房地產(chǎn)行業(yè)會計成本核算與管控

王文

隨著房地產(chǎn)行業(yè)不斷發(fā)展，我國的城市化進程不斷推進加大，房地產(chǎn)市場趨向成熟，行業(yè)的利潤空間也趨向下降，市場競爭壓力也隨之增加。與其他企業(yè)不同的是，房產(chǎn)企業(yè)需要投入大量的資金，且投資回收風險大、時間長，當前企業(yè)實現(xiàn)良好發(fā)展的重要途徑之一需要加強成本管控。成本管控的基礎(chǔ)性工作就是會計成本核算，房產(chǎn)企業(yè)在實施成本管控的過程中，為實現(xiàn)自身的健康發(fā)展而規(guī)范成本核算流程。文章探析了房地產(chǎn)企業(yè)成本核算中存在的問題，并提出了相應的優(yōu)化對策。

一、引言

房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算是反映地產(chǎn)投資、房屋建筑等一系列開發(fā)過程中的資金流動情況，將成本核算作為公司開發(fā)過程中的核心，對已經(jīng)發(fā)生的、或者已經(jīng)完成的資金運營活動進行核算，主要通對企業(yè)在開發(fā)過程中所投入的成本以及發(fā)生的期間費用進行分類和歸集，從而計算出各個成本項目的成本信息。整個核算過程都是用貨幣作為計量單位，以此來反映出企業(yè)成本發(fā)生運營的情況。

會計成本核算對企業(yè)的經(jīng)營決策有著重大的影響，主要體現(xiàn)在以下幾個方面：一是有助于企業(yè)對于實際生產(chǎn)經(jīng)營活動成本進行全面掌握。通過對開發(fā)過程中的成本進行核算，以及通過實際成本的消耗與目標成本進行比對，使企業(yè)管理者更清楚開發(fā)經(jīng)營過程中的成本消耗以及支出的情況，以此更好的管控開發(fā)過程中的成本，實現(xiàn)運營成本的節(jié)約。二是有助于企業(yè)根據(jù)自身情況優(yōu)化企業(yè)的資源配置。企業(yè)通過成本核算掌握開發(fā)過程中所消耗企業(yè)的資源情況，分析資源的利用效率，找到消耗的不合理的資源以及產(chǎn)生的原因，與此同時研究并制定相應的對策，以此提高企業(yè)資源配置的效率。三是有助于企業(yè)能夠監(jiān)督和審查自身企業(yè)各種預算和計劃是否在可控范圍之內(nèi)，協(xié)助企業(yè)審查、提高自身對于開發(fā)成本的管控能力，以此讓企業(yè)順利實現(xiàn)企業(yè)的利潤最大化。目前，房地產(chǎn)市場競爭激烈，房企想要立于不敗地位，就需要把整個開發(fā)過程中的成本管理工作落到實處，根據(jù)企業(yè)自身架構(gòu)體系的特點，對本企業(yè)的成本管理體系進行不斷完善，提高工作人員的管理技能和思想意識，通過不斷健全房地產(chǎn)企業(yè)成本管理體系，讓房產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營成本降到最低。

二、房地產(chǎn)企業(yè)會計成本核算存在的問題

（一）成本費用歸集不規(guī)范

目前，有部分房地產(chǎn)企業(yè)雖然做了會計成本核算工作，但是卻忽視了制定相關(guān)的會計工作管理制度以及確立相關(guān)的會計準則，導致開發(fā)過程中的成本費用的分配及歸集的工作缺乏一定的規(guī)范性，例如沒有對基礎(chǔ)設(shè)施費及公共設(shè)施配套費的歸集進行明確規(guī)定，在對于成本進行核算中，會計人員會根據(jù)經(jīng)驗等隨意分配并歸集相，隨意性較強，從而影響了成本核算的結(jié)果。

（二）成本核算對象劃分不合理

房地產(chǎn)企業(yè)由于行業(yè)的特殊性，很多房屋開發(fā)建筑項目都是分期、分批進行開發(fā)，而相關(guān)會計準則中并未針對分期、分批的成本核算進行嚴格劃分，這樣就會造成在確定成本核算對象時存在很大的隨意性。部分房地產(chǎn)企業(yè)會將分期開發(fā)的核算對象匯總為一個核算對象，這樣就會使得核算的會計科目粗略、成本分配不清楚。同時還有部分房地產(chǎn)企業(yè)將原本應該作為一個核算對象的項目，分解為兩個或兩個以上的核算對象，這樣就會使得成本的核算工作量增加，成本核算的過程更加復雜繁瑣，上述的現(xiàn)象都會造成會計成本核算不能準確、真實的反映出實際成本的水平，開發(fā)過程的成本就會處于難以分析、難以控制的狀態(tài)。

（三）成本核算數(shù)據(jù)不準確

房地產(chǎn)企業(yè)成本核算不準確主要表現(xiàn)為財務(wù)賬上的成本與實際發(fā)生成本不一致，出現(xiàn)賬實不符的情況。造成這個現(xiàn)象的原因主要是工程款審批支付過程時間比較長，沒能及時完成相關(guān)手續(xù)，財務(wù)未能入賬，或者是工程相關(guān)人員對于本期的實際成本并沒有按照實際據(jù)實進行核算，會計的成本核算也就不能體現(xiàn)出當期實際成本的情況。

（四） 成本核算的過程審核不夠嚴格

很多房地產(chǎn)企業(yè)在工作中對成本核算的監(jiān)督和管理不夠嚴格，在對開發(fā)成本進行審核時不夠嚴謹，審核工作常常流于形式，這樣就會使得各項成本費用超過預定的目標成本，導致原定的目標成本計劃無法得到落實，甚至還會造成虛增成本的情況，上述情況都會增加企業(yè)的開發(fā)成本，給企業(yè)帶來經(jīng)濟損失。

（五）成本核算的管理意識落后

房地產(chǎn)企業(yè)在管理過程中有時會存在成本核算觀念落后的現(xiàn)象，對于成本數(shù)據(jù)的統(tǒng)計、核算以及成本控制的措施等方面的認知不夠系統(tǒng)、全面。很多企業(yè)很少從經(jīng)濟效益角度來考慮，給予成本管理方面足夠高的重視，沒有從運用高效運用成本效益的原則出發(fā)，以及缺乏科學先進的成本核算方法來達到企業(yè)的效益最大化等，這些落后的成本管理理念存在不少房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部。房地產(chǎn)企業(yè)通常實施簡易的成本核算模式，而不去搭建更系統(tǒng)、更精細的成本核算制度，從而導致會計成本核算及管理工作的開展不到位，運營的結(jié)果難以達到計劃的效果。

（六） 企業(yè)的人才缺失

房地產(chǎn)企業(yè)無論是對于成本管控還是會計成本核算都離不開會計人員，會計人員專業(yè)技能的高低對于成本核算的準確性有著非常直接的影響，專業(yè)技能較高的會計核算人員核算出來的結(jié)果也會更加精確，能對企業(yè)對于成本的管控提供更好的支持。但是目前很多房地產(chǎn)企業(yè)對于成本核算的人才不重視，造成會計成本核算人員的素質(zhì)不高，無法精準核算成本，導致企業(yè)經(jīng)濟效益降低。

三、提高會計成本核算水平與管控能力的對策

（一）規(guī)范成本費用的歸集

房地產(chǎn)企業(yè)的成本費用歸集是指對企業(yè)的開發(fā)成本、期間費用按照一定的分類標準進行記錄、分類、統(tǒng)計、匯總的過程，是企業(yè)成本管理的重要組成部分，能夠準確的體現(xiàn)開發(fā)項目實際成本，也是企業(yè)開展成本分析的基礎(chǔ)。企業(yè)要規(guī)范成本費用的歸集，首先要遵循及時、完整、規(guī)范的原則，其次要要對成本費用歸集的科目進行統(tǒng)一，避免成本歸集的科目混亂無章，所呈現(xiàn)的成本結(jié)果不準確。只有對成本費用歸集科目進行明確的統(tǒng)一規(guī)定，核算出來的成本才有意義和價值。

（二） 確定成本核算對象

房地產(chǎn)企業(yè)對于會計的成本核算對象進行準確的劃分是很有必要的，在確定成本核算對象階段，房地產(chǎn)企業(yè)需結(jié)合所開發(fā)的各個項目位置、開發(fā)周期、工程內(nèi)容等因素，同時企業(yè)根據(jù)開發(fā)項目的實際情況以及管理的需求來劃分成本核算對象，明確成本費用的所屬主體，明確項目的責任。企業(yè)需要充分結(jié)合經(jīng)濟責任的原則，嚴格對成本核算項目進行劃分，這樣才可以保證成本核算的可靠性，才能更加高效地管控各個項目的成本費用，以此幫助企業(yè)實現(xiàn)成本核算的目標。

（三）提高成本核算數(shù)據(jù)的準確度

準確的成本數(shù)據(jù)才能體現(xiàn)出企業(yè)真實的成本，才能對企業(yè)成本管控、利潤的實現(xiàn)提供有力的支持。房地產(chǎn)企業(yè)需要加強工作流程效率，能夠?qū)⒏鱾€項目的實際成本及時反饋到會計成本核算人員進行核對，同時成本核算人員也要提高核算成本數(shù)據(jù)的準確性，只有提高成本數(shù)據(jù)的準確性，相關(guān)數(shù)據(jù)才有意義，才能夠指導成本管控的方向。

（四）完善會計成本核算管理制度

房地產(chǎn)企業(yè)首先要對各個項目制定出目標成本計劃，為了將實際成本有效控制在目標成本以下，房地產(chǎn)企業(yè)應當在進行會計成本核算時，嚴格依據(jù)企業(yè)自身的情況建立、制定完善有效的成本管理制度，還可以在企業(yè)機構(gòu)內(nèi)增設(shè)專職的成本核算機構(gòu)，通過科學有效的核算方法，以此保證項目開發(fā)結(jié)算的會計成本核算一切事項都有據(jù)可依。同時為了防止虛增成本的現(xiàn)象出現(xiàn)在房地產(chǎn)項目在開發(fā)、建設(shè)過程中，企業(yè)應當完善對于成本的監(jiān)管和審核部門的職能，加強對各項目成本管理、核算以及會計信息的審計力度，進一步保障成本的準確性與真實性，控制建筑成本虛增現(xiàn)象的出現(xiàn)。企業(yè)要想長久穩(wěn)定發(fā)展，需要提高企業(yè)全體工作人員的成本控制意識，使公司上下全體人員都意識到成本核算對企業(yè)良好發(fā)展的重要性，也要提高企業(yè)人員的思想認知、思想覺悟，杜絕濫用職權(quán)、徇私舞弊等現(xiàn)象出現(xiàn)在企業(yè)內(nèi)部。

房地產(chǎn)企業(yè)管理者以及財務(wù)人員都應當充分意識到會計成本核算管理制度的重要意義，在成本發(fā)生的事前、事中和事后整個開發(fā)過程中，都要做到有效管控。通過真實的成本核算數(shù)據(jù)與內(nèi)部執(zhí)行情況為基礎(chǔ)，建立完善的成本管理體系，加強成本核算數(shù)據(jù)的及時性、準確性與真實性，以此提高房地產(chǎn)行業(yè)在整體經(jīng)濟競爭能力。企業(yè)也可以通過收集標桿企業(yè)的各項成本數(shù)據(jù)、財務(wù)情況、以及整個市場的行業(yè)信息等，作為參考，使企業(yè)能夠制定出適合自身發(fā)展的成本核算控制制度，企業(yè)上下全體職工都必須嚴格執(zhí)行此制度，權(quán)責分明。同時也要制定出公平、公正的賞罰制度，以此推動成本控制制度積極、有效的開展。

（五）重視人才

房地產(chǎn)企業(yè)在實施會計成本核算以及管理的過程中需要相關(guān)人才的參與和支持，而財務(wù)人員成本核算的質(zhì)量的高低會直接關(guān)系到企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。針對當前房地產(chǎn)企業(yè)會計人才缺失的問題，企業(yè)首先要建立健全會計核算人員的培訓機制，通過開展有關(guān)的培訓來提升企業(yè)會計核算隊伍的水平，提升財務(wù)人員的專業(yè)技能、素養(yǎng)，以此保障房地產(chǎn)企業(yè)會計核算及管理工作質(zhì)量。其次，企業(yè)要優(yōu)化人力資源招聘及管理機制，通過完備的招聘方式及優(yōu)厚的待遇等來不斷吸引更多的會計人才加入企業(yè)工作中來， 以此保障企業(yè)會計隊伍的穩(wěn)定性，為企業(yè)開展會計核算及管理打下堅實的人才基礎(chǔ)保障。

四、結(jié)語

在房地產(chǎn)企業(yè)營運以及日常管理中，會計成本核算對企業(yè)正常運營及健康持續(xù)發(fā)展具有重要的作用，能夠幫助企業(yè)提供決策的依據(jù)，讓企業(yè)有更強的市場競爭力。企業(yè)決策者要重視企業(yè)會計成本的核算工作，關(guān)注核算的全面性、科學性、完整性，加強會計審核的嚴謹性，要避免會計成本核算的審核制度流于表面形式，還要不斷加強及提升從業(yè)人員的素養(yǎng)及業(yè)務(wù)水平，通過提高企業(yè)的會計成本核算的成效，讓企業(yè)在競爭中立于不敗之地，實現(xiàn)企業(yè)健康穩(wěn)定的可持續(xù)發(fā)展。

（作者單位：青島鑫源置業(yè)集團有限公司）