大型物企領(lǐng)頭布局，城市服務(wù)將成核心賽道

朱一鳴 汪慧

摘要：隨著大批物管公司完成拆分上市，行業(yè)轉(zhuǎn)型升級也在持續(xù)深化。城市服務(wù)將物管公司的業(yè)務(wù)邊界從住宅社區(qū)延申至城市治理層面，進(jìn)一步打開行業(yè)市場空間，在業(yè)內(nèi)被高度認(rèn)可。目前，物管行業(yè)在城市服務(wù)領(lǐng)域的探索整體處于起步階段。城市服務(wù)業(yè)務(wù)更加注重政企合作與資源的承接，具備國企、央企背景的企業(yè)資源優(yōu)勢突出，對企業(yè)多場景、復(fù)合業(yè)態(tài)的專業(yè)化管理服務(wù)能力也提出更高的要求。物管公司需長時間的強化打磨與沉淀，匹配業(yè)務(wù)需求。

關(guān)鍵詞：城市服務(wù);經(jīng)濟效益;社會價值

中圖分類號：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：B

文章編號：1001-9138-（2021）12-0024-26 收稿日期：2021-12-10

作者簡介：朱一鳴、汪慧，克而瑞研究中心研究員。

隨著大批物管公司完成拆分上市，行業(yè)轉(zhuǎn)型升級也在持續(xù)深化。城市服務(wù)將物管公司的業(yè)務(wù)邊界從住宅社區(qū)延申至城市治理層面，進(jìn)一步打開行業(yè)市場空間，在業(yè)內(nèi)備受高度認(rèn)可。

自2015年碧桂園首次試水城市服務(wù)，2020年雅生活轉(zhuǎn)型“智慧城市服務(wù)商”，到2021年10月29日世茂服務(wù)發(fā)布城市服務(wù)業(yè)務(wù)發(fā)展藍(lán)圖，越來越多的物管公司將城市服務(wù)作為業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型升級新方向，部分已經(jīng)上升至戰(zhàn)略層面。在城市精細(xì)化管理的背景下，紅利也在逐步釋放，城市服務(wù)領(lǐng)域的探索價值不言而喻，物管公司能否能為最大的紅利受益者都值得關(guān)注。

1 城市服務(wù)經(jīng)濟效益與社會價值并存，涉足多場景、多業(yè)態(tài)

自2017年習(xí)近平總書記提出“城市管理應(yīng)該像繡花一樣精細(xì)”，近年來國家和地方政府對城市管理、城市治理重視程度不斷提高，各省市也相繼出臺相關(guān)文件推動城市精細(xì)化管理的落實。2018、2019年政府工作報告出都提出新型城鎮(zhèn)化要加強精細(xì)化服務(wù)，2020年進(jìn)一步提出“大力提升縣城公共設(shè)施和服務(wù)能力”，另外，“全面提升城市品質(zhì)”也被寫進(jìn)了十四五規(guī)劃中。在城市管理、治理要求不斷提高、深化的背景下，物管公司以“城市發(fā)展”為切入點，布局城市服務(wù)業(yè)務(wù)，長期發(fā)展空間可期。

根據(jù)碧桂園服務(wù)的定義，城市服務(wù)是以政府采購、公私合營、混合改制為交易形式，以公共服務(wù)為載體、以城市空間運營、產(chǎn)業(yè)支持發(fā)展、社區(qū)民生服務(wù)為主要領(lǐng)域，通過數(shù)字化賦能、智慧化手段，實現(xiàn)規(guī)模化、一體化運營，面向城市屬地政府、企業(yè)、居民提供綜合服務(wù)的集合總稱。

從企業(yè)角度來說，城市服務(wù)業(yè)務(wù)是將企業(yè)、政府、公眾利益統(tǒng)一起來，最終作用到城市發(fā)展、社會進(jìn)步上，經(jīng)濟效益與社會價值并存。且相較于住宅、商業(yè)物業(yè)服務(wù)，城市服務(wù)進(jìn)一步延申了服務(wù)場景和服務(wù)內(nèi)容，涉足公共空間、公共資源、公共項目等，業(yè)態(tài)更加多元化，服務(wù)范疇更加廣泛，包括市政環(huán)衛(wèi)、城市公共空間管理、數(shù)字化建設(shè)等，細(xì)分領(lǐng)域眾多。

2 碧桂園、萬科領(lǐng)頭，多家物業(yè)公司加入布局

碧桂園在行業(yè)率先布局城市服務(wù)領(lǐng)域，保利、萬科、龍湖等緊隨其后。2015年，碧桂園首次試水城市服務(wù)，進(jìn)駐陜西省韓城市，是城市服務(wù)概念的首倡者和先行者。隨后2018年發(fā)布了城市共生計劃，致力于城市精細(xì)化管理，近幾年來持續(xù)探索生態(tài)鏈模式和業(yè)務(wù)實施路徑。萬科則于2018年5月在橫琴啟動首個“物業(yè)城市”項目，城市服務(wù)業(yè)務(wù)探索正式起步。

2020年以來，城市服務(wù)布局加速，部分物管公司上升至戰(zhàn)略層面。隨著大批物業(yè)公司完成拆分上市，紛紛開始尋求服務(wù)邊界的延申，加速規(guī)模和管理密度的增長，與此同時城市管理精細(xì)化需求提升，在此背景下，城市服務(wù)領(lǐng)域受到越來越多關(guān)注，成為行業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型升級的主要方向。

雅生活于2020年戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型“智慧城市服務(wù)商”，由“雅生活集團(tuán)”更名為“雅生活智慧城市服務(wù)股份有限公司”，成立了單獨的城市服務(wù)產(chǎn)業(yè)板塊。2021年，世茂服務(wù)也加快戰(zhàn)略跟進(jìn)，新增城市服務(wù)板塊，并于10月29日正式發(fā)布城市服務(wù)業(yè)務(wù)發(fā)展藍(lán)圖，定位“世茂服務(wù)城市大管家”。此外，旭輝服務(wù)、濱江服務(wù)等也在2021年中報中提出發(fā)展城市服務(wù)業(yè)務(wù)計劃。

城市服務(wù)領(lǐng)域拓展受到了行業(yè)高度認(rèn)同與關(guān)注，目前已有碧桂園服務(wù)、萬物云、保利物業(yè)、龍湖智慧服務(wù)、佳兆業(yè)美好等數(shù)十家物業(yè)公司布局，預(yù)期未來將是物管公司在住宅社區(qū)、商業(yè)資產(chǎn)以外的另一核心賽道，見表1。

3 整體探索處于起步階段，國企、央企前景看好

從布局成果來看，物管行業(yè)在城市服務(wù)領(lǐng)域的探索整體處于起步階段，業(yè)務(wù)規(guī)模、效益占比都比較低。碧桂園服務(wù)的布局規(guī)模和收入貢獻(xiàn)位于第一梯隊，截至2021年6月30日業(yè)務(wù)覆蓋超150個城市，上半年營收達(dá)到20.95億元，占總收入18.1%，成為公司第二大收入貢獻(xiàn)板塊。相較前兩年，2021年城市服務(wù)業(yè)務(wù)規(guī)模實現(xiàn)大躍進(jìn)，主要是由于收購了滿國、東飛兩家環(huán)衛(wèi)行業(yè)龍頭公司。

萬科、雅居樂服務(wù)、世茂服務(wù)等企業(yè)收入貢獻(xiàn)基本都在個位數(shù)。萬科目前業(yè)務(wù)范圍已輻射北京、深圳、廣州、雄安新區(qū)、成都、青島、廈門、鄭州、武漢等21個城市，2021年上半年智慧城市服務(wù)收入6.3億元，占比6.1%。而世茂服務(wù)、雅居樂服務(wù)由于起步較晚，分別僅占到3.2%、2.6%。

從發(fā)展進(jìn)程來看，物管公司在城市服務(wù)領(lǐng)域還有很長的路要走，目前來看，合作與收并購是業(yè)務(wù)開展和擴張最常見的路徑。最典型的例子即碧桂園，通過收購環(huán)衛(wèi)行業(yè)龍頭公司，實現(xiàn)業(yè)務(wù)收入迅速增長。此外，2021年世茂服務(wù)也分別以對價5.11億元、8.42億元收購深圳深兄67%股權(quán)、金沙田60%股權(quán)。雅生活服務(wù)收購了北京慧豐51%股權(quán)、陜西明堂60%股權(quán)。正榮服務(wù)則是與福州高新區(qū)、南京玄武區(qū)建立長期合作關(guān)系，推動項目落地。

與傳統(tǒng)住宅社區(qū)、商業(yè)業(yè)態(tài)不同的是，城市服務(wù)盡管也是資源依賴型業(yè)務(wù)，但是無法直接依賴母公司輸血，更加注重政企合作與資源的承接。因此，具備國企、央企背景的企業(yè)在切入城市服務(wù)領(lǐng)域優(yōu)勢更加突出。另外，在城市精細(xì)化管理的要求下，政府選擇服務(wù)商合作時，品牌、管理經(jīng)驗、能力都是最直接的篩選項，考驗物管公司以及母公司在管理服務(wù)上的成果。可以預(yù)計，未來在城市服務(wù)領(lǐng)域，資源與能力將是兩大決勝因素。

4 總結(jié)

在城市管理精細(xì)化背景下，城市服務(wù)業(yè)務(wù)迎來市場機遇，受到行業(yè)認(rèn)同與關(guān)注。目前，物管行業(yè)在城市服務(wù)領(lǐng)域的探索整體處于起步階段。城市服務(wù)業(yè)務(wù)更加注重政企合作與資源的承接，具備國企、央企背景的企業(yè)資源優(yōu)勢突出，對企業(yè)多場景、復(fù)合業(yè)態(tài)的專業(yè)化管理服務(wù)能力也提出更高的要求，物管公司需長時間的強化打磨與沉淀，匹配業(yè)務(wù)需求。

3095500589293