大型物企領頭布局，城市服務將成核心賽道

朱一鳴 汪慧

摘要：隨著大批物管公司完成拆分上市，行業轉型升級也在持續深化。城市服務將物管公司的業務邊界從住宅社區延申至城市治理層面，進一步打開行業市場空間，在業內被高度認可。目前，物管行業在城市服務領域的探索整體處于起步階段。城市服務業務更加注重政企合作與資源的承接，具備國企、央企背景的企業資源優勢突出，對企業多場景、復合業態的專業化管理服務能力也提出更高的要求。物管公司需長時間的強化打磨與沉淀，匹配業務需求。

關鍵詞：城市服務;經濟效益;社會價值

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2021）12-0024-26 收稿日期：2021-12-10

作者簡介：朱一鳴、汪慧，克而瑞研究中心研究員。

隨著大批物管公司完成拆分上市，行業轉型升級也在持續深化。城市服務將物管公司的業務邊界從住宅社區延申至城市治理層面，進一步打開行業市場空間，在業內備受高度認可。

自2015年碧桂園首次試水城市服務，2020年雅生活轉型“智慧城市服務商”，到2021年10月29日世茂服務發布城市服務業務發展藍圖，越來越多的物管公司將城市服務作為業務轉型升級新方向，部分已經上升至戰略層面。在城市精細化管理的背景下，紅利也在逐步釋放，城市服務領域的探索價值不言而喻，物管公司能否能為最大的紅利受益者都值得關注。

1 城市服務經濟效益與社會價值并存，涉足多場景、多業態

自2017年習近平總書記提出“城市管理應該像繡花一樣精細”，近年來國家和地方政府對城市管理、城市治理重視程度不斷提高，各省市也相繼出臺相關文件推動城市精細化管理的落實。2018、2019年政府工作報告出都提出新型城鎮化要加強精細化服務，2020年進一步提出“大力提升縣城公共設施和服務能力”，另外，“全面提升城市品質”也被寫進了十四五規劃中。在城市管理、治理要求不斷提高、深化的背景下，物管公司以“城市發展”為切入點，布局城市服務業務，長期發展空間可期。

根據碧桂園服務的定義，城市服務是以政府采購、公私合營、混合改制為交易形式，以公共服務為載體、以城市空間運營、產業支持發展、社區民生服務為主要領域，通過數字化賦能、智慧化手段，實現規模化、一體化運營，面向城市屬地政府、企業、居民提供綜合服務的集合總稱。

從企業角度來說，城市服務業務是將企業、政府、公眾利益統一起來，最終作用到城市發展、社會進步上，經濟效益與社會價值并存。且相較于住宅、商業物業服務，城市服務進一步延申了服務場景和服務內容，涉足公共空間、公共資源、公共項目等，業態更加多元化，服務范疇更加廣泛，包括市政環衛、城市公共空間管理、數字化建設等，細分領域眾多。

2 碧桂園、萬科領頭，多家物業公司加入布局

碧桂園在行業率先布局城市服務領域，保利、萬科、龍湖等緊隨其后。2015年，碧桂園首次試水城市服務，進駐陜西省韓城市，是城市服務概念的首倡者和先行者。隨后2018年發布了城市共生計劃，致力于城市精細化管理，近幾年來持續探索生態鏈模式和業務實施路徑。萬科則于2018年5月在橫琴啟動首個“物業城市”項目，城市服務業務探索正式起步。

2020年以來，城市服務布局加速，部分物管公司上升至戰略層面。隨著大批物業公司完成拆分上市，紛紛開始尋求服務邊界的延申，加速規模和管理密度的增長，與此同時城市管理精細化需求提升，在此背景下，城市服務領域受到越來越多關注，成為行業戰略轉型升級的主要方向。

雅生活于2020年戰略轉型“智慧城市服務商”，由“雅生活集團”更名為“雅生活智慧城市服務股份有限公司”，成立了單獨的城市服務產業板塊。2021年，世茂服務也加快戰略跟進，新增城市服務板塊，并于10月29日正式發布城市服務業務發展藍圖，定位“世茂服務城市大管家”。此外，旭輝服務、濱江服務等也在2021年中報中提出發展城市服務業務計劃。

城市服務領域拓展受到了行業高度認同與關注，目前已有碧桂園服務、萬物云、保利物業、龍湖智慧服務、佳兆業美好等數十家物業公司布局，預期未來將是物管公司在住宅社區、商業資產以外的另一核心賽道，見表1。

3 整體探索處于起步階段，國企、央企前景看好

從布局成果來看，物管行業在城市服務領域的探索整體處于起步階段，業務規模、效益占比都比較低。碧桂園服務的布局規模和收入貢獻位于第一梯隊，截至2021年6月30日業務覆蓋超150個城市，上半年營收達到20.95億元，占總收入18.1%，成為公司第二大收入貢獻板塊。相較前兩年，2021年城市服務業務規模實現大躍進，主要是由于收購了滿國、東飛兩家環衛行業龍頭公司。

萬科、雅居樂服務、世茂服務等企業收入貢獻基本都在個位數。萬科目前業務范圍已輻射北京、深圳、廣州、雄安新區、成都、青島、廈門、鄭州、武漢等21個城市，2021年上半年智慧城市服務收入6.3億元，占比6.1%。而世茂服務、雅居樂服務由于起步較晚，分別僅占到3.2%、2.6%。

從發展進程來看，物管公司在城市服務領域還有很長的路要走，目前來看，合作與收并購是業務開展和擴張最常見的路徑。最典型的例子即碧桂園，通過收購環衛行業龍頭公司，實現業務收入迅速增長。此外，2021年世茂服務也分別以對價5.11億元、8.42億元收購深圳深兄67%股權、金沙田60%股權。雅生活服務收購了北京慧豐51%股權、陜西明堂60%股權。正榮服務則是與福州高新區、南京玄武區建立長期合作關系，推動項目落地。

與傳統住宅社區、商業業態不同的是，城市服務盡管也是資源依賴型業務，但是無法直接依賴母公司輸血，更加注重政企合作與資源的承接。因此，具備國企、央企背景的企業在切入城市服務領域優勢更加突出。另外，在城市精細化管理的要求下，政府選擇服務商合作時，品牌、管理經驗、能力都是最直接的篩選項，考驗物管公司以及母公司在管理服務上的成果。可以預計，未來在城市服務領域，資源與能力將是兩大決勝因素。

4 總結

在城市管理精細化背景下，城市服務業務迎來市場機遇，受到行業認同與關注。目前，物管行業在城市服務領域的探索整體處于起步階段。城市服務業務更加注重政企合作與資源的承接，具備國企、央企背景的企業資源優勢突出，對企業多場景、復合業態的專業化管理服務能力也提出更高的要求，物管公司需長時間的強化打磨與沉淀，匹配業務需求。

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