房屋征收中的評估時點研究

范丹

摘 要：農(nóng)村房屋征收以規(guī)模化、標準化成為城市化建設(shè)重要組成部分。在參照《國有土地上房屋征收與補償條例》、民法典等相關(guān)的法律時，還應(yīng)構(gòu)建我國農(nóng)村房屋征收補償制度體系用以應(yīng)對城鄉(xiāng)規(guī)劃出現(xiàn)的各種農(nóng)村房屋征收補償糾紛。“在2004年憲法修正案以來，我國立法針對被征收房屋的財產(chǎn)屬性設(shè)定了補償制度。”本文對房屋征收中的評估時點進行分析，以供參考。

關(guān)鍵詞：房屋征收;評估時點;研究

引言

在我國經(jīng)濟發(fā)展逐漸進入新常態(tài)的背景下，各地區(qū)城市化建設(shè)進程不斷加深，城市規(guī)劃建設(shè)用地面積日益擴大，房屋征收活動愈發(fā)頻繁。在房屋征收的過程中，需要對被征收者給予一定補償，若能夠明確補償范圍，規(guī)范補償標準，則能夠有效提高征收效率，在最大程度上規(guī)避矛盾糾紛。因此，建議各地區(qū)有關(guān)部門及其工作人員要正確看待房屋征收與補償問題，以合理合法的方式開展征收活動，在維護社會利益的同時保障人民群眾的合法權(quán)益，充分發(fā)揮國有土地規(guī)劃與建設(shè)的積極作用，提升社會效益，進一步推動我國社會和諧發(fā)展。

1房屋征收補償范圍的多角度分析

在進行準確分析之前，必須清楚地了解將對房屋的賠償存入多少，在章程中稱之為三類：對房屋價值的賠償;（c）搬遷和臨時搬遷的補償;對最終用戶過失的補償。這些是人們理解“搬家”補償?shù)念I(lǐng)域。規(guī)約的范圍是明確的，但需要在實踐中作出若干解釋。如果當?shù)匾?guī)定中規(guī)定的內(nèi)容在實施時有所不同，并且許多開發(fā)人員事先“拆卸”了公共利益，那么什么是公共利益？公益是通過城市化改造、舊城搬遷等實施的一系列非營利政策，即為了實現(xiàn)章程規(guī)定的三個賠償問題，征用問題不僅僅限于房屋，而且還包括一系列權(quán)利，包括建筑用地的所有權(quán)。其中最重要的是，在新的《國家民法典》生效之前，根據(jù)2021年實施的《民法典》第346條，界定土地所有權(quán)的使用和建設(shè)的內(nèi)容和關(guān)系，其中規(guī)定，必須根據(jù)節(jié)約資源、保護環(huán)境和遵守土地使用方面的法律、行政和其他規(guī)定來確定建筑單元的使用。同時，根據(jù)《民法典》第359條第1款，住房使用期限自動延長。上述規(guī)定與現(xiàn)行規(guī)定有關(guān)，以下是根據(jù)法律、行政法規(guī)對房屋用途連續(xù)供款的問題，目前并不專門針對我國的房屋，因此，對這種地位房屋的補償權(quán)也需要根據(jù)《人民法》進行詳細劃分和修訂。調(diào)查是財產(chǎn)關(guān)系的變化，實際上是在城市發(fā)展過程中，從一個角度，包括房地產(chǎn)的實際價值，從許多角度，對房地產(chǎn)的所有權(quán)，建筑物的共享等權(quán)利，對象的調(diào)查也延伸到道路建設(shè)、綠林等方面。但是，在征用不動產(chǎn)方面，很多地方的房屋征收效果不好，很多事情還沒有達到征收的目的。你必須問自己，你所占有的物品究竟是什么。許多人認為，沒收的財產(chǎn)在法律上和事實上是土地的中心，即土地的使用，如果國家將土地的使用權(quán)交給國家和政府，就可以取得土地的使用權(quán)，并在所有權(quán)變更的基礎(chǔ)上進行建設(shè)。

2房屋征收補償面臨的問題

2.1國有土地房屋征收工作時間周期較短

在實踐中，國家住房回收的主要問題是時間和操作上的繁重工作。例如，在一些城市，城市規(guī)劃的建設(shè)計劃已經(jīng)完成，但建設(shè)周期較短，前期強制征房工作十分繁重，工作人員不僅要完成基本的收獲工作，還要解決招工過程中出現(xiàn)的問題，這使得招工困難重重，導(dǎo)致招工緊張。

2.2披露比率和購置范圍明顯

過去兩年來，在住房籌資方面發(fā)現(xiàn)，盡管我們各國政府一再提出住房籌資和住房籌資的法律和條例，但設(shè)施的費用難以協(xié)調(diào)，購置和生產(chǎn)能力不確定，住房籌資速度減慢，即使有人要求提高償還價格。

3合理補償下的評估時點選定

3.1在合理期限內(nèi)完成補償?shù)模詰?yīng)以征收決定的公告時點為評估時點

關(guān)于合理期限的問題。收貨人要求在房屋作出決定后立即與收貨人訂立賠償協(xié)議或作出賠償決定，在實踐中，允許合理拖延收回款項，以便利收回選定的評估設(shè)施、組織現(xiàn)場記錄、公共法律報告、協(xié)商等。如何確定時間表？結(jié)合實際收成和房地產(chǎn)市場情況，距離評估的時間（與調(diào)查重合的時間）不應(yīng)超過一年。主要原因是大多數(shù)被沒收的人可以在勒索合同（公報）生效后三個月內(nèi)締結(jié)賠償合同，有些人不愿意簽署一至兩年的期限。在實踐中，報銷單上注明退款期限，通常是自公布之日起一年內(nèi);（b）評價程序要求評價員在編寫評價報告時指明從評價報告之日起計算的“評價報告期限”，評價報告的使用不再有效;特定評估報告的有效日期如何確定？房地產(chǎn)估價條例要求估價人結(jié)合估價目的確定市場上估價變化的程度，不得超過一年。5.還重申《不動產(chǎn)估價咨詢意見》第26條第1款，即估價報告的有效期一般不超過一年，應(yīng)從編寫報告之日起計算;在估價員的估計市場價格差別很大的例外情況下，應(yīng)作出適當修改，以縮短估價報告的使用壽命。（d）房地產(chǎn)市場的情況是確定合理期限的一個重要因素;房地產(chǎn)市場在一年內(nèi)價值波動較小，一年內(nèi)作出的賠償對被收人員造成重大損害。

3.2賠償問題

（d）上述調(diào)查結(jié)果可在合理的時間和適當?shù)馁r償時間內(nèi)重新導(dǎo)向，以便提供及時的賠償，并維持收集與賠償之間的關(guān)系：一方面，如果當事方無法就賠償達成協(xié)議，則要求收入管理部門盡快依法作出適當?shù)馁r償決定;反之，如果因收取費用等原因而延遲履行義務(wù)，簽署賠償協(xié)議或賠償，而且受助人的財產(chǎn)權(quán)受到影響，則很難確保貨幣補償依賴類似的不動產(chǎn)。在沒有適當?shù)馁r償期限的情況下，法院通常有機會在某個時候進行評估。

結(jié)束語

綜上所述，關(guān)于國有土地規(guī)劃與建設(shè)過程中的房屋征收與補償工作，要認識到其與社會安定與人民群眾切身利益之間的內(nèi)在關(guān)系，著重解決征收與補償問題，提高房屋征收與補償?shù)暮侠硇耘c科學(xué)性，進一步營造良好社會環(huán)境，維護社會秩序。在實際的過程中，建議有關(guān)部門工作人員結(jié)合具體法律法規(guī)與制度規(guī)定，做好權(quán)屬核查工作，明確劃分不同的補償標準與范圍，有目的、有計劃的開展征收與補償工作。要想進一步完善房屋征收與補償體系，建議將被征收土地和相關(guān)資產(chǎn)市場價格作為主要參考依據(jù)，且結(jié)合我國實際國情，適當調(diào)整補償措施，以此協(xié)調(diào)房屋征收矛盾，實現(xiàn)征收與被征收之間兩者的共贏，為我國社會的健康、和諧發(fā)展提供有力保障。

參考文獻

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