商業銀行房屋抵押貸款評估問題的研究

劉筱雨

房地產抵押貸款作為各商業銀行眾多抵押貸款業務中的重要內容之一，已成為地產業與銀行間的重要紐帶。第三方評估機構對房地產評估是否合情合理、公平公正，與銀行機構、抵押人和評估機構的利益密切相關。本文將通過對房地產抵押貸款各利益群體現存問題的探究與分析，從而提出相應的對策建議，以期規范現有商業銀行房地產抵押貸款業務程序，降低不良貸款率。

隨著國家經濟社會發展、房地產政策的不斷改善及房地產行業的蓬勃發展，房地產抵押貸款已成為各商業銀行各類抵押貸款業務中重要組成部分。房地產抵押價格評估是否公正合理，關系著各商業銀行、金融機構與抵押人進行房地產資產抵押貸款時的切身利益?？茖W評估房地產抵押貸款的資產價值是防范不良貸款產生的重要環節，也是規范房地產市場行為和保障房地產金融業務發展的重要保障。

一、房地產抵押貸款評估的內涵

房地產抵押貸款的評估是指為了確定房地產抵押貸款的額度提供評估價值參考依據的活動。房地產抵押貸款的評估行為活動中需要對房地產的抵押價值進行分估算和判定，判斷出所抵押的房地產在估價時點下的市場價值。也可以說，房地產抵押貸款是指商業銀行和金融機構對抵押人擁有法律所規定下完整產權的、用以抵押的房地產價值的確認，以及確認貸款額度的一種商業行為。

在貸款抵押中用于抵押的資產可以將其稱為抵押資產。被用于抵押的資產在抵押期間并不轉移資產的占有權，只是作為一項物質擔保用以保證債務人可以按時按期的履行義務的保障。若債務不能按期履行其義務則被用于抵押的資產將會由債權人依法進行處分，因此，用于抵押的資產必須滿足由當事人設定或者擬設定的資產具有合法效益。而根據《貸款通則》要求，商業銀行房地產抵押貸款業務應遵循合法原則、自主經營原則、收益性安全性和流動性原則、自愿平等公平誠信原則、公平競爭原則、有擔保原則。

二、房地產抵押價值影響因素分析

（一）銀行機構的影響分析

1.專業評估人員個人素質不高。部分商業銀行在員工招聘工作中存在不夠嚴謹、內部招收子弟人員等情況，使得入職員工個人素質參差不齊，并且裙帶關系錯綜復雜。新入職員工并無專業知識又無相關經驗的情況下，對于抵押資產的評估準確性會造成極大的影響。

2.資產評估過于依賴第三方評估機構。目前商業銀行對用以抵押的資產進行評估主要依賴于相關事務所出具的評估報告，自身缺乏客觀獨立的審查機制，而評估機構在出具評估報告時也難免的會出現錯失與遺漏，導致銀行不良貸款率升高。

3.政策風險因素。房地產抵押貸款作為抵押貸款中一個重要的貸款類型，具有抵押貸款的普遍共性，即由于負債人延期償還、不能償還或不愿意償還債務本金及利息而產生的信用風險或者違約風險。但其同時具有一些難以預見而又無法規避的特定風險，這種在房地產抵押貸款特定風險即為政策風險。若政府對房地產行業開展持續調控，那么就意味著對房地產市場的價格產生著巨大的影響，從而對商業銀行或參與貸款的金融機構帶來政策風險。

（二）評估機構影響分析

1.評估行業的行業規范問題。我國的資產評估行業的監管并不完善，目前我國對包括資產評估行業在內的中介行業所實行的是行政許可制。根據財政部2017年所頒布的《資產評估行業財政監督管理辦法》來看，政府財政部門對資產評估行業所實施的是行政監管、行業自律與機構自主管理的監督管理模式。多方監督的模式固然有益，但在一定程度上導致對資產評估監督管理的權利分散，且政府職能監管部門無法了解到資產評估行業的一些本質問題、評估行業各行業協會相互之間也缺乏必要的協調溝通，從而導致評估行業監督體系的分裂和標準不統一。

2.專業評估人才缺失問題。我國資產評估人才尚處在一種匱乏的狀態，在高等教育體系中本科及以上的資產評估專業培養規模較小，尤其是高素質資產評估專業人才供需嚴重失衡。近年來相關經濟院校雖開設資產評估專業，專門從事資產評估的專業人員數量已經有所增長，但依然無法完全滿足市場對專業人員的需求數量。

（三）銀行與評估機構的協同影響分析

銀行機構與評估機構雖然同為中介機構，但銀行是作為金融機構存在，資產評估機構是作為社會中介類機構所存在的，兩者在機構的運作形式上有所不同，導致銀行機構與評估機構之間信息溝通機制不暢，進而對抵押評估問題的信息也不對等，從而對抵押評估問題也無法完全的達成一致，不利于評估機構與銀行機構雙方的長期發展。

三、房地產抵押價值評估現存問題

（一）評估途徑和方法錯誤選擇，評估程序不合理。

房地產抵押貸款的評估程序主要包括：接收委托、簽訂約定書、編制作業計劃、搜集資料、評定估算、出具報告、檔案歸檔，其中，編制作業計劃是整個評估程序最為重要的環節。而由于銀行內部缺乏專業的資產評估人員，導致其過度依賴于資產評估事務所的評估報告。資產評估的途徑和方法雖然多種多樣，但部分評估事務所單純的追求經濟效益，在進行房地產抵押貸款評估分析時，往往缺乏對個體差異的研究與分析，更沒有對評估方法和途徑的選擇行為，一份成品評估報告可以重復利用無數次，一個固定不變的評估報告可以連續數次使用，最終導致評估程序的不合理。

（二）評估人員責任體系不完善，職業能力缺失。

在現如今的社會經濟態勢下，無論是評估人員或者是評估機構都在追求經濟收入，從而導致評估市場的無序競爭與評估業的混亂現象。尤其是目前我國在對資產評估人員的管理方面尚且只有道德規范要求，并沒有成熟的相關的責任體系與條例法規，從而導致有誤評估報告或評估行為在造成嚴重后果時責任人不明的情況。還有一部分評估人員空有其證，并無工作經驗，將注冊評估師證件掛靠在評估事務所就可以得取分紅。在我國目前對資產評估行業的行業自檢管理方式下，難免會出現一部分沒有職業道德的漏網之魚。這也導致一部分評估事務所依賴與成品報告出具一些不實報告影響了商業銀行對這項抵押貸款的判斷。

（三）不良房地產抵押貸款難清理，抵押物不易變現。

當債務人無法進行債務清償時，債權銀行被迫對用于抵押貸款的資產進行變賣來進行貸款的全額清償，銀行出于擔心更大的損失與政府法院對抵押物快速處理的期望下，對用于抵押房地產的處理情況并不容樂觀，往往受買抵押房地產的人員會對房地產進行低價要求，最終使得抵押房地產實際的清償價格遠遠小于市場交易價格，從而增加銀行的不良資產率。假定在西安市有一筆房產抵押不良貸款的抵押物是一套在曲江新區的面積合適、產權明確的商品房，從這一房產的位置及權屬情況來看是極好的不良資產，如果處理得這筆貸款將會得到良好的清償情況。但其之所以被稱為不良就是因為在對其進行處置的過程中容易出現變數。當前我國商業銀行的不良資產不良率已經達到了2%，信托機構的不良率更高。根據2018年東方資產管理公司所發布的《中國不良資產市場調查報告》的預測，2018年房地產業不良貸款的規模增幅預計不低于20%。

四、提高房地產抵押價值評估質量的措施

（一）建立銀行評估職能部門，加強人才職業道德

對抵押資產的評估過程是銀行進行信貸決策的重要組成部分，因此銀行機構不應該過度依賴于評估機構，應該從銀行內部建立一個與評估相關的職能部門，使其獨立于信貸人員與專業評估人員，能夠對評估機構所出具的評估報告進行專業、客觀、公正的履行審查職責。其次，銀行應注重現有信貸人員評估知識的再培訓，使信貸人員能夠對基本的評估報告有一定的辨別能力與理解能力，同時加強其職業道德的深入教育，從而提升評估人才綜合素質能力。

（二）銀行內部建立抵押貸款風險管控機制

銀行相關管理人員及從業人員需要樹立風險管控的意識，高度重視并合理規避房地產抵押貸款的潛在風險。商業銀行還應當在結合其自身的經營情況的前提下，嚴格的將銀行信用評估系統利用起來，嚴格把控貸款的審批程序，規范貸款的操作過程。同時，在系統內部選拔并派設貸款風險管控的專業人員，對各項房地產的抵押貸款的風險進行測評與預估，也要不斷的提高貸款業務人員的職業素養，要對其不斷進行風險意識和職業能力以及職業道德的培訓與測評。

（三）完善評估行業的規章制度

完善房地產抵押評估的相關規章制度，首先要從房地產評估機構進行完善，對評估機構資質提出認證要求，適度增加評估事務所在職注冊評估師的數量。其次，房地產評估行業需要建立完善的評估結構和評估人員的信用管理的制度，由評估師協會進行建立起信用檔案，將評估人員的執業情況和評估報告的質量審核的情況和獎懲情況在適當位置進行公示，對不同情況的評估人員進行不同程度的獎懲。再次，建立對評估報告的多重審核制度，建立“評估師自審—組內經理初審—機構經理再審—銀行機構終審”的四審制度，嚴格把控評估報告質量，確保評估報告真實程度。

（四）正確選擇評估的途徑與方法

資產評估的途徑和方法是資產評估的主要工具和手段，在資產評估工作中起著重要的作用，評估途徑和方法之間具有互相替代性和可比性。如果評估人員可以選擇到適當的評估途徑和方法，將為有效的完成評估任務提供了可能性。資產評估的途徑由市場途徑、成本途徑和收益途徑以及由其演變出的其他評估方法共同構成。掌握評估途徑的內涵，所應用的前提條件和對評估參數的條件和要求，是了解評估途徑和方法的基礎，也是讓評估途徑和方法得以正確運用的基礎。

（作者單位：西北大學現代學院）