被收購可能是未來中小物企最好的歸宿

摘要：隨著物業管理行業高速的發展，各大物業企業也被置于聚光燈下，行業監管力度也在持續的增強，部分中小企業與頭部物企的距離被不斷拉大。也許在不久的未來，當規模不夠大、盈利不夠穩定的物企被直接攔在資本大門之外時，被收購或成未來中小物企最好的歸宿。

關鍵詞：規模發展;整合加快;結構優化

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2021）12-0021-23 收稿日期：2021-11-24

作者簡介：丁祖昱，易居集團CEO。

前不久，碧桂園服務發布公告稱，公司間接全資附屬公司碧桂園物業香港與富力物業簽訂股權轉讓協議，據此，集團同意以不超過100億元的代價收購富良環球，由此間接收購富良環球所持之各目標公司100%股權。

公告顯示，收購事項之代價由不超過人民幣70億元（針對2021年現狀部分），以及不超過人民幣30億元（針對未來0.66億平方米在管面積合約）組成，合共最高代價不超過人民幣100億元，上述代價將可能由于未能實現代價支付的條件而調減。代價將以碧桂園物業香港的自有資金支付。

在此之前，2021年2月底碧桂園就曾以交易總價暫估48.47億元收購藍光嘉寶服務64.62%股份。

當碧桂園服務不斷通過收并購強化規模發展優勢的同時，其他頭部物企也沒有停滯，以萬物云與陽光城合作為代表的換股合作以及以恒大物業資產出售為代表的事件頻發，行業競爭正在加劇、整合速度也在不斷加快。

隨著物業管理行業高速的發展，各大物業企業也被置于聚光燈下，行業監管力度也在持續的增強，部分中小企業與頭部物企的距離被不斷拉大，也許在不久的未來，當規模不夠大、盈利不夠穩定的物企被直接攔在資本大門之外時，被收購或成未來中小物企最好的歸宿。

1 物業服務企業通過收并購強化規模優勢

疫情期間物業管理行業的積極應對，讓行業迎來高光時刻。行業價值凸顯的背景之下，物業服務企業試圖搭上資本的“順風車”，實現快速發展。截至2021年9月初，共有52家物企成功登陸資本市場。

據統計，中國物業服務市場極度分散，與房地產開發領域相比，全國物業服務企業注冊數量為房地產企業的2.4倍。

除了開發增量的輔助，物業服務企業還通過股權合作、收并購快速“增厚”自身管理體量。2019年以來，許多物企都將上市募資中的大部分比例用于收并購等方式實現戰略擴張。

規模的快速增長也帶動了營收上揚。2021上半年上市物企的平均營收約為19.1億元，其中12家物企營收高于當前上市物企平均值。頭部企業營收規模效應顯著，其中碧桂園服務是上半年唯一一家營收突破百億的企業。

除了承接來自地產開發的項目外，碧桂園服務不斷通過收并購強化規模發展優勢。

2021年初，繼碧桂園服務、藍光嘉寶服務停牌2日后，碧桂園服務發布公告稱，雙方簽署了意向協議，以交易總價暫估48.47億元收購藍光嘉寶服務64.62%股份。

據披露，藍光和駿持有藍光嘉寶服務約1.16億股，占藍光嘉寶服務總股本的65.04%，除去藍光和駿持有的內資股0.42%，剩余全流通H股部分悉數賣給了碧桂園服務。

一方是在物業管理行業內顯得特立獨行又風頭正盛的碧桂園服務，另一方是頭頂中國西部地區首家登陸港股的物業服務企業光環的藍光嘉寶服務，這筆收購案可以算是中國物業史上罕見案例，其暫估48.47億元的價格也創下當時的業內收購記錄。

2021年9月20日，碧桂園服務發布公告稱，以不超過100億元的代價收購富良環球。

富力物業起源于廣州，隨后地域覆蓋范圍擴展至大灣區、長三角地區、環渤海經濟圈以及其他一線、新一線和核心二線城市。從業態來看，其服務的業態包括住宅物業及商業物業。

在這一收并購后，碧桂園服務的版圖也將進一步擴大。

整體來看，僅2021年8月，物業管理領域的新增收并購案例就有17起，其中碧桂園服務、世茂服務、龍湖智慧服務達成了多個收并購協議，見表1。

2 已有16家企業在管規模超1億平方米

規模方面，2021年上半年上市物企平均在管面積約1.2億平方米，其中已有16家企業當前在管規模超1億平方米，占比約30.8%。

2021年上半年營收TOP5企業分別為碧桂園服務、恒大物業、雅生活服務、綠城服務及保利物業，營收分別為115.6億元、78.7億元、62.5億元、56.0億元及51.5億元。

碧桂園服務除了收購外，還通過整合收購的市政環衛公司來布局城市服務業務，通過構建數字化平臺提升人員效率和服務體驗，不斷加強布局城市服務賽道的優勢。截至2021年6月30日，城市服務業務已覆蓋超150個城市。

恒大物業與與騰訊強強聯手，攜手打造開放性的物業科技平臺微物云，整合騰訊在云計算、AI、大數據、物聯網等方面的能力及C2B優勢，打造物業科技平臺，助力傳統物業從空間、資產的運營升級到社區用戶的數字化運營，構建多元化、多層次的用戶服務。

雅生活一直通過市場化外拓和收并購，來完成其全國性的覆蓋，豐富物業業態，拓寬產業布局。2020年底，其完成了從“雅居樂雅生活服務股份有限公司”到“雅生活智慧城市服務股份有限公司”的更名，反映出公司戰略發展規劃及定位的調整。一方面，雅生活瞄準藍海領域，全面布局城市服務。另一方面，雅生活加大科技賦能力度，實現管理模式及服務體驗的全面升級。

綠城服務從2001年起就開啟了市場化道路，目前約4億平方米以上面積為純市場化項目，市場化拓展能力優越。據悉，2020年綠城服務有168個項目成功提升物業費，隨著存量時代的到來，社區物業更迭釋放大量市場，作為以品質立身的高滿意度企業將會有更多的市場空間及利潤空間。

保利物業在住宅管理規模穩健增長基礎上，依托豐富的非居業態服務經驗和品牌影響力，加速在商業及寫字樓、公共及其他物業特別是城鎮景區等業態的擴張，物業管理業態結構進一步優化，大物業生態平臺加速成型。

近兩三年物業管理行業迸發出極大的活力，成功經歷疫情的挑戰，也讓行業的價值得到再次彰顯。當然，行業的快速發展也夾雜了一些不理性的因素。

筆者認為，物業管理行業歷經40年發展，“服務”始終是物業管理行業最核心的關鍵能力。物企服務力成為行業共識，越來越多的企業基于服務能力的提升，實現業態布局、日常經營、內部管理等方面的突破。

對于管理規模尚小，在品牌競爭力上與全國企業相比稍遜的企業而言，加強自身區域內的深耕度，或在專業業態領域加速布局，以尋找差異化競爭方向或是一種選擇。

未來，我們相信物管行業會迸發出更大的活力，更多有追求的企業會走向前臺，而始終堅守和鍛造服務力的企業將會得到時代的獎賞。

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