經濟轉型期的商業地產發展方向研究

曹 磊 （中鐵房地產集團商業地產開發管理有限公司，北京 100124）

目前，在經濟轉型時期的影響下，經濟形勢出現了翻天覆地的變化，同時在我國城市經濟體系中，商業地產扮演著重要角色。由于經濟轉型發展速度極其迅猛，第三產業占據著較高的比重，大大推進了城市化進度，在新時代下，商業地產經濟的潛力越來越突出。但是在商業地產不斷發展過程中，出現了較多問題，嚴重影響著商業地產的發展，也不利于商業地產質量的提升。因此應采取切實可行的實施辦法，不斷提高商業地產運營水平，確保商業地產發展與經濟轉型時期相一致。

1 經濟轉型期的商業地產發展中存在的問題

1.1 缺少明確的商業地產發展管理目標

首先，管控政策的連續性缺失，商業地產的宏觀調控應變能力有待提升。通常來說，商業地產體量較為龐大，具有漫長的開發周期，所以在開發過程中，市場宏觀調控政策屬于重要的影響因素之一。與此同時，在地產的調控政策方面，政府相關部門對于商業地產的限制性突出【1】，諸多政策對于住宅領域非常有利，但是對于商業地產領域的作用并不大。其次，在地產領域中，商業地產為重要的細分行業之一，與住宅行業進行對比，其民生保障功能并不強，但是在地方經濟方面具有強大的扶持作用。基于此，地方政府大力扶持商業地產，旨在促進地方經濟的迅速發展，但是并沒有對商業地產經濟自身的發展規律予以高度重視，從而并不利于商業地產的長遠發展。

1.2 缺少完善的商業地產法律法規體系

現階段，分析我國商業地產的法律法規，其完整性、全面性嚴重缺失【2】，無法有效解決和處理商業地產發展過程中存在的問題。雖然一些法律體系得以執行，但是可操作性、可行性不足。這一情況的出現，不僅無法將體系制度的保障性作用發揮出來，也嚴重影響著當地經濟的發展。

1.3 電商模式沖擊力較強

首先，對于傳統商業地產來說，仍然采用傳統粗放式發展模式，再加上布局規劃的合理性缺失，不利于提高商業地產項目的市場競爭實力。其次，互聯網技術，對于電商模式發展具有強大的推動作用，可以突破時間、空間的局限，同時憑借便捷化的支付方式【3】，嚴重限制著傳統商業地產發展，同時電商迅速分割實體店的商業地產交易數量，從而使商業地產經營陷入危機。

2 經濟轉型期的商業地產發展方向措施

2.1 加強政府部門的宏觀調控

在城市經濟迅速發展過程中，政府部門和商業地產開發企業必須要確保步伐一致。其中，應從商業地產發展規律出發，將城市的商業地產項目利用起來，密切對接于城市商圈布局。在項目開發和投資過程中，既要考慮經濟水平，也要對消費者的消費承受力進行考慮，防止“面積工程”的出現【4】。對于各級政府來說，應將自身職能發揮出來，加強汽車產業、環保節能產業等合理規劃，不應對商業地產形成過度依賴。根據城市的整體發展協調，政府部門應注重經濟杠桿調節優勢的發揮，基于金融機構，嚴格審核商業地產企業的資質情況。面對違規建筑的出現，城市建設部門應加大宏觀調控力度，準確評估城市經濟水平，并合理預測和估計城市發展潛力。

2.2 完善相關法律法規體系

在商業地產發展過程中，法律法規為重要的扶持措施之一，對此地方人大和地方政府，應對國家相關商業地產管理法律體系進行分析，從自身區域特色出發，確保商業地產管理法規的科學性與合理性，充分發揮出法律法規體系的保障性作用。與此同時，企業應加強與政府部門之間的聯系，對國家調控商業地產發展的方針政策進行動態化了解，以此來不斷調整自身的法律體系。在此基礎上，加強央行降息調控政策的應用，充分吸收社會資本，實現更多資本在商業地產發展過程中的融合，為商業地產健康發展提供有力扶持。

2.3 完善運營模式

要想促進商業地產健康發展，商業地產的運營模式應做到與時俱進，與時代發展保持高度一致和平衡。現階段，傳統住宅的運營模式，與商業地產的運營模式的相似度較高，一定程度上影響著后期招商。而商戶對房地產的要求，與建造后的建筑有著明顯的差異，不僅會使房地產建造成本有所上漲【5】，同時也極容易流失諸多商戶?；诖?，在經濟轉型時期，必須要積極轉變和完善運營模式，確保與未來商業地產發展需求相一致。在具體轉變過程中，應對入駐商戶對建筑的要求進行分析，以此來開發商業地產，再深入調查和分析相關行業領域內的運營發展情況。基于此，可以將商業地產開發成本控制在合理范圍內，并防止潛在風險的出現。同時要想不斷提高商業地產運營水平，應對市場的動態變化進行密切觀察、分析，根據用戶需求，將商業地產的運行模式進行不斷完善。

目前，在市場號召力欠缺的背景下，一些開發商通過跨行業經營，以此來將旗下的商業地產價值提升上來，旨在為發行RE?ITs 等產品創造優勢條件。以華潤集團為例，在華潤集團旗下，華潤置地有限公司享有較高的知名度，已經成為一大地產業務旗艦，并且作為綜合型地產發展商之一，屬于我國的“實力派選手”。

2.4 采用T2T商務模式

現階段，在互聯網和信息技術出現后，極大地推動了商業地產的轉型與發展，對于商業地產而言，應對行業市場規律進行高度了解，加強T2T商務模式的應用，對消費者的物質和精神需求予以明確化，不斷提高客戶的服務、娛樂等體驗度。

比如以萬達商業地產為例，目前，T2T商務模式在萬達旗下兒童游樂場項目規劃建設中得到了廣泛應用，不僅可以對傳統購物中心形式予以保留，而且還可以不斷提高城市綜合體的升級水平，注重客戶體驗度的提升，同時建設范圍已經從一、二線城市蔓延到三、四線城市【6】。在具體實施過程中，通過T2T商務模式的應用，業態體驗占據著主導地位，同樣餐飲體驗和零售體驗也發揮著重要作用，在高科技體驗娛樂的帶動下，可以推動客戶導流的實訓，將現有商業形式優勢發揮出來，從而有效推進客戶模式。比如為消費者提供預約停車位這一服務，該APP 不僅可以將停車的線路提供給消費者，而且還可以免除消費者無法找到停車位的顧慮，從而不斷提高客戶購物消費體驗水平。

此外，T2T商務模式的出現，可以使電子商務體驗性不足這一缺陷彌補到位，確保消費者的社交、體驗等一系列需求得到滿足，從而有效促進實體商業發展。在應用T2T模式過程中，重點涉及消費者的物質層面、精神層面，且對于挖掘消費者的體驗有著較高的重視度，比如體驗類業態在商場中非常常見，如影院、游戲廳、KTV 等，而且在購物中心內【7】，一些商業地產開發商注重建設生態景觀，吸引著消費者的眼球，并使消費者的體驗需求得到滿足。比如以大悅城內的s-books為例，書店與游樂園得到了有效結合，作為室內高端親子家庭休閑中心，主要面向于1-12歲的親子家庭來進行設計；再如以商場內的“滑雪場”為例，作為豐富的體驗中心，涵蓋著屋頂風洞、室內滑雪、潛水等諸多項目，甚至動物園也迅速擴展到商場內部，基于動物科普、展覽以及表演等要素，實現一體化新型動物主題公園的順利構建，滿足一體化建設需求。

而以華潤為例，在全新的商務模式中，首先，構建360°智慧辦公新體驗。一進門，迎賓的語音互動機器人“小潤”憑借特有的科技感，可以大大吸引人們的視線和眼球。在體驗館內，沿著墻壁有一條流光溢彩的波紋時光隧道，長短交錯的燈光營造出濃濃的科技感。其次，多點互動信息屏。在長廊的盡頭，“全彩動態水晶沙盤”充分占據著人們的視線，采用LED 觸屏交互技術，可以為華潤長安中心樓體模型的構建創造便捷性，區位優勢及周邊配套一目了然。

總而言之，基于動態發展視角，商業地產應整合原有的購物服務和客戶體驗，對顧客綜合需求進行分析，以此來加強精準定位。

3 結語

通過本文研究論述，在經濟轉型期，明確提出了對于商業地產發展的要求，這已經成為商業地產發展的重要契機之一。通常來說，商業地產的復雜性特點突出，涉及較多的管理和運行因素，而且覆蓋范圍極其廣闊，所以應加大商業地產管理力度，對于政府部門來說，應對相關法律體系進行不斷完善，并對其運營管理模式進行不斷創新，靈活運用現代化科學技術，提高消費者的體驗滿意度。