房地產工程管理系統下的園林工程管理探討

【摘要】隨著城市化進程的快速推進，房地產行業得以快速發展。園林作為人居環境的重要載體，在房地產行業發展的過程中，愈加顯示出其強大的吸引力和重要性。從歐式，到東南亞，再到新中式、現代等園林風格的走熱，無不表明房地產行業的發展對園林發展的推動，也證明了園林對之于房地產行業的重要性。本文闡述了園林工程之于房地產項目的重要性，詳細分析了房地產工程管理體系下的園林工程管理現狀，找到了存在的影響房地產工程體系下園林工程發展的突出問題，明確了房地產行業園林工程管理提升的方向。

【關鍵詞】房地產;工程管理系統;園林工程

園林效果的完美呈現，離不開系統、科學的園林工程管理。房地產項目建設涉及眾多的專業工程，眾多的單位，園林工程作為房地產工程管理系統中的組成部分，因此園林工程的管理必須納入到房地產項目管理的大系統中，與其他專業工程管理實現良性互動，確立園林工程在房地產項目管理中的正確地位。本文嘗試在房地產工程管理系統的框架下，對園林工程的管理進行探討，以期找出房地產項目園林工程管理的提升路徑。

1、園林工程在房地產項目中的重要性

（1）政策因素需要。房地產行業的發展是為解決人們的居住需求，不斷滿足人們日益增長的物質文化需要，為人們提供環境優美、舒適宜居的生活環境。為了更好實現這一目標，各地政府均制定了相關的政策，在土地出讓時均對各項目的經濟技術指標做了限定，綠地率作為項目報規的重要審批因素。部分城市還專門成立園林質監部門，房地產項目園林建設前需向政府部門報審方案，項目完工后需政府驗收。

（2）營銷需要。隨著宜居理念逐漸深入人心，房地產行業發展過程中呈現了各種風格的園林景觀，人們的審美意識不斷增強，審美能力不斷提升，人們對園林環境愈發關注，引發越來越多的房地產開發企業注重園林環境打造，以滿足消費者的生活需求，助力營銷。

（3）品牌建設需要。房地產企業已經摒棄了簡單拿地、賣房的思路，越來越多的企業重視品牌的塑造，而園林作為房地產項目展示給客戶最直觀的品牌形象，是生活情境的物化表達，是客戶對企業品牌感知的重要載體。

（4）產品競爭需要。園林環境是房地產產品的重要組成部分，是人們活動的重要公共空間。不同的園林環境，給人創造不一樣的活動場地，影響人們的居住體驗和生活習慣。當前眾多房地產企業不斷在進行園林產品的升級換代，通過對業主生活需求、生活習慣的分析，不斷研發盡量切合人們生活需要的園林環境，以增強產品競爭力。

2、園林工程在地產工程管理系統中的現狀

當前房地產園林工程管理的現狀與客觀上房地產行業對于園林工程管理的高需求之間存在著較為突出的矛盾。

（1）園林工程管理在房地產項目管理系統中總體地位偏低。一般情況下，房地產項目由土建專業人員擔當項目負責人，他們在項目管理中被賦予更多的權責，但他們的關注點往往集中于建筑主體與室內裝修。園林工程則由話語權較弱的園林工程師承擔，甚至有些項目直接由土建或機電專業人員代管，園林工程與其他專業不能有效協調，導致很多項目園林工程整體呈現效果較差。

（2）園林工程與房地產其他專業工程管理未有機統一。項目在做總體管理規劃時，往往將園林納入到規劃。而在項目實施過程中，園林工程的管理被弱化，園林工程管理卻游離于項目管理體系之外。很多項目臨近竣備，建筑主體外架未拆完、建筑外墻涂料施工未完成，室外土方回填匆忙進行，各種管網工程倉促搶工，工序倒置，導致室外各專業工程交叉施工嚴重。政府驗收時，很多項目因園林工程條件未達到導致規劃驗收、消防驗收等驗收延遲;或者因園林工程不滿足驗收條件，導致室外工程進行拆改，既浪費了大量資金成本、也浪費了大量的時間，最終影響了園林景觀效果。

（3）園林工程管理小馬拉大車。園林工程如果要呈現良好的景觀效果，就需要園林工程師不僅僅聚焦園林工程本身，還需要更多地關注前序各專業的方案、施工進展、施工質量對園林工程可能產生的影響，這往往是前序各專業忽視卻需要園林工程師必須進行專業判斷。如需關注地庫頂板標高，頂板排水方案的排水效果，濾水層的厚度，覆土厚度等，如果覆土不足，地庫排水不順暢，后續會造成苗木生長不良，甚至死亡。另外園林工程需關注市政管井的點位、管道走向、管道埋深，配電房、燃氣柜、監控設備等各種配套的位置，均會對園林工程的實施效果產生重要影響，甚至影響園林的政府驗收。在一定程度上，園林工程師扮演了室外總承包管理的角色，但對其他各單位沒有管理抓手，就需要依賴其他專業工程師的管理意識和管理能力，需要依賴項目經理的全局統籌能力。

（4）重工期、輕質量管理。房地產項目總體工期比較緊張，園林工程基本處于項目收尾階段。為了搶進度，對質量管理不到位，導致一些項目在建成時景觀效果良好，但效果不可持續，甚至在項目交付使用不久后，到處出現破敗的現象，極大的影響了園林效果，進而影響了項目的形象，有損企業口碑。較為典型的是，大部分項目在土方回填后來不及沉降壓實，便立即進行園林道路施工，使用不久后產生道路沉降、開裂，園路面層松動脫落;房地產項目中還存在大量的園林工程反季節施工，為了趕進度、控成本，反季節施工措施無法保證，嚴重影響苗木存活，造成資源浪費，有些部位苗木無法補植，影響總體效果。

（5）園林工程管理專業化程度不夠。一些項目在建設時較多地體現領導意志，甚至項目決策的依據是“老板要求的”。很多項目在規劃報批時所使用的園林方案與園林施工圖存在較大差異，規劃驗收時按照規劃圖進行整改，其他專業驗收時再按照園林施工圖整改完成;為了即時效果，控制苗木修剪甚至不修剪，導致苗木存活率低;根據領導個人喜好，設置部分功能、選用一些產品，未考慮相關規范要求及項目的整體風格。

3、提升房地產項目園林工程管理的路徑

（1）增強工程管理人員對園林工程在房地產項目系統中的重要性認識，特別是對項目負責人進行園林專業知識培訓，形成各專業工程有效協同。房地產公司可以在內部針對項目負責人增加園林工程效果的考核，倒逼各項目園林工程管理提升。

（2）細化房地產項目管理。必須將園林工程的管理規劃納入到項目的總體管理中，制定的工程計劃、方案必須考慮到各專業之間的相互關聯。梳理各專業工程施工方案、施工進度、施工質量對園林工程存在的影響，明確園林工程實施的前置條件。做好項目實施過程中計劃管理，做到各專業工程進度可控，質量保證，以便按計劃保質保量地向園林單位進行工作面移交，保證園林工程合理的施工工期。

（3）提升園林工程的管理地位，擴大園林施工管理的內涵。培養園林工程師的綜合管理能力和統籌協調能力，將園林工程人員作為室外工程的總負責人，負責統籌室外各專業工程的方案、圖紙、施工管理，賦予他們相應的管理權限，比如方案審批、計劃管理、款項支付審批、內部管理權限等。

（4）推動園林工程管理的專業化、精細化。房地產行業園林工程涵蓋的工程內容越來越豐富，從景墻、水景、園林水電、鋼結構到園林工程的智能化;園林建設愈發受到人們的重視，與人們日常生活結合的愈加緊密;需要園林工程管理人員不斷豐富專業知識、提升專業技能，創新管理方法，走精細化管理道路，不斷提高園林工程的施工質量、提升園林效果。

園林工程應由具備專業知識、較高審美能力、豐富管理經驗、熟悉國家工程規范的人員進行專業、科學管理，才能實現資源的最優配置，才能將園林的價值充分釋放，創造出環境優美的、滿足人們不斷提升的生活需要、符合社會發展方向的優秀的房地產園林。

作者簡介：

李正剛（32092319840926631X），男，1984出生，江蘇省鹽城人，本科，現從事房地產行業園林工程管理，主要研究方向：園林工程管理體系、技術標準、園林材料的應用、園林工程的新趨勢等。