70個大中城市的房價信號

何小民

全國房地產開發投資增速

今年，一年一度的315晚會一如既往曝光了令人發指的企業劣行，受到全網關注，霸占了一半的微博熱搜榜。

其實，差不多同時還有兩條信息，被315晚會的熱搜淹沒，卻牽動著數萬買房者的心。

一條是，3月16日，廣東銀保監局通報嚴查經營貸、消費貸違規進入樓市的情況，廣東省違規進入樓市資金達2.77億元，涉及920戶購房者。

另一條是，3月15日，國家統計局發布了，2月份，全國70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，用一句話概括便是，70個城市中，八成城市的新房、二手房價格的環比、同比上漲。

看似不相關的兩條信息，背后卻有著千絲萬縷的聯系，不能不關注。

調控之下的上漲

從去年下半年開始，樓市調控不斷收緊，進入牛年，嚴調控的趨勢越演越烈。

1月1日起，嚴控房企融資的“三道紅線”和金融機構地產信貸的“兩道紅杠”（房地產貸款占比、個人住房貸款占比上限）正式實施。緊接著，2月底，針對全國22個重點城市的土地供應“兩集中”政策落地。可以說，中央的樓市調控已經深入土地供應、房企融資和銀行信貸了，調控再度升級，且系統監管嚴防死守的意味明顯。

在這種高壓態勢下，各地方的樓市調控政策也不敢松懈，甚至還有創新之舉。如深圳住建局在春節之前（2月8日），便緊急發文，要建立二手住房成交參考價格發布機制，同時，還發布了深圳3595個住宅小區的二手房成交參考價格。

隨后，上海、東莞、無錫、杭州等地紛紛效仿，開啟對二手房市場的監管。

如果說“三道紅線”和“兩集中”政策從房企融資和土地供應直接掐住了新房價格的脖子，那么，時間一長，這些政策也會帶來負效應，即加劇新房和二手房的倒掛，讓二手房過熱。此時，二手房成交參考價發布機制的政策，不失為一條緩解負效應蔓延的舉措。

那么，問題來了，這一波密集的調控下來，樓市情況到底如何？2月，國家統計局按例發布的70個大中城市房價數據就是最及時的答案，也因此備受市場關注。

情況不容樂觀。按城市來看，70個大中城市中，新房價格、二手房價格上漲的城市分別有56個和55個，而在去年12月，這一數字分別為42個和38個，顯然，樓市上漲行情已經在更大區域鋪開。

按房價指數來看，2月份，70個城市新房價格指數環比、同比均上漲，其中，環比上漲0.4%，同比上漲4.3%。二手住宅價格漲幅更大，其中，環比上漲0.57%，同比上漲5.2%。值得一提的是，4個一線城市的二手房價格漲幅領跑全國。

然而，房價上漲并沒有影響銷售。國家統計局數據顯示，1-2月份，商品房住宅銷售面積增長1.08倍，相應地，住宅銷售額也增長1.44倍。

如此銷售成績，即使與疫情前的 2019年同期相比，漲幅也分別達到23.1%和49.6%，可謂火爆。

不僅如此，今年1-2月，全國房地產開發中的住宅投資達10387億元，增長41.9%，比全國房地產開發投資增速高出3.6個百分點，比全國固定資產投資（不含農戶）高出6.9個百分點。

無論是從房地產開發、銷售還是具體的新房、二手房價格，樓市行情都是一片火熱，即便考慮疫情的因素，與2019年同期相比，增速也明顯。

與此同時，樓市調控也從未停歇。據中原地產研究中心的統計，截至2月底，今年以來各地與房地產市場有關的樓市調控次數已高達87次，但這些都無法阻擋2021年初樓市“小陽春”的腳步。

那么，樓市到底怎么了？

中原地產研究中心的統計，截至2月底，今年以來各地與房地產市場有關的樓市調控次數已高達87次，但這些都無法阻擋2021年初樓市“小陽春”的腳步。

“二手房時代”

2月份，全國70個大中城市房價上漲已經事實，但仔細觀察會發現，房價的同比和環比漲幅差值較大，主要是因為參照的基數不一樣。

同比漲幅大，是因為受疫情影響，去年房價價格基數較低。相比之下，環比數據更能真實反映當前樓市情況。

具體分析2月份70大城市房價的環比、同比數據，有兩個新趨勢值得關注：

其一，隨著樓市分化，一線城市的二手房環比增幅高于新房，而在二三線城市則是相反的情況。

具體來看，2月份，4個一線城市二手房價格的環比漲幅為1.1%，比新房高出0.6個百分點，且這還是在一線城市二手房被納入調控后的結果。相應地，35個三線城市的新房價格環比漲幅為0.3%，比二手房價格環比高出0.1個百分點。其中，徐州新房漲幅為1.2%，是此次新房價格上漲最快的城市，長沙新房以1%漲幅緊隨其后。

如果將時間拉長，參看同比數據，這種趨勢更明顯。

其二，聚焦4個一線城市的樓市，在具體戶型上，4個城市的新房和二手房又呈現出不同的特征，顯而易見的是，剛需一族被逐漸擠出一線城市的新房市場，只能在二手房市場不斷委曲求全才有一絲上車的機會。

具體來說，在新房市場，除廣州外，北京、上海、深圳三個城市里，144㎡以上的房子更受購房者青睞，這也意味著，北京、上海、深圳的新房市場有逐漸轉變為豪宅市場的趨勢，而廣州的新房市場對剛需比較友好，90㎡以下的房子更受歡迎。

在二手房市場，4個一線城市又是另外一番情形。上海、廣州、深圳三個城市中，90㎡-144㎡房子市場需求大，說明這三座城市的二手房市場由改善性需求撐起的趨勢凸顯，北京最受歡迎的是90㎡以下的房子，可見，北京的剛需被擠壓到二手房市場得以滿足的無奈，值得一提的是，北京90㎡-144㎡價格環比漲幅為1.2%，高于同期廣州和深圳的漲幅，看來，北京的改善型需求也逐漸開始在二手房中找到歸宿。

與此同時，如果將時間拉長，從同比數據來看，無論是新房還是二手房，廣州90㎡以下的房子，漲幅在4個一線城市中位居首位，不難看出，廣州樓市在一線城市中仍保留著少有的剛需氣質，當然，這部分市場也競爭激烈。

在調控收緊下，廣州四大行的首套房和二套房的房貸利率紛紛上漲，即便能如愿上車，此時，他們的成本也比之前高了不少。

他們不知道的是，廣州剛需市場遠比他們想象得要激烈。從去年開始，90㎡以下的小戶型的房子，成交量就在攀升。據克而瑞數據，去年廣州70㎡-90㎡面積的房子，同比增長了64.5%。就連平時不被看好的50㎡以下的二手房，僅去年一年就成交了1.3萬套，同比增長了92.5%。

與此同時，記者觀察發現，這兩年，廣州的新盤中，不僅逐漸遠離城市次中心，甚至還推出了不少面積在70㎡左右的三房戶型，用較低的總房價，滿足剛需一族多元的住房需求。

這些都意味著，即便是在一線城市中的房價洼地—廣州，因房價攀升導致房屋總價水漲船高，剛需們只能犧牲房屋面積、房子的舒適度、地段來降低房屋總價來上車，更何況北上深。

誰是罪魁禍首？

此輪樓市“小陽春”，一線城市是當仁不讓的主力，但另一方面，一線城市的樓市調控也是最嚴厲的。不論是二手房成交參考價格發布機制還是嚴查經營貸、消費貸違規進入樓市，都是從一線城市開始的，為什么在調控越嚴的地方，房價上漲最猛？

信貸資金是樓市上漲的內核，中原地產首席分析師張大偉就認為，這一輪樓市2020年市場翹尾到2021年小陽春核心原因是信貸政策，特別是與經營貸入樓市有關。

而掌握著樓市信貸資源的銀行等金融機構，能否嚴格執行調控政策就十分關鍵了。而現實是，銀行等金融機構，不僅沒有嚴格將政策執行到位，還放任違法行為一步步突破調控限制，讓風險累積。

于是，我們可以看到，一方面，直接針對銀行的監管要求“兩道紅杠”，收效甚微。2021年1月的信貸數據顯示，人民幣貸款增加3.58萬億元，分部門看，住戶貸款增加1.27萬億元，其中，短期貸款增加3278億元，中長期貸款增加9448億元，住房按揭貸便是銀行中長期貸款的重要部分。

另一方面，銀行還放任經營貸、消費貸違規流入樓市，助長買房者加杠桿，加速風險積累。在讓信貸資金違規流入樓市這件事上，工行可是公開領過罰單的，此外，另據廣東省銀保監局對外披露的情況，廣東省涉嫌違規流入樓市的資金為2.77億元，涉及920戶，可見這種情況，并不在少數。

明知與監管要求不符，一些銀行信貸人員為何還要逆向而行，特別是放任本該服務于中小微企業的經營貸流入樓市？

明知與監管要求不符，一些銀行信貸人員為何還要逆向而行，特別是放任本該服務于中小微企業的經營貸流入樓市？

其實，銀行的這些行為是有完整的利益邏輯支撐的。想象一下，銀行也是需要盈利的機構，一方面，低利率環境下，銀行傳統息差收入變窄，另一方面，信貸寬松的情況下，手握海量信貸資金的銀行，其信貸任務也會相應提升，必然催生銀行尋求新的放貸業務，拓寬收入。

一直以來，房地產信貸都是銀行信貸業務中優質而安全的，每當房價上漲，意味著作為抵押物的房子在升值，銀行不僅能一起享受房價上漲的紅利，還能降低信貸風險，何樂不為？所以，可以看到，以房貸為代表的中長期貸款增加數額較大。

而銀行放任經營貸違規流入樓市，也是同樣的邏輯—有利差可賺，且對象是優質而安全的房貸業務。

其實，一般情況下，經營貸、消費貸等這類周期短的小額信貸產品，銀行出于風險收益的考量，其貸款利率普遍要高于抵押貸利率。據廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉的文章透露，在深圳，過去這類產品的貸款利率多為6%～7%，有些甚至達到10%左右，遠遠高于同期抵押貸利率，在這種情況下，流入樓市投資，根本無利差可賺。

但疫情改變了許多事情，為了給中小微企業紓困，經營貸等信貸產品利率下調就是一件。2020年，消費貸、信用貸主流利率下調為4.36%，抵押貸主流利率低至3.85%。但是，按揭貸款利率比較高，無論首套房還是二套房，利率都在5%以上，兩者之間利差也由此產生，此時，經營貸流入樓市便是一門有利可圖的生意。

除了融資端信貸資金的違規涌入，此次一線城市二手房的火爆也有供需關系失衡的因素。

一方面，在一線城市，學區房需求大、投資屬性強，是二手房價格提升的主要推手；另一方面，一線城市的新房及二手住宅供應稀缺，剛需被迫轉向二手房，再次推高二手房行情。

讓人欣慰的是，3月以來，樓市熱點城市開始嚴查經營貸違規入樓市情況，樓市嚴調控仍再在繼續。對剛需族來說，他們顯然希望樓市盡快回歸它本來的軌道。