智慧社區創建下的蕪湖市老舊小區改造技術探究

劉俊剛

（蕪湖市物業管理處，安徽蕪湖 241000）

老舊小區改造成為當前新型城鎮化發展的重要議題，根據《國務院辦公廳關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》（國辦發〔2020〕23號）以及《安徽省人民政府辦公廳關于全面推進城鎮老舊小區改造工作實施意見》（皖政辦〔2020〕21號）等文件精神，蕪湖市積極推動老舊小區改造工程。智慧社區作為智慧城市的重要組成部分，在推進城鎮老舊小區改造進程中發揮重要作用。通過智慧社區的智慧化建設，逐步改善老舊小區人居環境，提升公共空間品質，是值得深入研究和思考的話題[1-4]。蕪湖市作為安徽沿江城市，是長江經濟帶龍頭城市，城鎮老舊小區改造力度大。在深入分析智慧社區理念的前提下，總結蕪湖市老舊小區智慧化改造現狀，提出蕪湖市老舊小區改造技術路徑和對策建議，為蕪湖市及周邊老舊小區改造提供實踐參考。

1 智慧社區內涵及設計原則

智慧社區建設規范是為了實現全市范圍內的小區在公共安全、家庭安全、物業服務、人員管理、消防、安保、車輛管控、秩序維護、維修資金等方面，通過互聯網、物聯網技術、大數據分析、應用算法、區塊鏈技術及相關智能設備進行全方位的綜合管理，為小區業主、物業提供全方位、立體化的服務方式，也為政府提供一個直觀、精準、高效的監管平臺。

基于現有系統設施，通過加裝各種系統模塊及相關物聯網設備、實現新建系統與原有系統的無縫對接、集群。不浪費前期建設資源，降低維護管理成本，通過大規模的數據及對應的推薦算法提高小區的安全性、便捷性與舒適性。在統籌規劃、資源整合的前提下，立足長遠、統籌規劃，以小區業主最關心、最迫切的實際需要為導向，合理布局，避免資源浪費。積極探索低成本、高實效的智慧社區老舊小區改造技術路徑，因地制宜開展智慧化建設，以規劃為依據，分步實施智慧社區建設工程。

2 蕪湖市老舊小區智慧化改造的現狀

蕪湖市以《安徽省城鎮老舊小區改造技術導則》（2020年修訂版）為標準，設立基礎型、完善型、提升型三種類型穩步實施。

以優先補齊小區功能短板為原則，拆除違建，解決供水、排水、供氣、供電、停車、消防、安保等智慧化需求。圍繞電梯、房屋維修改造、配套停車場及充電樁、活動設施、智慧安防設施等智慧化系統建設，進一步改善公共服務和公共環境水平，有計劃地增設智能信包（快件）箱、智能醫療、智能家政等服務設施。2020年，蕪湖市計劃改造城鎮老舊小區121個，涉及住戶42 812戶，房屋總建筑面積達到368.27 萬m2，計劃投資4.2億元。截至12月底，改造工作全部完成，實際完成投資4.4億元，項目完成率和投資完成率分別為100%、105%。

2.1 智慧化基礎設施進一步完善

2020年，蕪湖市城鎮老舊小區以適老化、建筑節能改造為原則，新增感應路燈數量為2 249盞，新增智慧化安防設施數量為1 218個，673套破損單元門更換為智能化門，新增智能快件箱、智能信包箱30個，安裝新能源汽車充電樁數量為395個，加裝智能電梯5部，新增電動自行車充電設施數量為953套。

2.2 社區服務功能不斷提升

以滿足小區居民安全需要和基本生活需求，補齊小區功能短板、打通微循環為主線，形成以麻紡廠宿舍、愛國小區、中江新村等5個區片為核心的組團改造項目，連片改造合理利用閑置空間以及存量資源，增設智能化消防設施，建設托育、養老、便民商店、自助餐飲等社區專項智能化服務設施，方便小區居民生活，有效提升居民生活品質。

3 智慧社區創建下的蕪湖市老舊小區改造技術路徑

智慧社區是新形勢下社區管理的一種全新理念，借助互聯網、物聯網將生活數字化、智能化，有效提高居民居住幸福感。

3.1 建設社區安防設施

根據社區的實際情況，通過對社區加裝或更新公共區域煙感、消防門門磁、消火栓水壓、水、電、燃氣表感應器，實現實時告警，感應器具備聲光報警、故障自檢、實時告警等功能。能源監測設備發現異常時，及時記錄顯示編號、感應器設備所在小區樓棟、單元、房間編號、前端設備ID號、上傳時間、用量數據。形成一套完備、先進的智能化社區安防系統，使社區的管理更安全、便捷、高效、智能。

3.2 完善配套基礎設施

以全面整治小區及周邊綠化、照明等環境為前提，逐步拆除違法建筑。針對條件允許的住宅小區，改善適老設施、無障礙設施，增設智能化電梯。豐富和完善社區綜合服務設施，包括電動自行車及汽車充電設施、智能快件信包箱、衛生服務站，建設停車庫（場）、文化娛樂休閑設施、物業用房等配套設施。

3.3 搭建智慧綜合服務平臺

智慧社區綜合服務平臺系統是實現智慧社區的核心。該平臺需要負責社區與外部單位間的數據交互，例如為公安消防、應急管理、供電、供水、供氣等單位提供社區系統數據。綜合服務平臺是各弱電系統數據交互的核心，支持各個弱電系統之間的數據交互功能。

（1）智慧物業管理功能。

智慧物業是智慧化社區建設最易顯現效果的功能，例如保安巡邏、遠程抄表、消防安全管理、停車場管理、閉路監控管理、門禁系統、智能消費、電梯管理等相關社區物業的智能化管理，進行集中運營管理。通過“智慧社區”“智慧管家”業主端APP，實現在線繳物業費、在線報修、在線接受通知公告、鄰里互動交流等，方便居民的日常生活。

（2）社區電商服務功能。

社區電商務服務是中青年便利品購物的重要渠道，實現消費者的網上購物、餐飲配送以及各種團購活動，提供線上問診購藥、能源繳費和相關的綜合服務活動，實現“一站式”服務。

（3）智慧家居服務功能。

采集社區常住居民、車輛、房屋變更等信息，建立動態的社區檔案。以家庭為單位，運用智能家電、人工智能等先進技術和設備，促使居民可遠程操控和查詢小區及家庭的智能設備運行狀況，打造舒適溫馨的智慧家居生活。

4 智慧社區創建下加快蕪湖市老舊小區智慧化改造的建議

4.1 促進綜合管理大數據平臺建設

城鎮老舊小區智慧化改造中搭建智慧綜合服務平臺，需要建設綜合管理大數據平臺，將小區的物業、人員、消防設備、設備告警、應急求救、視頻監控、車輛、家庭安全等管理項目，進行一系列數據管理，利用大數據分析，針對小區的突發事件上級安全部門能夠做出積極快速響應，對異常數據能夠動態實時處理，更便捷、利民[5]。

4.2 提高安全設施設備智慧化建設強度

城鎮老舊小區智慧化建設需要投入相應的硬件設備設施，重點是強化安全設施設備建設。通過前期系統檢查老舊小區公共區域的消防設施智慧化建設情況，按照標準、規范更新和修復消防設施智能設備，在配齊消防應急照明、消火栓、滅火器等消防器材的前提下，完善消防警示標識智慧化系統，定期進行維護維修[6-7]。未設置消防設施的應按照有關消防技術管理規定增設相應的消防設施。

4.3 加強智慧化設施設備保護力度

城鎮老舊小區建設周期長、資金量大，監管難度大。智慧化建設資金來自補助資金，包括民政、公安、醫療衛生、教育、體育等涉及住宅小區各類資金的支持。更新和維修小區內智慧化設施設備時，需要強化保護力度[8]。

在小區周界圍墻、柵欄、智慧化設施設備集中區域等位置，應用視頻偵測、生物磁場感應、紅外、微波等多種傳感技術，安放監控視頻和部署報警裝置，多種角度強化設施設備的保護和監測。

4.4 建立智慧社區建設考評激勵機制

城鎮老舊小區智慧化改造后，在街道（鎮）、社區組織協調指導下，成立業委會。通過動態網絡測評，建立智慧社區建設長效評價機制，將改造任務完成、工作推進、資金籌措、長效管理等方面情況作為考核指標，對承擔部門和單位進行目標責任考核，按照考核等次給予資金獎補[9-11]。

5 結語

蕪湖市城鎮老舊小區智慧化改造過程中，項目方案設計環節更注重民生要求，重點解決群眾關切問題，改造方案實事求是，將老舊小區智慧化向社區治理下沉，發揮社區物業、居民在城市治理中的基礎性作用。蕪湖市老舊小區智慧化改造堅持適老化、節能化，智慧、技防安防相結合。通過老舊小區智慧化程度的逐步改造，提升居民生活水平，使居民在城市治理中更有參與感、獲得感。