、面廣人少，將具有較多共性的小區分類因地制宜引導，是推動該項工作的有效措施。本文以惠州市城鎮老舊小區改造初期的工作情況為切入口，站在地市工作推進的角度，淺談不同資源類型導向下的改造路徑要點和案例[1]。

1惠州市城鎮老舊小區改造工作基本情況

“十四五”期間惠州市城鎮老舊小區改造任務為：基本完成約641個城鎮老舊小區改造任務，惠及約8.7萬戶居民;在全省21個城市中，改造小區數量及戶數排第六（占比7.9%），改造戶數排第六（占比7%）。

在資金籌措方面，惠州市積極申報各類上級資金，獲得中央財政補助資金、中央預算內投資資金、省住建廳專項資金約1.36億元，另外惠城區政府申請政府專項債券2億元;同時，協調有關單位，將正在實施的與老舊小區有關水環境綜合整治及雨污分流改造項目納入推進，協助兩個項目共申請到2021年中央預算內投資保障性安居工程配套基礎設施資金約1.58億元。目前，戶均改造費用約8000元，與廣、佛等鄰近城市有較大差距[2]。

惠州市政府參照廣東省統籌協調辦法，印發了《惠州市城鎮老舊小區改造實施方案》，成立惠州市城鎮居住社區人居環境品質提升工作領導小組，聚力共建，由住建部門牽頭與民政、文廣旅體、衛健、長者服務等有關單位聯動，結合各職能部門正在開展的城市居住社區建設補短板行動、綠色社區創建行動，從社區休閑和文體服務、園林綠化、社區文化環境、無障礙環境、交通疏導、長者活動、健康管理咨詢等方面，開展社區“微改造”“微提升”，共同建設“長者之家”“健康之家”等生活服務設施，加強公共服務設施、公共空間共建共享，切實提升老舊小區居民幸福感。

2資源導向分類及其改造實施

為了更精準地做好老舊小區改造的研究、統籌各縣區進一步推進工作，惠州市結合自身城市特色、社會特點、經濟能級及老舊小區實際情況，以具備居住資源為主要特征或具備獨特文化資源為主要特征，將老舊小區分為常規型及文化潛力型兩類，并對惠及面最廣的常規型老舊小區提出更多具體的改造路徑指引[3]。

2.1常規型老舊小區改造路徑要點

常規型老舊小區指以居住資源為主、其他配套資源為輔的，商品房型、單位大院型、街巷型及獨棟型老舊小區，此類老舊小區及其聯動環境改造也是項目庫的主要構成，這類小區普遍存在建筑本體各構件老舊、基礎設施不齊、公共服務較少及管護不健全等現象，因此，常規型老舊小區不僅僅是工程范疇的問題，更是占城市治理較大比重的社區治理發展問題。

常規型老舊小區內資源增值前景不明確、空間緊缺、財政資金投入有限、完成改造的時間節點明確，需要各方面的精準聯動來幫助實現較高的改造效率。改造路徑要點如下。

一是重視行動路線的完整度。老舊小區改造全周期鏈條較長、受眾及交叉影響事項較多，事前宜盡可能地對全流程做好預案，例如：組織街鎮及社區有關工作人員進行充足培訓，通過工作人員引導各方在改造前期充分溝通，將居民支持度、老舊小區申報條件、資金籌措方式及物業管護參與方式等影響因素的關系進行詳細解釋、提前知會與協調，通過居民集體決策的方式，盡早排除影響，確定申報改造小區名單[4]。同時，縣區牽頭職能部門宜聯橫聯縱：在橫向管理上，宜協調有關職能部門或專營公司，為像加強消防安全、管道燃氣發展及既有住宅加裝電梯等重要基礎設施事項的對接，預留必要的空間及管線接駁端口;在縱向管理上，宜將綜合情況向市縣（區）兩級積極溝通，對未來的困難有一定的預判，進而積極尋求解決辦法和途徑，共同制定務實、周全及有亮點的改造目標及支持政策。二是重視技術路線的完整度。改造工作初期，由于各縣區實施主體掌握的專業資源不盡相同（分別由縣區住建部門、街鎮或國企做實施主體），對技術引領有較大的期望和依賴，技術團隊對老舊小區改造的理解程度直接影響工作的推進，例如，規劃專業側重對小區內外所有軟硬件要素的系統分析、制定完整周全的技術路線和辦法，而建筑、市政及景觀專業則在規劃的全局思路引領下，側重對基礎類、完善類及提升三類改造要素的具體物理改造提出做法。在數個相關專業的聯動下制定的老舊小區改造 “一區一策”，有效保障實施主體對全流程預算支出的良好控制[5]。三是以街區更新及社區共享為目標的片區聯動。基于單個小區資源不平衡問題，小區外片區聯動的改造適宜在更大的空間范圍里研究，考慮到行政體系和資源調度的便利，以社區為研究單位相對合宜。通過對社區內盡數老舊小區的研究，確定“一社一策”，將改造從老舊小區內部引向街區更新，強調安全基礎上的界限突破，關注小區間的資源共享，為社區治理提供具象的運營平臺。

2.2文化潛力型老舊小區改造實施案例

文化潛力型老舊小區指與城市獨特文化資源密切相關的老舊小區，這類小區往往為街巷型老舊片區，其建筑本體和聯動環境除了具備常規型老舊小區的要素特征外，整個片區空間肌理更豐富，在文化資源上有明顯的優勢，資源增值前景明確。此類老舊片區宜由政府引領、街鎮、社區及運營企業參與，圍繞其文化資源整體精心打造體驗獨特、社會和經濟效益高的城市文化聚集地。

惠州市祝屋巷社區的“漸進式、微改造、有機更新”，是此類片區改造的經典案例。祝屋巷位于西湖5A級風景名勝區北畔，是古惠州西湖八景之一“桃園日暖”所在地，在城市的發展中古景雖消失，但該區域與西湖著名景點平湖、芳華洲、元妙觀、朝京門及豐渚園等融為一體，主街兩側多年聚集了較多數量的惠州老牌餐飲，以傳統客家、惠州、潮汕特色菜式聞名，是惠州傳統慢生活的活樣板;社區內常住居民2000多戶（部分為村民，共約10000多人），社區面積約15萬平方米，建筑面積約20萬平方米（其中住宅房屋建筑面積約14.8萬平方米，商業房屋建筑面積約2.6平方米，公共事業類房屋建筑面積約2.5萬平方米）。綜上可以看出，在文化底蘊、傳統民俗及空間載體上，祝屋巷都具有得天獨厚的本底資源[6]。

2017年，祝屋巷社區所屬街道辦以“城市雙修”為契機，依托惠州西湖爭創國家5A級景區的優勢，通過“政府主導+公司運營”的模式開啟了對祝屋巷持續多年的多元化改造。一期改造集中在一處橫支巷，是祝屋巷改造的試點，改造以“有機更新、微改造、以租代拆”的方式為主，在保留老房屋及街巷原有風貌、空間的基礎上加入現代中式特色元素，初步形成精品民宿、特色餐飲、創意工坊、文創店等“祝屋巷文創街區”。2020年，啟動祝屋巷主街公共空間的基礎設施整治工作，包括主街及主要橫巷“三線下地”、公共空間全要素微改造及部分沿街建筑的更新利用。通過此輪改造，祝屋巷整體公共環境得到了極大的改善，文化韻味更突出，活化利用改造舊房屋100多棟（套），吸引了80多家文旅企業和團隊進駐，當年春節期間旅客人流日均達50000人，改造后街區內的商鋪租金收入從原來的15～20元/㎡，提高到現今的50～60元/㎡，社會經濟效益。2021—2023年，祝屋巷擬結合周邊西湖優化提升及城鎮老舊小區改造工作，對祝屋巷的更新及復合利用進行進一步探索。一是在街巷細微處繼續進行完善，對祝屋巷內街包含數棟老舊住宅建筑本體、其余內巷的全要素微更新、消防三線垃圾轉運等基礎設施、社區外沿街界面及人行設施進行微更新;二是研究社區內公共建筑改造利用及空間開放，關注社區居民、市民及游客三重需求。祝屋巷組合拳式的更新利用，既為當地居民生活提供了更優越的社區配套服務，又釋放了極大的潛力，為全面建成西湖北畔富有生命力且極具特色的城市客廳提供強大的資源支持，也為環西湖區域的重新煥發提供巨大助力。

3結語

提升城市品質、建設美好人居環境從來不是一項孤立的工程，依據各級政府對城鎮老舊小區改造的工作部署及地方的資源稟賦，做好本地特色的治理樣板，對更好地完成“十四五”期間城鎮老舊小區改造任務具有重要的階段性意義。

參考文獻

[1] 周慶.肇慶市G區棚戶區改造實物安置問題研究[D].桂林：廣西師范大學，2021.

[2] 楊子燁.棚戶區改造中空間設計、實施策略及調適優化研究 ——以霸州市老城棚戶區為例[D].北京：北京建筑大學，2020.

[3] 唐燕，張璐，劉思璐.2019年城市更新研究與實踐熱點回眸[J].科技導報，2020，38（3）：148-156.

[4] 周言.廣西中小城市的微更新方法研究 ——以東興市黃花崗街道為例[D].南寧：廣西大學，2020.

[5] 易志勇.城市更新效益評價與合作治理研究 ——以深圳為例[D].重慶：重慶大學，2018.

[6] 許永成.“空間生產”主導下城市更新中的地方建構研究 ——以深圳湖貝村為例[D].廣州：華南理工大學，2018.

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