總規劃師負責制下“窄路密網”模式的實踐探索
——以天津八大里項目為例

趙春水 陳旭 閆藝 吳書馳

天津市城市規劃設計研究總院有限公司

1 宜居社區的愿景

自新中國成立特別是改革開放以來，我國城市化進程加快，城市規劃法律法規體系基本形成。但隨著城市化進程快速發展，盲目提升城市居住品質的同時出現了過度追求現代風格和地域特色蒼白的現象。柯布西耶提出的“光輝城市”呼應了城市機動車發展的需求，但“新建筑五點”及流動空間的主張卻被設計誤用。城市建設盲目追求規模擴張，顯現出集約程度不高、公共服務供給不足、環境污染、交通擁堵等問題。以車為本形成的城市形態嚴重影響宜居城區的發展，從城市居民的角度出發，人們始終希望自己居住的城市更加宜居、舒適。

為轉變城市發展方式、塑造城市特色風貌、提升城市環境質量、創新城市管理服務，國務院于2016年2月發布了《中共中央國務院關于進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見》，其中在第十六條中明確提出新建住宅要推廣街區制，原則上不再建設封閉住宅小區；樹立“窄馬路、密路網”的城市道路布局理念。2018年12月，《城市居住區規劃設計標準》5.01條和6.02條提出了生活圈居住區和“小街區、密路網”的交通組織方式，“推行居住街坊制、開放支路網系統，不可封閉管理”。

由此可見，“窄馬路、密路網”成為塑造步行優先、尺度適宜、有活力、以人為本的宜居城市的技術手段和積極探索。

2 天津八大里項目介紹

2.1 天津八大里的規劃設計理念

天津八大里街區位于天津市河西區中北部，西側緊鄰天津市主中心文化中心，東側緊鄰天津市副中心天鋼柳林地區，是連接城市主次中心的重要區域。橫貫項目中部的黑牛城道是中心城區東部入市通道，也是快速環線的重要組成部分[1]。作為城市更新建設的核心區，天津八大里街區于2013年在市規劃局的整體規劃調控下，由八家設計團隊對各個里進行深化設計，通過打造繁華的都市街區、優美的濱水空間、特色的景觀大道，使該地區成為集宜居社區、企業辦公、商業休閑功能為一體、連接主副中心的發展紐帶。八大里街區項目占地214ha，新建地上建筑260萬m2，保留地上建筑面積33萬m2。

黑牛城道作為連接文化中心和海河后五公里之間的紐帶，需要承擔展示城市形象的職責，但絕不適于核心商務辦公區的定位。黑牛城道應該更傾向于松弛、活力的狀態，因此打造以居住為主的混合型生活街區。為了實現這一概念，就要避免區域中出現大尺度的街廓，增加路網密度，為居民提供生活便捷性和宜人尺度。創造優良人居環境的發展理念與“窄路密網”模式的理念不謀而合。

2.2 以“里”為單位的街區劃分

天津八大里項目規劃落實了“窄馬路、密路網”的理念，遵循傳統院落空間模式，形成人性化街巷體系及多級院落空間體系，營造宜居、健康、便利的居住環境。該項目對“窄路密網”的實踐正契合了當前中國城市發展的設計過程：從總體規劃設計到地塊詳細規劃設計再到街坊細分設計，分層遞進、逐步分解實施流程，構建城市-里-地塊逐層銜接的城市空間分級結構，將規劃理念真正落實到實際建設當中。

八大里活力街區，顧名思義由八個里組成。從人群的活動范圍出發，總結適宜的生活圈尺度，以5min生活圈層級、滿足居民多層次需求為導向，統籌安排公共服務和基礎配套設施，其中每個里皆可視為一個5min居住生活圈（圖1）。采取“窄路密網”模式，將生活性道路密度大幅提高，為交通組織提供更多可能性并增強慢行交通的可達性。

2.3 總規劃師全流程介入

天津八大里的規劃在基于集群的平臺上進行，以“里”為單位的地塊由不同設計單位完成，加上不同專業單位和不同管理部門的介入，復合的工作界面需要一個統籌多方需求的平臺，來加強各部門之間的橫向整合與對接，總規劃師單位成為最終匯總負責的單位（圖2）。

1“里”-地塊逐層分級的城市空間結構

2 總規劃師單位的全方位對接示意

總規劃師單位從最初的城市設計階段到總體規劃設計、地塊詳細規劃設計、街坊風貌設計，直至最后的落地實施階段是全流程參與的。在“窄路密網”的落地過程中，總規劃師單位在制度規范突破設計中與不同專業進行交流并協調；在精細化設計層面，對每個里的風貌設計或對位要求提出設計條件；在城市運營方組織出讓地塊過程中，政府部門以“里”為單位統籌出讓。

3 開放便捷需求下制度規范的彈性保障

3.1 綠地開放性保障

3.1.1 綠地率指標與小地塊理念的不匹配

傳統地塊的規劃模式對地塊內部的綠地率有具體指標要求，但是小地塊在保證容積率的前提下無法滿足指標要求，且容易在地塊內部形成孤立的封閉型綠地。同時，“窄路密網”模式下較小的建筑前區使可設計的空間更小，且居民行為大多為經過性行為，較少發生停留性活動；街道界面的可視化綠地變少，零碎的綠地空間無法形成良好的公共開敞空間。另外，綠地率指標與人的實際感受并不匹配，綠地使用效率低下，不符合以人為本的城市街道空間的品質要求。因此，“綠地率”在“窄路密網”小地塊模式下應該有更優化的表現形式。

3.1.2 提高小地塊綠地的可達性

“窄路密網”背景下，天津八大里的規劃理念堅持以服務居民為導向，對單地塊綠地率不設要求，采用綠地率平衡的策略集中設計綠地空間，通過集中的綠道公園、分散的口袋公園解決了南側地塊小院落綠化率不足25%的問題。八大里區域的綠地布局統籌了庭院、街道、公園及小廣場等公共空間，形成有“點-線-面”三種分級的公共開放空間。點狀開放空間均質分布于各里的院落之間，為居民提供近在咫尺、多元化的交往活動空間；線狀與面域開放空間串聯各院落，為整個地區提供區域活動場所。集中的公共綠地提高了綠地質量，綠地率與人的實際感受更加匹配，社區更加宜居。

分級綠地空間系統通過綠地率平衡策略避免了與綠地率規范的沖突。集中的大型開放空間是將原先分解在小地塊的綠地集中設置到復興河公園，為居民提供更多可進入的高品質開敞空間，使經過性行為轉化為隨機停留性行為，增加了出行的舒適度（圖3）。居住區綠地的公共空間得到了釋放，實際上增加了公眾使用的可能性，綠地利用率得到了真正的提高，給居民帶提供了優質的環境，從而從整體上提升了城市的空間品質。

3 八大里的分級綠地系統示意

3.2 道路公共性保障

3.2.1 消防規范與小地塊理念的不匹配

根據我國現行《建筑設計防火規范》（GB 50 016—2014）中對消防車道及登高撲救場地設置的明確規定，“對于建筑高度大于50m的建筑，消防登高場地的寬度和長度分別不應小于20m和10m”[2]。消防撲救場地有時需要利用部分建筑的退線空間，對于傳統地塊來說，建筑退界距離很多，消防撲救不會對城市街道產生干擾。但是對于小地塊而言，較小的建筑退線就意味著要將消防撲救場地推向城市街道，產生與市政道路或步行空間的疊加情況。

例如，在“窄路密網”實踐的一些地塊中，根據城市設計的要求沿街建筑退界為3m，并不能滿足建筑消防登高面的最小寬度，消防撲救場地與城市街道相重疊，市政、景觀設施要對此避讓，行道樹種植、地面鋪裝以及城市家具、信號燈配置等都要同消防部門協調。因此，消防登高場地的設置，在“窄路密網”小地塊模式下應該有更優化的法規保障。

3.2.2 強化道路的公共性

傳統地塊的居住區外部常常環繞一圈道路，地塊被綠籬、圍墻、住區大門等包圍，地塊內部設有方便居民行駛使用的住區專屬道路。“窄路密網”模式下的小地塊住區則是將內部的私密道路釋放，成為了具有公共屬性的城市支路，它們與建筑退線空間一起形成了具有公共屬性的生活性街道（圖4）。

為了避免消防撲救場地占用城市街道，八大里項目合理組織消防車道和消防車登高操作場地，盡量不占用建筑退界空間。在此情況下，八大里區域內車輛僅在市政道路上進行交通通行，區域內的消防車道及撲救場地利用市政道路及院落內的消防應急通道共同設置，同時與地塊出入口相結合，在地塊內部設置應急的消防車道環線，滿足應急使用的需求（圖5）。這樣既解決了消防登高場地占用城市街道可能帶來的擁堵，又保障了生活性街道的公共性和舒適性。

3.3 地塊便捷性保障

3.3.1 地塊出入口設置規范與小地塊理念的不匹配

對于傳統地塊來說，出入口數量需要滿足相關標準規范，即每個地塊至少要設有兩個出入口。“窄路密網”模式下若按照傳統地塊的規范要求設置，出入口數量較同等范圍的大地塊將翻倍，易導致交通組織不便、沿街界面不連續等問題，居民對街道空間的感受較差。同樣，傳統規范對禁開口的要求也不適合于小地塊設計。傳統模式下，地塊出入口的布局位置只需滿足自道路紅線交叉點量起不小70m[3]，而小地塊的邊長較短，地塊出入口距道路紅線交叉點距離不宜按規范執行，開口選擇受限，甚至不具備開口條件（圖6）。因此，小地塊的出入口設置不能按照規范執行，在“窄路密網”模式下應該有更優化的設計形式。

3.3.2 提高地塊使用的便捷性

根據禁開路段的劃定，部分地塊無法開設車行出入口，因此地面車庫出入口并非每個小地塊各自單獨設置，而是以“里”為單位在整個大地塊上統一協調設計，保障居民的便捷使用。同時充分利用地下空間，以“里”為單位在各單元內部跨路整體開挖，地下空間聯合開發形成共享車庫，平衡相鄰地塊的停車量；結合地鐵站點規劃地下商業步行系統和跨越黑牛城道的地下通道，解決南北連通問題，滿足居民地鐵換乘的需求（圖7）。這樣既能減少單個地塊車庫出入口的數量，避免了出入口數量的密集對街道空間的影響，同時又避免單個街區地下空間利用率較低的問題，地下空間的整體開發利用效率得到了提高。

以保障最大的便捷性為出發點，地下車庫的出入口均設置在支路上，緩解城市道路的交通壓力。以四信里、五福里為例，將地下空間包括市政路下方進行了全開發，可集約利用設備用房，有效減少地上車庫出入口的數量；綜合利用地下空間解決了設備用房、居民和商業配套的停車需求，并具備地鐵站接駁和商業功能；利用市政道路地下空間實現地下車庫互通互聯，充分節約了土地資源。

4 精細化需求下實施建設的技術保障

4.1 貼線率與界面控制

統一且合理的建筑退線，是提升街道空間品質和創建舒適的生活性街道的有效措施。建筑退線空間與沿街建筑界面被共同納入“完整街道空間”進行一體化設計[4]。紅線內5m的建筑退線空間結合綠化向城市街道開放，形成綠蔭下的商業步行氛圍；人行道與綠化隔離帶結合設置，增加安全性的同時，拉近了行人和商業的距離，營造更好的步行氛圍，增強街道活力。建筑退線連續一致并達到一定的貼線率才能形成統一的街墻。八大里的住區區域被底商或配套設施的裙房包圍，貼線率達到近90%，街道的圍合感和連續性更強。連續的商業界面加之“窄路密網”的設計，營造出適宜人行的尺度和充滿活力的商業氛圍（圖8）。

按照城市設計的多層級城市界面要求，項目界面分為沿黑牛城道的都市界面控制、復興河沿河的界面控制、海河沿線的界面控制。沿黑牛城道的都市界面控制——布置連續街墻、控制建筑高度，沿黑牛城道控制35m裙房線，沿路高層以80m為主，重要節點建筑高度控制在100～220m，塑造城市底景。復興河沿河的界面控制——按照近、中、遠三個層次，近水低、遠水高的原則，進行整體控制。從復興河南側看八大里形成梯次遞增的優美天際線：近——復興河公園，第一層次是陳塘鐵路綠道公園的示范段，規劃占地23ha，全長約2.1km，最窄處50m，最寬處220m，南側為開闊、舒適的濱水綠地，北側為休閑、自然的都市公園；中——活力休閑街的休閑界面，第二層次規劃為高35m的連續街墻，功能以配套和住宅為主，通過控制街道兩側的建筑高度、形態與街道的整體寬度，形成舒適的街道尺度，另外生活性道路兩側利用寬達11m的人行道設置樹池與花池，形成綠蔭下的商業步行氛圍，并設置公交車停車港灣和小汽車臨時停車港灣，為兩側商業補充必要的停車位；遠——都市住宅的活力界面，第三層次為高60m的連續天際線，多業態混合構建品質生活空間（圖9）。海河沿線的界面控制——南岸按照兩個層次，第一層次高度控制在15～20m，第二層次為30～40m和60～80m。

4 大地塊住區與小地塊住區道路公共性對比

5 八大里區域院內消防車道示意

6 同等范圍的大地塊與小地塊的車庫開口數量對比

7 八大里四里與五里的地下空間聯合開發示意

8 街道貼線率示意

9 沿復興河界面控制

4.2 宜居社區的步行環境營造

為了營造良好的步行環境，每個地塊內部采用院落式的建筑圍合布局方式，八大里共形成27個大小不一的居住院落，其中最小院落70m×45m，最大院落200m×60m。以居住院落為基本管理單元，可增強居民的歸屬感和安全感，促進鄰里間的相互交往。再者，同一個開發商以“里”為單位拿地，八家設計單位分別以“里”為設計單元進行一體化設計，地塊之間設有聯系通道，既符合“窄路密網”的開放性特質，又能聯系不同地塊間的開放空間（圖10）。以第三里為例，三個地塊之間通過東西向的人行出入口實現開放空間的串聯，滿足居民庭院空間步行的通達性，住區更加宜居親民（圖11）。同時，在建筑創造的圍合社區條件下，整個地塊充分利用本地鄉土植物，在建筑外部空間延續宜居的品質追求，進一步打造便于鄰里交流和適應老齡生活的院落環境。

4.3 大小市政銜接

“窄路密網”的規劃模式下，地上沿街建筑退界很小，地下市政管線要同時滿足地下空間的最小退讓和市政管線內、外線銜接的要求。傳統地塊的建筑退線空間充足，市政接口一般在地塊外圍預留接口。但是“窄路密網”模式下，建筑退線如果少于規范要求，就會產生建筑外側無法接口的問題，因此對市政專業產生新的要求，需要小市政大市政互相協調銜接。

八大里區域的開發時序是一級地塊開發在前、二級地塊開發在后，為了保障小市政的接口能順利銜接大市政的甩口，底層沿街建筑的建筑退線為5m。地塊內的重力流管線與大市政的預留接口在外部進行銜接，非重力流管線根據場地的現實情況在地塊外部直接銜接或者在地塊內部布置再與外部甩口銜接，實現市政管線的精細化排布。

建筑退界空間較小可能會造成設施帶內設施的互相擠壓與碰撞，這就要求街道界面的設施帶設計要更加集約，統籌協調設施帶、街道家具等各類要素。同時，一體化設計建筑退線與道路紅線內的各類設施，優先滿足行人、自行車和公交的空間需求，營造高品質的街道空間。另外，為了避免沿街步行空間出現檢修井蓋，市政管線不應進入市政道路紅線和公共綠地。若是無可避免，則要將井蓋位置集中排布在特定區域，與鋪裝一體化設計為隱形檢查井，最小限度影響外部空間的面貌（圖12）。

10 庭院步行環境實景

11 步行環境聯系通道的串聯示意

12 設施帶集約設計示意

5 城市運營需求下開發管理的協同保障

5.1 “里”保證聯合開發的可行性

八大里區域的城市設計基于創造宜居宜業城市、優良人居環境的規劃布局，較為重視整體空間形態的控制引導。以往基于“窄路密網”的城市設計在規劃建設過程中受到現狀各種客觀條件的約束，很多情況下只能流于表面，傳統的土地開發模式制約了“窄路密網”的土地出讓。

傳統地塊的房地產開發在規劃設計過程中通常是先將用地劃分成若干規模較大的地塊（一般不小于400m×400m），再由二級開發企業完成開發工作?！罢访芫W”的模式將用地規模彈性化、土地細分標準化，增加了居民生活的便捷性。但是“窄路密網”模式下必然會造成同樣用地中可出讓地塊面積減少的情況，按照單一地塊200m×100m的尺度計算，單一地塊的面積只有不到3萬m2，加上建筑退線、公共綠化帶，可建設用地面積就會更小，而傳統大街廓地塊的住區面積則在10萬m2以上。所以為了兼顧開發者的利益，在政府進行招拍掛時把小地塊合并成大地塊進行土地出讓，以“里”為單位聯合開發，使土地的出讓形式具有彈性。以八大里項目的土地出讓為例，通過“窄路密網”劃分城市土地形成不同的用地單元，六大央企、國企開發商同時進駐同時開發，既能保證開發的同時序性，又可以解決因地塊過小開發商不愿拿地的矛盾。同時合并地塊出讓又保證了地下聯合開發的合理性，這樣既實現了地面交通的公共性，又實現了地下的專有性和互補性，達到各方利益的最大化。

5.2 獨立單元管理下的便捷性

國內傳統的大街廓住區一般采取封閉式物業管理，“窄路密網”開放式住宅區的開放式物業管理則會造成物業管理的不便及管理成本的增加。例如，以住區每個出入口兩個物業管理人員來計算，同等范圍的傳統大街廓地塊需要兩個出入口、四個物業管理人員；而在小街廓住區，物業管理人員的人數取決于出入口的數量，這就產生了業主與物業管理公司之間的矛盾。因此在落地后的運營管理中為了避免不必要的矛盾以及相對高的管理成本，就會產生一種與“窄路密網”宜居理念相悖的結果，即不管是住區的業主還是物業管理公司都會對封閉的住區物業管理模式更加偏好，這也制約著“窄路密網”開放式住宅區的實施[5]。八大里以居住院落為基本管理單元的模式，采取適當縮小安全管理單元規模的措施，通過智能化手段保證居民的安全、方便居民出入，保證項目內的街道、步行道以及公共空間與設施為住區公眾直接利用。物業的本質不變，劃小物業管理單元，將過去的一個物業管理單位拆分成多個，管理范圍進一步縮小，管理服務更加細致到位（圖13）[6]。

5.3 用地性質混合的舒適性

傳統住區在業態管理運營上一般采取基層政府相關部門持有的公共服務設施與開發商持有的商業設施各自獨立分布與管理。＂窄路密網＂對業態的管理運營不同于傳統街區單一使用土地及安排業態功能的模式，而是在混合使用土地的基礎上探索建筑業態的豐富性。傳統住區在生活服務設施上一般都較為齊全，但是皆為集中設置；居住人口多，但是功能業態單一。公服與商業集中分布的業態形式誠然更方便運營與管理，但是會產生業態定性分布與居民需求不匹配的情況。八大里區域通過對地塊進行細分設計，充分考慮不同人群在不同時段的活動，對土地規模和業態合理調配，將方案落地做得更加飽滿和實際。

為建設老有所養、兒童友好的宜居社區，八大里區域以三級配套設施為標準，對以“里”為單元的社區公共服務設施進行規范化指引，包含教育、醫療、養老等關系社會民生的設施，門類齊全且分布均勻，各“里”院落內居住、商業、辦公等業態高度混合。三級配套設施主要在基本街區層面，根據活動人群和功能定位，結合實際需求在“里”層面進行選擇性的總量彈性統籌協調，差異化配置各類設施。例如，各個“里”形成的區域級鄰里中心地塊內配套服務設施充足，300m之內均可到達；老年人可在5min內到達任意設施，每個“里”都能形成5min生活圈。托老所、郵政所、社區衛生服務站等選配設施，利用公建、住宅底商空間進行靈活布局，部分空間可以合并設置，實現彈性和集約利用（圖14）。

13 五福里的安全管理單元示意

14 五福里選配設施的彈性配置

八大里板塊由政府統一規劃建筑形態及配套設施，承接京津冀一體化職能，充分滿足居住與生活需求。這就對政府的運營管理模式提出更高的要求，要構建更具彈性與動態的規劃管控與運營機制。例如，建立多方參與的共同運營機制，構建政府、社會組織、居委會和居民等多方共同參與平臺，明確各方的責權利和協作機制。同時還要靈活應對社區需求并實現社區的動態更新，在各類社區服務設施規劃設計之初充分考慮未來在設施功能、結構、規模和相應配套等方面的調整彈性，應對未來的發展變化。

6 結語

對“窄路密網”的探索，提高了創建“以人為本、舒適宜居”的社區環境的可行性?！罢访芫W”模式下的開放性綠地使土地利用更合理，增加了公眾的綠地使用面積；精細化的引導設計使得社區更加宜居舒適，從心理上滿足了中國人傾向于居住在院落中的傳統情結；以“里”為單位進行地上/地下空間的統籌考慮，地塊聯合開發和出讓，實現地上公共性和地下專有性的協調統一?！罢访芫W”的實踐解決了停車、綠地率之間的矛盾，提高了地下空間的使用效率。

2019年4月，天津市發行《天津市建筑工程規劃管理技術標準（試行）》1文件，八大里項目“窄路密網”的實踐探索對上述標準的編訂工作提供了良好的技術支撐和規劃后評估的案例。本文通過探討“窄路密網”模式下宜居社區的實施保障研究，希望能夠對“窄馬路、密路網”設計理念的落地實施具有一定的啟發意義，為實現更加宜居和人性化的城市空間提供借鑒。

注釋

1 2019 年4 月，《天津市建筑工程規劃管理技術標準（試行）》文件，于技術篇第2.26 條提出了居住社區宜采用窄路密網、小街廊、圍合式布局，生活性道路間距不宜大于150m，強調社區營造，形成整體和諧的建筑、街道、鄰里空間形態。