房地產評估機構的風險預防與控制

童玲

近些年隨著國內經濟的快速發展，高收益的房地產成為資產投資的熱門選項，但隨著我國相關政策的調控，我國房地產行業也逐漸趨于成熟和理性，在這種大環境下，房地產交易市場各個環節都會受到不同程度的影響。

房地產評估是房地產交易中不可忽視的一個重要環節，但傳統房地產市場交易規則并不統一，地區差異性非常大，且房地產評估從本質上來說屬于社會中介行業范疇，影響最終評估價格的因素過多，存在較大的風險性，對此行業內外都應該加以重點防范。本文結合實際，從多個角度探究房地產評估機構中的各類型風險，并針對性地提出一些風險預防和控制措施，旨在更好的完善房地產評估市場，促進我國房地產行業穩定發展。

房地產評估行業介紹

房地產評估最早起源于國外發達國家的房地產交易市場，在我國基本上出現于20世紀80年代中后期，雖然發展歷史短暫，但由于近些年我國房地產市場的快速增長，我國房地產評估行業發展并不落后于其他發達國家，且因為我國獨特的房產政策，發展出一套相對獨立的房地產評估體系。

早期，我國房地產市場交易種類非常單一，就是單純的房產買賣，而房地產評估的主要目的是防止房產交易雙方隱瞞價格進而偷漏交易稅款。但隨著我國房地產經濟的快速發展，很多經濟活動都與房地產產生了關聯，因此，房地產評估的服務領域也得到了極大地拓展，現如今必須有房地產評估機構參與的經濟交種類有銀行地產抵押貸款、城市建設拆遷款補償、國有土地有償征用、不良資產的處置和鑒定、房地產增值稅以及房地產投資咨詢等方面。

我國房地產評估機構的發展現狀

從我國房地產市場發展情況來看，房地產評估行業屬于新興行業，存在很大的發展空間，整體市場的需求量非常大，行業內部高端人才占比較多，且依舊存在較大的人才缺口。此外，各類型房地產評估機構基本建立了現代化公司管理制度，市場趨于規范化，但整個房地產評估市場內部競爭非常激烈，市場的整體表現非常有活力。

在當前市場環境下，隨著我國房產稅收改革制度的推行和實施，房地產評估市場迎來了巨大的發展機遇，可以預測的是，未來房地產評估市場的熱度并不會消退，且會隨著時間的推移，大批量涉稅的住房需要集中評估，會給當前房地產評估機構帶來大量的稅基評估業務，如何有效地抓住這一發展機遇，成為各大房地產評估機構所思考的重點問題。

此外，各種新興政策的實施以及新技術的應用帶來發展機遇的同時，也伴隨著嚴峻的挑戰。當前房地產評估機構面臨的挑戰主要集中在以下幾點：一是，房地產評估行業中，部分評估機構為了搶占市場會出現一定的惡性競爭問題，嚴重擾亂房地產評估市場的運行規律，如果不及時地進行有效管控，很容易拉低房地產評估市場的整體信譽度，危害行業的穩定性。二是，房地產評估機構自身的防風險意識不足。巨大的行業市場代表的巨大的利益，而在這種環境下，利益的提升也代表著風險的提高，房地產評估機構管理人員如果一味地追求經濟效益，則很容易忽視行業內部運行的風險，進而使得自身評估的服務質量出現問題，嚴重影響自身的行業競爭力。三是，我國優質評估機構帶來的市場沖擊。隨著我國市場的全面開放，作為地產交易大國，國外很多老牌的房地產評估機構也進入到我國房地產評估市場中，因此，國內房地產評估機構不僅需要面對國內同行業的激烈競爭，還需要面對國外優秀評估機構的打擊，如果不做出相應的管理調整，必然會被復雜競爭環境所淘汰。

房地產評估機構的風險類型

房地產評估機構業務評估風險

從具體的房地產評估過程和結果來看，房產評估風險主要包括價值上和技術上兩方面的風險。首先，評估房產價值是房地產評估的核心內容，不同機構評估報告的最終價值都不盡相同，都會在一定范圍內上下浮動，但因為房地產評估機構本身具有服務性質，一些機構為了拉攏客戶，會不遵守自身的行業底線，按照顧客的需求對最終價值進行大范圍的調整，嚴重影響房產經濟交易原則。其次，房地產評估技術風險指的是在房地產評估人員在評估過程中出現技術性錯誤，進而給評估機構自身的業務信譽帶來風險。

房地產評估機構財務風險

現如今房地產評估機構基本上都是遵循現代化企業管理模式，因此，財務管理對房地產評估機構自身的發展非常重要。在實際工作中，房地產評估機構財務風險更多的指的是機構內部的稅務風險，即企業納稅行為是否合理合規。

房地產評估機構的稅收繳納方式與大多數企業一樣，都是傳統的查賬征收方式，即根據自身的營業利潤按照國家規定的所得稅稅率進行的稅款繳納，但因為房地產評估機構自身業務的特殊性，一些評估機構為了可以少交一些企業所得稅，都會利用行業內部的各種漏洞進行稅費規避，甚至部分機構會主動地進行發表造假以此來避免稅費的繳納，在這種情況下，一旦被稅務部門發現存在偷稅漏稅的行為，則很有可能對機構正常運轉造成非常嚴重的打擊，因此，房地產評估機構管理層應該將機構的稅務管理重視起來，避免因小失大造成不可挽回的損失。

房地產評估機構人員風險

房地產評估機構自身也存在相應的等級和資質的，例如，根據國家相關法律規定，一級資質地房地產評估機構專職估價師人數不得低于15人，且相應的發表人必須從事房地產估價工作三年以上。從實際的工作經驗中可以得出，優秀的資質代表的就是行業的認可以及相應業務的強大競爭力，因此，各個房地產評估機構都在想方設法地提升自身行業資質，但市場評估師人才本身數量非常有限，一些機構為了達成對應的評估標準，就想到了資質付費掛靠的方法來蒙混過關，但這種行為本身是被國家明令禁止的，一旦被發現不僅掛靠人自身會受到懲罰，相關機構也會被降級和罰款，甚至取消相應的營業資質。所以，房地產評估機構應該對內部人員資質進行嚴格管控，降低和消除人員風險帶來的不良影響。

房地產評估機構業務風險

業務是房地產評估機構生存的重要保障，因此，每一個房地產評估機構都在想盡辦法來拓展自身業務數量和范圍，其中包括但不限于廣告投放、關系打點、業務合作等方式，而在所有的業務類型中，銀行房產貸款以及拆遷項目評估占有非常大的比重，所以各家房地產評估機構在這兩方面的競爭非常激烈。

房地產評估機構的風險預防和控制措施

評估風險的預防和控制

為了更好地預防和控制房地產評估業務中的各種風險，房地產評估機構應該根據國家相關制度，嚴格遵守三級審核制度。一審主要是由項目的具體負責人審核，主要就待審房產具體資料、價格影響因素、評估方式等進行評審，主要考察評估過程是否合規。二審一般由部門的業務經理負責，審核的重點是最終價值是否合理、估價對象描述是否合規、評估報告附件內容是否詳盡等。而最終的三審通常是由評估機構總估價師或是技術總監完成，即對評估報考進行最終的內容審查，主要是測評項目的風險程度。只要嚴格地按照三審原則進行運作，則可以最大限度地預防評估風險。

財務風險的預防和控制

首先，房地產評估機構應該在企業管理過程中嚴格遵守國家稅收相關規定，及時關注行業稅收政策變化，防止因為信息不對稱或是了解不及時產生稅務認知盲區，進而引發稅務風險。其次，要強化機構內部稅務管理人員自身的專業資質，準確完成相應的稅務工作，避免因為個人原因導致的稅務問題，規避機構的財務風險。最后，如果機構內部稅務管理經驗不足，可以交給第三方稅務機構進行代理管理，這樣既可以降低管理風險，還可以提升機構的工作效率。

人員風險的預防和控制

房地產評估機構的人員風險主要是估價師資質管理以及內部普通員工的日常管理兩方面。首先，對于機構內部估價師的管理主要應該集中在質量和數量兩點，嚴格按照國家相關規定招收符合國家認證資質的估價師，并根據機構自身發展情況，給予優厚的待遇和晉升條件，以此來吸引優秀估價師的入駐，此外，還可以有針對性地對機構內部優秀人員進行定向培養，鼓勵員工自主進行估價師考核。其次，對于機構內部的普通人員來說，要在機構中制定完善的獎懲制度，并構建良好的企業內部文化，以此來激發員工的工作積極性，防范房地產機構內部人員風險。

4.4業務風險的預防和控制

房地產評估機構的業務風險主要集中在不合理競爭，而想要避免這一風險，主要就是端正自身的經營理念，要從自身業務質量入手，通過深挖行業數據信息來實現業務創新，并根據自身優勢來對業務進行集中突破，做好自身已有的業務范圍，穩扎穩打，通過不斷學習先進管理和技術來提升機構的綜合能力，打造自身品牌價值，通過良好口碑來吸引業務的主動到來，切不可利用行賄等不良方式來進行業務拓展，以此來控制業務風險。

結 語

隨著國家相關政策的調控，房地產評估機構迎來了巨大的發展機遇，但在良好發展前景下，房地產評估機構更應該重視各類型風險，結合風險的具體特征來進行針對性的預防和管控，以此來提升房地產評估機構的行業競爭力，推進我國房地產評估行業的穩定發展。

（武漢陽光房地產估價有限責任公司）