《民法典》：保護你我財產權利有依據

潘家永

《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》），被譽為“社會生活百科全書”，自2021年1月1日起施行。它對社會生活方方面面的規則、秩序都作出了規定。其中，《民法典》進一步完善了物權法律制度，從而強化了對公民財產權利的保護，讓有恒產者更有恒心。

落實“三權分置”，土地經營權可流轉、可抵押貸款

【案例】在外務工多年的農民陳某回到盛產蘋果的家鄉，準備自己當老板，開一家果品公司。由于資金不足，他說服家人，把承包土地的經營權抵押給了農村信用社，以獲取貸款。可有些人認為，土地的經營權不能抵押，陳某的這種做法是違法的。

【說法】《民法典》“物權”編中專設“土地承包經營權”一章，就“三權分置”即農村土地所有權、承包權、經營權的三層權利結構作出了規定。《民法典》第三百三十九條、第三百四十二條分別規定：“土地承包經營權人可以自主決定依法采取出租、入股或者其他方式向他人流轉土地經營權。”“通過招標、拍賣、公開協商等方式承包農村土地，經依法登記取得權屬證書的，可以依法采取出租、入股、抵押或者其他方式流轉土地經營權。”上述規定適應了“三權分置”后土地經營權入市的需要，有助于農民擁有更多財產權。此外，《中華人民共和國農村土地承包法》第四十七條還規定：“承包方可以用承包地的土地經營權向金融機構融資擔保，并向發包方備案。受讓方通過流轉取得的土地經營權，經承包方書面同意并向發包方備案，可以向金融機構融資擔保。”這極大地釋放了土地經營權的融資潛力，解決了農民融資難的問題。本案中，陳某讓家人用承包地經營權抵押獲取經營性貸款，顯然是合法的。

設立居住權，實現“居者有其屋”

【案例】老趙的獨生子長期在外地工作和生活，因此老趙身邊只有保姆長期陪伴，保姆給予了他無微不至的關心。老趙是一個重感情的人，他考慮到保姆照顧自己多年，又無兒無女，擔心自己去世后兒子繼承了房產，保姆將無處安身。老趙希望有辦法既不影響兒子繼承房產，又能讓保姆在此安度晚年，于是想請律師給他支著。

【說法】老趙可以為保姆設立居住權。所謂居住權，是指以居住為目的，按照合同約定對他人的住房及其附屬設施所享有的占有、使用的權利。設立居住權，既可以采用訂立書面合同的方式，也可以采用立遺囑的方式。

安居才能樂業。《民法典》第三百六十七條至第三百七十一條就居住權作了如下規定：設立居住權，當事人應當采用書面形式訂立居住權合同。居住權合同一般包括當事人的姓名或者名稱和住所、住宅的位置、居住的條件和要求、居住權期限等條款。居住權無償設立，但是當事人另有約定的除外。設立居住權的，應當向登記機構申請居住權登記，居住權自登記時設立。居住權不得轉讓、繼承。居住權期限屆滿或者居住權人死亡的，居住權消滅。居住權消滅的，應當及時辦理注銷登記。另外，也可以采用立遺囑的方式設立居住權，以遺囑方式設立居住權的，參照適用上述的有關規定。

本案中，老趙可以按照上述規定為保姆設立居住權，并為保姆辦理居住權登記。自登記之日起保姆即對該房產享有居住權。這樣，就算老趙去世，其兒子繼承該房產后，保姆對該房產仍然享有居住權，直到保姆去世時消滅。

小區共有部分之收益歸業主共有

【案例】某小區物業公司為了創收，在居民樓電梯內安裝了視頻播放器滾動播放視頻廣告，在小區出行通道兩側安裝大型戶外廣告牌，收取商家廣告費，還在小區內業主共有的道路上劃定停車位并收取車位費，收費金額未向業主公開，都裝入了物業公司的口袋。對此，小區業主紛紛向物業公司討要說法。那么，這些利用小區內業主共有資源開展經營活動所獲收益究竟該歸誰所有呢？

【說法】小區公共區域的各種收入究竟歸誰所有，此前《中華人民共和國物權法》并無明確規定，以致業主和物業公司紛爭不斷，如今《民法典》對這一涉及業主切身利益的問題作出了明確規定。《民法典》第二百七十四條、第二百八十二條、第九百四十三條分別規定：“建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但是屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但是屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。”“建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業主共有。”“物業服務人應當定期將服務的事項、負責人員、質量要求、收費項目、收費標準、履行情況，以及維修資金使用情況、業主共有部分的經營與收益情況等以合理方式向業主公開并向業主大會、業主委員會報告。”這些新規定既充分維護了業主的共同利益，也明確了業主和物業公司的權利范圍。據此，該物業公司利用業主共有資源開展經營活動所獲得的收益，在扣除合理成本后，剩余部分應歸全體業主共有，可以給業主分紅或者抵繳物業費等。