頭部房企堅持長期主義，展現均好性發展

摘要：伴隨著行業進入調整期，市場加速洗牌，“長期主義”發展觀日益受到房地產企業關注。房地產企業在加速銷售回款、審慎性拿地布局和降杠桿的同時，堅持產品力和服務力的提升，才是長遠發展的硬道理。一方面，在對產品進行迭代升級的同時，產品品質與安全質量亦日益受到關注，另一方面，打造全生命周期的服務，助推服務力升級。

關鍵詞：步調穩健;控制規模;長期主義

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2021）12-0027-30 收稿日期：2021-12-10

文章來源：本文由中指研究院供稿。

2021年下半年，房地產行業基本面急轉直下，銷售數據逐月走低，土地市場表現慘淡，房企信用事件頻出，行業進入階段性調整期。在“房住不炒”原則下，為實現“三穩”目標，9月底以來，中央頻繁釋放維穩信號，部分城市也結合當地市場特點，發布相關“扶持性”政策。11月24日，《人民日報》刊發劉鶴副總理文章，強調房地產“因城施策、分類指導”。年底正值房企銷售回款重要時期，部分優秀房地產企業在調控政策不放松的大背景下，脫穎而出，保持了良好的承壓性。

1 銷售增速持續走低，龍頭房企業績更為亮眼

2021年1-11月，TOP100房企銷售額均值為1161.4億元，同比增長10.7%。其中，銷售額超千億房企35家，較去年同期增加3家;超百億房企151家。TOP100房企權益銷售額均值為861.2億元，權益銷售面積均值為600.1萬平方米。TOP101～200房企銷售額均值為130.7億元，見圖1。

在此背景下，行業分化加劇，但龍頭房企業績表現普遍較為亮眼。其中，碧桂園連續11個月穩居榜首，領跑房地產行業，實現了逆勢增長。據中指數據顯示，2021年1-11月，碧桂園累計實現權益合同銷售金額5326.7億元，是唯一突破5000億元的房企，并已連續11個月實現累計同比增長。

緊抓運營各個環節，穩扎穩打，實現業績穩定提升。2021年11月，碧桂園召開管理會，會上再次強調了現階段以銷定產、以收定支、騰籠換鳥等經營策略，要求把市場研判、設計策劃、招標實施等每個階段、每個環節做好，在外部嚴峻形勢下重點保證現金流，降低無效支出。運營環節的穩扎穩打，為碧桂園業績的穩步提升，奠定了重要基礎。

除了運營層面的穩扎穩打，碧桂園也一直重視營銷層面的建設。多年來，碧桂園在營銷層面一直敢于突破，不僅最早通過抖音等以小視頻形式傳播品牌制造營銷熱點，近年來，也積極聯合電商平臺，利用“雙十一”等各種節日進行營銷。2020年初，受疫情影響，碧桂園快速調整營銷策略，依托“鳳凰云”一站式線上購房平臺，圍繞“全國房源、在線購房、直營特惠、活動權益、售后服務”五大功能體系開啟客戶一站式全周期購房服務體驗。同時，試水直播售樓，為銷售業績的穩步增長奠定了良好基礎。

2 房企承壓致投拓端低迷，優秀房企審慎拿地步調穩健

2021年1-11月，TOP100企業拿地總額23461億元，同比下降17.7%，門檻值為59億元，與去年同期73億元相比下降14億元，降幅增加。TOP100企業招拍掛權益拿地總額占全國300城土地出讓金的比例為49.3%，與1-10月相比下降2.5個百分點，占比持續下降，見圖2。

50家代表企業11月拿地總額創2021年新低。2021年11月，50家代表房企拿地總額同比下降91.4%，環比下降72.3%，為2021年各月降幅最大，拿地總額亦創新低。2021年下半年以來，市場進入調整期，融資政策收緊，11月雖有上海、南京、蘇州等多城市集中供地，但企業拿地日益謹慎，與往年年底企業紛紛加碼補倉不同，11月代表企業拿地不甚積極。

面對慘淡的拿地市場，碧桂園在拿地布局方面依舊保持了穩健的步調。根據中指數據顯示，1-11月，碧桂園權益拿地金額1333億元，位列榜單首位，充分展現出龍頭房企穩健經營的底氣。同時，1-11月，碧桂園拿地銷售比為25.0%，盡管拿地金額高居榜首，但依舊保持了碧桂園審慎拿地布局的穩健步調。

3 融資規模大幅下滑，國企及穩健頭部民企更具優勢

融資總規模大幅下降，結構以債券為主，10月跌至谷底。2021年1-10月，房地產行業非銀融資總額15617.3億元，同比大幅下降21.2%。其中，債券融資占比超五成，仍為房企重要的資金補充形式，但海外債份額在逐漸向信用債轉移;信托占比由上年同期的38.2%下降至31.8%，降幅明顯;ABS上升7個百分點至20.7%。單月來看，自2021年3月起，單月融資同比出現不同程度下滑，其中自8月起，單月降幅超過50%，10月同比降幅最大，為74.8%。

傳統融資渠道同比均有下降，綠債成為融資亮點，ABS成為融資新渠道。2021年1-10月，信用債發行總額4801.7億元，同比下降13.3%;10月僅融資130億元，同比下降55.2%;平均發行期限為3.4年，其中3年及以上的中長期融資占比過半。海外債共融資2624.1億元，同比大幅下滑35%。近期多家房企違約，房企海外評級屢遭下調，市場波動，增加了海外債融資難度，而2022年上半年為償債高峰，海外債融資壓力很大。綠色債券為房企突破發行瓶頸的新模式，2021年以來，多家房企發行超580億元綠債。ABS 1-10月共融資3228.8億元，同比增長37.4%，供應鏈ABS為主要融資模式。ABS發行增加房企潛在的風險敞口，因此8月開始發行量大減直至斷發。

2022年預期融資政策矯正修復，機構偏好國企及穩健頭部民企，房企策略應注重長期主義。2021年9月以來，房地產融資政策不再加碼，同時通過與房企的多次座談，逐步釋放邊際利好信號，如銀行信貸加速、支持信用債、海外債發行、ABS發行松動等。預期未來機構偏好的企業類型以央企國企、實力強、經營穩的頭部民企以及區域龍頭企業為主。對于房企來說，控制規模、穩發展，長期主義、重經營等策略是房企行穩致遠的重要保障。

綜上，融資環境雖然收緊，但實力強、經營穩健的頭部民企未來在融資方面依舊具有優勢。此前，穆迪、惠譽等國際權威評級機構已給予碧桂園“投資級”評級，而摩根士丹利、國泰君安等國內外市場機構亦紛紛看好碧桂園財務狀況及未來發展空間，給予“買入”“增持”等較高評級，均為碧桂園在融資領域奠定了良好基礎。2021年12月1日，碧桂園境內主體“碧桂園地產集團有限公司”在銀行間債券市場注冊發行50億元中期票據，已獲受理，并進入預評環節。這是碧桂園首次在銀行間市場交易商協會申報注冊“中期票據”，也意味著在政策層面受到了相關部門的認可。

同時，碧桂園在控制杠桿率水平方面一直較為突出，亦為其融資暢通提供了保障。截至2021年6月底，碧桂園凈負債率僅49.7%，已連續多年低于70%，遠低于“三條紅線”的要求。有息負債總額3242.4億元，較2020年底進一步下降。其中一年以內有息負債占比下降至27%，在保持杠桿水平處于行業低位的同時，碧桂園債務結構也持續優化。此外，公司可動用現金余額達1862.4億元，現金短債比2.1倍，現金流保持充裕，短期償債無憂。

4 產品力與服務力雙提升，奠定“長期主義”基石

伴隨著行業進入調整期，市場加速洗牌，“長期主意”發展觀日益受到房地產企業關注。房地產企業在加速銷售回款、審慎性拿地布局和降杠桿的同時，堅持產品力和服務力的提升，才是長遠發展的硬道理。一方面，在對產品進行迭代升級的同時，產品品質與安全質量亦日益受到關注，另一方面，打造全生命周期的服務，助推服務力升級。

作為龍頭企業的碧桂園，2020年以來，著重在產品安全與質量方面下功夫，組織實施強基行動，著重把各項制度舉措落到實處，全面提升安全質量管理水平。目前，強基行動取得了明顯成效，同時，2021年下半年以來，碧桂園在全國各區域積極推進機器人建房試點。截至2021年10月底，建筑機器人服務已覆蓋18個省份近120個項目，累計交付超400臺，累計應用施工超450萬平米。建筑機器人的試點應用，將大幅提升施工的質量、安全以及效率。

在服務力方面，2021年9月，碧桂園正式發布家圓服務價值體系，通過聯動旗下優質資源，為業主構建全生命周期人生服務全新價值體系。碧桂園家圓服務體系堅持“共融、共生、共建家園”的核心理念，細心捕捉并匯聚業主生活中的點滴需求，重新提煉了“五維的人生規劃體系”，開啟“共安居，共喜樂，共期盼”全維人生新圖景。

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