關于我國房地產項目投資風險管理的思考

汝捷

摘要：對于房地產企業而言，投資項目風險管理是一項必不可少的工作，在社會經濟迅速發展的背景下，房地產企業改革日益推進、市場競爭也越來越激烈，對房地產企業有更高的要求，由于其關乎到房地產企業的穩定發展。在新時期下，房地產企業應該做好投資項目風險管理工作，在最大限度上控制和減少項目投資風險，這樣可以為房地產企業帶來更多的經濟效益。基于此，本文從房地產項目投資的風險特性、造成房地產項目投資風險的主要因素、我國房地產項目投資風險管理的有效風險管理策略以及具體投資措施四個方面進行詳細分析，希望可以提供一定的參考意見。

關鍵詞：房地產項目投資 風險管理

近年來，我國各個省份城市房價都不斷上升，尤其是一二線城市較為明顯。房地產項目盡管有較高的收益，但也存在不同程度的風險。因此，對于房地產企業來講，為了可以防止項目投資存在大量風險，必須要結合項目的實際情況和企業的經濟實力，合理制定有效策略，不斷加強項目投資風險管理，只有這樣才可以增加項目的投資收益，才可以更好、更快地促進房地產企業發展，進而從根本上實現我國房地產行業的可持續發展，帶動我國國民經濟高速發展。

一、房地產項目投資的風險特性

就房地產項目投資非風險來講，主要是指房地產投資者由于對今后某個房地產項目投資的客觀條件和決策的不確定性而造成其房地產項目投資的實際收益和期望收益出現負偏差的具體程度，換言之，也就是投資者由于從事房地產項目投資而導致損失的可能性。

（一）房地產項目投資風險的基本特性

就房地產項目投資風險來講，不僅表現房地產項目投資的規律性，而且表現其本質。正是因為這些特點，才導致房地產項目投資實際收益和期望收益之間有差距。充分認識這些特性，既可以建立完善的風險管理體系，又可以降低風險損失，顯著提高風險控制水平。一般來說，房地產項目投資風險的基本特性主要體現在以下幾點：

1.普遍性和客觀性。房地產項目投資風險出現在開發新項目的各個階段，而且任何開發項目都不可避免存在一定的投資風險，所以具有較強的普遍性[1]。同時，房地產項目投資風險也具有其他的特點，那就是不將人的意志作為轉移，僅僅存在于客觀規律，所以具有很強的客觀性。

2.不確定性。房地產投資項目最為明顯的特征是不確定性，簡單來說，就是對其不能正確科學地預計。有些國家為了對經濟體制進行調節，便宏觀調控房地產行業。但對于很多因素，都不能對其實施控制，比如：自然災害，還有經濟危機等，然而房地產投資卻容易受到這些因素的影響。

3.多樣性。房地產項目投資屬于系統過程，具有較強的復雜性，其受到的影響遠遠比其他的投資方法大，其與行業競爭以及政策法規等都有著密切的關聯。

4.變現性較差。房地產項目必須要經歷從投資到建設，再到售出變現的過程，不僅投資周期長，而且金額較大，與債券、股票等完全不同，若想在較短時間內變現，很有可能導致嚴重的損失，也就是其變現較差的特性。

5.激勵性強。房地產企業相對于其他行業而言，其收益大，也正是因為這樣，盡管面對大量的風險，投資者也愿意對其投入大量資金。這也反映了市場規律，即高風險行業可以創造更多的經濟利潤。

（二）造成房地產項目投資風險的主要因素

房地產市場容易受到各種因素的影響，風險具有一定的不確定性，而這些不確定性的動態改變會導致投資者存在各種投資風險。下面介紹造成房地產項目投資風險的主要因素：

1.外部環境因素，主要是由于項目或者企業的因素而影響房地產項目投資。因為房地產開發屬于綜合項目容易受到外部環境因素帶來的影響，具體表現在政策方面的因素。國家政策直接影響房地產行業發展，其政策可以劃分成多種，如稅收政策以及土地政策等。對于房地產而言，土地是非常重要的資源，尤其是進入“白銀時代”以后，國家利用多元化的途徑來科學調控土地出讓，而且土地成交價格越來越高。經過長時間的“黃金時代”后，房地產行業發展過熱，國家調控產業政策，降低房地產市場的溫度，使房地產企業穩定發展。如果房地產項目投資收稅政策發生改變，也很有可能影響投資人的實際收益。城市不僅有長遠規劃，還有動態規劃，所以必須要事先預測和判斷形勢，及時跟上城市規劃的趨勢，適應規劃目標，正確選擇地塊，科學分析和解讀當地城市的規劃政策，這樣才可以為保證開發投資圓滿成功打下良好的基礎。

2.經濟方面的因素。就前端建設以及后端銷售來講，經濟發展是房地產的主要影響因素。建設端主要是指建筑行業生產力要素市場的供求影響，例如：人工以及土地等等，這些在房地產建設的資源價格上升中應用，造成工程成本增加[2]。就后端銷售來講，直接影響房屋價值，因為房地產不屬于即期銷售的產品，其建設周期比較長，在價格方面，前端拿低成本土地與后期銷售中有一定的時間差，若碰到經濟下行周期，拿地成本很高，而后期銷售價格降低，再加上過程中大量的融資成本，造成嚴重的經濟損失。

3.社會文化方面的因素。一般來說，社會文化方面的因素表現在多個方面，比如：消費者的習慣以及結構等。就整體層面來講，在人口老齡化日益加重的背景下，人們不再需要更多的商品房，家庭結構的改變直接影響戶型偏好[3]。所有區域的人為因素明確要求投資者在項目規劃期就必須充分掌握此區域居民的各方面社會因素，如愛好興趣以及生活方法等，盡可能滿足他們的需求，進而獲得理想的投資收益。

4.內部因素。大多數房地產企業都面臨相似的宏觀環境，然而經營情況卻完全不同，房地產管理人員的管理能力以及經驗等對企業發展尤為重要。

（三）房地產管理人員的專業素質與經驗

因為房地產市場信息不豐富，屬于不對稱，在房地產開發與經營中容易碰到較多風險，這就需要房地產管理人員具有較高的專業素質，及豐富的工作經驗，可以迅速抓住市場機會，了解市場行情，如果分析決策層能力強，在高經濟利潤的基礎上，可以對并存的高風險有足夠警惕，并且可以靈活面對不同的風險。

（四）房地產企業的能力

就資金籌措能力來講，投資者必須要采用多樣化的融資途徑來集資，每個房地產企業的融資金額以及融資成本都有差異。并且是項目施工能力較為關鍵，其通常涉及到多個方面，如節約成本能力以及施工質量能力等。項目建設的成敗容易受到項目質量的影響，而成本控制容易受到日常動態成本的把握和控制。在項目中必須要確保施工安全，一旦出現工人傷亡或者機械破損的情況，除會造成重大損失，還容易產生各種法律糾紛。

三、我國房地產項目投資風險管理的有效風險管理策略

要想使我國房地產項目投資風險管理效率得到顯著的提升，為房地產企業投資項目創造更多的收益，必須要合理制定有效地風險管理策略，主要體現在以下幾點：

（一）擴大企業融資途徑

現階段，部分房地產企業還是通過銀行貸款獲取對應資金，如不想完全依賴銀行貸款，作為房地產企業，就需要不斷擴大企業自身的融資途徑，下面詳細分析了房地產企業的融資途徑：其一，海外資本途徑。世界貿易組織有關協議中提出，房地產企業在進行合資、合作時都有權力享受和我國企業一樣的待遇，形成該規定可以使很多海外同行業資金進入我國，真正實現我國房地產企業的高效融資，以實現我國房地產行業的可持續發展;其二，上市融資。如房地產企業可以順利上市，就可促進其今后的高速發展，這樣不僅可以聚集更多資金投入，還可以擴大房地產企業的影響力，樹立良好的企業形象，在增強企業融資能力中發揮著至關重要的作用[4];其三，利用資本市場發行債券，這樣可以迅速融資，以滿足房地產企業的資金需求。并且房地產企業運用債券融資，可以使企業不需要支付過多的財務成本，因此，作為房地產企業，可以借助杠桿原理來加強融資能力。

（二）加大企業長期經營項目投資

近年來，我國多數房地產企業都有著廣闊的市場發展空間，但還是有一些房地產企業在項目中存在集中過度的情況，造成其總體管理狀態不平衡[5]。比如：有些房地產企業因為沒有較強的抗風險能力，所以選擇資金要求低、總體收益高的住宅項目，然而這些項目幾乎都是一次性投資項目，在我國房地產市場日益發展的背景下，對一次性住宅項目進行投資時，房地產企業將承擔更大的投資風險，如果投資項目無法順利運作，就很有可能導致抗風險能力不強的房地產企業遭受到重大的經濟風險，所以房地產企業必須要將部分一次性投資項目進行回避，重點選擇與辦公樓盤及商業樓盤相似的投資項目，而且也必須要針對投資項目合理制定長遠發展規劃，進而在最大限度上獲得投資收益。比如：很多香港的房地產企業中意長期經營的項目，此長期經營的項目在實際投資中可以形成自有的物業，而且可以科學管理以及經營這類型項目，以加強企業的市場競爭優勢，在市場競爭中不至落敗，雖然此長期投資項目無法迅速獲得較高收益，但可為房地產企業創造穩定的資金流，這對增加房地產企業品牌效應有著重要的意義。

（三）提升企業經營管理效率

一般來說，房地產企業為了擁有更強的抵御風險能力，需要具有相當高的企業經營管理效率，所以房地產企業應該根據行業市場的整體發展趨勢，利用科學優化整合有價值的行業市場資源，積極挖掘企業的發展潛力，以確保其經營管理效率得到大幅度提升，進而更好地擴大企業經營范圍[6]。并且有些具有資質的房地產企業為了可提升自身的經營效益，必須要運用不同的發展戰略，積極加強自身的品牌知名度，以壯大企業的各方面經營實力，將企業在技術以及人力方面的優勢全面展示，科學培育企業的創新精神，以促進企業穩定發展。并且房地產企業也必須要從不同的途徑匯集分銷商以及供應商等的相同利益，利用與其合作促進自身抵御風險的能力。同時，對于房地產企業來說，必須要深入調查合作方的信譽度及口碑，為建立長遠的合作伙伴關系提供有力的保障[7]。除此之外，房地產企業必須要運用不同的技術手段來有效管理投資項目風險，比如：地段分析以及策劃分析等，但也可與合作方共同探討，將集體智慧的力量全面發揮出來。

四、具體投資措施

（一）回避措施

風險回避措施主要是指在房地產投資中選擇風險較小的投資項目。盡管此措施可以防止投資風險，然而也會減少其效益，對實現投資目標不利。因此，在操作過程中投資者必須要真正做到收益和風險之間保持平衡。

（二）轉移措施

一般來說，風險轉移主要包含兩個方面：一是保險型轉移、二是非保險型轉移。保險型，主要是指將小額保費作為代價，防止承受投資風險。此方法不僅可以在出現意外時減少投資者的損失，還可使投資者獲得更高的信譽，但實際保險條款僅僅涉及到投資的一些內容，所以風險轉移范圍是非常有限的[8];而非保險型轉移是指房地產投資者利用合同，將風險損失向另一方進行轉移，承擔相應的賠償。如在項目施工過程中面臨各種設備以及材料等價格變化時，投資者能夠在協議條款中清楚載明，如果承建方導致工期延誤或產生其他的損失，由承建方承擔相應的費用及責任。

（三）分散措施

通常，房地產分散投資包括不同的方法，比如：投資時間分散以及投資區域分散等，都是利用分散開發結構降低風險。根據規定的比例將資金以及投資時間等對各種類型、各個獲利能力的房地產項目實施分散投資，這樣可以合理應對市場變化，進而利用各個類型項目功能的彼此補充對風險進行分散，這樣就可獲取相對穩定的平均效益[9]。其重點是利用分析現階段金融政策和市場變化，清楚確定科學的投資比例。

五、結語

總而言之，項目投資具有明顯的特點，即高風險和高收益并存，所以有些房地產企業為了可獲得更高的收益，經常選擇高風險的項目，這樣很有可能在投資中出現很多無法預測的風險。因此，為了可以明顯減少風險，房地產企業必須要有清醒的頭腦以及長遠的眼光，充分掌握各種項目投資管理方式，從不同的角度出發，如擴大企業融資途徑、加大企業長期經營項目投資、提升企業經營管理效率，以合理管控投資項目風險，加強房地產企業在市場競爭中的優勢。

參考文獻：

[1]楊華軍.芻議房地產投資項目的風險管理[J].納稅，2020，14（03）：170+173.

[2]石振彤.房地產項目投資風險因素及其管理對策研究[J].價值工程，2019，38（30）：40-42.

[3]裴若冰.YY資本公司房地產項目投資風險管理問題研究[D].遼寧大學，2019.

[4]趙靜萍.煙臺上海灘房地產項目投資風險管理研究[D].中國海洋大學，2013.

[5]沈永杰.臨沂銀座中心項目投資風險管理案例分析[D].陜西師范大學，2012.

[6]陳妮.御景園房地產項目投資風險管理研究[D].西安石油大學，2011.

[7]劉鋒.天賜良園房地產項目投資風險管理研究[D].中國海洋大學，2010.

作者單位：中鐵房地產集團北方有限公司