融創中國2020年財報：降杠桿 地產+發展成效初顯

施然

“現在買融創股票安全?！?月12日，融創中國（下稱“融創”，01918.HK）2020年業績報告會上，融創中國董事會主席孫宏斌強調。

孫宏斌的底氣來自一份不錯的成績單。

融創2020年報顯示，其全年營業收入2305.9億元（人民幣，下同），同比增長36.2%;歸母凈利潤356.4億元，同比增長36.9%;每股盈利7.82元，同比增長30.6%;預計每股分紅1.65元，同比增長33.9%。

2020年的新冠疫情是中國房地產行業的黑天鵝，但從營收和利潤增長來看，對融創的影響并不大。

長期以來，融創通過并購、股權合作等模式拿地，土儲豐厚，拿地成本在頭部十強中處于低位，因此，去年下半年，疫情導致的房企打折促銷潮，給融創的利潤和營收帶來的負面影響有限。

截至2020年底，融創獲取土儲面積5877萬平方米，其中78%位于一二線城市。融創的平均土地成本4270元/平方米，占公司2020年銷售均價的30.5%。中信建投地產認為，由此觀之，融創未來利潤空間仍然可觀。

3月12日下午港股收盤，融創股價上漲了7.11%，至32.4港元/股?；ㄆ彀l布研究報告，重申融創為“買入”評級，調高其股價目標價9%至51港元，調升融創2021年-2022年盈利預測分別15.5%及21.1%。

花旗認為，融創穩定的利潤率及銷售增長加速，有助于其實現2023年盈利年復合增長率達10%的目標。

融創用逆市而上的業績證明了自己抵抗風險和周期性調控的能力，但真正給資本市場信心的是這家公司去杠桿的能力和地產+業務帶來的可持續增長空間。

杠桿逐年下降

2020年，一場新冠疫情和三條限債紅線徹底終結了地產行業占山為王，遍地插紅旗的時代。

央行發布的三條紅線將房企的信貸額度與負債水平掛鉤，負債過線房企將面臨無法借新還舊、拿地資金短缺的風險。這意味著2021年之后，很多房企不得不背負更沉重的歷史包袱前行，而體檢達標的公司則會強者更強。

三條紅線的具體標準是要求試點房企：剔除預收款的資產負債率不得大于70%;凈負債率不得大于100%;現金短債比不得小于1倍。

截至2020年半年報，融創中國“三條紅線”中兩條合規，檔位由紅變黃，超過預期。

降負債、去杠桿、精細化運營，是房企應對此次大調整要迅速做出的反應。

孫宏斌在發布會上談到，“三條紅線是好事，對規模大的企業非常有好處?！睂O宏斌現在云淡風清談及三條紅線，在于融創已經幾乎在2020年卸下了“歷史包袱”。

2020年底，融創凈資產負債率大幅下降至96%，非受限現金短債比為1.08，剔除預收賬款后的資產負債率下降為78%，由踩線兩條變成一條，公司已降至“黃檔”。

從2019年至今融創的財務數據可以看出，融創一直在有意識地去杠桿，其凈負債率一年內下降了76個百分點。

多家券商認為，融創“三條紅線”降至黃色檔主要因為：一是，土儲低廉，且主要在一二線，高質量的土儲和去化能力保障了其現金流和營銷節奏;二是，拿地策略繼續深度調整，2020年融創拿地更謹慎，權益應付土地支出大幅減少;三是，分拆物業公司融創服務控股有限公司（下稱“融創服務”，01516.HK）上市增厚了公司權益，同時采取配股融資等方式，增收降負。

目前，三條紅線的標準中，融創只踩一條，即剔除預收賬款后的資產負債率為78%，高于標準8個百分點。但融創降杠桿后，融資成本也在下降。未來，融創如果繼續打好拿地、融資、去化、精細化管理組合拳，進入綠檔的壓力不大。

香港券商第一上海認為，融創土地儲備和銷售、管理等能力，可持續幫助公司實現穩步增長，預計2021年-2022年，融創實現核心歸母利潤約300億元、350億元，可基本穩坐行業前五的位置。

財報顯示，融創雖然全年營業收入同比增長36.2%，但其銷管費用率卻較上年下降1.3個百分點為7.2%。這意味著，融創的管理效率在持續改善。

“地產+”賺錢能力提升

融創大幅降杠桿和其地產+業務相關，融創服務的上市帶來了資金流，而文旅產業的復蘇，則讓投資人看到了這家公司長期運營自持物業和新業態的能力。

2020年，融創以文旅城建設及運營、物業管理等為代表的“地產+”業務實現收入117.1億元，同比增長18.9%。

2020年11月19日，融創服務于港交所上市。其2020年財報顯示，融創服務營業收入46.23億元，同比大幅增長約63.5%，三年復合增長率達58%;歸母凈利潤6.20億元，同比大幅增長約129.6%，三年復合增長率達152%。

截至2020年底，融創服務收入結構持續優化。其全年收入中，物業管理服務、社區增值服務和非業主增值服務的占比分別為60.0%、3.8%、36.2%，分別較2019年上升19.4個百分點、持平、下降19.4個百分點，這意味著融創服務的收入結構更加的健康。

截至2020年底，融創服務在管建筑面積約1.35億平方米，同比增長155.1%，合約建筑面積約2.64億平方米，同比增長67.2%;考慮母公司土地儲備面積后的合約建筑面積近4億平方米。

一位物業服務公司領域的風險投資人表示，在管面積意味著一家物業公司未來三至五年的營收增長，因此，投資人目前也更關注企業的這一數據，但是，相較于并購擴大在管面積，投資人更喜歡開發商自有開發物業占比大的公司，因為風險小、流程可控、管理好。

除了物業，融創的另一大地產+業務就是文旅城。2020年受新冠疫情影響，全球文旅產業幾乎停擺，但融創的文旅產業仍然在平穩布局。

2020年，融創文旅業務收入約38.8億元，同比增長36%，管理利潤約6.27億元，同比增加311%。

目前，融創的文旅業務已經進入39個城市，已開業管理面積664萬平方米，發展中規劃面積456萬平方米。

為了實現疫情后業績快速恢復，2020年，融創文旅推出了開放式經營、主題夜游、業態權益互通、構建“融創文旅俱樂部”線上會員平臺、輕資產輸出等經營策略和模式。

2020年下半年，融創文旅城客流量同比提升33%，全年總客流超1億人次。

冬奧會召開在即，冰雪項目在國內大熱。在融創文旅眾多產品業態中，融創冰雪是最主要的品牌之一。

目前，融創已完成市場提前卡位，在全國18個城市規劃了滑雪場，其中7個滑雪場已開業，總建筑面積36.9萬平方米，在建5家室內滑雪場，總建筑面積26.5萬平方米，已簽署框架協議6家室內滑雪場，總建筑面積25.3萬平方米。

融創已開業的7家滑雪場已實現總接待333萬人次。近期，融創還整合已創立20余年的超級冰雪IP——哈爾濱冰雪大世界，打造了室內、室外于一體化的冰雪娛樂度假項目。

除此之外，融創文化業務也在2020年有了新的改善，全年，融創一直在推廣超級IP長鏈運營模式，圍繞真人電影、真人劇集、動畫電影、動畫番劇、短視頻五大賽道持續進行深度布局和內容項目制作。

2020年，融創文化已完成七大動畫工作室布局，并在影視領域實現頭部內容項目的穩定輸出。其旗下Base首部原創動畫電影《許愿神龍》2021年1月上映后，收獲超1.6億元票房;2021年春節檔，融創文化參投的影片《刺殺小說家》和《熊出沒·狂野大陸》，分別收獲超10億元和5.75億元的票房。

在融創財報發布會中，融創管理層表示，未來，地產主業仍會保持優質的綜合規模，建立品牌、產品和服務綜合性競爭優勢，并在未來增加權益比例、增加利潤;而在“地產+”方面，文旅輕資產模式是重點，文旅俱樂部線上會員2021年要達到1億人。

關于債務指標，融創行政總裁汪孟德表示，到2023年債務指標還會持續優化，最后一個指標會在2022年提前達標。