馬克思價值規律理論視域下房地產過熱引發的金融風險分析

趙鵬

摘 要：馬克思價值規律理論為當代經濟發展提供了一個清晰的、可參照的理論基礎，將馬克思價值規律理論與當前的國內經濟發展相融合，以獨特的視域角度解析持續不斷的高房價所引發的房地產過熱問題，能夠更加清楚地了解房地產過熱產生的原因，繼而了解房地產過熱可能引發的金融風險。在熟練掌握馬克思價值規律理論的同時，提出緩解房價快速增長的有關政策建議，提出規避風險的措施。

關鍵詞：馬克思價值規律理論;房地產;市場經濟;金融風險

中圖分類號：F830 ? ? ? ?文獻標志碼：A ? ? ?文章編號：1673-291X（2021）36-0065-03

一、馬克思價值規律理論視域

在《資本論》中，馬克思通過分析商品的生產過程、流通擴散環節、社會資本積累等方面，從整個資本主義社會的商品經濟運動規律中，揭示出“整個價值規律”。可以說，馬克思對價值規律的論證，內化于《資本論》之中，貫穿于《資本論》始末，形成馬克思價值規律理論視域。

（一）價值規律的基本內容

1.商品交換必須遵守價值量相等原則。商品的價值量由生產商品的社會必要勞動時間決定，商品的交換必須按照商品的價值量相等的原則進行。等價交換原則是直接決定整個社會有序運行的基礎，而商品的價值在馬克思看來由社會必要勞動時間來決定，為此馬克思在《資本論》中做了進一步解釋。“社會必要勞動時間是在現有的社會正常的生產條件下，在社會平均的勞動熟練程度和勞動強度下制造某種使用價值所需要的勞動時間。”

2.勞動時間決定商品價值量。從微觀上來看，勞動時間直接作用于具體的商品上。勞動時間與勞動熟練程度和勞動強度的正比，直接決定了商品本身應有的價值量;從宏觀上來看，社會總勞動時間決定單個商品的價值。“不僅在每個商品上只使用必要的勞動時間，而且在社會總勞動時間中，也只把必要的比例量使用在不同類的商品上。”馬克思從宏觀意義上，推算出社會必要勞動時間會決定單個商品的價值，這就形成了一個完整的由時間決定的價值規律。

（二）價值規律的表現形式

“要使一個商品按照它的市場價值來出售……耗費在這種商品總量上的社會勞動的總量，就必須同這種商品的社會需要的量相適應，即同有支付能力的社會需要的量相適應。”商品被制作出來后并不能直接產生價值，仍然要加入必要的各種市場要素，如價格、競爭、供求等。經過市場的運作使得商品與消費者產生聯系，最終確定其價值。社會需求程度，即市場會對商品生產、流通和成品進行一系列調節，最終表現出的價格會圍繞市場所賦予的商品價值來回波動。

（三）價值規律的積極作用和消極后果

商品價格的高低由商品自身、社會價值、消費者等多種因素決定，所以價值規律的產生和運作也由其主觀和客觀等多種因素造成，自然會產生積極和消極的兩面性，最終導致可控和不可控兩種局面。

1.價值規律所產生的積極作用。在可控范圍內時，價值規律會產生積極作用。首先，價值規律調節社會資源在整個社會的合理配置;其次，價值規律促進企業和整個社會勞動生產率的提高;最后，價值規律自發地調節社會收入的分配。

2.價值規律所產生的消極作用。當價值規律逐漸成長為具有物的運動形式時，它的發展就會呈現膨脹式擴張、不受控制和破壞自身規律的情況發生，也必然會產生一些消極的后果。首先，競爭可能導致壟斷的發生，阻礙技術的進步;其次，可能引起商品生產者的兩極分化;最后，價值規律自發調節社會資源在社會生產各個部門的配置，可能出現比例失調的狀況，造成社會資源的浪費。

二、當前我國房地產過熱的原因分析

“商品可以按照與自己的價值相偏離的價格出售，但這種偏離是一種違反商品交換規律的現象。商品交換就其純粹形態來說是等價物的交換。”從目前來看，高房價已經成為一個亟待解決的社會問題，其受關注度長期居高不下。

（一）房屋作為商品而言，具有商品的原始屬性，即人們對于居住的剛性需求

經過40年的改革開放，國人的收入有了大幅度提升，生活水平和質量也有了顯著提高，對自身居住環境的要求自然水漲船高。“商品在能夠作為價值實現以前，必經過證明自己是使用價值。”房屋作為一種商品，已經在現階段證明了自己的使用價值非常高，這也是產生高房價的基本原因。

（二）城市擴張速度持續加快，引起土地的價格上漲和稀缺

我們對于高房價的討論，在現階段和將來很長一段時間內，都將集中在城市房價，當越來越多的人涌入城市，城市生活所代表的便捷、高質量、多層次的生活也成了現代社會的縮影。

（三）高回報率引發全民投資房產熱潮

對于普通民眾而言，投資房產是家庭理財的首選。除民間炒房團體外，國內各類大型企業都或多或少地先后進入房地產市場，形成一個龐大的市場體系，保值、高回報、熱錢快，也吸引銀行成為背后的主要推動力，地產投資已然是國內主流。此外，我國房產的擁有率、增值幅度都使房產投資成為家庭投資資金的首選。

（四）過度宣傳導致城市居民潛移默化地產生購房需求

“價格可以完全不是價值的表現，有些東西本身并不是商品，例如良心、名譽等，但是它可以被它們的所有者出賣以換取金錢……因此，沒有價值的東西在形式上可以具有價格。”以房地產公司為主的過度宣傳賦予了商品房更多無形的附加值，也造成了巨大的負面影響。在深入調查和掌握民眾心理后，房地產公司利用各種媒體鼓吹擁有住房的種種好處，抬高其無形價值，甚至編造政府的政策規定，煽動民眾，使其不由自主地產生買房意愿。

三、房地產過熱可能引發的金融風險

從馬克思價值規律理論視域下，我們可以清晰地看到房地產業已經超出了一般商品的價值規律，產生出巨大的風險。房價連年攀升，高額房價已經超出一般工薪家庭的承受范圍，工資漲幅遠遠低于房價漲幅，尤其是對剛剛大學畢業，進入社會的年輕人來說，高額房價已經成為他們心理上的、發展上的、婚姻上的巨大負擔。除此之外，高房價還產生很多其他方面的負面影響，例如影響國民幸福感、影響實體經濟運行、抑制居民對非生活必需品的消費需求、削弱普通家庭的抗風險等等問題，其中最嚴重的要數可能引發的金融風險。

（一）由互聯網經濟主導的現代融資體系所帶來的社會融資風險

按照馬克思價值規律理論，商品的價值一定取決于社會必要勞動時間。相比較于其他商品，商品房所需要的必要勞動時間更多，吸引其他社會必要勞動時間更多。

1.對銀行資金的高度依賴。房地產行業的資金流具有價值大、開發周期長、一次性、風險高、政策依賴性強等諸多風險因素，所以資產是房地產企業的命脈，資金流在房地產項目開發的全過程中都顯得至關重要，例如恒大、萬科、碧桂園、保利等大型房地產企業，其各種銷售、管理、基建方式都圍繞其資金流來運轉。房地產企業資金流的來源大致分為自有資金、銀行信貸、社會融資和其他途徑。因資金流對房地產企業有著至關重要的作用，所以我國房地產企業一直以整個社會資源為核心，進行“以小博大”的發展模式，因此對于銀行資金的依賴度長期居高不下。

2.參差不齊的民間資本進入融資體系。可是隨著互聯網金融的崛起，也方便了更多以個人、家庭為單位的微型資金流進入融資（集資）體系，不透明性、虛假性、高利貸、監管不到位等復雜問題也隨之而生。很多中小型房地產企業在遭遇融資難的問題時就會通過社會融資、網絡融資的方式補強資金流，一旦有不良資金進入，而房地產企業在購地、施工、銷售等過程中發生嚴重問題，或整個地產項目投資時間過長，中小型房地產企業就會發生資金流斷裂，從而波及整個地區性房地產行業，引發一連串的社會穩定問題。

（二）以國家調控政策為主的政策性影響帶來的金融風險

雖然國家連續出臺房屋限購政策和房地產調控政策，但仍舊有些地區比較極端地強調房地產業推動經濟增長的作用，從而過分地依賴于投資房地產開發以期拉動經濟增長，形成了所謂的土地財政。

1.政府難以準確掌握調控力度。如果政府調控力度過大，會短時間造成交易量明顯下滑的影響，使得部分房地產企業因流動資金不足，發生資金鏈斷裂的情況，從而波及銀行或其他融資體，引發金融風險。如果調控力度過小，會產生更多漏洞，降低了房地產監管力度，導致違規買地、用地的情況發生，降低政府在民眾心中的公信力，反而會增加進一步的調控難度。

2.政府決策失誤引發金融風險。地方政府或大型企業在房地產或商品房用地規劃方面失敗的例子不勝枚舉，導致空城和“鬼城”的出現，在房地產過熱引發的經濟泡沫達到一定程度時，這樣的規劃失敗就會放大其負面影響，引發金融風險。

（三）銀行的信貸風險

無論是樓盤開發還是個人買房，銀行借貸在很長一段時間內都將是資金來源的首選。銀行的主要盈利來源是發放貸款，而房地產業信貸規模及利潤的誘餌吸引著銀行將信貸資金投放到這一領域，房地產的前期開發與銷售都需要大量的資金作為支持，雙方的需求使這一交易行為順利進行。但信用風險不同，最突出的市場風險主要體現在貸款審批的初始階段和房地產項目銷售階段，此時市場易受行業泡沫的影響。對于項目合法有效性風險而言，房地產項目不僅對資質進行審查，而且審查項目本身是否合法有效，存在較大政策性風險。項目質量風險體現在項目的選址、項目類型和物業配備等因素，樓盤修建所需周期長，加大了銀行的信貸風險。

（四）“房本位”推動個人住房抵押貸款的膨脹繼而引發金融危機

貸款買房是我國大部分購房者的首要選擇。而個人住房抵押貸款具有隱蔽性強、暴露時間長等特點，受經濟周期波動影響較大，2008年美國次貸危機就是由個人住房抵押貸款引起的。個人住房抵押貸款風險容易引起銀行壞賬，就金融風險而言，主要有欺詐風險、銀行存貸期限不匹配風險、提前償還貸款風險等。“商品價值從商品體跳到金體上……是商品的驚險的跳躍。這個跳躍如果不成功，摔壞的不是商品，但一定是商品所有者。”在中國，絕大多數家庭傾其所有買房，所以房價的任何波動都深深影響到個人，而這種影響通常是巨大的。

（五）房價下跌引起房地產泡沫所造成的金融風險

在中國家庭金融調查與研究中心的報告中稱，2018年全國房屋空置率達到了21.5%以上。房屋銷售指數的年均增長率比城鎮居民收入水平的年均增長率高，這些都說明我國房地產行業已經產生了很大的泡沫，存在泡沫風險。高房價非理性上漲，逐漸偏離了房屋的真實價值進而產生泡沫，若任由這一現象自由發展，價格泡沫總有破裂的時刻，房價下跌、房屋貶值、房產縮水等等都將導致資產價值縮水，從而引發房地產金融危機。

四、對于緩解房價快速增長的有關政策建議

“堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位，加快建設多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。”在十九大報告中，黨中央彰顯了對房價加強調控的決心，而政策調控對遏制高房價無疑是最關鍵、作用最明顯的。

首先，在應對城市高房價中，一方面需要加強城市規劃，避免盲目擴張;另一方面推進農村的城鎮化建設，提高鄉村經濟發展的同時，避免大量人口涌入城市，緩解城市壓力。其次，加強房地產行業的金融監管，避免金融泡沫的大量產生，降低由于資金流存在的風險而導致的金融風險。最后，按照馬克思價值規律理論，盡可能地降低商品房的附加值，使之逐漸回歸租住的實用價值本身和理性的流通比例，讓商品房符合一般商品規律，適應和匹配廣大人民群眾的購買力。

結語

“在我們所要考察的社會形式中，使用價值同時又是交換價值的物質承擔者。”在我國經濟發展進入新常態之后，房地產行業也必然進入新的發展階段，如何穩定增長，堅決降低房地產行業的金融風險，是各級政府和房地產企業應該重點考慮的。除了政府和企業外，對于我們個人而言，通過馬克思價值規律理論理性看待高房價也非常重要，一方面加深對房地產行業和樓盤的了解認知，正確處理剛性需求和投資的定位，避免盲目跟風投資;另一方面轉移投資方向，將經濟投資更多地轉向個人發展、家庭生活、子女教育、身體健康等方面，讓自己擁有更加幸福的生活。總之，商品是為了更好地服務民眾，切不可本末倒置，如果一味盲目追求商品的附加值，而忘記商品本身的價值，受到傷害的往往會是自己。

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