關于我國地方特色商業地產企業運營的分析

盧向陽

摘要：在我國大力發展地方產業，推動地方產業振興，帶動地方經濟發展背景下，全國特色商業地產遍地開花。各地政府如何充分發揮地方資源優勢，營造良好的營商環境、發展環境、突出區域特色、品牌創建、地理標志產品的保護創建工作已是面臨的突破難題。商業地產企業未來如何立足地方優勢、激活地方產業、引領傳統產品的傳承與創新、人才的培養和引進、商業運營管理模式的突破等，來實現企業綜合管理能力和持續經營能力的提升，已成為新的議題。文章以XX地標特色商業租賃市場為例展開探討，以供參考。

關鍵詞：商業地產;運營管理;租賃;特色

一、當地商業地產租賃市場現狀

（一）當地特色及行業現狀

地方竹木工藝品、紅木家具、建筑業、中藥材、旅游業等經濟發展良好，被譽為百工之鄉，木雕技藝尤其出眾，在全國竹工藝品、紅木家具市場上，占有舉足輕重的地位。

企業所處的木文化行業在經過3～4年的快速發展后，漸漸呈現木材原材料資源日益緊缺，原材料升值帶來的行業高額利潤的模式難以為繼的狀態。同時，隨著相關知識普及，消費者的眼光和對產品品質要求的進一步提高，對木制產品的消費逐漸趨向理性。在終端市場消群體的改邊和高端木制產品收藏市場倒逼之下，木制產品企業已步入淘汰和洗牌階段，優勝劣汰、適者生存的市場規律正在發揮作用。

（二）項目基因缺陷

項目拿地時政府配套文化用地（如博物館和展覽館地方標志性建筑）占比較高，且位處交通方便、人流集聚的最優地段。而盈利部分物業卻在劣位，人流較差。前期與地方就木文化特色行業發展規劃未做約束性文件、木文化項目后續運營也未做詳細規劃及取得相關政策，導致后續運營問題不斷。

（三）木文化行業存在的問題

1. 行業盲目發展，內部競爭激烈

前幾年當地木文化產業蓬勃發展的過程中，同類企業如雨后春筍般涌現。各類生產企業紛紛轉行從事木制品生產，商業地產轉做木制品租賃市場，廠家在各個租賃市場設門店、市場周圍開設品牌店。行業的巨額利潤，受到了空前關注，同質化嚴重，同行業競爭加劇。

當地工廠從最初的100多家，擴展至近3000家，同類木制品專業租賃市場從1家擴至7家，規模達到120萬方。同類企業的增多及迅速擴張，導致企業為確保龍頭地位，保持競爭優勢，搶占行業資源，迅速擴張經營規模。現行業整體產品價格和租金水平下降、市場空置率提高，企業面臨著巨大的生存壓力。同時也顯露產業的問題：一是規模大、品牌響的企業較少;二是產品、經營同質化現象突出;三是經營、管理粗放等。

2. 經營模式單一

同類市場租賃為主要收入來源，占比在90%左右。市場的經營者與商品的經營者是完全分離。市場經營者只負責營造市場環境、對外推廣和租賃條件，以租賃方式出租商鋪給承租商戶，按期收取租金、管理費及其他服務等費用。租金按每平米多少元收取，具體金額根據承租商所處位置和業態等綜合因素而定。

單一的經營模式極大的限制了企業未來的發展空間，將企業自身的運營完全寄托于商戶的盈虧、寄托于行業經濟的發展、寄托于市場經濟形勢，企業自身對行業的可控性較差、運營風險極大。同時對地方行業的推動也極為不利，無法形成地方產業價值鏈、品牌化、規模化的發展，更無法談打造當地木文化產業地標產品。

3. 木制產品創新力不足

當地竹木工藝品，多數以收藏、擺件為主，實用性較差。紅木家具產品一直延續消費人群是60后、70后、80后的喜好，產品設計風格以莊重、高雅、渾圓、厚重、靜穆為主，價格較高。但現在消費人群已轉移至85后、90后了，這個年代的人對產品的風格偏向簡單，簡約風格，同時要求性價比高。

4. 原材料的限制性

紅木家具所采用的原料是極其珍貴的木材，因為地理位置及氣候原因，我國國內基本沒有紅木原生樹種，幾乎全部依賴從國外進口，木材生長多不成林，采伐、運輸較不方便。好的紅木制品用材，都需百年以上紅木樹種，生長期長。近年來，生長紅木樹種的森林被大量采伐，紅木的用材資源日漸枯竭。同時全世界面臨環境壓力，對紅木出口國尤為突出。各國已相繼做了禁止珍貴紅木原木出境的規定，致使紅木行業原材料資源緊缺加劇。此外，天然生長的紅木樹種大部分都不成材，故木材利用率極低，相應制作成本提高。

5. 資金占用大、融資難度大

當地政府對租賃市場可售面積規定為50%，持有物業資金占比較大，都為重資產運營。近年隨著行業盲目的擴展，利潤的下降，地產公司擴大的物業出售未達預期目標，差得僅出售了可售資源的2%左右，未實現銷售的物業全部轉為持有，從而導致資金嚴重沉淀，形成了沉重的資金壓力，也帶來了巨大的財務風險、經營風險。

行業的原材料價格波動幅度較大，制造企業和銷售平臺企業都面臨現金流不足，木制產品自帶價值不可控、產品監管難度大等特點，加上行業整體的不景氣，導致該行業鏈的企業銀行融資難、成本高。

6. 人才匱乏

行業老板大多深諳木工工藝，卻不擅長現代企業管理、駕馭不了職業經理人、不愿為知識付費，導致管理缺失、設計同質化、品牌空心化。頂尖木工以傳統師徒相授模式為主，加上現在的年輕人覺得手藝活苦累且收入不高，不愿學習傳承技藝，逐漸出現了斷層。年輕一輩的從業人員文化水平普通不高，不利行業的提升及進一步發展。

二、對地標特色行業持續運營發展的建議

（一）充分挖掘當地優質資源

當地有極好的旅游資源，企業可將博物館與其他旅游資源充分結合，開劈竹木制品的旅游產品區。全國各地的旅游禮品，同質化非常嚴重。企業可以與全國設計大師平臺、校園設計平臺合作定期推出符合新一代消費需求的旅游產品。從地方旅游市場出發，逐步擴展，開拓行業新的盈利項目。

地方建筑業發達展良好，可在古典園林建筑、仿古建筑、現代高檔別墅區的軟裝中置入地方竹木工藝品、紅木家具等產品，在帶動地方特色的同時、將國潮融入現代地產中，打開地方不同特色同步發展的局面。企業應充分利用自身獨特的優勢如行業協會、檢測中心、誠信聯盟等行業代表性資源，提升市場服務品質，與同類市場作差異化戰略，形成自身的特色優勢。

（二）推進經營模式轉化

企業在打造核心業務的同時，更應該從行業價值鏈的設計向衍生行業、上下游行業、服務增值業務擴展。如上游原材料，產品設計、生產，下游物流的建立、產品軟裝的配置、售后服務、木產品的金融產品等擴充業務。通過各環節的聯營、合營、自營等模式做到直接面對產品消費者，從價值的最初開始，逐步實現行業的強強聯手、相互牽制、共謀發展的局面。

企業應以分散經營風險為前提，依托現有項目為基礎，開創新的盈利增長點。打造不同竹木產品系列、復制輕資產管理模式、開拓木產品網絡營銷平臺、木產品融平臺等來提升企業經營業績、品牌價值，競爭能力。以實現項目周轉加快、企業進入良性循環、行業快速發展的局面。

（三）優化企業資本結構

企業在負責比例過高或利息負擔難以承受的情況，不利于企財務杠桿作用正向作用的發揮，這時企業應通過消減負債同時增加權益資本對資本結構進行優化;同時對債務的債權人的構成、負債期限、負債種類等進行調整、替換，在有效控制財務風險的前提下降低企業融資成本、提高企業整體價值。

（四）產品創新

目前行業經營主要產品是竹木制工藝品、木制紅木家具。面對工藝品實用性較差、價格偏高的情況，可以充分利用當地紅木家具企業有大量紅木余料，因地制宜的用它們制作可使用、可保存、新穎、獨特的旅游產品，同時利用當地旅游資源達到良好的銷售。面對紅木家具產品消費群體的變化，應在產品設計款型和表現形式上融入現代簡約風，根據消費群體普遍居住環境都以套間為主，款式設計應增加套間適用的尺寸、增加舒適度等。

（五）提高原材料的替代性

新一代的消費在意的是產品體驗感，收藏、保值的需求在減弱，這時新中式家具就并不一定要使用紅木，可以選用更多的比紅木材料便宜的木材來替代，可滿足不同消費者的需求，擴大消費群體。

（六）推進產業集群突破、形成產業標桿

地方應依托重點開發區，圍繞重點優勢產品，以龍頭骨干企業為核心，規劃建設產業園區，完善配套政策，吸引上下游企業進園入區，打造特色優勢產業集群，形成各具特色、優勢互補、錯位發展的產業格局。

建立行業創新平臺，推動產學研深度融合，培育自主創新企業主體，使創新成為引領產業發展的核心動力。加快向智能制造轉變，加快向服務型制造轉變，加快向綠色制造轉變。培育一批行業領軍企業;樹立一批自主創新示范企業;建設一批特色產業集群;推廣一批新業態、新模式;打造一批國內、國際知名品牌。

（七）加強技術人才的培養和高端管理人才的引進

地方技術學院應加強木文華行業高端技工的培養，與行業頂尖大師建立合作，增加傳統手藝的授課面，有效傳承;引入行業先進科技、創興應用;學校對專業學歷進行提升等，切實有效的提高新一輩行業從業人員的學歷、技術水平。

地方應加強行業科技創新人才平臺建設、人才項目融資信貸扶持，提高人才津貼標準、加大高端人才激勵力度、做好人才住房保障、妥善安置隨調家屬、優化人才生活待遇和加強人才組織關懷等措施，有效的吸引人才，推動行業人才整體資源優化、提升。

三、結語

通過本文探究，培育壯大地方特色產業和發展優勢，應深度結合當地地方特色、文化特色、環境特色、市場狀況等。企業要積極參考地方政府的產業發展規劃，同時結合當地產業資源現狀，為政府打造出特色化的產業集群、園區，打造成地標產業。地方要協調配合好市場機制，形成市場選擇與政府扶持相互配合的機制。政府要擇機頒布有利于促進地方特色產業發展的鼓勵性政策法規，形成普惠不同性質、不同規模經濟主體的政策支持體系。充分運用產業政策、財政政策等經濟手段，促進資金、技術、人才等生產要素向新興產業轉移，鼓勵金融資本與產業資本結合。政企結合，共同推動地方產業經濟規模化、品牌化、智創化、帶領地方經濟走上新臺階。

參考文獻：

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（作者單位：浙江東陽中國木雕城有限公司）