房地產企業土地借款利息資本化的難點及對策

徐德林

房地產企業項目開發資金需求量大，自有資金滿足不了項目運轉，通常在項目開發前期通過借款來籌集所需資金。借款產生的利息費用是否應記入開發產品成本以及記錄的具體會計期間在實際操作中很難把控。

一、房地產開發企業利息資本化的重要性

根據《企業會計準則第17號》文件，借款利息允許開始資本化必須同時滿足三個條件：（1）資產支出已經發生;（2）借款費用已經發生;（3）為使資產達到預定可使用狀態或者可銷售狀態所必要的購建或生產活動已經開始。對于土地借款利息資本化必須是同時滿足上面三個條件，只要有一個條件不滿足，相關土地借款費用就不能予以資本化。房地產開發企業的利息資本化問題對企業成本和資產價值確認、收入與費用的合理配比具有重要意義。

（一）從成本考慮

借款利息支出會計處理有時為資本化，有時為費用化，但該借款如果被用于需長時間才能達到使用或銷售狀態的固定資產時，例如：建設期較長的在建工程、商品房開發以及投資性房地產時，此時利息費用需資本化處理，因為此時的借款費用已構成其生產經營支出的重要組成部分，已構成資產成本的一部分。資本化處理，更能反映資產投入的成本和資產價值。

（二）從收入與成本費用配比考慮

房地產開發的產品是在房屋交付后才確認銷售收入的，對于預售期間收到的房款由于不符合銷售收入確認條件而作預收賬款處理，由于產品開發期長，借款利息費用數額大，如果把商品房開發借款的利息全部費用化，那就意味著在房屋交付前即開發期將出現較大虧損，而到交付后可能一下體現出巨額利潤，不太符合實際經營情況，也不符合收入成本費用配比原則。因此，土地借款利息資本化處理更能反映企業的經營利潤，更有利于成本、費用的歸集和成本的管控。

二、房地產企業土地借款利息資本化的難點

（一）房地產企業土地借款利息資本化起點的確定

企業借款購買土地或土地購買后再借款發生的利息支出，要根據購置土地性質的實際情況確定是否進行資本化。

1.土地購置時尚未明確具體的使用。利息支出不應作資本化處理.購入土地僅僅是作為企業的土地儲備使用，并沒有具體明確的工程項目計劃，這種方式尚未實現資產預定用途所必需的購建活動或準備活動正在進行，因此不符合資本化資產的條件，只能暫時作費用化處理，待土地使用方向明確后，再將其納入資本化資產的范圍。在實際工作中，經常會遇到企業購置土地后，擱置三四年甚至更長的時間沒有開發，那么這期間發生的利息支出只能作費用化處理。

2.土地購置時已明確作為建設用地，借款利息支出應進行資本化處理。房地產企業取得土地只要不是對外投資，在目前國家相關法律、法規規定下，房地產企業不可以直接轉讓土地，所以在實務中只存在兩種情況，一是建造成商品予以出售，另一種就是建造自用。最終的結果不是存貨就是固定資產或投資性房地產，所以房地產公司均應該將其納入資本化資產的范圍。房地產企業項目開發不同于一般企業固定資產建造，除了實體建造外，還有實體建造之前的技術性和管理性工作，他們與實體建造緊密相關，不可分割。但對房地產企業的“實體建造或生產活動”如何理解，會計準則沒有給出清晰的解讀，日常操作中存在兩種理解。其一是根據審慎性原則，參照購建固定資產要求必須是主體廠房的開工建設，在正式開工建設之前，所發生購買土地等利息支出都應記入當期損益，則房地產企業借款利息資本化時點為主體工程動工開始。其二是根據國際會計準則，對于房地產開發企業進行的前期調研、規劃設計、勘測、報批報建等應屬于建造房地產所必需的前期準備工作，實質上是生產活動已經開始，不以開工建設作為必要依據。由于中國企業會計準則對這個問題未給出清晰的規定，實際可參照國際準則，對于房地產企業在獲取土地后編制了相應的開發計劃，并確定了該土地是用于特定房地產項目的，即土地使用性質已明確的情況下，購入土地和后續的建筑施工活動一樣是房地產項目開發活動的重要環節之一，為獲取該土地所發生的借款費用應該予以資本化。

（二）房地產企業土地借款利息暫停資本化時點的確定

在項目開發過程中有時會遇到停工，出現這種情況，我們要合理區分是正常停工還是非正常停工，對于在工程建設過程中因出現了不可預見的因素且使建設停工在3個月以上的，那么這段時期發生的借款利息應暫停資本化。非正常停工，通常是由于企業管理決策上的原因或者其他不可預見的原因所導致的停工，例如：施工方質量糾紛;企業管控不力造成的安全事故;勞動糾紛;資金周轉困難;發生了自然災害等等，這些非常停工且超過3個月的，資本化利息要進行費用化處理，等愎復正常開工時再進行資本化。正常的停工，通常是指可預見的不可抗力因素導致施工停工，比如我國北方由于天氣惡劣，冬季較長，在冰凍季節來臨時工程就要停工，待冰凍季節過后方能施工，這種較長時間的冰凍期停工是正常現象，由此導致的施工中斷是可預見的不可抗力因素導致的，那么借款利息仍需資本化處理。所以在工程中遇到停工，注意應根據停工的原因進行相應借款利息處理。

（三）房地產企業土地借款利息資本化終止時點確定

通常購建或者生產符合資本化條件的資產達到預定可使用或者可銷售狀態時，借款費用應當停止資本化。對于一般資產“達到預定可使用或者可銷售狀態”是比較容易界定的，但房地產業由于存在商品房預售制度，對于商品房“達到預定可使用或者可銷售狀態”有兩種不同的觀點：一種觀點認為：在工程完工時為商品房“達到預定可使用或者可銷售狀態”;另一種觀點認為：在領取預售許可證進行預售時為商品房“達到預定可使用或者可銷售狀態”。前一種觀點比較可取，如采用后一種觀點，存在以下幾方面問題：其一，“預定可使用或者可銷售狀態”是從字面上對資產建設狀態的描述，當某一項資產需要超過12個月以上的建設期時，理論上存在著對完工時間的不確定性，因而政策以“達到預定可銷售狀態”概括稱之。從一般文義和常識理解看，一項資產“達到預定可銷售狀態”，必然是一種建設已基本完成的狀態，如一條生產線已完成裝配、調試，一項新技術已完成開發并經過了驗證等。而按照上述預售法規，商品房領取預售證時，可能只完成了實際建設的一小部分而已，甚至可以連地上部分都看不到，如果認為此時已“達到預定可銷售狀態”，是對政策原義的嚴重曲解。其二，商品房預售制度，是一項極為特殊的政策，世界上僅我國大陸及港澳等地區實施這一制度，其用意是通過預售，幫助開放商在建設初期即可開始回籠資金，減輕融資壓力，進而鼓勵、扶持房地產業發展。所以，允許商品房預售，是對房地產業的一種特殊優惠，并非是對商品房真實建設進度的認可。其三，“預定可使用或者可銷售狀態”與“建造期間”是前后對應的關系，達到可銷售狀態前，均屬于建造期間，反向也可推導得出結論：建造期間發生的借款費用，因未達到可銷售狀態，應予以資本化。那么在商品房取得預售許可后到完工前，仍有相當一段建造期間，此階段的借款費用也應予以資本化。其四，可將商品房開發和其他建筑工程（如營建廠房、倉庫等）進行比較，盡管前者作為存貨核算，后者作為固定資產核算，但稅法和會計上都允許二者借款費用資本化，且二者同為營造建筑物，如果僅僅因為前者有預售許可證制度而將資本化停止時間大大提前，而后者的資本化停止時間仍為完工時間，也不合情理。其五，目前各地稅務機關對資本化停止時間界定也不一致，兩種觀點都有支持者，甚至同一地區國地稅之間也存在差異，導致各地企業的同期稅負不一致，同時也影響稅收任務進度控制。為了清楚地確定利息資本化終止時間，希望財稅管理部門出臺相關文件，將房地產企業借款費用資本化停止時點統一認定為商品房完工時間，以避免各地稅企間的不一致。

三、房地產開發公司利息資本化的對策建議

（一）規范合同和手續

對因購土款而借款，首先要明確土地合同是否約定了土地的使用性質，由此來確定借款利息是記入成本還是記入費用;對于購土地后借款，也要明確借款用途，例如借款用于工程建設還是用于其他方面，若用于項目建設上，那么利息資本化是沒有問題的;若借款不是用于本項目而是用于其他公司或項目，那么利息就不能資本化處理了。另外合同還需約定借款額度、期限及利率，這樣才能準確地確定資本化利息以及資產成本，所以規范合同及相關手續是必要的。

（二）實質重于形式

企業會計準測沒有具體規定房地產土地借款利息資本化起點和終點，那么在項目開發過程中就要根據實際情況來判斷，比如根據借款用途以及項目開發前的必要籌備工作時間，來確定借款利息資本化起點，而不是根據形式上動工這一動作開始作為資本化起點;另外對資本化終點，按正常確認形式是“資產達到預定可使用或可銷售狀態”，由于房地產業特殊性，在商品房沒建成時就可預售，如果按可銷售狀態來確定資本化終點，那么預售也是符合可銷售狀態的，若在預售環節就停止資本化顯然與實際不符，因為這時商品房還沒有完工，工程建設還在進行中，投資還沒有完成，資產成本還沒有形成。如果根據經濟實質判斷所建造的資產是否應停止資本化會更加科學，因為資產的實體建造已經全部完成或實質上已完工，作為利息資本化終點是符合經濟實質的。所以要根據借款實質而不是形式來判斷利息資本化和費用化時點，相對來說更加合理。

（三）提升財務人員專業能力

對于房地產業土地借款利息是資本化還是費用化，在會計實務中需要一定的職業判斷。要提高這方面專業判斷能力，在日常工作中就需加強這方面的業務培訓，不僅要對傳統意義的會計核算和監督職能提升，還要加強對會計準則和稅收政策的學習，及時了解和掌握國家最新的財稅法規，開闊視野，更新知識，搞高工作能力和水平，全面解決工作中遇到的問題。

綜上所述，由于房地產行業的特殊性，在實際操作中對土地借款發生的利息費用資本化期間的把握存在難點，建議財稅部門對房地產行業土地借款資本化期間的確定出臺更清晰的規定。

（作者單位：鎮江亞東天泰投資發展有限公司）