人口結(jié)構(gòu)對住房價格的影響

鄧宏乾　張雪

摘要：近10年來中國人口老齡化現(xiàn)象越來越嚴(yán)重，2015年國家實施了“全面二孩”政策，老年人口與少年兒童占比變化對我國住房需求產(chǎn)生了重大影響。從中長期看，人口撫養(yǎng)比下降，意味著勞動人口占比上升，推動住房需求上漲，繼而拉高房價。城鎮(zhèn)化的加速及戶籍制度的改革破除了人口流動的制度障礙，使人口流入地區(qū)的住房需求上升，同時也影響人們對流入地房地產(chǎn)市場的預(yù)期。實證研究結(jié)果表明，少年兒童撫養(yǎng)比與老年人口撫養(yǎng)比都與房價顯著地呈負(fù)相關(guān)關(guān)系，人口流動率顯著地與房價呈正相關(guān)關(guān)系。從中長期看，全面實施“二孩”政策有利于優(yōu)化人口結(jié)構(gòu)，增加社會勞動力供給，降低整體社會撫養(yǎng)負(fù)擔(dān)。但是，現(xiàn)階段國人生育二孩的意愿普遍不強，“全面二孩”政策實施的實際效果并不明顯，政府需要完善生育、教育、社會養(yǎng)老等政策，以增強目標(biāo)群體的生育意愿。要實施城市間公共資源均衡配置政策，在教育、醫(yī)療等公共資源配置方面向中西部地區(qū)傾斜，提高中西部地區(qū)公共服務(wù)水平，增強地區(qū)吸引力，以緩解中西部地區(qū)人口流出的壓力。同時，應(yīng)實行人口流動中央財政專項轉(zhuǎn)移支付制度，促進(jìn)地區(qū)均衡發(fā)展。

關(guān)鍵詞：公共資源配置;人口結(jié)構(gòu);房價;撫養(yǎng)負(fù)擔(dān);流動人口

基金項目：教育部哲學(xué)社會科學(xué)研究重大課題攻關(guān)項目“建立健全住房基礎(chǔ)性制度和房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制研究”（19JZD012）;中央高校基本科研業(yè)務(wù)費專項資金項目“社會治理現(xiàn)代化與房地產(chǎn)市場治理模式創(chuàng)新”（30106200855）

中圖分類號：F293? ? 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A? ? 文章編號：1003-854X（2021）02-0012-09

一、引言與相關(guān)文獻(xiàn)綜述

自上世紀(jì)90年代住房分配貨幣化改革以來，房價問題受到社會廣泛的關(guān)注。1998—2018年全國商品住房平均銷售價格由1854元/平方米上漲到了8544元/平方米，漲幅達(dá)到4.6倍①。自2005年以來國家先后實施了“國八條”（2005）、“國六條”（2006）、“國十條”（2010）、“因城施策”（2013年后）及2016年的“四限”等調(diào)控政策，旨在遏制快速上漲的房價，但房價卻在宏觀調(diào)控調(diào)中屢次被推高。

房價為何快速上漲？國內(nèi)學(xué)者主要是從以下幾個角度進(jìn)行了研究：一是從土地財政的角度，包宗華（2004）認(rèn)為出讓土地拍賣制度抬高了地價，進(jìn)而拉高了房價，即“地價推動房價”②。但也有學(xué)者持不同觀點，如況偉大、李濤（2012）認(rèn)為是“房價推動了地價”③。二是從貨幣供給的角度，比如劉莉亞（2008）認(rèn)為人民幣升值導(dǎo)致熱錢涌入是造成房價上漲的主要因素④;陳利鋒、范紅忠（2014）認(rèn)為中國寬松的貨幣政策是推動房價上漲的重要因素⑤。三是從投機和預(yù)期的角度，況偉大（2010）認(rèn)為理性預(yù)期房價越高，投資需求越旺盛，房價就越高⑥。實際上，人們對于房地產(chǎn)市場的預(yù)期具有差異性，很難計量測驗。

上述研究視角難以完全解釋房價上漲的原因，其實影響房價的另一個主要因素是需求，而影響需求的重要因素是人口總量及其結(jié)構(gòu)。最近20年不僅房價發(fā)生了變化，中國的人口結(jié)構(gòu)也發(fā)生了很大變化。全國的人口總撫養(yǎng)比從2000年的42.6%下降到2018年的40.4%，而流動人口則從2000年的1.21億增加到2018年的2.41億⑦;前者與房價變化趨勢呈負(fù)向關(guān)系，后者為正向關(guān)系。

本文從縱向的年齡結(jié)構(gòu)（人口撫養(yǎng)比）與橫向的空間結(jié)構(gòu)（人口流動）探討人口結(jié)構(gòu)對房價的影響，并將人口年齡結(jié)構(gòu)量化為人口撫養(yǎng)比、人口的空間結(jié)構(gòu)量化為城市流動人口占比。近10年來中國人口老齡化現(xiàn)象越來越嚴(yán)重，2015年國家實施了“全面二孩”政策，老年人口與少年兒童占比變化對我國住房需求產(chǎn)生了重大影響。從中長期看，人口撫養(yǎng)比下降，意味著勞動人口占比上升，推動住房需求上漲，繼而拉高房價。城鎮(zhèn)化的加速及戶籍制度的改革破除了人口流動的制度障礙，使人口流入地區(qū)的住房需求上升，同時也影響人們對流入地房地產(chǎn)市場的預(yù)期。

國內(nèi)外有大量學(xué)者關(guān)注人口結(jié)構(gòu)與房價的關(guān)系，主要是從人口的年齡結(jié)構(gòu)、人口規(guī)模、家庭婚姻狀況等角度進(jìn)行了研究。Mankiw和Weil（1989）⑧ 以及Poterba（1991）⑨ 提出了“資產(chǎn)消融”假說，認(rèn)為人口老齡化會降低社會住房總需求，導(dǎo)致房價下降。Lindh等（2008）研究發(fā)現(xiàn)住房需求隨著低齡人口數(shù)量的上升而增加，隨著老齡人口數(shù)量的增加而減少⑩。陳斌開等（2012）首次利用人口普查數(shù)據(jù)對中國人口結(jié)構(gòu)變化和住房需求的關(guān)系進(jìn)行了實證研究，實證結(jié)果表明房價與人口年齡結(jié)構(gòu)密切相關(guān){11}。鄒瑾等（2015）研究發(fā)現(xiàn)人口老齡化對房價波動存在長期正相關(guān)的影響，隨著老齡化程度的加劇，老年人口對房價的推動作用會不斷減弱{12}。

人口規(guī)模中最具周期性影響的就是“嬰兒潮”現(xiàn)象。Mankiw和Weil（1989）實證分析了出生率與人口規(guī)模對美國房價的影響，認(rèn)為美國1969—1989年房價上漲是由于“嬰兒潮”成長推動了住房需求的上升{13}。趙君麗（2002）認(rèn)為，1949年以來我國出現(xiàn)了20世紀(jì)50年代、1963—1974年、20世紀(jì)80年代后期三次人口高峰，其中后兩次生育高峰相應(yīng)推動了25—30年后的住房需求{14}。另外，易君健和易行健（2008）認(rèn)為平均結(jié)婚年齡的推遲會引起房價的波動{15}。

除了上述研究視角，從時間維度和空間維度考察人口結(jié)構(gòu)對房價的影響也是學(xué)術(shù)界研究的一個重點。時間維度主要是少年兒童撫養(yǎng)比與老年人口撫養(yǎng)比兩個因素，空間維度則是指人口的遷移或流動。

Takats（2012）使用1970—2009年22個發(fā)達(dá)國家的面板數(shù)據(jù)分析人口結(jié)構(gòu)對房價的影響，發(fā)現(xiàn)人口撫養(yǎng)比每上升1%，會導(dǎo)致房價下降0.66%{16}。方圓（2012）研究發(fā)現(xiàn)，適齡勞動人口占比越高，人口撫養(yǎng)比越低，房價就會越高{17}。徐建煒等（2012）研究發(fā)現(xiàn)，同OECD國家少年兒童撫養(yǎng)比與老年人口撫養(yǎng)比都與房價呈反向關(guān)系不同，中國少年兒童撫養(yǎng)比的下降會推高房價，但是中國老年人口撫養(yǎng)比的上升也會推高房價{18}。陳國進(jìn)等（2013）認(rèn)為這一現(xiàn)象是由于老年人存在“利他”動機，家庭財富代際轉(zhuǎn)移推動房價的上漲，但這一動力將隨著老齡化程度的加重而減弱并逆轉(zhuǎn){19}。武力超等（2018）的研究結(jié)果表明，中國老年人口撫養(yǎng)比與房價已經(jīng)開始呈現(xiàn)出負(fù)相關(guān)關(guān)系{20}。

流動人口對房價造成影響的主要是流動人口數(shù)量與質(zhì)量。Gonzalez與Ortega（2013）對葡萄牙的房地產(chǎn)市場研究發(fā)現(xiàn)，人口的流入都會引起房價的上漲{21}。Akbari和Aydede（2012）實證研究發(fā)現(xiàn)，流動人口的增加導(dǎo)致住房需求上升，推動房價上漲{22}。國內(nèi)學(xué)者何鑫等（2017）研究發(fā)現(xiàn)，中國房價波動的空間異質(zhì)性很大程度上是由流動人口引起的，凈流入人口越多的地區(qū)，房價上漲越快{23}。周懷康等（2019）研究還發(fā)現(xiàn)流入人口的受教育水平越高，城市的房價水平也會越高{24}。

從現(xiàn)有研究文獻(xiàn)來看，考慮人口橫向與縱向兩個維度對房價的影響的研究較少，本文同時考慮人口在時空兩個維度對房價的影響，可以為房價上漲成因的研究及科學(xué)制定房地產(chǎn)市場調(diào)控政策提供新的視角。

二、人口結(jié)構(gòu)與住房市場的供求關(guān)系

（一）住房市場供給

由房地產(chǎn)供給廠商的利潤最大化函數(shù)可以得到住房市場的供給函數(shù)。參考況偉大（2010）的研究{25}，廠商上一期對房價的期望值和資本存量會影響廠商當(dāng)期的效用函數(shù)，當(dāng)為理性預(yù)期時，上一期的預(yù)期房價就等于當(dāng)期的房價。實際上，住房市場除了新建商品住房市場，還有二手房市場{26};假設(shè)二手房的主要供給來源于老年家庭，那么，住房供給廠商t期的效用函數(shù)則為：

U_t=p_tΔH_t（1-o_t）-C_t-i_tK_t-1（1）

其中，pt為當(dāng)期的房價，ΔHt為t期增加的住房供給數(shù)量，ot是老年人口數(shù)量占比，Ct為生產(chǎn)成本，it為資本報酬率，Kt-1為廠商的資本存量。

則廠商效用最大化函數(shù)為：

這里假設(shè)為完全競爭市場，可以得到t期市場上增加的住房供給數(shù)量與房價的關(guān)系式為：

假設(shè)Ht-1為上一期住房供給存量，則t期住房市場總供給為：

（二）住房市場需求

由單個家庭的效用函數(shù)可以求出單個家庭對住房的需求。假設(shè)家庭消費者會消費普通商品和住房兩種商品，β表示用于住房消費的比例。我們利用C-D函數(shù)構(gòu)造單個家庭的效用函數(shù)：

這里的家庭收入wt并不能全部用于消費，由于要撫養(yǎng)兒童以及老人，收入的一部分要轉(zhuǎn)移給兒童以及老人，假設(shè)轉(zhuǎn)移的比例分別為yt與ot，即兒童與老年人口數(shù)量占比。考慮到人口的流動，假設(shè)城市的原有人口規(guī)模為1{27}，人口凈流動率為ft，則城市總的人口規(guī)模會變?yōu)椋?+ft），單個家庭實際的可支配收入為：

則單個家庭效用最大化函數(shù)為：

其中，zt為普通商品的價格，pt為房價。構(gòu)造拉格朗日函數(shù)，根據(jù)效用最大化一階條件可以求得單個家庭住房需求與房價的關(guān)系：

假設(shè)上一期家庭存量為Nt-1，則當(dāng)期住房市場總需求為：

（三）住房市場均衡

在市場出清的條件下，使住房總供給（3）式等于住房總需求（7）式，化簡可得：

由上式可以看出房價與兒童和老年人口數(shù)量占比、人口凈流動率、住房存量、資本存量等因素有關(guān)，而yt、ot分別與少年兒童撫養(yǎng)比以及老年人口撫養(yǎng)比成正比關(guān)系。式（8）中分別求pt關(guān)于yt、ot、ft的一階偏導(dǎo)，可得：

基于此提出以下的兩個基本命題：

命題1：房價與少年兒童撫養(yǎng)以及老年人口撫養(yǎng)比都呈負(fù)相關(guān)，且具有區(qū)域差異性。

命題2：房價與人口流動率呈正相關(guān)。

三、計量模型、數(shù)據(jù)來源與實證分析

（一）變量選取

一般而言，商品的市場價格取決于供求關(guān)系，房地產(chǎn)市場也不例外。所以，本文以供求分析為基礎(chǔ)，在進(jìn)行實證研究時主要考慮影響住房需求進(jìn)而影響房價的因素。

首先，人口結(jié)構(gòu)會影響需求，撫養(yǎng)比越低、勞動人口占比越高的地區(qū)對住房消費的需求就越高;流動人口占比越高的地區(qū)住房需求也越高。這是因為流動人口自身對于住房的需求會提高房價，同時，其他住房投資者對房價的預(yù)期也會上升。其次，人口規(guī)模也會影響需求，人口增長越快、城市化率越高的地區(qū)，對商品住房的需求顯然也會越高。再次，城市居民的收入水平，也會影響購房需求，進(jìn)而影響房價。最后，除了剛性購房需求外，還需要考慮到改善性購房需求對房價的影響;剛性購房需求量化為城市初婚登記人數(shù)，改善性購房需求量化為城市就業(yè)人口的數(shù)量。

（二）模型建立

根據(jù)上文的理論分析，本文構(gòu)建的計量模型如下：

Lnhpit=αi+β1adtit+β2fprit+β3urit+β4uegrit+β5cpi1999it+β6pgit+β7Lnincomeit+β8Lnumrit+μit（12）

區(qū)分少年兒童撫養(yǎng)比與老年人口撫養(yǎng)比之后，模型變化為：

Lnhpit=αi+β1adyit+β2adoit+β3fprit+β4urit+β5uegrit+β6cpi1999it+β7pgit+β8Lnincomeit+β9Lnumrit+μit（13）

其中，i表示不同地區(qū)，t表示不同時間。hp表示住宅商品房平均銷售價格，單位為元/平方米，Lnhp是其對數(shù)值;adt、ady、ado分別表示總?cè)丝趽狃B(yǎng)比、少年兒童撫養(yǎng)比與老年人口撫養(yǎng)比，fpr表示人口流動率，ur表示城市化率，uegr表示城市就業(yè)人口增長率，以上幾個變量在模型中均以百分比的形式出現(xiàn);cpi1999表示以1999年為基期的城市居民消費價格指數(shù)，測量的是通貨膨脹對房價的影響;pg表示的是人口自然增長率，測量的是人口規(guī)模對房價的影響，在模型中以千分比的形式出現(xiàn);income表示的是城市居民人均可支配收入，單位為元，模型中Lnincome為其對數(shù)值;umr表示的是城市居民初婚登記人數(shù)，Lnumr為其對數(shù)值;μ為隨機擾動項。

（三）數(shù)據(jù)來源

住房分配貨幣化改革是從1998年開始的，但是考慮到政策實施的時滯性，本文選取了中國31個省、市、自治區(qū)2000—2017年的數(shù)據(jù)。其中，各省、市、自治區(qū)住宅商品房平均銷售價格、少年兒童撫養(yǎng)比、老年人口撫養(yǎng)比、城市化率、城市居民消費價格指數(shù)、人口自然增長率、城市居民人均可支配收入、城市就業(yè)人口增長率以及城市居民初婚登記人數(shù)等數(shù)據(jù)都來源于各年的《中國統(tǒng)計年鑒》或經(jīng)過計算所得，流動人口是由國家統(tǒng)計局與《中國人口和就業(yè)統(tǒng)計年鑒》來源數(shù)據(jù)計算所得，并以各省份的統(tǒng)計年鑒作為補充{29}。面板數(shù)據(jù)各變量的描述性統(tǒng)計見表2。

（四）實證分析

1. 單位根檢驗

為了避免偽回歸等問題，面板數(shù)據(jù)在進(jìn)行回歸分析之前一般要進(jìn)行單位根檢驗。本文采取LLC檢驗與IPS檢驗分別對各變量序列進(jìn)行單位根檢驗，檢驗結(jié)果如表3所示。對原序列進(jìn)行單位根檢驗時，總撫養(yǎng)比、少年兒童撫養(yǎng)比、城市就業(yè)人口增長率、人口自然增長率都通過了單位根檢驗，為平穩(wěn)序列;對其他非平穩(wěn)的變量進(jìn)行一階差分后得到平穩(wěn)序列，且所有變量都為一階單整。

2. 協(xié)整檢驗

對于有單位根的變量進(jìn)行一階差分后得到平穩(wěn)序列，但是該平穩(wěn)序列的經(jīng)濟(jì)含義與原序列并不相同，這時就需要進(jìn)行協(xié)整檢驗，驗證兩個序列之間是否存在長期均衡關(guān)系。為了保證結(jié)果的可靠性與穩(wěn)健性，本文采取Kao檢驗、Pedroni檢驗以及Westerlund檢驗對上述一階單整的序列進(jìn)行協(xié)整檢驗，檢驗結(jié)果如表4所示，發(fā)現(xiàn)各變量存在顯著的長期均衡關(guān)系。

3. 總體回歸分析

在進(jìn)行計量分析之前，要先對模型的選擇進(jìn)行檢驗。分析面板數(shù)據(jù)的計量模型一般有固定效應(yīng)模型和隨機效應(yīng)模型，通常用豪斯曼檢驗數(shù)據(jù)適用于哪種模型，當(dāng)豪斯曼檢驗的結(jié)果顯示不能拒絕原假設(shè)時，表示更適用于隨機效應(yīng)模型，反之則更適用于固定效應(yīng)模型。表5列出了各個回歸更適合的模型及其結(jié)果。表5前3列給出了沒有考慮控制變量時房價與各變量之間的關(guān)系;后5列給出了考慮控制變量時的回歸結(jié)果。

當(dāng)不考慮控制變量時，表5第（2）列的回歸結(jié)果表明少年兒童撫養(yǎng)比與房價顯著地呈負(fù)相關(guān)關(guān)系，老年人口撫養(yǎng)比與房價呈顯著的正相關(guān)關(guān)系，且由于少年兒童撫養(yǎng)比回歸系數(shù)的絕對值比老年人口撫養(yǎng)比的值要大，撫養(yǎng)比對房價的抑制作用更加明顯，第（1）列的回歸結(jié)果也表明總?cè)丝趽狃B(yǎng)比與房價顯著地呈負(fù)相關(guān)關(guān)系。第（3）列的回歸結(jié)果表明人口流動率與房價顯著地呈正相關(guān)關(guān)系。

當(dāng)加入控制變量后，表5第（4）—（6）列表明兩個撫養(yǎng)比與人口流動率分別顯著地與房價呈負(fù)相關(guān)和正相關(guān)關(guān)系。當(dāng)綜合考慮兩個指標(biāo)時，第（7）列的回歸結(jié)果表明總撫養(yǎng)比與房價顯著地呈負(fù)相關(guān)關(guān)系，人口流動率與房價顯著地呈正相關(guān)關(guān)系。當(dāng)區(qū)分兩個撫養(yǎng)比時，第（8）列的回歸結(jié)果表明兩個撫養(yǎng)比的回歸系數(shù)均顯著，且都與房價呈負(fù)相關(guān)關(guān)系，即少年兒童撫養(yǎng)比和老年人口撫養(yǎng)比的上升均會顯著地拉低房價，人口流動率顯著地與房價呈正相關(guān)關(guān)系。這與本文的兩個命題都相符。從數(shù)量關(guān)系上看，少年兒童撫養(yǎng)比每下降1%，房價會上升0.52%左右;老年人口撫養(yǎng)比每下降1%，房價會上升0.8%左右;人口流動率每上升1%，房價會上升0.5%左右。

少年兒童撫養(yǎng)比的下降，意味著家庭的撫養(yǎng)負(fù)擔(dān)會減輕，家庭用于育兒的消費會降低，有更多的資金投入住房消費，使得住房需求上升，從而拉動房價的上漲。老年人口撫養(yǎng)比的上升，意味著家庭撫養(yǎng)負(fù)擔(dān)的加重，家庭用于住房消費的投入會相應(yīng)減少，使得住房需求減少，進(jìn)而拉低房價。流動人口率的上升，也會引起住房需求的上升，從而引起房價的上漲。現(xiàn)階段，中國老齡化程度不斷加深，老年人口撫養(yǎng)比不斷上升，但是房價也整體呈上漲趨勢，這與實證結(jié)果有差異。除去控制變量的選取可能導(dǎo)致實證結(jié)果出現(xiàn)差異之外，房價的上漲是多種因素綜合作用的結(jié)果，老年人口撫養(yǎng)比只是其中一個因素。另外，回歸結(jié)果表明，城市居民消費價格指數(shù)不顯著影響房價，這可能是因為在中國居民消費價格指數(shù)的構(gòu)成當(dāng)中，住房只占10%左右，大大低于其他國家，比如美國占40%;城市就業(yè)人口增長率的影響也不顯著，可能是因為它對房價的影響已經(jīng)反映在城市居民人均可支配收入當(dāng)中。城鎮(zhèn)化率、居民人均可支配收入、人口自然增長率以及城市居民初婚登記人數(shù)對于房價有顯著為正的影響，這是因為它們的提高都會顯著增加住房需求，從而引起房價的上漲。

4. 分地區(qū)回歸分析

中國國土遼闊，各地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人口流動等都存在較大差異。由于東部與中西部經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的差異，人口大致呈現(xiàn)出由中西部向東部流動的趨勢，這使得不同地區(qū)的人口流動率有區(qū)別，房價水平、城市化率、人均可支配收入等變量在不同地區(qū)也存在明顯的差異。為了進(jìn)一步分析各地區(qū)人口撫養(yǎng)比以及人口流動率對房價的差異性影響，本文將31個省、市、自治區(qū)分為東、中、西三個地區(qū)分別進(jìn)行固定效應(yīng)與隨機效應(yīng)模型回歸分析，豪斯曼檢驗結(jié)果顯示東部與西部更適用于隨機效應(yīng)模型，中部更適用于固定效應(yīng)模型。

表6的結(jié)果顯示：人口結(jié)構(gòu)對房價的影響具有地區(qū)差異性，東部地區(qū)的少年兒童撫養(yǎng)比與老年人口撫養(yǎng)比都顯著地與該地區(qū)房價呈負(fù)相關(guān)關(guān)系，人口流動率顯著地與房價呈正相關(guān)關(guān)系，這與本文的命題假設(shè)相符。東部地區(qū)人口撫養(yǎng)比的下降與大量的人口流入使得住房需求高漲，從而引起了房價的快速上漲。中部地區(qū)三者的關(guān)系并不顯著，可能是因為中部地區(qū)的人口結(jié)構(gòu)變化相對而言較為平穩(wěn){30}，其房價的上漲主要是由城市化率的提高與人均收入的增加引起的。西部地區(qū)的房價與少年兒童撫養(yǎng)比顯著地呈負(fù)相關(guān)，但是卻與老年人口撫養(yǎng)比關(guān)系顯著地呈正相關(guān)，這可能是因為西部地區(qū)老年人口資助子女購房;同時，西部地區(qū)多為人口凈流出地，大量人口流出也使當(dāng)?shù)氐淖》啃枨蠼档汀?/p>

從數(shù)據(jù)上看，少年兒童撫養(yǎng)比每下降1%，東部地區(qū)的房價會上漲1.01%，上漲比例高于西部地區(qū)的0.81%，這說明少年兒童撫養(yǎng)比對房價的影響在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)會更加明顯。東部地區(qū)多為入口凈流入地，流入人口增加1%，房價會上漲0.58%;而西部地區(qū)流出人口增加1%，房價會下降0.82%。撫養(yǎng)負(fù)擔(dān)和人口流動率對房價影響的地區(qū)差異性為“一城一策”的調(diào)控提供了新的思路。從表6的結(jié)果還可以看到東部地區(qū)的人口自然增長率對房價的正向關(guān)系更顯著，而城鎮(zhèn)化率的顯著性關(guān)系更弱。這是因為在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，城市化率等因素對房價的影響已經(jīng)隨著時間的流逝逐漸減弱，人口結(jié)構(gòu)等因素影響住房需求的作用慢慢凸顯。

四、穩(wěn)健性檢驗

（一）動態(tài)面板回歸

少年兒童撫養(yǎng)比的下降主要是由于人口出生率的降低，中國的人口出生率2000—2017年由14.03‰下降到了12.43‰{31}。出生率的降低，其中很重要的一個因素就是家庭生育觀念的改變，除了育兒成本的上升，高昂的房價也是很多年輕夫婦選擇不生育的原因。所以，房價也影響著中國在時間上的縱向人口結(jié)構(gòu)。為了控制這種反向因果關(guān)系，使回歸結(jié)果更加穩(wěn)健，本文在模型中加入被解釋變量的滯后一期，分別使用系統(tǒng)GMM兩步法、固定效應(yīng)與隨機效應(yīng)模型進(jìn)行回歸分析。其中，系統(tǒng)GMM檢驗通過了序列相關(guān)性與過度識別檢驗，能保證其回歸結(jié)果的有效性。

觀察表7發(fā)現(xiàn)，三種方法的回歸結(jié)果都顯示滯后一期的房價與當(dāng)期的房價顯著正相關(guān)，總?cè)丝趽狃B(yǎng)比與房價顯著負(fù)相關(guān)。當(dāng)區(qū)分老少撫養(yǎng)比時，系統(tǒng)GMM兩步法回歸結(jié)果顯示少年兒童撫養(yǎng)比的系數(shù)顯著為負(fù)，而老年人口撫養(yǎng)比的影響不顯著，這表明少年兒童撫養(yǎng)比的下降，會減輕家庭撫養(yǎng)負(fù)擔(dān)，將會有更多的資金投入住房消費，從而增加住房需求，引起房價上漲。這與前文所得結(jié)論一致，說明回歸分析結(jié)果較為穩(wěn)健。

（二）調(diào)整工具變量

為了檢驗人口在空間上的橫向結(jié)構(gòu)指標(biāo)——人口流動率對房價影響的穩(wěn)健性，本文選取了滯后10年的城鄉(xiāng)居民家庭人均收入差距作為人口流動率的工具變量，原始數(shù)據(jù)來源于各年《中國統(tǒng)計年鑒》。一般來說，城鄉(xiāng)居民家庭人均收入差距只會通過影響人口流動進(jìn)而影響城市房價，而不會直接對城市房價產(chǎn)生影響。為了使工具變量與當(dāng)期隨機擾動項不相關(guān)，保證其外生性，將城鄉(xiāng)居民家庭人均收入差距滯后10年后進(jìn)行回歸分析，豪斯曼檢驗結(jié)果顯示在1%的顯著性水平上拒絕原假設(shè)，故更適用固定效應(yīng)模型，具體回歸結(jié)果見表8第（1）（3）列。

從表8可以看出，替換了工具變量之后，少年兒童撫養(yǎng)比與老年人口撫養(yǎng)比仍與房價呈顯著的負(fù)相關(guān)關(guān)系，人口流動率仍與房價顯著地呈正相關(guān)關(guān)系，本文回歸估計結(jié)果仍然穩(wěn)健。

六、簡要研究結(jié)論與政策建議

本文運用全國31個省、市、自治區(qū)2000—2017年的面板數(shù)據(jù)進(jìn)行實證研究，結(jié)果表明在全國范圍內(nèi)少年兒童撫養(yǎng)比與老年人口撫養(yǎng)比都與房價顯著地呈負(fù)相關(guān)關(guān)系，人口流動率顯著地與房價呈正相關(guān)關(guān)系。分地區(qū)回歸的結(jié)果表明，東部地區(qū)與全樣本的結(jié)果大致相同，中部地區(qū)人口結(jié)構(gòu)與房價的關(guān)系較不顯著，西部地區(qū)少年兒童人口撫養(yǎng)比以及人口流動率都與房價顯著地呈負(fù)相關(guān)關(guān)系。

基于上述研究結(jié)論，本文的政策啟示主要有：

第一，實施“二孩”政策的激勵政策，提高適育人群的生育意愿。從中長期看，全面實施“二孩”政策，有利于優(yōu)化人口結(jié)構(gòu)，增加社會勞動力供給，降低整體社會撫養(yǎng)負(fù)擔(dān)。但是，現(xiàn)階段國人生育二孩的意愿普遍不強，“全面二孩”政策實施的實際效果并不明顯，政府需要完善生育、教育、社會養(yǎng)老等配套政策，以增強目標(biāo)群體的生育意愿。

第二，加快推進(jìn)“大都市圈”建設(shè)，疏解特大城市、區(qū)域中心城市因凈流入人口大幅增加而帶來的房價快速上漲的壓力。要實施城市間公共資源均衡配置政策，在教育、醫(yī)療等公共資源配置方面向中西部地區(qū)傾斜，提高中西部地區(qū)公共服務(wù)水平，增強地區(qū)吸引力，以緩解中西部地區(qū)人口流出的壓力。

第三，實行人口流動中央財政專項轉(zhuǎn)移支付制度，促進(jìn)地區(qū)均衡發(fā)展。流動人口促進(jìn)了流入地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，增加了流入地的財政收入，但對流出地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展與公共服務(wù)提升產(chǎn)生了負(fù)面影響。因此中央政府應(yīng)實行向人口流出地的專項轉(zhuǎn)移支付制度，補償流出地因勞動力流出而導(dǎo)致的地方經(jīng)濟(jì)損失，促進(jìn)地區(qū)間公共服務(wù)水平的均衡化發(fā)展。

注釋：

①⑦{31} 參見國家統(tǒng)計局發(fā)布的相關(guān)數(shù)據(jù)。

② 包宗華：《怎樣看待我國的住房價格》，《中國房地產(chǎn)》2004年第1期。

③ 況偉大、李濤：《土地出讓方式、地價與房價》，《金融研究》2012年第8期。

④ 劉莉亞：《境外“熱錢”是否推動了股市、房市的上漲？——來自中國市場的證據(jù)》，《金融研究》2008年第10期。

⑤ 陳利鋒、范紅忠：《房價波動、貨幣政策與中國社會福利損失》，《中國管理科學(xué)》2014年第5期。

⑥{25} 況偉大：《預(yù)期、投機與中國城市房價波動》，《經(jīng)濟(jì)研究》2010年第9期。

⑧{13} N. G. Mankiw， D. N. Weil， The Baby Boom， The Baby Bust and the Housing Market， Regional Scienceand Urban Economics， 1989， 19（2）， pp.235-258.

⑨ J. M. Poterba， D. N. Weil and R. Shiller， House Price Dynamics： The Role of Tax Policy and Demography， Brookings Papers on Economic Activity， 1991， 2， pp.143-203.

⑩ T. Lindh， B. Malmberg， Demography and Housing Demand—What Can we Learn from Residential Construction Data？ Journal of Population Economics， 2008， 21（3）， pp.521-539.

{11} 陳斌開、徐帆、譚力：《人口結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變與中國住房需求：1999～2025——基于人口普查數(shù)據(jù)的微觀實證研究》，《金融研究》2012年第1期。

{12} 鄒瑾、于燾華、王大波：《人口老齡化與房價的區(qū)域差異研究——基于面板協(xié)整模型的實證分析》，《金融研究》2015年第11期。

{14} 趙君麗：《人口變化與房地產(chǎn)需求——人口結(jié)構(gòu)變化與房地產(chǎn)周期相關(guān)性研究》，《城市開發(fā)》2002年第8期。

{15} 易君健、易行健：《房價上漲與生育率的長期下降：基于香港的實證研究》，《經(jīng)濟(jì)學(xué)（季刊）》2008年第3期。

{16} E. Takats， Aging and House Price， Journal of Ho-using Economics， 2012， 21（2）， pp.131-141.

{17} 方圓：《人口結(jié)構(gòu)對房地產(chǎn)價格波動的影響》，《時代金融》2012年第9期。

{18} 徐建煒、徐奇淵、何帆：《房價上漲背后的人口結(jié)構(gòu)因素：國際經(jīng)驗與中國證據(jù)》，《世界經(jīng)濟(jì)》2012年第1期。

{19} 陳國進(jìn)、李威、周潔：《人口結(jié)構(gòu)與房價關(guān)系研究——基于代際交疊模型和我國省際面板的分析》，《經(jīng)濟(jì)學(xué)家》2013年第10期。

{20} 武力超、林俊民、韓華桂、陳玉春：《人口結(jié)構(gòu)對中日美房地產(chǎn)市場影響的比較研究》，《審計與經(jīng)濟(jì)研究》2018年第2期。

{21} L. Gonzalez， F. Ortega， Immigration and Housing Booms： Evidence from Spain， Journal of Regional Science， 2013， 53（1）， pp.37-59.

{22} Ather H. Akbari， Y. Aydede， Effects of Immigration on House Prices in Canada， Applied Economics， 2012， 44（13）， pp.1645-1658.

{23} 何鑫、田麗慧、楚爾鳴：《人口流動視角下中國房價波動的空間異質(zhì)性》，《人口與經(jīng)濟(jì)》2017年第6期。

{24} 周懷康、彭秋萍、孫博、姜軍輝：《誰在助推房價？——基于中國高層次流動人口的經(jīng)驗證據(jù)》，《中國經(jīng)濟(jì)問題》2019年第1期。

{26} 本文未將保障住房納入研究范圍，因為保障住房不能進(jìn)入市場流轉(zhuǎn)且有嚴(yán)格的供給對象，其擠出效應(yīng)主要表現(xiàn)在住房市場供給方面。

{27} 城市的原有人口規(guī)模包括當(dāng)年新自然增加的人口。

{28} 借鑒鄭基超等（2016）的算法，假設(shè)城鎮(zhèn)與農(nóng)村初婚登記人數(shù)占該地區(qū)人口的比例相同。

{29} 黑龍江省與陜西省2000年人口自然增長率數(shù)據(jù)缺失，考慮到需要單位根檢驗，采用插值法補齊。

{30} 2000—2017年總撫養(yǎng)比均值與人口流動率均值的方差，東部地區(qū)分別為13.47與23.38，中部地區(qū)分別為7.37與3.89，西部地區(qū)分別為9.95與6.25。

作者簡介：鄧宏乾，華中師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)與工商管理學(xué)院教授、博士生導(dǎo)師，湖北房地產(chǎn)發(fā)展研究中心主任，湖北武漢，430079;張雪，華中師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)與工商管理學(xué)院，湖北武漢，430079。

（責(zé)任編輯? 陳孝兵）