房地產(chǎn)限購政策的有效性及外部性評(píng)估

摘要：住房問題一直是大眾關(guān)注的話題，為了給公民提供更好的居住條件，我國(guó)實(shí)行了一系列改革措施，其中就包括房地產(chǎn)限購政策。房地產(chǎn)限購政策是國(guó)家在2010年提出的，主要目的是為了控制房?jī)r(jià)的過快增長(zhǎng)。目前對(duì)于房地產(chǎn)限購政策的相關(guān)研究并不多，對(duì)于房地產(chǎn)限購政策到底有沒有從本質(zhì)上解決房?jī)r(jià)上漲問題，或者到底在多大程度上解決了房?jī)r(jià)上漲問題并沒有得出一致結(jié)論。本文對(duì)房地產(chǎn)限購政策的有效性及外部性評(píng)估做簡(jiǎn)要分析。

關(guān)鍵詞：限購政策;生活水平;有效性

引言：住房質(zhì)量直接影響公民生活質(zhì)量，因此國(guó)家也十分重視房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的好壞直接影響著國(guó)民經(jīng)濟(jì)水平。因此研究房地產(chǎn)政策的有效性以及對(duì)外部性進(jìn)行評(píng)估就顯得十分重要，若房地產(chǎn)限購政策真的能從根本上起到效果，那么國(guó)家就可以繼續(xù)優(yōu)化房地產(chǎn)限購政策的具體內(nèi)容，從而達(dá)到發(fā)揮更大效用的目的。本文對(duì)房地產(chǎn)限購政策研究?jī)?nèi)容主要集中在是否有效，多大程度上有效以及外部性評(píng)估的具體內(nèi)容上做了簡(jiǎn)要分析。

一、房地產(chǎn)限購政策有效性分析

中國(guó)房?jī)r(jià)的不斷上漲是多種原因共同導(dǎo)致的，國(guó)家提出的房地產(chǎn)限購政策，可以在一定程度上有效抑制房?jī)r(jià)增漲，這樣就讓一些普通百姓不必再因買房而承擔(dān)過多壓力，在一定程度上提高了居民生活水平。同時(shí)房地產(chǎn)限購政策對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控的效果也有一定的滯后性，也就是說對(duì)房?jī)r(jià)的控制在一開始并不明顯，但是隨著時(shí)間的推移，房?jī)r(jià)的漲勢(shì)逐漸降低，并且很多城市的房?jī)r(jià)都開始呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。但是值得一提的是房地產(chǎn)限購政策的效果在各個(gè)城市也有著不同的體現(xiàn)，對(duì)于那些房?jī)r(jià)本就比較低的城市來說，房地產(chǎn)限購政策并沒有起到調(diào)控效果，房?jī)r(jià)基本沒有波動(dòng)。

眾所周知，國(guó)家出臺(tái)房地產(chǎn)限購政策主要目的就是為了抑制房?jī)r(jià)快速上漲，但是目前很多人對(duì)房地產(chǎn)限購政策是否有效以及在多大程度上有效的觀點(diǎn)并不一致。有些研究者人為房地產(chǎn)限購政策并不能從本質(zhì)上解決房?jī)r(jià)上漲問題，還有一部分研究者認(rèn)為房地產(chǎn)限購政策是否能在根本上抑制房?jī)r(jià)主要取決于一些前提假設(shè)。

二、房地產(chǎn)限購政策的外部性評(píng)估

房地產(chǎn)限購政策的提出不但會(huì)影響房地產(chǎn)行業(yè)，同時(shí)也會(huì)對(duì)國(guó)內(nèi)其他行業(yè)產(chǎn)生一定程度的外部性影響。比如房地產(chǎn)限購政策可以在一定程度上減緩由于城市房?jī)r(jià)上升而給科技領(lǐng)域的技術(shù)創(chuàng)新所造成的負(fù)面影響，同時(shí)也可以遏制一些因?yàn)橘I房問題而造成的社會(huì)亂象。

值得指出的是房地產(chǎn)限購政策的提出對(duì)我國(guó)的房屋租賃市場(chǎng)和土地買賣市場(chǎng)也產(chǎn)生了一定程度的影響，有些研究者認(rèn)為房地產(chǎn)限購政策會(huì)在一定程度上擾亂房屋租賃市場(chǎng)的均衡發(fā)展，可能會(huì)提高租金的上漲幅度。但是這些結(jié)論也只是一種猜測(cè)，目前還沒有具體的證據(jù)可以證明這種猜測(cè)的正確性。有學(xué)者統(tǒng)計(jì)了一些城市的房屋租賃數(shù)據(jù)，結(jié)果發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)限購政策的提出使房租價(jià)格有著明顯上升的趨勢(shì)。但是由于統(tǒng)計(jì)的樣本量太少，并不能在統(tǒng)計(jì)上得出結(jié)論可靠的證據(jù)。而且研究模型所討論的城市范圍過于狹窄，也使得結(jié)論的正確的有效性不足。

三、提高房地產(chǎn)限購政策有效性策略

（一）登記居民購房信息

為了能夠更方便獲取住房信息數(shù)據(jù)，并在必要時(shí)對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行具體分析，可以在各個(gè)城市都實(shí)行住房信息聯(lián)網(wǎng)登記制度，然后將城市中每個(gè)人的住房信息都一一錄入到計(jì)算機(jī)中。這樣就可以隨時(shí)對(duì)城市居民的住房情況進(jìn)行查閱，也可以避免一些人鉆房地產(chǎn)限購政策的空子，而進(jìn)行一些政府明令禁止的炒房行為，這樣就能在一定程度上確保房?jī)r(jià)在一個(gè)合理的范圍內(nèi)波動(dòng)，使房地產(chǎn)限購政策的有效性得到一定程度的提高。

（二）調(diào)整權(quán)限分配

提高房地產(chǎn)限購政策的有效性還可以從各地方政府對(duì)財(cái)權(quán)和事權(quán)的劃分是否合理上來體現(xiàn)，通過合理分配各地方政府對(duì)財(cái)權(quán)和事權(quán)的掌控范圍，就可以在一定程度上避免出現(xiàn)地方政府通過倒賣土地的方式來獲得財(cái)政收入的行為。同時(shí)也要加強(qiáng)中央政府的管控力度，避免給地方政府造成過大的財(cái)政壓力，這樣就可以在一定程度上提高房地產(chǎn)限購政策的有效性。

（三）調(diào)整房地產(chǎn)銷售機(jī)制

房地產(chǎn)銷售機(jī)制中的預(yù)售模塊會(huì)在一定程度上提高房?jī)r(jià)，因此有必要對(duì)此進(jìn)行調(diào)整。可以將房產(chǎn)預(yù)售模塊取消，但是為了避免發(fā)生負(fù)面影響，可以采取逐步取消的策略。根據(jù)具體情況按一定比例來提高房地產(chǎn)開發(fā)商的流動(dòng)資金，這樣就可以在一定程度上提高房地產(chǎn)開發(fā)商的售房門檻，從而有力的避免了由于房地產(chǎn)開發(fā)商不合理的預(yù)售行為而將房?jī)r(jià)提高的現(xiàn)象發(fā)生。從而達(dá)到提高房地產(chǎn)限購政策有效性的目的。

（四）科學(xué)合理規(guī)劃城市用地

科學(xué)合理的規(guī)劃城市用地可以在一定程度上避免因拆遷而造成的一些購房問題。有時(shí)，一些不必要的拆遷很有可能將房地產(chǎn)開發(fā)的成本轉(zhuǎn)移到一般購房者身上，這樣就會(huì)提高房?jī)r(jià)。因此，要有針對(duì)性的降低房地產(chǎn)開發(fā)的成本，同時(shí)也要對(duì)城市人口的數(shù)量進(jìn)行限制。若城市人口過多很有可能造成買房難、就醫(yī)難等一系列問題，這不但會(huì)降低居民生活質(zhì)量，也會(huì)在一定程度上提高房?jī)r(jià)，不利于提升房地產(chǎn)限購政策的有效性。每一項(xiàng)措施的實(shí)行都要循序漸進(jìn)的進(jìn)行，這樣才能更有利于房地產(chǎn)限購政策的長(zhǎng)期有效性。

結(jié)束語

房地產(chǎn)限購政策的提出在一定程度上起到了調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)的作用，但是因?yàn)檎{(diào)控的方式比較單一，因此從整體效果來看并不是很高效。房?jī)r(jià)的走勢(shì)受很多因素影響，要想在更大程度上對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行控制需要從多方面著手。相關(guān)人員也要多對(duì)房?jī)r(jià)上漲的原因進(jìn)行具體分析，只有找到了房?jī)r(jià)上漲的最根本原因，才能采取更有效的調(diào)控政策，更加全面系統(tǒng)的對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)控。同時(shí)也可以根據(jù)具體情況來調(diào)整房地產(chǎn)限購政策的具體內(nèi)容，這樣也能提高限購政策的有效性。

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作者簡(jiǎn)介：

彭凌（1985—），男，漢族，籍貫：湖北十堰，學(xué)歷：碩士，職稱：無 ，單位：西南財(cái)經(jīng)大學(xué)工商管理學(xué)院，研究方向：產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)。

西南財(cái)經(jīng)大學(xué)彭凌