關于老舊辦公園區改造提升思路的研究

譚 天 (上海航空工業（集團）有限公司，上海 200232)

受條件限制和厲行節約政策等影響，一些政府機構、國央企使用的辦公園區為20世紀90年代初、80年代甚至更早時候設計建造。區別于使用現行標準和前沿工藝來設計建造一個全新的產業園區，老舊辦公園區的改造提升既要消除累積的安全隱患，滿足辦公規模、功能配套和綠色節能需求，同時還要兼顧經濟和實用，并且不能停產停工，實屬不易。

1 案例園區基本情況

案例園區占地面積約3.9 萬m2，園區內主要建筑為1990 年左右建設而成，建筑總建筑面積約1.6 萬m2，包括有：科研辦公樓、計算中心、食堂及汽車庫、物業辦公樓（原鍋爐房）、水泵房、門房等六幢，其中科研辦公樓與食堂建筑通過室外連廊連為一體，其余為道路、綠化以及兩個籃球、網球運動場地；科研辦公樓為園區內最高建筑物，也是主要使用建筑，共10層，框架剪力墻結構，布局規整，無地下室。

2 改造提升難點與解決思路

總體思路可概括為，安全、美觀、提升三個步驟。

2.1 安全

辦公環境安全是企業正常生產運營的必要條件，也是老舊園區改造提升必須首要解決的問題。案例園區內各建筑單體主要在20世紀90年代建成投入使用，其中科研設計樓在建成后的30年，經歷了至少3家入駐單位的數次裝修改造，存在用電環境安全及電氣線路、元器件老化隱患、消防系統缺失、設備老化、漏水積水、高空墜落等各類安全隱患，這些安全隱患覆蓋面較廣，且在正常辦公的前提下很難徹底消除，應在編制老舊園區改造方案時充分考慮。以案例園區為例，先后請第三方專業檢測機構開展燃氣管道、給排水管道以及電氣線路“兩管一線”的專業檢測。

在燃氣管道方面，案例園區狀態較佳，由于老舊辦公建筑多有樓層鍋爐房設計，用于每個樓層供應熱水，后逐漸替換為電熱開水爐、飲水機等，且案例園區所在的南方城市區別于北方城市，暖通方面依靠空調，在燃氣上沒有應用，僅有食堂后廚仍有天然氣使用需求，可增加閥門排空辦公樓燃氣管道內氣體，食堂內燃氣管道按現行標準安裝可燃氣體探測器，加裝電磁切斷閥，確保用氣安全。

在給排水管道方面，排水管道方面尚可，原給水管道為金屬管材，經年累月銹蝕積污嚴重，且案例園區地處江邊，受周邊房地產開發項目造成的地面沉降，跑冒滴漏現象時有發生，可重新設計拆舊換新給排水系統。

在電氣線路方面，案例園區建筑歷經數次裝修改造后，電氣線路十分混亂，消防用電采用單電源供電，電纜多數為BV或者VV鋁芯電纜等，不論線路設計的合理性還是線纜、設備元器件等選材、老化程度對標現行規范差距較大，安全隱患較大。對原10kV 配電間20 世紀90 年代的老舊設備全部拆舊換新，尤其是變壓器存在繞組絕緣強度和機械強度較差，更換以確?！靶呐K”完好。樓層內部的配電箱參照現行標準配置帶漏電保護的開關電器，并更換年久的照明、插座、空調導線，更新“毛細血管”。

2.2 美觀

辦公園區環境的美觀，不僅能提升企業形象，同時還能增加員工的歸屬感，提高工作積極性等。對于老舊辦公園區，如何使園區環境、辦公環境在有限預算內達到最好效果，可從以下幾個具體角度入手。

大門是企業面向市政的首要形象，重要的“臉面”，門頭形象設計需融合區域城市規劃，與園區整體形象相符，充分展現企業文化。案例園區所在城市規劃中，此片區定位為“濱海開放空間”“藝術區”“創新創意產業群”。是以文化和科創為雙引擎，以人工智能產業為新功能的新型商務區。但目前案例園區大門僅有值班、安防監控等功能，屋面漏水嚴重，安防管線路與室外排水系統有交叉。改造重點為門房門頭重新粉刷油漆，有條件可采用石材或鈦鋅板等外飾面材料增加耐用性，并添配訪客登記、等候、收發等功能；升級安防系統，增加交通管理控制系統等內容，使功能布局合理，流線清晰，為園區的安全保障及訪客管理提供便利的條件。

建筑外墻和園區圍墻同樣也是企業的“名片”。建筑外墻上空調室外機數量較多，但主體結構未預留混凝土板用來放置室外機，均采用空調廠家自帶鐵制支架進行懸掛，室外機的安裝位置無規律，其體型大小也不一致，支撐構件銹蝕嚴重。圍墻采用與建筑外墻一致的米白色涂料，墻面同樣存在破損情況。改造重點為對建筑外墻進行重新粉刷，修復防水，案例園區采用了吊板工藝進行涂刷，相較于腳手架更加經濟靈活，不影響日常辦公，僅利用一個國慶節假日即完成約11000m2的建筑外墻粉刷。同時對空調外機統一加裝鋁合金外機罩，并對支撐構件做防銹處理，增加一定保護效果的同時也提升了觀感，但此法無法根除墻體受支架拉力開裂問題，需要定期檢修，具備條件還是應統一采用多聯機分體空調系統，能夠滿足空調房間的夏季供冷及冬季供暖需求，同時不需要增加冷熱源機房，室外機優先放置室外屋面，解決美觀及噪聲問題。園區圍墻采用深色涂料，與園區建筑外墻顏色進行區分，更顯層次感。

綠化與景觀設計，是企業形象的加分項，大部分人一生中在辦公園區里的時間遠遠大于消遣城市公園的時間，好的綠化與景觀設計尤為重要。案例園區內部綠化呈現出大喬木生長旺盛，枝葉繁茂，同時下層地灌木、地被和草坪受到大樹影響，許多地方光照嚴重不足，下層植物長勢不良或無法生長；周邊道路也受到大樹根系生長而拱起變形。導致景觀效果上基本以大樹和地被為主，缺少中間層次、部分區域甚至出現裸土?，F存活下的原有苗木，不論是大樹、球類都是整個園區的財富，移植起挖風險較大，不建議對此類樹木進行調整；所以提升的方向建議集中在中下層苗木，對于光照條件可以的區域增加中下層次苗木，對于光照條件不允許的區域種植耐蔭地被或放置鋪面。綠化改造盡量統一風格，基本為香樟、水杉等原有品種常見喬木為主，總體上不宜過于復雜和花哨。

2.3 提升

以安全問題零容忍的態度解決存在的安全隱患，以除破、治亂、清污為目標實現雜而不亂，舊而不破，整潔大方的美觀要求后，需要考慮的問題就是進一步提升，以滿足辦公規模、功能配套和綠色節能需求。以案例園區為例，員工人數規劃約800人，案例園區企業為國央企，因此可以參照《黨政機關辦公用房建設標準》的二級人均建筑面積標準20m2～24m2計算，辦公建筑面積在16000m2～19200m2之間比較舒適，而案例園區建筑面積僅接觸到下限即16000m2，且人數設置還應按照企業人員規劃數適度上浮10%～30%，以滿足企業發展需要，如何合理利用現有條件最大化利用，為老舊辦公園區改造需要重點思考的內容。案例園區采取以下解決方法實現辦公規模、功能配套和綠色節能的目的。

辦公規模方面，案例園區原辦公用房配置主要為小開間辦公室，隔墻采用砌塊砌筑。封閉的隔間布局導致空間利用率很低。布置兩排工位就會占用交通空間，無法通行；布置一排工位導致房間使用率下降。而且老舊園區改造項目的建筑面積一般不允許增加，可通過拆除、調整現狀隔墻等手段，采用大開間、敞開式辦公場所的形式，以達到提高空間利用率的目標。

功能規劃方面，案例園區的辦公樓室內是先后三家單位辦公留下的格局，由于辦公科室多，人員多，會議室等配套功能都被壓縮到極致，沒有多余的用房安排會議、培訓等功能，也沒有可以組織全體員工在一起培訓的大型報告廳；另外還有一些職能部門如保密、人力、財務、審計等部門特殊的辦公要求如檔案室、財務保管室等也配置不足。這些功能是企業開展工作必要的配套功能，可解決員工工作中經常遇到的實際問題。應通過改造使辦公配套功能得到改善，不僅可以為辦公功能提供必要的服務，它的便利性、舒適性也可以極大地提升員工工作熱情。

綠色節能方面，其內涵是職業健康、節能降耗、減少運行成本，打造健康、共享、優雅的工作環境。老舊辦公園區一般裝修改造工期短，不能影響樓內正常辦公，且辦公室裝修后要馬上投入使用，在選用裝飾材料時必須保證環保要求。在節能方面，老舊辦公園區一般難以對建筑外部保溫層等進行結構性的改造，可以從燈具、衛生潔具方面入手，辦公室、會議室等照明將原白熾燈、日光燈非節能燈具，統一更換為高效節能直管熒光燈，配低諧波、高功率因數的電子鎮流器，嵌入式燈具；設備機房采用高效節能直管熒光燈，配節能型電感鎮流器帶電容補償，鏈吊式燈具；走廊、衛生間選用節能型筒燈，所有給水閥門管件及衛生潔具更換為節水型。

3 結語

本文通過對案例園區的改造實踐，提供了對老舊辦公園區消除安全隱患、美觀改造與周邊環境協調、完善功能提升等一系列問題的解決思路，在不增加建筑面積的情況下，室內功能布局合理，各樓建筑外觀協調統一，兼顧對室外環境的重新規劃、整合等內容，能夠較好解決現存問題。