老舊房建改造工程項目管理的創新探索

劉 珩

(31050部隊，北京 100850)

在我國城市化建設過程中，越來越多的城市用地面積不足，滿足不了既有人口的增長速度，為了解決城市既有建筑的使用功能實現靈活改變，進行建筑工程功能調整的改造工程數量不斷增加，例如，隨著城區酒店數量增多，部分酒店根據需要轉而需要改造為辦公建筑，這些有益于提高使用效率的改造，不僅可以實現房屋所有人經濟效收入的保證，還有益于保障工程建設質量提升和外在形象提高。在改造過程中，常常可以結合老舊房建在使用過程中存在的問題，進行一并解決和提升，例如防水問題、消防系統不滿足當前標準的問題、隔音保溫性能差的問題等，還可以與時俱進的提高老建筑的功能配套，例如先進的樓宇自控和監控與空調通風等，有助于提升建筑使用效果。在老舊建筑改造、加固、提升工程建設實施過程中，需要加強對建設改造的經驗總結和分類施策，為我國房地產經濟發展背景下的后續房建工程改造大批量工程實施積累經驗。在此過程中，應當加強對房建改造工程的創新性探索，加強制度創新、房屋分配創新和技術創新，將房建改造工程打造成提升社會主義優勢的亮點工程。

1 資金限定

開展房建改造工程，所需資金來源一直是限制房建改造工程實施的重點和難點問題，由于房建工程改造的情況各不相同，為了提升改造資金的利用效率，需要在房屋所有人的投資范圍內，實現對既有房建工程的功能改變，根據實際需求，一般需要結合施工合同或者招投標文件來確定工程的施工內容和資金規模，特別是資金的投入時序和數量，由于房價改造工程的拆除量較大，系統性工程在改造過程中，往往需要對既有的吊頂、墻面甚至墻體進行拆除，以便于對原有的線路和管道走向進行調整和整體更新，因此，需要對于資金的規劃更加科學和實際，否則將容易造成資金超出預算，給業主單位或者施工單位造成不必要的經濟損失和糾紛。

2 改造內容創新

在房建改造資金問題得到解決后，如何確定房建改造的實施內容，涉及到眾多方面的專業技術設計和規劃。建設單位當然是希望以最小的改動，實現最好的改造效果，達到后期改造使用各種需求，達到國家的質量驗收標準要求。這就需要進行設計的優化和第三方的評估，對既有建筑進行合理的評估和制定優化的改造方案設計，盡量保留可以繼續使用的既有建筑結構和內容，降低對建筑垃圾的產生數量，實現循環使用和利用。一方面，作為實施單位，需要合理的利潤驅使，不能犧牲施工企業的利益來進行房建改造。另一方面，需要量入為出，結合房建改造的資金情況來確定改造的具體內容，應當首先解決迫切需要的問題，例如房屋漏雨，管道漏水和房建建筑的安全和穩定性等。在此之外，需要充分征求房建居住者和熟悉情況人員的改造意見，便于發現特殊情況下和局部偏僻位置的建筑存在的需要解決的問題，根據房建業主的需求和改造要求進行整理，結合資金情況進行確定。通過征求施工單位的改造內容的實施方案，結合設計單位和審圖單位，對房建的改造工程設計、施工內容進行充分的前期論證和調研，確保實施過程的順利和資金產出效益的最優化。

3 后期維護創新

在房建改造工程實施項目中，不能僅考慮改造的問題，還需要考慮到后期的維護和改造效果的保持問題，例如，部分建筑在改造過程中對臨建和垃圾等物品隨意占用空間，通過房建改造的契機，進行一次整體的整改和處理，使房建環境有了本質上的提升，但是，如果后期缺乏有效管理和維持，很快就將喪失房建改造的作用。本著房建改造后的維護責任原則，需要做好房建改造后的驗收和交接工作，充分落實好改造責任和后期維護責任的界定工作。落實到物業或者接由業主負責移交后的房建后期維護和管理，不得進行威脅安全的私自改造，例如拆除承重墻和受力柱等。如果不能做好房建改造后的維護和管理工作，很容易發生后續的二次改造問題，與施工房建改造單位進行責任扯皮，造成較大的投資浪費。

4 優化實施工序

為了將房建改造工程的實施工作，做到一次到位和為后續的長期使用和居住便利，需要考慮優化施工工序和工藝，結合工程建設內容，自上而下或先內后外的開展房建工程改造實施，避免進行二次反復施工，例如在吊頂吊裝到位之前，需要檢測吊頂上部的各路管線和橋架是否已經完成，是否已經經過水壓試驗和穿線，避免后期吊頂完成后，水壓試驗的漏水而造成吊頂損毀。墻體粉刷也是相同，應當安排到整體內部暗線管施工完成并穿線完成后，高空架空水系統試驗完成后，再進行粉刷施工。

5 實施過程的管理創新

房建改造工程屬于覆蓋范圍較廣泛，涉及到各種專業的綜合性復雜工程，在房建改造工程實施過程中，需要面對改造內容繁瑣、細節部位眾多，監督管理和配合難度較大等多方面的困難，需要對于房建改造過程的管理模式開展創新，不僅需要加強各專業分包單位和總包單位，以及施工單位和監理單位，監理單位和建設單位的溝通和協調，還需要特別重視政府監督管理部門和房建業主的監督管理，需要充分考慮各個業主的不同需求和實際情況，避免進行一刀切，需要將改造工程做到位，需要對施工單位的一線工作人員進行培訓，切實意識到自身的服務責任，避免激化與房建產權人、原有業主和周邊租戶等的矛盾，做好噪聲控制和揚塵控制，特別是夜間的燈光控制，降低對周邊居民的影響程度。另外，需要根據工程建設實際情況進行靈活決策，例如，在經費有限不能將設施設備全部換新的情況下，為了確保錢花在刀刃上，對于風機盤管冷熱空調部分，風機盤管的關閉閥門由于多年不啟用已與管道銹蝕在一起，一旦進行更換，將引起連鎖破壞，進而選擇更換每層的控制閥門，即使將來出現故障，可以進行分層泄水，確保整體運行的安全。

6 技術創新

房建改造工程的形式較多，有些是居住小區的老舊房建改造，還有一些屬于公共建筑的功能性改變，例如，將老舊醫院項目進行改造的工程，隨著疫情增加而不斷增加，特別是部分老舊醫院房建無論是在安全方面，還是在功能方面，都無法適應當前新的規范要求，特別是在疫情爆發后，面臨更為嚴峻的老舊房建改造壓力，國家推出專項資金，扶持對老舊醫院房建項目開展改造，一方面需要做好發熱門診的設置和規范，達到負壓通風和醫患隔離的標準，還需要根據發熱門診的隔離和住院規范進行相關病房區域的改造。這就需要加強技術的創新，采用最新型的醫療和隔離設計、設施，加強對老舊房建的適應能力和改造力度，達到房建改造的實際效果。

7 結 語

房建改造工程需要解決的實際問題和受到資金等方面的限制，離不開每一個項目實施管理人員服務意識的提高，管理模式以及技術手段的創新。在房建改造的安全實施前提下，把握好資金的控制與改造實效性，切實達到滿足改造目標和設計規范的要求，達到用戶滿意，并取得應有的施工單位合理利潤，為我國的房建工程健康發展貢獻智慧。