房產(chǎn)測繪面積計(jì)算常見問題分析

曹 銳

（六盤水恒輝房地產(chǎn)中介服務(wù)有限公司，貴州 六盤水 553537）

作為我國經(jīng)濟(jì)的重要支柱，房地產(chǎn)業(yè)是促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展的重要因素。因此，在這種客觀背景環(huán)境下，我們在房地產(chǎn)測繪中高度重視被測區(qū)域的質(zhì)量，希望通過改進(jìn)房地產(chǎn)測繪的方法來提高測繪區(qū)域的質(zhì)量，從而確保測繪數(shù)據(jù)的完整性和專業(yè)性。最后推動房地產(chǎn)檔案的完整建立。

1 房產(chǎn)測繪的概念及意義

1）房產(chǎn)測繪的概念。測算房地產(chǎn)面積的內(nèi)容通常情況下，房地產(chǎn)面積的測繪與計(jì)算主要分為兩大部分：一是用地面積，二是房屋面積。其中，用地面積又細(xì)分為各地類面積、共用土地面積、土地面積以及占地面積；而房屋面積則包括對以下幾類面積的測算，如：使用面積、公攤面積、總建筑面積以及產(chǎn)權(quán)面積。

2）房產(chǎn)測繪的意義。（1）實(shí)際上，房屋測繪區(qū)域的質(zhì)量不僅會影響消費(fèi)者的權(quán)益，還會影響房屋的原始所有者。在進(jìn)行實(shí)際的房屋測繪工作時，工作人員必須嚴(yán)格按照我國有關(guān)法律法規(guī)和相應(yīng)地區(qū)的測繪工作進(jìn)行測繪。同時，必須在進(jìn)行測繪工作之前準(zhǔn)確計(jì)算它們。此外，如果在交易過程中出現(xiàn)一些有爭議的情況，所有者必須提供一些強(qiáng)大的數(shù)據(jù)以獲得法律支持。最后，相關(guān)的測繪人員必須確保每個測繪數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，因?yàn)檫@將極大地影響房地產(chǎn)檔案的建立，并對其產(chǎn)生權(quán)威性的影響。（2）現(xiàn)在，不僅中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入快速發(fā)展階段，而且人民生活水平也不斷提高，房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱。但是，根據(jù)調(diào)查結(jié)果來看，中國大部分房地產(chǎn)測繪市場沒有相對完善的管理手段，市場仍然不平衡，很容易影響到整個測繪領(lǐng)域的數(shù)據(jù)，根本沒有保證。其可靠性也會在一定程度上阻礙房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。因此，如果員工能夠在房地產(chǎn)測繪中確保調(diào)查區(qū)域數(shù)據(jù)的可靠性，不僅會積極影響房屋的產(chǎn)權(quán)登記，而且還可以有效防止業(yè)主與客戶之間發(fā)生各種糾紛和合法權(quán)益。它可以得到極大的保護(hù)，并且在良好的環(huán)境中，房地產(chǎn)市場的秩序可以恢復(fù)到正常狀態(tài)。

2 房產(chǎn)測繪的常見情況

1）正常情況下的房產(chǎn)測繪。一般來說，當(dāng)房屋結(jié)構(gòu)簡單且分配不復(fù)雜時，房屋建筑面積和房屋面積的計(jì)算無非就是標(biāo)準(zhǔn)的幾何圖形，例如矩形、菱形、三角形、圓形、扇形以及其它幾何圖形。計(jì)算圖形的形狀并不難。只要您仔細(xì)測量并仔細(xì)檢查每個過程，就不會有技術(shù)問題。現(xiàn)在市場上有各種專業(yè)軟件，您可以輕松地逐步完成測繪項(xiàng)目。

2）復(fù)雜情況下的房產(chǎn)測繪。（1）計(jì)算全部建筑面積的情況。根據(jù)規(guī)范的定義，在某些簡單情況下可以確定總面積的計(jì)算。對于具有永久性結(jié)構(gòu)且樓層高度超過2.2m（包括2.2m）的單層建筑物，建筑面積按一層計(jì)算。多層建筑物的建筑面積是根據(jù)每層的總建筑面積計(jì)算得出的。通過房屋的通道，例如入口大廳和房屋中的大廳，是根據(jù)建筑物的建筑面積計(jì)算的。如果大廳走廊的高度超過2.2m，則建筑面積應(yīng)根據(jù)水平投影面積計(jì)算。變形縫連接到房間的任何一側(cè)，并具有房屋的一般條件。如果可以正常使用，則應(yīng)計(jì)算建筑面積。（2）計(jì)算部分建筑面積的情況。對于連接到房屋的走廊，屋檐和門廊，沒有柱子但沒有封閉，且樓層高度大于2.2m，則根據(jù)圍護(hù)結(jié)構(gòu)或周圍一半的水平投影面積計(jì)算建筑面積外殼區(qū)域。例如：門廊，帶有永久性建筑物的獨(dú)立柱的遮陽篷，帶有永久性建筑物的單行柱的車棚，貨棚，平臺，加油站等，其地板高度大于2.2m，按水平投影的一半計(jì)算上蓋的區(qū)域。未封閉的陽臺，帶有上蓋的永久性高架走廊，無支柱且無封閉，永久性結(jié)構(gòu)但無屋頂室外樓梯，建筑面積計(jì)算為外部投影面積的一半。（3）不計(jì)算建筑面積的情況。樓層高度小于2.2m的夾層，夾層，工業(yè)地板，地下室和半地下室不計(jì)算建筑面積。例如：墻面組件，配件，裝飾柱，裝飾幕墻，煙囪，腳，臺階，無柱雨篷，高架走廊和房屋之間的走廊，屋頂上的花園和游泳池，操作平臺以及房屋中的裝卸平臺，平臺在建筑空間中放置箱子和水箱，將拱廊和過街建筑物的底層用作道路和小巷的交通部分，將街道建筑物，住宅建筑物和走廊下面的底層用作公共道路（或社區(qū)道路）街道通行，無論是否有圓柱或圍墻結(jié)構(gòu)，都不會計(jì)算建筑面積；沒有連接到內(nèi)部的房屋之間的變形縫不計(jì)算建筑面積。獨(dú)立的煙囪，涼亭，塔樓，坦克，水池，地下防空干線，支線等，不計(jì)算建筑面積；室外鋼梯或用于維護(hù)或消防的梯子不計(jì)算建筑面積；房屋中的空心部分和露臺不計(jì)算建筑 面積。

3 房產(chǎn)測繪面積計(jì)算的方法及建議

1）控制前期收件圖紙及資料的審查質(zhì)量。對測繪工作初期收到的圖紙和材料進(jìn)行審查，是確保測繪工作順利開展，提高測繪效率的重要前提。因此，通過最初控制所接收圖紙和材料的審核質(zhì)量，可以有效地實(shí)施房地產(chǎn)的測量和制圖。本地質(zhì)量控制。首先，檢查提供的審核材料是否符合要求。對于客戶提供的施工圖，應(yīng)進(jìn)行必要的質(zhì)量檢查，以確保施工圖符合相關(guān)規(guī)劃部門的審查和批準(zhǔn)。其次，為確保所提供的審查材料的完整性，提早收貨圖紙和材料應(yīng)包括完整的施工圖。再次，查看特定信息。由于有些平面圖（如陽臺，屋頂?shù)龋┰诜课萁ㄖ胁磺逦梢姡虼艘矐?yīng)對該區(qū)域的特殊材料進(jìn)行全面審查。否則，很容易出現(xiàn)測繪問題。

2）學(xué)習(xí)科學(xué)的公用面積分?jǐn)傆?jì)算方法。為了確保現(xiàn)階段與房地產(chǎn)戶型相關(guān)的數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，房屋面積測繪人員必須在工作過程中有效管理測繪區(qū)域的質(zhì)量，并對他們所在的公共區(qū)域使用科學(xué)的計(jì)算方法進(jìn)行分?jǐn)偂＿M(jìn)行分?jǐn)倳r要特別注意公平，以免失去發(fā)行人自身的權(quán)益。然而，對當(dāng)前環(huán)境的分析表明，新興階段的測繪部門所使用的測繪軟件仍然存在許多問題，影響了房屋面積測繪的質(zhì)量。因此，相關(guān)的測量師和制圖工人必須使用科學(xué)的方法從家庭公共區(qū)域分配鏈接中計(jì)算相關(guān)的配額區(qū)域，以確保不侵犯房主的利益。此外，要求具有測繪資質(zhì)的有關(guān)部門對房屋的測繪領(lǐng)域進(jìn)行多次審核，以提高分?jǐn)偨Y(jié)果的準(zhǔn)確性。

3）房屋建筑面積的計(jì)算方法。（1）根據(jù)中國目前的《房產(chǎn)測量規(guī)范》面積測量系統(tǒng)，它是指水平面積測量。它分為居住面積和土地面積測量，居住面積測量包括建筑面積、公共建筑面積、房地產(chǎn)面積和實(shí)際面積的測量。（2）建筑面積是指房屋外墻（柱）上方每層樓的外部水平投影面積，例如陽臺，陽臺，地下室，室外樓梯等，頂蓋，實(shí)體結(jié)構(gòu)，永久性建筑物，其樓層高度為2.20m（包括2.20m）。（3）房屋的可用面積代表房屋的總可用空間，根據(jù)房屋內(nèi)部墻壁的水平投影計(jì)算得出。

4 結(jié)束語

簡而言之，隨著中國房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)測量技術(shù)得到了有效地改善，在維護(hù)建筑商和消費(fèi)者的合法權(quán)益方面發(fā)揮著越來越重要的作用。本研究著眼于當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)查面臨的不同類型的問題，分析了常用計(jì)算方法的利弊，并為后續(xù)問題的處理和解決提供了參考。在房地產(chǎn)市場的大規(guī)模發(fā)展過程中，房地產(chǎn)計(jì)量處于舉足輕重的地位。在某些方面存在許多弊端，但可以相信，隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和時代的發(fā)展，它將在各個方面進(jìn)行優(yōu)化和改進(jìn)。