我國房地產業的融資渠道現狀和對策研究

摘要：為了能夠解決目前我國房地產業的融資渠道現狀和對策，在本文之中將對融資渠道相關理論概述進行全面的分析，之后對于我國房地產融資渠道存在的問題進行闡述，并且對于對策研究和政策建議進行提出，希望能夠給予大家一些啟發。

關鍵詞：房地產行業;融資渠道;金融市場

1緒論

1.1選題的目的和意義

目前我國房地產金融市場發展還是比較緩慢，房地產融資渠道還是有些欠缺的，由于房地產是我國經濟的重要組成部分之一，是一個很需要資金的行業，其開發資金來源主要是以銀行貸款和自籌資金以及定金和預付款為主，融資渠道的單一性引起企業資本結構的不合理，進而影響我國房地產企業的良好，有序地發展，這樣研究房地產融資渠道是非常有必要的。

2融資渠道相關理論概述

2.1選擇融資渠道遵守的原則

2.1.1融資總收益要大于融資總成本的原則

房地產業的融資，在考慮其融資時，要站在全局的角度來考慮融資的成本和帶來的效益，看看帶來的收益是否會大于所具有的成本。如果成本高于帶來的效益的話，這融資活動就應該停止。

2.1.2選擇最佳的融資時機的原則

在積極充分發揮主觀能動性的基礎上來考慮融資的時機，積極尋找與企業內部因素相配套的外部環境，所以在合理考慮各種出現會影響融資的因素基礎之上，首先主觀能動性要發揮，其次融資的決策要符合時機，最后要在制定決策時要把眼觀放在更長遠。

2.1.3降低公司融資成本的原則

如果是要考慮融資風險成本，在融資中產生的資金費還有管理費用以及發生的雜費等這些費用組成了融資成本主。融資渠道對于企業的選擇考慮最重要的因素就是融資成本和其融資的效益。因此，所以企業在考慮哪些融資渠道是自己需要的就得先考慮哪個融資成本較低。

2.1.4融資不影響公司控制權的原則

企業的某些控制權或者是整個權利的失去很有可能是融資造成的。而且企業的正常生產活動經營也會受到此影響，更厲害的是會使企業的利潤劃分受到影響，更進一步影響企業員工的利益。因此，企業的控制權時選擇融資渠道的主要考慮因素，這樣才能有更好的發展。

3我國房地產融資渠道存在的問題

3.1融資渠道單一

銀行信貸還是我國房地產業選擇融資渠道更偏向性的一方，還有一部分是股權融資和發行債券。銀行的貸款是房地產業發展的強大后盾，也是房地產業需求資金的主要來源。而在當前背景下我國對房地產業的宏觀政策調控下，使得房地產業的資金來源更進一步缺乏，加快了房地產業融資渠道的速度。

3.2融資渠道缺乏創新性

外國的房地產融資渠道是不斷地變換，而且還是很有創新的，是根據情況來選擇的，在這些融資渠道中的銀行信貸，股票融資和債券融資是傳統型的外，它還包括國內沒有的融資渠道，如房地產信托基金，海外基金、信托證券等渠道[1]。

4成因分析

我國房地產上市融資渠道之所以出現這樣現狀， 主要受我國房地產市場發育程度，房地產自身特點，金融市場和房地產金融體制的影響。而本文通過內部和外部因素來進行成因分析。

4.1內部因素

內部因素主要包括有房地產自身的具有的特性和房地產自身的特有的缺陷。

4.1.1房地產自身的缺陷

房地產很受國家政策和市場的影響，從而導致房地產業績不穩定， 抗風險能力不是很強， 在競爭中處于劣勢， 自有資金不足和擔保抵押不落實， 缺乏企業規劃、融資信息， 抑制了房地產企業的融資能力。

4.1.2房地產的特點

房地產項目的開發很大程度是以資金做后盾的，這也是房地產需求大量資金的特性決定的。但是房地產的項目具有建設的時間長，要投資的規模也是很大的。這些都說明了房地產的建設要很多資金來支持，且建設的時間也長，更需要銀行的貸款支持的。對房地產企業來說，相對于直接融資所需的各種審批環節、復雜手續以及較高的融資成本，通過銀行獲取信貸資金是各種融資渠道中最直接、最方便和成本最低的途徑。房地產上市公司的規模較大，土地多，從而這也就造成了我國房地產上市公司融資渠道單一，主要以銀行為主。

4.2外部因素

外部因素主要有房地產市場體系、房地產市場發展程度、房地產金融工具等因素。外部環境表現為資本市場體系不完善， 信用擔保體系不健全， 社會信用環境不佳， 稅收障礙， 房地產服務體系不完善， 法律法規不健全， 房地產企業發展基金、融資公司、風險投資公司發展緩慢等。

4.2.1房地產金融市場體系不健全

在國外上市融資是非常重要而且比例也很大的，但是在我國此融資渠道比例不是很大。房地產的各種融資渠道正是受到證券市場不成熟的影響，至今都不能有較大的發展，這使企業在融資渠道上過于單一地間接融資，既加大了企業財務風險又給經濟運行帶來金融風險。而當前我國的股票債券市場沒有與房地產市場很好的結合一塊。房地產上市融資還有很大一部分是來自上市融資和債券融資，但是我國的股票市場不穩定，波動很大。而且股價也受公司的信用度和形象的影響，只有規模大的，信用度高的房地產上市公司，其融資方式才會在這占很大一部分。所以我國房地產上市公司才股票融資和債券融資這方面只是占了一小部分[2]。

4.2.2房地產市場發展的程度不是很成熟

國外的房地產業發展的是比較早的，而且是非常成熟的，雖說我國的房地產業的發展很快的，但是比較晚的。對于我國的發展很依于房地產業的發展，但是沒有一個較好的有關房地產業的規定和政策，這樣我國房地產業的秩序也是很良好，這些都是沒有國外房地產的融資渠道多樣化的原因之一[3]。

4.2.3我國房地產金融創新工具稀缺

在我國房地產業中，沒有根據現實的情形來發展不同的貸款種類，這也是我國的房地產金融工具缺乏創新，這樣導致了我國房地產業的融資渠道毫無創新，基本上是遵照以前的融資渠道[4]。

5對策研究和政策建議

結合上述所分析的原因，站在國家政府和金融機構的立場上，針對外部因素而提出的對策。應該完善房地產融資法律法規，建立健全的政府支持體系，著力解決金融信用缺失的問題，健全金融監管的專門機構。

5.1國家政府采取的措施

5.1.1完善房地產金融法律法規

為了我國房地產業的融資渠道具有多樣化要不斷健全我國房地產業相關的政策和規則，可從兩方面入手：一是當前我國的相關房地產政策要不斷健全;二是要不斷加強我國房地產業新的政策探索。

5.1.2政府積極引導，完善房地產企業融資體系，完善相關的法律制度和經濟制度

為了我國房地產業金融市場的良好的發展，這就得要促進我國房地產業金融制度的的變換，而且還要有選擇的余地和靈活。政府的支持是新加坡的房地產證券市場很成熟的原因之一：一方面政府出面來支持;另一方面減免稅收，這些提高了房地產投資者的積極性。可見，房地產業的金融的發展很大一部分要有政府強力的支持和政策的出臺調節。

5.1.3明確規定房地產證券化上市標準與細則，加強人才培育

其中有個很新穎的融資渠道是房地產證券化房地產證券化，而且它還包括很多方面，如地產、評估、法律等方面，需要有理論和實踐操作相結合的經驗型的人才，這樣才有可能在較短的時間里建立專業型的團體。因此，人才培養就顯得很重要的，專業人員的專業素質也顯得很重要。要傳播證券化的的相關知識，培養高層次的專業人才，還可以選拔優秀的人才與國外交流，熟悉國外的房地產證券化的知識，對其各種類型有所了解。

5.1.4解決金融信用缺失的問題

還有就是要建立起一個金融信用的體系，其中包括有一些信用的記錄，評價，中介等內容，而且對于金融信用要修改很完善，如征信法、信用控制法、失信懲罰法等。所以說，有一個非常健全的融資信用體系可以促進房地產業的發展，也可以促使房地產業的融資渠道多樣化的發展，從而完善和健全金融體系有很大的歷史意義。

5.1.5健全金融監管的專門機構

首先，在監督方式上，主要以合規性監督和非現場檢查的方式;在監管效率上，應有明確的時限要求;在監管力度上，要真正做到公平的原則;其次，為了充分發揮其作用，必須要根據新的發展形勢作出判斷，建立健全各金融行業的自主性的團體;最后，建立健全金融機構內部控制體系。

5.2金融機構采取的措施

5.2.1建立科學的投資決策機制

在房地產業的融資渠道中扮演著重要的角色是金融機構，而為了使得房地產以健康的姿態發展，只有銀行充當房地產業的主要融資渠道的作用。所以銀行有這樣的功能必須要建立一個科學合理的房地產投資決策機制。在開發項目之前，銀行必須對這些項目進行科學合理的分析，這也是為了減少融資風險和不必要的損失。由于房地產業的開發項目需求的資金量很大的，而且時間也很長，所以金融風險也是很大的。這就使得銀行這類金融機構要培養高素質的房地產風險分析專業人員，建立一個科學的分析體系，而且這也要對房地產的信息進行反饋，為信貸提供依據，也為房地產融資渠道提供對策。所以，一個科學合理的投資體系是對金融機構很重要的，這也是為企業負責。

5.2.2必須加快房地產金融工具的創新

為了增強控制房地產業的融資風險，必須加快融資工具的創新，比如：信托等融資工具，積極提供資金的支持，促進我國房地產業的健康發展。還有就是要在我國的現實情況下和經濟發展程度下，借鑒國外的融資渠道，針對融資工具的多樣化，研究創新問題，這也是為了我國房地產業提供很多機會，拓寬我國房地產業的融資渠道。

5.2.3積極吸引外資加入我國的房地產金融投資市場

在國外，有很多房地產融資渠道是與投資金融機構結合在一塊的，而且是很成熟的方式，這樣不僅有利于完善房地產融資渠道的，我國也可以借鑒這樣的的方式，這樣可以促使自身的管理水平，提高投資的效率，所以說積極吸引外資對于我國房地產業的融資渠道完善有著重大意義[5]。

6結束語

本文研究，得出我國房地產業的融資渠道單一，主要以銀行貸款為主，融資渠道缺乏創新。作為國家和金融機構，應該采取積極的措施來解決此現狀。而房地產業的融資要考慮到資金的需求量，還有其自身的條件和成本，效益等情況，有利于企業的財務管理。

參考文獻

[1]梅霖、陸惠民.房地產融資渠道分析[J].建筑管理現代化，2004，（5）：20-25.

[2]宋清華.金融風險管理[M].北京：中國金融出版社，2003：1-12.

[3]ChinaVenture 投中集團.房地產企業陷融資困境債券與增發成重要渠道.和訊房產網，2011，（3） ：33-34.

[4]陳晟.2011年房企融資圖示，私募基金暫不受控[J]. 福布斯中文網，2011，（8）：54-55.

[5]侯浙珉.關注引導住房消費， 培育新的經濟增長點的若干問題[J].住宅與房地產，1997，（7）：70-75.

作者簡介：劉鋒，（1988.11-），男，漢族，江西南康，江西省地質工程研究中心，中級會計師，本科，會計與財務管理分析。