央行上海總部開會 房地產的滾雪球游戲有救了？

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1月11日，央行上海總部召開了2021年上海貨幣信貸工作會議。

在這次會議中，央行上海總部提出，穩妥實施好房地產貸款集中度管理要求，合理控制房地產貸款規模。

01瘋狂的樓市

木秀于林，風必摧之。

最近的一線城市，表現得都很“秀”。以上海為例，在剛剛過去的2020年12月份，上海二手房成交量達到了3.89萬套，環比上漲20.69%，同比上漲96.93%，成交量增長之明顯不用多說，身在其中的人都有切身感受。

在這種態勢下，出現“凡學家”也就不足為奇了。

最近，樓市中就憑空冒出了一群“凡學家”，他們自稱擁有資金千萬，現正在尋覓一套心儀好房。但是挑揀來，挑揀去，好不容易看到個順眼的，只要稍作猶豫，看中的房子必定會被別的買家訂走，“凡學家”們總是找不到自己心儀的房子。

最后，他們還要加上一句感慨：上海的有錢人，比你想象的還要多！

事實上，從冰山指數來看，上海樓市回暖是從2020年4月開始的，并沒比深圳的行情晚多久。這股上漲勢頭一直維持到10月份，然后在11月、12月徹底爆發，為大眾表演了一出年終房價大跳漲的戲碼。

期間二手房市場更是混亂，房東坐地漲價百萬的情況也是時有發生。

照這個架勢漲下去，上海房價突破20萬/㎡，簡直是指日可待啊！

而業界的分析也主要圍繞在剛需群體上。有分析認為，幾年前被上海限購政策“趕跑”的那一群人如今又回來了，大量需求的釋放，才是上海樓市升溫的關鍵。

這樣的理由，小編之前在針對深圳樓市的分析中也看到過類似的表述。只不過，針對深圳的說辭主要是“特區涌入了大量年輕人，他們的需求釋放，導致了深圳樓市的升溫”。但深圳房抵經營貸的案例告訴我們，剛需的確可以影響房價，而大量資金流入樓市，才是房價升溫的關鍵。

簡而言之，水灌多了，自然就會漫到房價上。

1月11日，央行上海總部召開了2021年上海貨幣信貸工作會議，傳達貫徹2021年人民銀行貨幣信貸會議精神。在部署2021年工作時，央行上海總部提出，穩妥實施好房地產貸款集中度管理要求，合理控制房地產貸款規模。

若是追溯起來，央行上海總部提出“合理控制房地產貸款規模”，跟十多天前的房貸新規緊密相關。

02升級的危機

在2020年的最后一天，央行、銀保監會發布了《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，為各類銀行機構的房地產貸款占比畫了一條“紅線”。

按照通知中的規定，房地產貸款被分成了5檔：

中資大型銀行房地產貸款占比上限為40%，個人住房貸款占比上限為32.5%；

中資中型銀行的這兩項占比分別為27.5%、20%；

中資小型銀行的這兩項占比分別為22.5%、17.5%；

非縣域農合機構的這兩項占比分別為22.5%、17.5%；

縣域農合機構的這兩項占比分別為17.5%、12.5%；

村鎮銀行的這兩項占比分別為12.5%、7.5%。

新規定釋放的信號非常明顯，就是從金融層面上調整房地產市場，并防范相關風險。而小編要指出一個關鍵點，請大家注意：新增的房地產貸款規模，跟房價之間有著千絲萬縷的關系。

以2015年為基準，當年的新增房地產貸款占比是30.6%。在經歷了房地產去庫存政策后，房地產貸款占比猛增至2016年的44.8%，各地房價也在此期間全面上漲，從三四線城市蔓延至一二線城市，全國房價大漲。

在此后的2017年，各地樓市開始陸續進入調控期，北京、上海、廣州等城市紛紛陷入橫盤，房價下跌，購房者的觀望情緒日益明顯。到2019年時，當年新增房地產貸款占比又回落到了34.0%。

從這幾年的數據，我們也可以看出房貸規模與房價之間的共生關系——房價上漲，房貸規模大增；房價下跌，房貸規模下降。

2020年下半年，有媒體調查了各大銀行新增房地產貸款占比。其中，浦發銀行新增涉房貸款1036.28億元，占全部新增貸款的49.31%；平安銀行新增涉房貸款963.25億元，占全部新增貸款的52.01%。

如此看來，2020年樓市的蠢蠢欲動，也就有了一個金融層面的解釋。

樓市的振奮，自然也表現在居民部門的杠桿率上。前段時間，央行發布了《中國金融穩定報告（2020）》，稱2019年個人住房貸款余額為30.16萬億元，同比增長16.7%，增速較2016年高位回落了約21個百分點。

而我國的杠桿率也在不斷攀升，2017年，我國居民部門的杠桿率為48.97%；2018年，這個數值增長到了52.1%；到了2019年，已經達到了55.8%。

有業內人士表示，從2015年開始到現在，我國居民部門的杠桿率每年增幅大概是3.9個百分點，這五六年跟美國次貸危機之前五六年的升幅，基本上是相當的。

03結語

房地產的本質，其實還是個金融游戲。

無論是廣受詬病的預售制，還是老百姓撬動的杠桿率，都是金融的一部分。而在眼下，居民中長期貸款中占比最大的，毫無疑問還是房貸。

過去幾十年里，房地產市場靠著金融手段越滾越大，逐漸發展出幾十億的規模，體積越來越龐大。摻和在其中的房企和老百姓，身上的債務也都跟滾雪球一樣，越滾越大。

這樣的房地產市場，如果還想要維持規模，就必須保持一定的增量，不斷注入新的資金。

也正因如此，控制房地產貸款規模，對樓市而言，本身就是一種調控。