淺析房地產開發項目管理的重點與難點

楊展

（廣東星城房地產開發有限公司，廣東 佛山 528000）

0 引言

目前我國房地產開發項目存在管理問題，這對房地產開發項目的進行和施工造成一定的影響，因此對房地產開發項目管理重點、難點進行分析，并提出相關解決措施具有重要的意義。

1 房地產開發項目管理的措施

1.1 管理者缺乏質量控制意識，決策缺乏依據

目前我國的房地產開發項目在進行實際的管理活動的過程中還存在管理著管理責任不明確，缺乏質量控制和管理意識的問題，很多企業的管理人員在進行管理的過程中經常忽略在房地產項目開發決策決定的管理和控制，此外有很多施工管理企業在實際的施工和建設的過程中不能與上級領導進行有效的溝通，并且經常忽略房地產項目的質量建設。

房地產項目開發企業的項目高級管理者對項目質量突出問題的正確認識也對房地產企業開發的項目質量具有重要的影響，因此這就非常需要每一個項目管理者都能正確認識到自己的管理職責，認真嚴格履行自己的管理職責，管理人員在進行施工管理過程中如果突然發現施工人員或者施工設施設備有質量問題，需要對可能出現質量問題的管理人員和施工設備設施進行及時調整或者進行更換，從而才能保證房地產開發工程項目的每一個部分都完全符合工程質量管理要求。此外進行項目施工時很多施工企業缺乏施工所用時需要的設計圖紙，并且對所提供的相關資料管理不當，這些問題的出現很可能導致建筑工程方對工程內容的具體規定不清楚，從而導致項目施工的過程中發生整個項目工程管理無法正常進行的問題，這些不利因素的存在嚴重地制約了土地開發商對項目開發項目經營管理的有效深入進行，也是房地產項目開發商在項目經營管理進行過程中普遍存在的一大難點。

1.2 房地產開發項目決策難，缺乏完善質量管理體系

目前很多投資商、項目部對建筑質量的安全管控工作落實不到位，對施工單位、監理單位的質量、安全管理不到位，導致項目建設監督管理力量不足，從而造成非常多的隱患，房地產開發項目質量不能達到要求，引發合同糾紛，影響開發企業的品牌形象和經濟效益，此外在市場決策的進行過程中，房地產企業不一定能夠科學、合理地正確進行市場決策，從而直接導致房地產項目開發商對項目的市場決策管理機制不健全，導致相關企業在項目決策的過程中存在很強的盲目性和決策問題。目前由于業主對房地產質量的要求不斷提升，房地產開發商對于房產開發有更高的質量標準，但我國房地產開發項目缺乏完善的管理體系，從而導致房地產項目工程建設質量監督安全管理保障工作落實不到位，從而造成非常多的安全隱患，使房地產項目的建筑質量不能達到國家要求，容易在房地產開發的過程中引發很多合同糾紛，進而影響我國開發商和企業的國際形象和經濟效益。

1.3 成本控制難

房地產項目開發商在項目運營管理過程中的另一大管理難點那就是對所有開發商和項目的運營成本進行控制，這直接影響著所有開發商以及項目管理者和所有購房用戶的切身利益，一旦處理不當，將可能引發三方利益糾紛，導致房地產項目開發商的項目經營管理中的成本風險管理難度大大提升。當下我國的大多數房地產項目開發商不太重視土地開發商在項目的前期市場策劃以及項目設計階段的人工成本控制，從而導致整個項目后期的設計進展困難。為了有效解決這一問題，房地產項目開發商在對項目開發成本的風險控制管理方面就需要嚴格質量把關，相關企業需要建立更加完善的開發成本風險控制管理體系，保證整個開發建設項目施工管理過程中的每一個關鍵決策都盡可能有效減少整個開發建設項目的工程施工管理成本，只有嚴格控制好房地產經營開發企業項目經營管理的工程施工經營成本，才能切實完成地產開發企業項目的施工目標，從而保證房地產開發企業項目經營管理施工效益達到最大化。

2 房地產開發項目管理問題的解決措施

2.1 落實房地產開發項目市場調查工作

市場經濟調查對于房地產企業開發商的項目生產具有重要指導作用，因而這就要求廣大的房地產企業在開發項目的過程中應當嚴格組織并落實開發項目生產前期的市場經濟調查準備工作。房地產項目開發投資企業一般可從以下兩個方面進行著手準備，首先企業要做好項目市場經濟調查報告工作，房地產項目開發投資項目獲取市場經濟調查成果定位必須要準確，例如所計劃開發的項目主要是以中高端或是長期改善型項目定位、購房目標人群主要定位在普通城市工薪收入階層或是中高層白領等，從而在不斷提升項目市場調查成果數據分析準確性能的基礎上進并為下一個階段項目可行性調查報告研究制定工作奠定堅實基礎。地產開發投資企業應在獲得較為準確的項目市場經濟調查成果數據后，根據其從實體經濟應用合理性成果研究和信息技術應用可行性成果研究兩個不同方面進行著手研究，并制定出較為市場化的可行調查報告。以該研究報告中實體經濟基本合理性問題研究成果為題舉例，開發建筑企業除了目前應更加注重對所參與開發建筑項目實際投資與經濟回報率的分析外，更需要應當積極組織行業相關領域專業技術人員對開發項目實體經濟的基本合理性問題進行嚴格分析，以此才能確保我國建筑開發企業最終實現項目經濟效益最優。

2.2 構建起完善的建筑質量管控體系

項目開發建設企業根據需要及時綜合房地產項目開發建設項目的實際進展情況，保證嚴格遵照執行國家有關規范或在法律的規定前提上，以當年項目安全實施計劃大綱文件為依據基礎，細化項目質量、安全管控任務體系，按照項目設計方案圖紙、施工管理計劃對項目建設當中的每一個重要關鍵技術節點進行制定并提出其相對應的安全質量標準和安全管理任務目標，之后將各關鍵環節當中的質量管理人員職責有效率地分配落實到具體管理人員中。因為目前建筑工程質量監督管理體系當中的管理實施責任主體仍然是各個利益有關方的責任人，所以在質量管理體系當中就需要針對有關責任人的質量管理行為制定并提出更加行之有效的管理考核獎懲機制。企業應制定和推出重獎懲制相結合的個人工作績效考核制度，并將項目監理業務領域明確，監理項目單位需要嚴格按照房地產項目開發監理項目要求，對實施工程建設的全過程進行科學地管理，并進行前期全方位的項目監理，此外相關管理人員需要根據工程設計方案圖紙、施工設計方案重點對工程建設規劃內容項目進行工程施工設計全過程的檢測和監理。

2.3 完善房地產開發項目管理中的成本管理，做好市場可行性研究的調研工作

對于房地產開發項目的管理來說，做好前期的工作至關重要，因此相關房地產企業要做好項目的調查研究工作，從而為房地產項目的具體實施和項目管理提供充足的資料。相關企業管理人員需要在房地產項目的施工過程中，做好設計圖稿的收集和整理工作，從而確保房地產項目的順利開展，此外相關企業需要做好設計圖稿的技術性記錄和信息收集，從而為房地產項目的現場施工提供技術和信息支持，房地產開發項目的管理者必須重視對項目開發的前期調查研究，從而為下一步的工作提高準確、可靠的信息資源，保證開發項目的順利落實。房地產項目開發工程項目的運行成本運營控制管理是地產開發商獲得自身經濟社會利益的重要手段，只有將房地產項目開發工程項目的運營成本管理控制好，才能有效節約房地產開發工程項目在實際施工運營過程及其中的運營成本。此外房地產的項目開發管理項目建設是一項巨大的系統工程，對開發費用的控制要求非常高，如果長期控制不好開發成本的話，很容易就會導致房地產項目開發商企業出現長期虧損的異常現象，由此可知，房地產企業項目規劃實施的全過程及其中的項目成本變動控制和風險管理工作是非常重要的。那么為了對房地產開發投資項目正在實施的過程中的一些成本風險進行有效的成本管理和風險控制，相關企業在房地產項目開發工程項目經營管理的各個過程中應對存在的成本環節進行細致的分析，此外為了能夠更好對房地產項目開發工程項目經營管理的各個成本環節進行有效的綜合控制和成本管理，相關企業需要對房地產項目開發工程項目經營管理的各個環節都要進行經營成本的綜合管理和成本控制，房地產開發企業需要在項目策劃、設計、發包以及工程施工的所有環節進行經營成本的科學管理和造價成本控制，只有這樣才能使房地產企業有效地節約開發項目管理施工全過程的經營成本，提高項目開發商的整體經濟利益，從而加快我國房地產行業的發展。

3 結語

綜上所述，為了不斷提高房地產開發項目的管理水平，相關企業需要構建完善的管理體系，并做好房地產項目的市場調研，從而實現房地產行業的快速發展。