地鐵車輛基地上蓋物業開發設計研究

劉玉

（中鐵第五勘察設計院集團有限公司，北京102600）

0 引言

地鐵車輛基地作為城市軌道交通當中最為主要的形式之一，具有以下特點:占地面積大，建筑密度較小，用地強度低；運用庫、檢修庫占地面積大，其閑置的上部空間具有很大的利用價值；車庫內柱網齊整，布置靈活，具有綜合開發的優勢。因此，為了實現城市綜合利用效率最大化，應該對土地利用上部空間進行住宅以及公共建筑物業開發，以便于充分展現出其商業價值。

近年來,越來越多的城市采用了地鐵車輛基地上蓋物業開發模式，尤其是北京、上海、廣州等地，地鐵車輛基地上蓋物業模式逐步完善，實現了城市用地率最大化。從土地利用角度、改善城市環境角度出發，車輛基地實行上蓋物業開發將是地鐵物業開發的發展趨勢,本文將針對地鐵車輛基地上蓋物業開發設計相關內容進行詳細分析。

1 地鐵車輛基地上蓋物業開發必要性

地鐵車輛基地是地鐵線路最為基礎的配套設施，能夠為地鐵車輛運行、檢測、維修、清潔等地鐵運營工作提供強大的基礎保障。

地鐵車輛基地上蓋物業開發，便是指在地鐵車輛基地用地位置，建設“大蓋”，以此來進行綜合建筑項目開發工作。地鐵車輛基地上蓋物業開發工作不僅可以實現土地資源高效利用，還能夠完善周邊的配套設施，切實有效地增強軌道交通以及周邊土地綜合利用效率。

此外，地鐵車輛基地上蓋物業開發還可以為軌道交通涵養客流量奠定基礎，切實有效地增強城市軌道交通的運營收入，為地鐵建設、交通運營提供資金來源。在我國城鎮化進程不斷加深的當下，城市發展工作當中應進行地鐵車輛基地上蓋物業開發研究，以便于充分挖掘土地的經濟價值與潛力，實現周邊基礎設施建設反哺地鐵建設這一目標[1]。

2 地鐵車輛基地上蓋物業開發設計原則

結合地鐵車輛基地的特點及目前國內外實際案例，總結出在以車輛基地為載體，實現上蓋物業開發及蓋下車輛基地運營的統一設計時，應遵循以下幾點原則。

2.1 空間利用最大化

在地鐵車輛基地的上蓋物業開發中，集約用地是最重要的設計原則，也是地鐵車輛基地上蓋物業建設的主要目的。地鐵車輛基地主要由運用庫、連接出入段線、落地區三個部分構成的，在實際開展工程建設時，應該結合地鐵車輛基地實際情況，對蓋上、蓋下空間進行分析，在滿足地鐵車輛運行的基礎上，科學合理開展蓋上物業建筑設計，確保空間利用最大化。

2.2 結構經濟化

地鐵車輛基地上蓋物業開發一般以住宅開發為主，蓋下部分空間應該滿足地鐵車輛檢修與運行需求，并且應注重地鐵列車日常檢查、清潔等設備的實際工作需求，所以對空間高度一般要求較高。綜合近幾年的實際情況來看，越來越多的上蓋物業建筑使用高層建筑形式。因此，結合不同的建筑形式選擇合理的轉換層至關重要，這也為結構設計提出了巨大挑戰。故在進行工程建設時，要合理排布柱網及轉換層，保證柱網的經濟性，不浪費空間。

2.3 消防系統化

車輛基地內車庫、廠房屬于工業類用房，而上部開發的辦公、住宅等建筑屬于民用建筑，上蓋物業開發將兩類建筑相結合。針對這種建筑形式，目前國內還未有明確規定，在設計過程當中經常出現無法可依的尷尬境地。比如，在深圳前海灣車輛基地上蓋物業開發設計中，建設單位委托了具有相關資質的研究單位進行消防性能專題化研究，充分確保了上蓋與下蓋部分的消防安全。因此，在方案設計中，就要注重消防系統化的設計，避免反復修改[2]。

2.4 使用人性化

車輛基地的運用庫和檢修庫大多為封閉式建筑，特別是完全位于地下的車輛基地，在運用庫中僅有安全出入口區域有小部分自然光照，且由于車輛基地實施上蓋物業開發，對蓋下的自然采光條件以及自然通風條件造成嚴重影響，會導致工作環境相對較差，人員長期在蓋下工作會對身心造成傷害。若采光與通風完全依賴人工照明和機械通風，勢必會提高成本與能耗。因此，利用技術完善環境的人性化設計也是蓋下設計的原則之一。

3 地鐵車輛基地上蓋物業開發設計策略

地鐵車輛基地上蓋物業開發設計與一般的建筑設計存在很大不同，應在以上設計原則的基礎上合理設計，具體設計思路有以下幾點。

3.1 宏觀規劃用地

根據國內外的實際開發經驗和社會發展趨勢可知，上蓋物業開發不單是大庫蓋上的范圍，無論是從城市規劃、空間銜接還是從交通體系、建筑功能等方面，都需要從整體性和全局性來考慮上蓋空間的功能布局。由于車輛基地上下空間的建設時序不同，車輛基地在初期設計時，就需要有一定的包容性，預留出調整空間。如，深圳前海車輛基地上蓋工程，從最初的規劃設計階段就把場段周邊的“白地”納入設計范圍，統一設計，這樣避免出現上蓋開發與周邊環境不協調、城市空間銜接關系不強等問題。

3.2 設置復合功能空間

可根據周邊用地性質、空間界面等設置豐富的物業形態組合，目前國內外大多數車輛基地的上蓋開發功能主要分為3類：一是商業、辦公等公共建筑，這類公共建筑密度小，滿足車輛基地上蓋的結構要求，且列車出入頻繁的早晚高峰也是上蓋工程使用人員的通勤時間，因此互不干擾；二是住宅建筑，由于車輛檢修多是在夜晚，列車對軌道產生的沖擊會引起上蓋建筑的震動，雖然可以利用特定的技術方法來解決問題，但對住宅的品質仍有一定影響，因此不適合做高端住宅的開發；三是城市公園、綠化景觀等綠化空間，此類空間對結構的要求最小，在設計中要遵循可達性、功能性和親和性的原則、點線面相結合的布置方式，面狀多用于上蓋入口處，對上蓋物業及周邊地區的輻射性最強，線狀多用于上蓋道路兩側，形成獨特的道路景觀，點狀多用于景觀節點處，對人群的聚集效應最強。

3.3 布置經濟柱網尺寸

在地鐵車輛基地上蓋物業開發設計的過程中，車輛基地平面布置中柱網尺寸是重要基礎條件，科學合理的柱網尺寸必須要結合蓋下工藝的實際要求，結合蓋上空間情況進行綜合確定。在結構柱網尺寸設計時，應該從以下幾個層次進行設計分析。其一，配合蓋上建筑開間尺寸，確保盡可能多的結構柱可以直接落地，減少轉換的數量。此外，還應該使每個結構分區布置更加簡潔，增加結構體系的穩定性與可靠程度。其二，保障夾層車庫柱網滿足3個停車位的凈寬度要求，切實有效的提升汽車庫空間的實際應用效率。

3.4 合理消隱通風口

由于地下空間的通風排煙、采光的需要，需要在地上設置一定數量的通風采光口。一般低風亭的高度在3m以上，高風亭的高度在7m以上，巨大的體量嚴重破壞了上蓋空間的整體景觀、降低了地面可利用率，因此需采用一定設計手段對通風采光口進行消隱。對于低風亭，可利用常綠灌木（紅葉石楠、法國冬青、小葉黃楊等）、草坪、座椅、建筑小品等營造休息空間，拉近空間的親切感，提高空間利用率；對于高風亭，可結合當地特色文化進行設計，打造專屬的城市建筑小品，也可根據上蓋建筑不同的功能進行個性化設計，削弱大體量建筑的壓迫感，如商業建筑可利用金屬質感的禮盒、魔方等時尚元素進行裝飾，城市公園旁利用格柵、浮雕等手法、運動、樹葉等元素進行裝飾。

3.5 注重消防設計

由于場庫區長度較長，空間布局緊湊，且受上蓋開發建筑布局影響，場庫區消防樓梯的擺放非常受限，往往位于場庫區短邊兩側，一旦發生火災，人員疏散時間就會變長，因此上蓋物業開發最為重要的便是消防設計。目前，國內在車輛基地上蓋物業開發方面缺乏相關規范規定，使得做具體項目時，只能靠設計人員自身經驗和理解及消防審查部門的審核判定。因此，在消防設計初期，可設計不同方案，并建立場庫區的模型，通過模擬不同方案下人員的逃生時間，確定最佳的消防設計方案，同時加強與當地主管部門的溝通，加強場庫區的消防設計。此外，建議加強消防系統化設計，完善相關法律法規建設，從而確定車輛基地消防的安全性與合理性，同時為未來建設累積經驗。

3.6 改善蓋下環境

首先，在設計當中可合理規范上蓋開發范圍，避免在人員密集處實施上蓋開發，根據作業區域大小、作業時間、使用頻率等方面，來合理設計照明面積。其次，由于車輛基地面積偏大，一般照明可采用時控、光控等智能照明模式，從而達到節能目的。也可利用節能環保的自然光光導照明系統，能將白天自然光導入蓋下，可部分替代白天電力照明，給車輛基地帶來長達10h的自然光照明，改善蓋下采光條件。最后，還通過蓋下室內裝修，營造美觀、溫馨的環境，保證人員的身心愉悅。

4 結語

總而言之，地鐵車輛基地上蓋物業開發設計的意義重大，不僅可以確保城市土地資源合理利用，而且還可以確保地鐵周邊基礎設施完善。在實施地鐵車輛基地上蓋物業開發設計時，必須嚴格按照我國行業標準開展設計，從宏觀規劃用地、設置復合功能空間、布置經濟柱網尺寸、合理消隱通風口、注重消防設計及改善蓋下環境六個方面科學合理進行籌劃，確保地鐵車輛基地上蓋物業開發安全與質量，為我國城鎮化發展奠定基礎。