粵港澳大灣區外溢資源發展新機遇下的存量資源盤活探索
——以中山市七村為例

陳凱洛

（洛陽市規劃建筑設計研究院有限公司，河南 洛陽 471023）

1 時代背景

1.1 國家戰略賦予粵港澳大灣區科技創新使命

2019年，中共中央、國務院印發《粵港澳大灣區發展規劃綱要》，融合對接和科技創新成為發展主題，提出充滿活力的世界級城市群、具有全球影響力的國際科技創新中心、“一帶一路”建設的重要支撐、內地與港澳深度合作示范區和宜居宜業宜游的優質生活圈五大戰略定位。

1.2 粵港澳大灣區“時空重構，內灣隆起”

高速公路、軌道系統從環灣串聯向跨灣并聯，重塑灣區時空格局。高端化、區域化、國際化職能向環灣一線集聚，城市重心向灣區挺進。珠江口兩岸逐步成為引領粵港澳大灣區創新發展的前沿地帶。

1.3 中山市積極融入“一帶一路”建設、服務海洋強國戰略

中山市位于海上絲綢之路最重要的經濟腹地珠三角，承擔著引領產業先行、推動產能出海、推動國際產能合作、對外貿易提升、旅游及人才升級的作用。2019年第一季度，中山市、珠海市拱北海關轄區對“一帶一路”沿線國家進出口總值達369.6億元，占兩市外貿進出口總值的30.6%。其中，出口212.7億元，占兩市外貿出口總值的27.0%；進口156.9億元，占兩市外貿進口總值的37.3%。

2 發展機遇

2.1 地理區位帶來發展潛力

七村地處中山與珠海的交界，同時，50km半徑范圍內覆蓋所有灣口核心城市戰略發展地區與重大交通樞紐。在大灣區規劃背景下，七村將通過灣區互聯互通，成為粵港澳大灣區重要的西岸門戶。未來將有深珠城際、廣中珠澳高鐵、廣州地鐵18號線3條軌道直連灣區，交通紅利帶來巨大的發展潛力。

2.2 周邊區域外溢資源帶來的發展機遇

在粵港澳大灣區時代，身處中珠交界的七村迎來發展新機遇。周邊區域的教育、產業、文化、旅游等資源呈現外溢趨勢，在此背景下，作為中山市的南側門戶，可對接周邊外溢資源，協同發展，推動片區的存量資源盤活。在新一輪的城市競合與產業升級中，如何提升城市品質、城市形象，承接周邊產業、科技和人才等溢出資源，成為七村面臨的重要發展課題。

2.3 政策導向帶來的發展紅利

2020年以來，中山市城市更新局結合國土空間規劃編制進程有序推進城市更新規劃編制和政策完善等工作，加快繪制中山市更新改造新藍圖，不斷提升規劃引領，高質量推動城市更新（“三舊”改造）工作開展。以中山全市城市更新改造研討會提出的“六個原則”和舊城鎮、舊村莊改造“八大基本原則”為指導，更好地統籌安排全市城市更新（“三舊”改造）的總體目標和規模、重點區域、改造時序和策略等。七村片區屬于本次統籌安排的鎮級重點城市更新片區，為項目的發展轉型提供了強大的動力。

3 七村現狀

3.1 發展歷史

20世紀90年代初，七村憑借靠近城區的地理優勢，確立“筑巢引鳳”招商引資，以外向型經濟為主的工作思路，放手發動群眾，多種渠道籌措資金，建設標準廠房11幢，簡易廠房1 200m2，總建筑面積為71 570m2。現有皮革、制衣、電子、刺繡、印刷、絲花、化工、鋁材等工業企業26家，較大的企業有中山勵華制衣、中山華聲五金電子有限公司、中山愛知電子有限公司等。

3.2 人口與經濟情況

實地調研資料顯示，2021年七村的總居民戶數約1 500多戶，其中本村居民戶數約1 100多戶。本村村民的人口約5 000余人；外來的流動人口約18 000人，來自四川、重慶、湖南、廣西等的居多。

2020年，七村集體經濟收入約為2 300萬元。村民的收入來源以廠房出租、農地出租、停車位出租等租金收入為主，在外（珠海、中山）打工的收入占其中一小部分。

3.3 產業結構現狀

工業以傳統制造業為主，產業結構未成體系，配套設施不完善。工業廠區整體布局較為雜亂，建筑風格、形式、色彩等缺乏整體性。部分廠房設施配套不完善或設施老舊破損，多以裝飾裝修建材、金屬制品工廠、手工業廠房等傳統業態為主。

4 存量資源盤活的必要性

4.1 片區活力需要重塑，人居環境亟須提升

七村位于中山與珠海交界，有越的地理優勢，20世紀90年代初以外向型經濟為主的工作思路，使傳統的制造業得到迅速發展。隨著中山、珠海高端產業的不斷發展，七村傳統產業已無法支撐片區的未來規劃。人口外流、居住品質低、基礎設施薄弱等問題逐漸凸顯，嚴重制約了七村的進一步發展。片區的產業需要升級，社區活力也需要重塑。

4.2 傳統產業轉型升級，基礎設施建設帶動片區發展提速

本次的存量資源盤活以七村的產業轉型升級為主要目標，同時完善周邊基礎配套設施，提高人居環境，將其塑造為高標準的中山南大門。

5 產業發展存在的問題及對策

5.1 產業發展方向不明確，產業體系未形成

七村片區范圍內的廠房以出租為主，整體的產業結構無法形成體系，沒有明確的產業發展方向。

解決對策：落實上位規劃的引導，借助周邊資源的優勢，挖掘與周邊契合，符合上位規劃方向的新型產業，明確本區域的產業發展方向，形成完整的產業體系。

5.2 自主創新不足，產業附加值低

目前，七村片區產業自主創新能力不足，對重要核心技術掌握不足，仍以附加值較低的制造業為主，在產業高附加值的前端研發設計板塊不足，后端市場服務模式創新缺失。

解決對策：引進產業創新人才，完善創新創業服務，加強產業高端技術的引進與研發，補全產業創新鏈，提升產業自主創新能力，布局未來高端產業。

5.3 產城發展失衡

七村片區由于以前傳統制造業的發展模式帶來的是產業發展的滯后，城市功能配套、基礎設施無法滿足未來的產業規劃，產業與城市發展不平衡。

解決對策：積極探索實踐“人城產”發展新邏輯，由“產城人”向“人城產”轉變，協調七村區域的生態、生活與生產等各項功能，模糊產城邊界線，以城聚人、以人聚產、以產興城。

5.4 產業發展動力不足，急需轉型升級

七村的產業發展明顯減速，人才嚴重流失，產業已經到了亟須轉型升級的階段。

解決對策：明確發展方向，完善基礎設施建設，加強科技創新，完善金融和專業服務體系，推動單一、傳統的產業模式向生產、服務、消費等多功能的城市型經濟轉型。

6“七村模式”路徑的探索

6.1 發展新路徑的提出

產業的更新發展不僅要促進產業帶自身產業的提升，更要帶動七村片區整體發展方式的轉變，實現高質量增長。同時，城市的空間品質也是片區發展最重要的因素之一，產城融合應該始終貫穿在整個更新規劃過程中，同時必須兼顧地區城市基礎設施的服務容量統籌更新。為此，經過對七村的實地深入研究以及收集各方意見，以產業社區為理念，形成符合七村現狀的“七村模式”，致力于打破七村傳統的產業格局。以自身優越的區位條件，承接粵港澳大灣區外溢資源，實現新舊動能轉換，推動區域內產業新一輪的大發展。

6.2 打造屬于七村片區獨有的“七村模式”產業社區

“七村模式”的概念流程為產業筑基-產業生態引領-創新賦能-人本為核-“人城產”一體化。

1）產業筑基 以新一代信息技術、精密電子產業為基礎，整合產業與城市資源，奠定發展基礎。

2）產業生態引領 以高新技術產業生態圈為發展指引，加速“三生空間”（生產空間、生活空間、生態空間）高度融合發展。

3）創新賦能 以高品質科創空間為發展基點，構建產業創新生態鏈，提升產業發展動能。

4）人本為核 社區內“三生空間”的各項功能建設必須以人為核心，根據不同人群的結構特點，提供不同層次的多元化需求。

5）“人城產”一體化 “人城產”一體化發展，以優質的生態、生活環境“筑巢引鳳”；用高質量發展吸引高素質人才，再以人才吸引企業與生產要素集聚，產業的高度發展又吸引大量人才集聚，從而實現城市和產業的長遠發展與繁榮。

6.3“七村模式”核心發展策略構建

實行“4+1+1”的核心發展策略，“4”為產業鏈“筑基”、供應鏈“通路”、創新鏈“賦能”、金融鏈“助力”，“1”為專業服務“催化”，另外一個“1”是社區生活“融入”。

以產業鏈“筑基”、供應鏈“通路”、創新鏈“賦能”、金融鏈“助力”、專業服務“催化”、社區生活“融入”全力構建的“4+1+1”發展策略，將通過4根鏈條“筑基通路、賦能助力”，將生產性服務與生活性服務配套有機結合，形成深度契合產業生態圈建設思路、具有核心競爭力和區域帶動力的產業生態城。

7 結語

七村現狀為土地利用效率低，居住環境品質較差，工業產出效率低，城市整體公共配套設施缺乏，亟須尋求新的發展動力。通過舊改推動環境改善、品質提升、聯動留地開發、帶動村農地收儲，從而集聚產業載體促進產業發展。

通過盤活存量釋放土地資源，以產城融合的改造思路調整功能、優化布局，提供優質的居住及服務配套，對接周邊外溢資源，引入科技創新產業，實施“七村模式”的產業社區構建，進而推動七村片區功能的完善和環境品質的提升，貫徹落實國家、市、區、鎮的發展策略，打造成中山市產業轉型的典范，滿足人民日益增長的美好生活需要。