基于DEMATEL-ISM的養老地產發展制約因素研究

嚴斌 郝夢梅

摘要：為了探究人口老齡化過程中帶來的養老地產的發展制約因素，結合養老地產的發展特性，通過閱讀文獻和對我國房地產行業調研的方法，構建養老地產發展制約因素的指標體系;利用問卷調查法對各個指標進行打分，并使用DEMATEL-ISM方法分析各個指標之間的內在聯系，將復雜亂序關系網絡轉化成一個具有良好結構化組織的網絡系統，并對各個因素之間的重要性排序，為未來養老地產的發展提供有效參考。

關鍵詞：養老地產;制約因素;DEMATEL;ISM

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2021）12-0015-24 收稿日期：2021-11-15

從2000年以來，我國的人口老齡化問題越來越嚴重，據民政部發布的《2019年社會服務發展統計公報》顯示，我國步入老年階段的人口數量為全部人口的18.1%，隨之而來的養老問題逐漸引起社會的關注。但是，我國的養老行業卻尚未能滿足逐年增長的社會養老需求，據《民政事業發展統計公報》統計，直至2018年，我國每一張養老床位都對應著約35名老年人的養老需求。由此可見，我國養老地產行業面臨著巨大的需求壓力。目前來說，我國養老地產產業發展緩慢，體系不健全，缺乏符合我國國情的產品定位和經驗豐富的養老服務人才，整個產業無論是“建設上游”還是“服務下游”都面臨著供需脫節、產能不足的問題。因此，我國難以建設高標準的護理、醫療、康健、文體活動等的理想養老地產項目，養老地產的發展問題已經成為了國家和社會未來發展而亟需解決的關鍵問題。對此，習近平總書記在黨的十九大報告中指出：“積極應對人口老齡化，構建養老、孝老、敬老的政策體系和社會環境，加快老齡事業和產業發展”。由此可見，抓住養老地產發展機遇，解決養老地產發展問題已經刻不容緩。

1 文獻回顧及理論方法

養老地產作為一種新型服務項目，是社會發展到一定程度的“衍生產物”，在將養老產業與地產進行融合的過程中，不可避免地出現了一些問題。基于宏觀環境分析視角，結合養老地產行業特點，對其發展制約因素進行多方面探究。

政策和法律層面，Mary Bcth Franklin.等（2009）從當地政府產業引導的視角進行研究，發展法律政策對養老地產的發展起到一定程度的推進作用;單娟（2016）在對中日兩國的養老地產發展進行對比研究后認為，我國養老地產的產業政策不夠明朗。

經濟環境層面，Lynn D等（2008）以投資的視角研究了美國的養老地產，發現社會經濟水平對該產業的發展影響權重較大;裘旭波等（2013）以融資體系為視角研究了我國養老地產，并認為我國養老地產地運營模式較為單一，且功能性不足。

社會文化環境層面，Biggs S.等（2000）認為養老產業需要將老年人的精神需求納入考慮，加強養老社區的文化建設;康琪雪等（2013）以杭州養老地產為研究目標，使用Logistic方法研究購買意愿的制約因素，并發現戶籍影響程度最大;李思源等（2017）從養老地產開發過程中多主體之間的博弈作為研究視角，強調了需求方在養老地產發展中的重要作用。

技術環境層面，Ohara Kazuoki.等（2004）研究認為，養老地產的建設水平和其社區的整體配套建設完整度對該產業的發展占很大的影響程度;徐培等（2019）使用SEM研究方法分析了我國養老地產的融資模式，并為養老地產的項目融資提出意見。

自然環境層面，Panncll J.等（2012）對美國的養老地產進行研究后發現，養老地產的發展程度與所在地區的自然資源豐富情況在某些階段內呈正相關趨勢。

產業市場環境層面，周燕珉等（2013）在對我國養老地產進行了研究之后，提出了其存在的三個問題：一是養老地產的整體開發尚未形成成熟的閉環，二是用戶畫像較為單一造成目標用戶同質化嚴重，三是規劃設計階段的投入比例不足;馮臻等（2014）探索了我國養老地產的發展，并以長三角地區為研究目標進行調查研究。

研究層面，國內外學者已經對養老地產發展進行了相關的研究，并取得了一定的成果，Smith等（2016）使用STP模型對當前的養老社區進行分析，并將視角聚焦于老年人的養老意向;蘇雅琴等（2016）通過Probit方法，構建了相關的模型對養老地產的購買意愿進行研究，并以湖南省為研究目標驗證模型準確性。

與此同時，DEMATEL法常被用于模型的不同影響因素影響程度判定;ISM法常被用于劃分影響因素的層次等級，DEMATEL方法雖能識別出一個復雜網絡中的主要關鍵因素，但并不能對其進行層次性分解分析，而ISM方法能很好地填補這方面的缺點，補利軍等（2018）使用了DEMATEL-ISM綜合模型對高校的消防安全管理進行了研究，并提出了相關的整改建議;賈寶惠等（2021）對DEMATEL-ISM綜合模型進行改進，并將其運用到機輪剎車系統的風險因素分析中，最終得到了3個層次的風險體系。

綜上所述，目前國內外學者對于養老地產的研究主要集中在其發展趨勢的預測、理論研究，或者研究視角多為單一層面的養老地產發展影響因素的研究，將政策、經濟、社會文化、技術環境、自然環境與產業環境進行統一分析的研究較少，這不利于通過逐級細化和層層分解來系統化地反映養老地產發展制約因素。于此同時，DEMATEL-ISM綜合方法在因素分析領域表現亮眼，在不同的研究背景中均有使用，該方法能夠在復雜、不規整的影響因素關系網絡中識別出重要影響因素的同時，將其進行層次性劃分，形成可視化的多級遞階結構形式。將DEMATEL-ISM綜合模型運用到養老地產的制約因素研究中，為養老地產的發展研究提供新的思路。

2 養老地產發展制約因素確定

本文在對養老地產的發展制約因素進行確定的過程中，主要從一般環境的外部視角進行分析，并選用了PEST分析法。而對于一些較為復雜的外部環境關系，很多學者選擇在傳統的PEST分析法外增加新的視角進行擴充，2017年，陳金德等在研究科技成果轉化數據庫發展時，在PEST分析法的基礎上，增加了對自然環境的分析。養老地產發展造成影響的外部環境因素較為復雜，在綜合分析與考量下，并充分參考國內外相關文獻，制定了以政策和法律環境、經濟環境、社會文化環境、技術環境、自然環境、產業市場環境等為主的養老地產發展制約因素指標體系。

本研究通過“文獻研究-專家咨詢”的研究方法得到制約指標。通過文獻研究收集原始指標，并使用專家座談法，邀請6名專家（2名從業10年以上參加養老地產項目不少于3個的企業高管，2名高校研究養老地產不少于3年的課題組組長，2名負責養老地產方面的政府人員）對原始指標進行評估，最終得到了基于PEST分析法對一般環境進行研究所得到的17個指標，如表1所示。在建立影響因素指標體系的中，綜合考慮了養老地產目前的發展瓶頸，參考國外優秀案例，遵守了系統性、科學性、可比性以及可量化原則。

3 基于DEMATEL-ISM的養老地產發展制約因素研究模型構建

DEMATEL法是通過利用各個要素之間的邏輯關系和直接影響矩陣，計算出每個要素的中心度和原因度，從而分析出眾多要素之間的原因因素和結果因素，得到關鍵因素。ISM法是利用運算得到可達矩陣可以將所有的因素進行層級劃分，并且得到各個因素的多級遞階結構關系。DEMATEL法能針對眾多因素中識別出關鍵因素，但無法得到各個因素之間的內在關系，而ISM可以將各個因素的邏輯關系給予一個較為直觀的展示。所以將兩個方法進行結合，為復雜系統定量分析和科學決策提供強有力的支持。

在DEMATEL-ISM方法中，首先使用DEMATEL方法的3個步驟來計算各個制約因素之間的總體相互作用關系，并識別出其中的最為關鍵因素。然后，再使用ISM方法進行集成，確定養老地產制約因素的結構化層次。

3.1 計算綜合影響矩陣

通過調查問卷法收集相關數據，為了保證數據的準確性，對調查對象進行了條件篩選：一是從業10年以上參加養老地產項目不少于2個的設計、施工、監理、項目管理咨詢等行業的工作人員，二是高校課題組研究養老地產不少于2年的研究人員，三是政府部門中負責養老地產的工作人員;前后共投放調查問卷200份，剔除無效問卷61份，最終得到139份有效問卷，滿足問卷收集樣本容量高于題項5倍及以上的要求。

問卷中對于各個指標之間的關系進行打分，打分的方法是0～4分析法，即通過0、1、2、3、4來表達因素之間的關聯強弱，由此可以獲得表示第k位專家提出n*n的直接影響矩陣，其中表示因素Xi對因素Xj的影響程度量表，當i=j時，=0。設D=[dij]為平均矩陣，其公式為：

（1）

初始直接影響矩陣C可以通過對平均矩陣D進行歸一化得到，公式如下：

（2）

直接影響矩陣只反映了每對因素之間的直接關系。然而，這些因素之間的關系是及其復雜的，具有非線性和反饋性。必須考慮因素之間的間接關系。綜合影響矩陣T=[tij]可以反映因素之間的相互作用，包括直接關系和間接關系，其公式為：

T = C （I - C）-1? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?（3）

由此可以求出養老地產發展制約因素的綜合影響矩陣T，如表2所示。

3.2 計算影響因素指標

根據T矩陣可以識別出最為關鍵的制約因素，并在此基礎上計算出影響度fi、被影響度ei、中心度Mi與原因度Ni。其中，影響度fi代表了xi對其他因素的綜合影響;被影響度ei代表了其他因素對xi的綜合影響;中心度Mi反映因素xi在整個體系中的重要性，中心度越高，此因素的重要性就越高;原因度Ni反映了該因素在整個體系中與其他因素之間的影響關系，Ni為正值的時候，表明因素xi對于其他因素的影響較大，為原因要素，反之，當Ni為負值的時候，表明因素xi受其他因素的影響較大，為結果變量。這些參數可以通過方程式進行計算，其中fi、ei、Mi、Ni分別為：

（4）

（5）

（6）

（7）

依據上式可以計算得出養老地產發展制約因素的各項指標，如表3所示。

3.3 求取整體影響矩陣H和可達矩陣K

整體影響矩陣為H = [hij]，是任意單個因素對其自身的影響相加所得到，具體公式如下，其中I為單位矩陣：

H = I + H? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?（8）

整體影響矩陣H中的每一個元素hij包含了因素xi對因素xj的影響網絡信息（i， j = 1，2，…，n）。為了隔離這些因素的關系結構，需要設置一個閾值來過濾整體影響矩陣H中的次要影響元素。過濾的目的是為了突出系統中的主要因素。給定閾值λ的計算公式如下：

λ = α + β? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? （9）

其中，α與β的取值為矩陣T的所有的值的平均數與矩陣T的標準差。依據3.1中的內容，可以計算出本文中養老地產發展制約因素的α值和β值，從而得到λ = α + β = 0.048。

當閾值λ確定后，可以對整體影響矩陣H中的每個因素進行處理，處理后的矩陣為可達矩陣K = [kij]，其公式如下：

（10）

其中，當kij = 1時，意味著因素xi對因素xj有直接影響（i， j = 1，2，…，n），從而可以確定因素之間的因果關系。

3.4 劃分養老地產發展制約因素影響級別

在確定因素xi （i = 1，2，…，n）的具體等級之前，應先確定相應的可達集合Ri和先行集合Si，其公式如下：

（11）

（12）

隨后，對于每個因素xi （i = 1，2，…，n），對可達集合與先行集合進行交集運算，如公式：

（13）

其中集合Li中的因素對于其他因素是可達的，并且不可達到其余因素，因此這些因素將被劃分到最底層的因素集合中。然后，在可達矩陣K中刪除相應的行和列，并重復上述步驟。等全部因素都被分配完畢后，可以將養老地產發展制約因素進行層次化處理。其中第一層影響因素分解，如表4所示。

其中L1 = {5，7}、L2 = {12，14}、L3 = {9，11，17}、L4 = {10，15，16}、L5 = {6，8，13}、L6 = {1，2}、

L7 = {3，4}。

3.5 構建多級遞階結構模型

上文中所得到的養老地產發展制約因素層次化結果表現了各種因素的影響級別，結合表3中各個因素的中心度以及原因度，可以構建養老地產發展制約影響因素原因結果圖，其中橫坐標表示中心度，縱坐標表示影響因素的原因度，如圖1所示。

圖1能夠直接反映出各個因素的原因度和中心度。根據原因度大于零為原因因素，小于零為結果因素，將17個因素劃分為9個原因因素和8個結果因素，原因因素通常是影響養老地產發展制約因素的間接因素，結果因素則是直接因素。結果表明，城市化水平（d5）為中心度值最大的因素，則說明城市化水平是制約養老地產發展的最重要因素。

將養老地產發展制約因素的原因結果圖與上節中所有因素的層次化處理結果相結合，可以構建出多級遞階結構模型，以清晰展現各個影響因素之間相互作用的層次，如圖2所示。

圖2對因素間層級結構及作用路徑給予最直觀的展示，模型的頂層因素為直接影響因素，其余因素通過作用于本層發揮作用;處于最底層的因素稱為根本影響因素，發揮決定性作用;其余各層為中間影響因素，起中間過渡作用。由圖2可知養老地產發展制約因素被劃分為三階七層，城市化水平和國家產業政策是最根本的影響因素。

4 結果分析與優化策略

4.1 DEMATEL分析

DEMATEL法能夠識別出養老地產發展制約因素的關建影響因素，由DEMATEL法所得到的指標計算結果可分析出：

影響度：得分值靠前的因素分別是城市化水平、國家產業政策、消費觀念，表明這三項因素容易影響其他因素。

被影響度：媒體宣傳、盈利模式和養老企業信譽度是排名考前的，說明這三個因素容易受到其他因素的影響，被影響度較高的因素可以反映出其他影響因素的作用程度。

中心度：中心度排名較高的因素分別是城市化水平、盈利模式和國家產業政策，中心度強調影響因素的重要程度，因此這三項因素是重要的養老地產發展制約的影響因素，完善這些因素對于發展養老地產行業尤為重要。

原因度：城市化水平是原因度最高的原因因素，說明城市化水平在養老地產發展中極易影響其他因素;養老地產行業技術水平是得分最高的結果因素，說明最容易受到其他因素的影響。

綜上，通過DEMATEL的方法可從17個因素中識別出7個關建因素，分別是城市化水平、國家產業政策、消費觀念、媒體宣傳、盈利模式、養老企業信譽度、養老地產行業技術水平。加強對以上7個因素的調整可以有效的刺激養老地產的發展。

4.2 ISM分析

ISM分析反映出了養老地產發展制約因素的相互作用關系和層級結構，并且能夠將各因素間的相互作用關系給予充分考慮。結果表明：

（1）以多級遞階結構模型為介質，所有影響因素被劃分為三階七層，國家產業政策和城市化水平在第七層，即為根本影響因素，對養老地產的發展起關建作用;第二層到第六層為中間影響因素通過對直接因素施加影響而發揮作用。由此可以看出，國家政策是養老地產發展的根本推動力，結合我國特殊的國情，政府對產業發展的引導如給產業打了一針“強心劑”，穩重求進，而隨著正向引導政策而來的將是養老產業制度、產業市場前景以及國民消費觀念等多維度多層次的提升，這十分有利于養老地產行業的發展。在養老地產產業發展初期，項目所在區域的城市化水平能給其提供一定的市場前景、人才儲備等保障，有利于這個產業站穩腳跟，打造行業生態圈，為產業中后期目標用戶下沉打下堅實基礎。

（2）養老企業信譽度與產品定價作為直接影響因素，對于推動養老地產的發展有著最為直接的影響。在養老地產行業與下游客戶直接接觸的過程中，最能對項目推進進行影響的因素就是產品定價與養老企業信譽度，這也是對養老地產發展程度最直觀的影響指標。作為直接影響指標，產品定價與養老企業信譽度背后所蘊含的影響因素是多方面，深層次的。其中盈利模式等對產品定價有著直接的影響，而運營模式、產業人才服務水平等均對養老企業信譽度有直接影響。

4.3 DEMATEL-ISM綜合分析

對DEMATEL-ISM進行綜合分析可發現，ISM中分析出的根本影響因素是DEMATEL篩選出來的關建因素;ISM分析出的直接影響因素對應DEMATEL中的結果因素。由上述分析可發現兩種方法在養老地產發展的制約因素的重要程度和類型劃分上有高度的一致性，也進一步證明了模型分析的科學性和準確性。

4.4 優化建議及策略

（1）重視根本因素。在制約養老地產發展的因素中，國家產業政策和城市化水平是最關鍵的根本因素，想要推動我國養老地產的發展，就應當依據我國國情和我國特色社會主義的發展制定適宜的政策鼓勵，從而吸引更多的人才和資金投入養老地產，繼而刺激養老地產的發展;與此同時，養老地產發展前期應將戰略目標放置在城市化水平較高的地區，高度城市化某種程度上保證了居民收入水平、消費觀念以及當地產業環境等綜合因素符合養老地產的初期發展，十分適合其“產業孵化”;而發展中后期則應順應國家城市化發展進程，逐漸滲入其余城市領域。

（2）落實中間因素。中間影響因素中，盈利模式最為重要，所以應當著重改進養老地產的盈利模式。同時，建設地的自然情況中心度最低，可以不用重點考慮。目前我國的盈利模式有粗放型“拿地、建造、銷售”盈利模式與綜合養老產業開發模式等，這些盈利模式下的養老地產大多都處于虧損狀態，從而得出目前企業的盈利模式與我國的國情和社會現狀不符。所以應當做好科學調研和開發創新，找到符合我國政策和我國國情的養老地產盈利模式。

（3）改進直接因素。在制約養老地產發展的因素中，養老企業信譽度與產品定價是直接影響因素，想要對養老地產的發展進行“快速定位，精準提高”，就要對這兩個因素進行針對性優化。養老地產的產品定價是多方影響的綜合表征結果，包括盈利模式、產業政策甚至國民消費觀念等。但同時，產品價格也對養老地產的短期效益有著最明顯的影響，它直接影響國民對養老地產行業的接受度以及養老地產的用戶下沉程度。因此做好市場調研，對目標受眾群體做出“精準畫像”，制定合適的產品價格以便于養老地產的發展。

5 結論

本文針對養老地產發展制約因素進行研究，從分析一般環境視角構建了養老地產發展制約因素指標體系，并運用DEMATEL-ISM法對其進行了深入探析，在識別出關鍵影響因素的同時，確定各因素的屬性和重要性，同時以多級遞階結構模型為媒介將層次結構和作用路徑進行直觀呈現，大大降低了運算的復雜程度。

由分析結果可知國家產業政策、城市化水平、消費觀念、盈利模式、養老地產原材料市場、養老地產產業發展水平是最重要的根本影響因素、中間影響因素及直接影響因素，最后基于此對養老地產的發展提出了策略及建議。

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