推動不動產(chǎn)登記提質(zhì)增效的路徑探析
——以廈門市二手房交易為例

林依妹

引言

近年來深化行政審批制度改革持續(xù)推進(jìn)，簡政放權(quán)、放管結(jié)合、優(yōu)化服務(wù)等各項改革措施已經(jīng)融入到不動產(chǎn)登記的每一個環(huán)節(jié)，不動產(chǎn)登記也一直以來致力于既依法公開公正的“陽光審批”又體現(xiàn)程序簡化流程優(yōu)化的高效審批。房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)，是最基本、最重要的生產(chǎn)要素和生產(chǎn)資料，一套動輒大幾百萬元的房子，已經(jīng)不僅僅是人們生產(chǎn)生活離不開的必要物質(zhì)條件，還是每個家庭的主要財產(chǎn)，由于房地產(chǎn)存在時間跨度長和保值增值的特性，使得不動產(chǎn)登記具有政策性強(qiáng)、歷史性、復(fù)雜性等特點，優(yōu)質(zhì)高效的不動產(chǎn)登記不僅事關(guān)人民群眾切身利益還事關(guān)政府形象，保證和提高辦事質(zhì)量前提下的增效是對提質(zhì)增效的正解。本文以廈門市二手房交易為例，就當(dāng)前不動產(chǎn)登記過程中遇到的痛點難點進(jìn)行探討，并提出改善性的建議，以供參考。

不動產(chǎn)登記有關(guān)業(yè)務(wù)情況分析

1.編制制約與業(yè)務(wù)發(fā)展之間的矛盾

近幾年廈門不動產(chǎn)登記部門不但業(yè)務(wù)量不斷增加，且承擔(dān)的職能種類也不斷增多，而工作人員方面則因機(jī)構(gòu)改革縮編和人員退休雙重原因造成數(shù)量減少，對登記工作的正常開展造成影響。現(xiàn)將2010年至今歷年不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)總量（其中單列出個人二手房交易轉(zhuǎn)移登記業(yè)務(wù)量）、個人二手房交易轉(zhuǎn)移登記業(yè)務(wù)辦理時限壓縮情況及在編人員數(shù)量情況列表如下。通過比對分析，廈門不動產(chǎn)登記呈現(xiàn)“一增二減”的態(tài)勢，分別是業(yè)務(wù)量的增加和辦理時限、工作人員數(shù)量的減少，工作壓力由此可見一斑。

廈門2010年以來歷年業(yè)務(wù)量、辦理時限、工作人員數(shù)量綜合統(tǒng)計表

以上列表中關(guān)于辦理時限方面只舉高頻業(yè)務(wù)個人二手房交易件為例，此外尚有企業(yè)間二手房交易轉(zhuǎn)移登記為當(dāng)場辦結(jié)（不超過0.5個工作日）、全程網(wǎng)辦件即來即辦、福建省網(wǎng)上辦事大廳預(yù)審?fù)ㄟ^的業(yè)務(wù)即來即辦等。

2.歷史遺留、疑難業(yè)務(wù)問題的處理較難推進(jìn)

在不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度前，因房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記分別在交易部門和權(quán)籍登記部門進(jìn)行，執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)口徑不統(tǒng)一在所難免，加之早期缺乏科技手段對執(zhí)行法規(guī)政策進(jìn)行有力把控等，造成了一定數(shù)量的歷史遺留問題，諸如架空層被圍做他用、會所糾紛、商住兩用房產(chǎn)就學(xué)問題、雜物間面積問題等，存在的問題各異不能一概而論。而不動產(chǎn)登記作為取得房地產(chǎn)權(quán)證所有環(huán)節(jié)的最末端環(huán)節(jié)，往往矛盾最為突出，產(chǎn)權(quán)人許多別處碰的壁、受的“委屈”或者手續(xù)不全問題等全部到不動產(chǎn)權(quán)屬登記環(huán)節(jié)爆發(fā)。殊不知不動產(chǎn)登記歷史遺留問題的處理涉及多個部門，無法憑不動產(chǎn)登記部門一己之力推動，往往需上級部門予以協(xié)助指導(dǎo)、出臺統(tǒng)一明確的處理意見等，有時甚至需當(dāng)事人積極配合做出一定的讓步，方能令歷史遺留問題得以妥善解決。比如位于鎮(zhèn)海路的某早期商品房項目存在違反規(guī)劃用途辦理抵押登記，以及增容未補(bǔ)繳地價等問題，因開發(fā)商下落不明，遺留的諸多問題由來已久、懸而未決，無法辦理項目產(chǎn)權(quán)初始登記，導(dǎo)致業(yè)主無法取得產(chǎn)權(quán)證、無法就學(xué)等一系列問題，較長時間以來政府部門也是多次數(shù)、多部門間進(jìn)行協(xié)調(diào)，現(xiàn)該項目存在問題已相應(yīng)解決，業(yè)主產(chǎn)權(quán)已陸續(xù)辦理。這是歷史遺留問題項目得以解決的較成功案例之一，但目前尚有部分歷史遺留問題項目還仍處于艱難推進(jìn)之中。

3.不動產(chǎn)登記基礎(chǔ)有待加強(qiáng)

（1）基礎(chǔ)數(shù)據(jù)問題

測繪面積數(shù)據(jù)問題是制約不動產(chǎn)登記提質(zhì)增效的一大問題。長期以來，調(diào)查庫與登記庫數(shù)據(jù)不一致問題一直存在，不動產(chǎn)登記審核環(huán)節(jié)對不一致問題的審核過程及要點為：①核查。通過查檔，比對調(diào)查庫及登記庫數(shù)據(jù)，形成初步意見及解決方案；②屬于登記失誤（錯誤）的，對接當(dāng)事人結(jié)合當(dāng)次業(yè)務(wù)辦理一并予以更正；③屬于需測繪部門復(fù)核的（調(diào)查庫錯誤的情形，建議提交科室由專人）協(xié)調(diào)測繪部門復(fù)核，確屬調(diào)查庫錯誤的，由測繪部門與登記部門按照工作機(jī)制協(xié)同解決；④登記錯誤的不動產(chǎn)單元已發(fā)生轉(zhuǎn)移，存在善意相對人，更正有困難的，可延續(xù)原有登記簿信息，或通過權(quán)證附記的方式予以說明；⑤全程做好與申請人、測繪部門、登記部門對應(yīng)職能科室之間的溝通協(xié)調(diào)記錄；⑥在申請人（買賣雙方）之間反復(fù)溝通協(xié)調(diào)，雙方同意后簽字以示確認(rèn)，避免登簿后出現(xiàn)反復(fù)。

現(xiàn)階段又衍生一個問題，為避免申請人稱不知情，不動產(chǎn)登記受理時一般都會將通過共享調(diào)查庫數(shù)據(jù)后生成的《不動產(chǎn)調(diào)查信息共享應(yīng)用成果》給申請人雙方簽字，由于調(diào)查庫數(shù)據(jù)不一定就是正確的數(shù)據(jù)，尚需進(jìn)一步核實，一旦經(jīng)核實后證實調(diào)查庫數(shù)據(jù)錯誤，又需向申請人解釋并協(xié)調(diào)雙方再次簽字確認(rèn)，期間處理過程較為膠著，嚴(yán)重阻礙不動產(chǎn)登記快速出件。

（2）二手房交易業(yè)務(wù)流程不合理情形

目前二手房交易登記因稅收問題影響業(yè)務(wù)件的快速辦理情形亦是普遍存在。鑒于先稅后證的交易登記規(guī)則，二手房交易過戶登記需在完稅狀態(tài)下進(jìn)行，非完稅不得審核通過、登簿，目前二手房交易件辦理時限為1個工作日，審核時除了要履行權(quán)屬情況等一系列正常審查外，還需時時關(guān)注完稅情況，查看是否完稅，無形中造成重復(fù)勞動，嚴(yán)重影響整體辦件效率。因此，二手房業(yè)務(wù)流程亟需改進(jìn)，有關(guān)程序改進(jìn)方案已報相應(yīng)部門。

（3）部門之間的協(xié)作情況

部門之間的協(xié)作情況分為內(nèi)部和外部。內(nèi)部方面，樓盤搭建與項目初始登記，處于不動產(chǎn)登記的上游環(huán)節(jié)，在審查是否符合出讓合同限制性條款時要落單元、落具體限制條款，分戶登記時相應(yīng)記載至不動產(chǎn)權(quán)證附記欄，避免后續(xù)交易登記時產(chǎn)生錯誤（或重復(fù)審查）；關(guān)于標(biāo)簽問題，由于有的標(biāo)簽內(nèi)容缺乏明確指向，不動產(chǎn)登記時需根據(jù)標(biāo)簽內(nèi)容花大量時間和精力查找指向的文件并研判是否具備登記條件，無疑也是制約不動產(chǎn)登記提質(zhì)增效的一個痛點。

外部方面，主要有測繪部門及稅務(wù)部門，尤其是與測繪部門的協(xié)作溝通需進(jìn)一步加強(qiáng)，按照職責(zé)，測繪部門推送的調(diào)查庫數(shù)據(jù)就應(yīng)該是準(zhǔn)確有效的、適用于不動產(chǎn)權(quán)屬登記的數(shù)據(jù)，不動產(chǎn)登記部門在辦理具體業(yè)務(wù)件時理應(yīng)完全采信，但現(xiàn)實中，有時調(diào)查庫數(shù)據(jù)存在錯誤，若不予排除錯誤勢必給不動產(chǎn)登記造成新的風(fēng)險點。稅務(wù)部門的協(xié)作通過改進(jìn)系統(tǒng)集約流程即可，后續(xù)有望改善。

現(xiàn)階段對不動產(chǎn)登記提質(zhì)增效的建議

1.避免過于追求辦理時限指標(biāo)

當(dāng)一個不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)件較難處理時，比如二手房交易轉(zhuǎn)移登記涉及的建筑面積（公攤面積、雜物間面積等），調(diào)查庫的面積多于或少于原權(quán)證面積都是不可行的，不動產(chǎn)登記審核人員此時就需核查、協(xié)調(diào)，期間需要花費較多時間和精力，難免影響辦理時效，但確系案件審核需要，必須把確保審查質(zhì)量的要求排在第一位。

2.建立疑難案件處理常態(tài)化機(jī)制方案

歷史遺留問題不是一朝一夕形成的，疑難案件的處理需要攻堅克難，需給予專業(yè)上、法律上的知識支撐，涉及層面多還需組織上的協(xié)調(diào)機(jī)制支撐，因此建立疑難案件常態(tài)化處理機(jī)構(gòu)機(jī)制較為妥當(dāng)，并且建議疑難案件不納入常規(guī)辦理時限管理。

3.基礎(chǔ)數(shù)據(jù)情況主動排查排險

基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是不動產(chǎn)登記的家底。針對調(diào)查庫面積數(shù)據(jù)與原權(quán)證面積數(shù)據(jù)存在偏差的問題，2017年相關(guān)部門開展過一次排查工作，雖然現(xiàn)實中該項工作的開展難度不小，但理論上這種主動排除隱患的舉動對不動產(chǎn)登記來說無疑是極為有益的。

4.其他建議

一是案件辦理質(zhì)量監(jiān)督檢查機(jī)制需繼續(xù)堅持。由于不動產(chǎn)登記涉及案值較大，除了設(shè)立保險制度外，對業(yè)務(wù)案件辦理情況進(jìn)行的抽查檢驗、問題導(dǎo)向、結(jié)果運用等監(jiān)督檢查管理機(jī)制，不但有助于防范錯件差件，還有利于幫助不動產(chǎn)登記辦理質(zhì)量在實踐中不斷提升。

二是不動產(chǎn)登記管理者適當(dāng)介入具體業(yè)務(wù)辦理。由于不動產(chǎn)登記是不動產(chǎn)登記部門的主要工作，業(yè)務(wù)辦理政策性強(qiáng)，業(yè)務(wù)知識更新快，管理者適當(dāng)介入具體業(yè)務(wù)辦理有利于不動產(chǎn)登記工作的精準(zhǔn)施策。

結(jié)束語

不動產(chǎn)登記雖然還存在諸多痛點難點，但這幾年通過不斷的實踐摸索實現(xiàn)了成長，包括但不限于組織制定了全面、詳細(xì)的不動產(chǎn)登記內(nèi)部操作規(guī)程手冊，以提升業(yè)務(wù)技能，幫助新人盡快全面掌握業(yè)務(wù)審核標(biāo)準(zhǔn)，調(diào)整設(shè)置了業(yè)務(wù)規(guī)范科、法律事務(wù)科以應(yīng)對業(yè)務(wù)建設(shè)發(fā)展需求等，始終行進(jìn)在為切實推進(jìn)不動產(chǎn)登記提質(zhì)增效保駕護(hù)航的路上。