城市土地儲(chǔ)備制度對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響分析

于永澤

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)得到了快速發(fā)展，同時(shí)近年來受政府宏觀調(diào)控的影響，土地儲(chǔ)備制度工作的開展使得房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定性明顯提升。借助土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)針對(duì)各地土地開發(fā)進(jìn)行管理，逐漸形成了比較穩(wěn)定的作用機(jī)制，不僅可以實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，同時(shí)也可以對(duì)我國(guó)社會(huì)發(fā)展產(chǎn)生促進(jìn)作用。

城市土地儲(chǔ)備制度對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

展現(xiàn)土地價(jià)值最大化

在城市土地供應(yīng)模式中土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度已經(jīng)成為最為重要的特點(diǎn)之一，通過將出讓與收購(gòu)進(jìn)行區(qū)分，以此來展現(xiàn)政府在土地供應(yīng)中的主導(dǎo)性作用。借助收購(gòu)、儲(chǔ)備、交易機(jī)制等，在土地一級(jí)市場(chǎng)被政府所壟斷以后，可以借助招標(biāo)、拍賣等方式進(jìn)行土地供應(yīng)，而這也會(huì)造成經(jīng)營(yíng)性用地獲取渠道更加單一化，價(jià)格漲幅度增加。究其原因就是一級(jí)市場(chǎng)被壟斷以后，雖然在一定程度上遏制了腐敗等問題，且通過拍賣等手段使得土地價(jià)格隨之增加，另外政府借助價(jià)值杠桿完成市場(chǎng)調(diào)控，利用競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制使得土地只能被高價(jià)買走，雖然提高了土地利用效果與土地價(jià)值，但是從客觀層面上來講使得土地價(jià)格明顯增加。

優(yōu)化布局結(jié)構(gòu)

在使用土地儲(chǔ)備制度以前雖然進(jìn)行城市規(guī)劃已經(jīng)得到了廣泛的關(guān)注，但是從實(shí)際實(shí)施效果上來講，卻存在著一定的不足，甚至還表現(xiàn)出了土地利用分散、實(shí)際情況散亂等問題。但是對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來講，因其屬于周期性相對(duì)較長(zhǎng)的行業(yè)，引入如果沒有做好前期計(jì)劃工作，那么很容易造成房地產(chǎn)市場(chǎng)需要面臨新的風(fēng)險(xiǎn)。但是在土地儲(chǔ)備制度的使用下，使得儲(chǔ)備中心完成土地收購(gòu)、儲(chǔ)備以及供給等，同時(shí)也可以根據(jù)城市中的規(guī)劃要求開展建設(shè)工作，促進(jìn)房地產(chǎn)事業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。另外借助土地凈地出讓，在公建配套方面主要由政府統(tǒng)一開展，能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)城市功能布局的統(tǒng)一規(guī)劃，從而將不同房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行整合，不僅優(yōu)化了布局結(jié)構(gòu)，同時(shí)也實(shí)現(xiàn)了功能上的互補(bǔ)，提高了綜合效益。

杜絕違法交易

在使用土地儲(chǔ)備制度以前，開發(fā)商主要是通過與原土地使用方達(dá)成一致即可，隨后進(jìn)入到相關(guān)管理部門中辦理手續(xù)，從而獲取土地。但是對(duì)于土地所具備的價(jià)值與實(shí)際用途來講卻難以接受考驗(yàn)。而借助土地招標(biāo)、拍賣等方式不僅可以保障交際的公開性，同時(shí)也可以消除不利因素的干擾，實(shí)現(xiàn)公平競(jìng)爭(zhēng)目標(biāo)，保證市場(chǎng)規(guī)范性，避免出現(xiàn)違法違規(guī)等問題。如同拍賣商品一樣，利用拍賣招標(biāo)方式完成土地供應(yīng)，能夠確保競(jìng)爭(zhēng)者處于同等位置上，而只有出價(jià)最高、條件最佳者才能獲取中標(biāo)權(quán)，從而展現(xiàn)了土地資產(chǎn)價(jià)值，確保土地利用的更加合理，提升了資產(chǎn)效益。

便于宏觀調(diào)控

利用土地儲(chǔ)備制度可以便于政府對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的壟斷，且對(duì)于儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)來講，運(yùn)用征、購(gòu)、換等方式可以實(shí)現(xiàn)土地集中，以直接存儲(chǔ)、開發(fā)等方式進(jìn)入到存儲(chǔ)庫(kù)中。隨后即可按照供應(yīng)計(jì)劃完成出讓、出租等。隨著一級(jí)市場(chǎng)的不斷壟斷能夠消除灰色一級(jí)市場(chǎng)問題，打造出良好的有形市場(chǎng)。隨著城市土地儲(chǔ)備制度的不斷發(fā)展，不僅可以提高政府對(duì)一級(jí)市場(chǎng)的壟斷能力，同時(shí)也可以保證掌握量的充足性，實(shí)現(xiàn)了對(duì)源頭的有效控制，不僅完成了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，同時(shí)也可以保障土地供應(yīng)總量，發(fā)揮出主導(dǎo)作用。當(dāng)發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)出現(xiàn)異常現(xiàn)象時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取有效措施，保證市場(chǎng)的平穩(wěn)性。

城市土地儲(chǔ)備制度建設(shè)中存在的問題

法律地位問題

在新時(shí)期發(fā)展下，政府為了更好地開展土地儲(chǔ)備工作，陸續(xù)出臺(tái)了相關(guān)的文件，但是在實(shí)際落實(shí)中卻存在著法律法規(guī)不夠完善等問題，難以對(duì)土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度產(chǎn)生有效的約束作用。由于土地儲(chǔ)備方面表現(xiàn)出了法律依據(jù)不足等問題，使得在實(shí)踐工作中產(chǎn)生了許多問題。從具體表現(xiàn)上來講，首先，土地儲(chǔ)備制度下包含了層層委托代理關(guān)系，對(duì)土地制度機(jī)構(gòu)、制度運(yùn)作監(jiān)督存在著一定的不足，很容易造成部分代理人出于經(jīng)濟(jì)利益等因素的考量而忽視評(píng)價(jià)等。其次，在一些地方中直接將土地運(yùn)用到銀行抵押貸款方面，使得土地變現(xiàn)能力隨之降低，而為了避免出現(xiàn)地價(jià)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，不僅采取了壟斷措施，同時(shí)也出現(xiàn)了儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)壓低產(chǎn)出、哄抬地價(jià)獲取利益等行為。由于行政劃撥土地存在被挪用現(xiàn)象，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)公平有序發(fā)展受到限制，一旦出現(xiàn)糾紛問題，很容易出現(xiàn)無法可依現(xiàn)象。最后，因法律監(jiān)督與約束作用不足，使得土地收購(gòu)、儲(chǔ)備等過程中需要資金量相對(duì)較大，從而也就產(chǎn)生了貪污、腐敗等問題。

市場(chǎng)壟斷問題

部分城市在發(fā)展中雖然已經(jīng)建立了土地儲(chǔ)備制度，但是對(duì)于土地儲(chǔ)備中心而言，卻存在著完全壟斷以及市場(chǎng)不足等問題，并未形成有效的發(fā)展模式。隨著城市建設(shè)發(fā)展速度的不斷提升，基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施建設(shè)量需求明顯增加，這就需要增加充足的資金做好建造與改建等工作。但是在具體工作中，一方面是采取了以土地?fù)Q資金的措施，通過提供部分土地，要求相關(guān)部門自行籌集資金建設(shè)，在完成土地出讓以后即可回收資金。另一方面則是政府方以委托的方式針對(duì)市區(qū)國(guó)有存量土地進(jìn)行回收與整理，制定了相應(yīng)的供應(yīng)計(jì)劃，但是對(duì)于一級(jí)市場(chǎng)來講，由于存在多頭供應(yīng)現(xiàn)象，使得政府調(diào)控土地供應(yīng)總量工作開展受到限制，在一定程度上影響到了土地儲(chǔ)備功能。

城市土地儲(chǔ)備制度對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的促進(jìn)措施

完善法律法規(guī)

土地儲(chǔ)備制度作為調(diào)控土地市場(chǎng)的重要方式之一，能夠確保土地價(jià)值的最大化，同時(shí)也可以實(shí)現(xiàn)優(yōu)化房地產(chǎn)布局結(jié)構(gòu)目標(biāo)，避免出現(xiàn)違法土地交易等問題。因此在現(xiàn)階段發(fā)展中就要從完善法律法規(guī)入手，確保在實(shí)行土地儲(chǔ)備制度時(shí)能夠做到有法可依。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，還要從加強(qiáng)土地儲(chǔ)備制度立法，確保這一制度能夠長(zhǎng)期穩(wěn)定的發(fā)展。首先通過制定出專屬的法律制度，在規(guī)定收購(gòu)對(duì)象、范圍等基礎(chǔ)上做好利益主體與分配方式區(qū)分工作。其次，應(yīng)當(dāng)確保法律法規(guī)的全面落實(shí)，在提升監(jiān)督管理力度的基礎(chǔ)上避免出現(xiàn)貪污、腐敗等事件，保障土地儲(chǔ)備工作的及時(shí)開展。政府作為法規(guī)的制定者與監(jiān)督者，應(yīng)當(dāng)從完善法規(guī)框架出發(fā)，確保工作的全面進(jìn)行。最后，針對(duì)其他參與主體行為進(jìn)行規(guī)范，如房地產(chǎn)開發(fā)商、金融機(jī)構(gòu)等應(yīng)當(dāng)及時(shí)做好監(jiān)督與規(guī)范工作，確保其行為上的規(guī)范性，為我國(guó)城市土地市場(chǎng)發(fā)展提供支持。

強(qiáng)化壟斷功能

只有不斷提升政府對(duì)一級(jí)市場(chǎng)功能的壟斷能力，才能提升對(duì)市場(chǎng)的規(guī)范力度。想要確保市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，就要從展現(xiàn)政府干預(yù)作用入手，保障土地市場(chǎng)的順利發(fā)展。開展干預(yù)工作的主要目的就是要保障土地效益的最大化，同時(shí)還需要確保居民、政府等的綜合效益。因此在現(xiàn)階段發(fā)展中應(yīng)當(dāng)從展現(xiàn)政府城市規(guī)劃優(yōu)勢(shì)出發(fā)，做好開發(fā)行為干涉工作，確保所使用的開發(fā)手段能夠滿足房地產(chǎn)開發(fā)商的需求，保障居民、社會(huì)的利益。在完成統(tǒng)一征收與儲(chǔ)備工作以后，可以借助招標(biāo)、拍賣等方式進(jìn)行土地供應(yīng)。而對(duì)于相關(guān)單位來講，不得隨意更改土地用途，當(dāng)需要轉(zhuǎn)變用途時(shí)，應(yīng)當(dāng)在統(tǒng)一收購(gòu)以后以不同方式確定新的使用者，解決多渠道、多源頭供應(yīng)土地問題。

延伸融資渠道

在土地收購(gòu)與儲(chǔ)備中資金與土地屬于最為重要的基本要素，從土地收購(gòu)與儲(chǔ)備過程來講，也可以將其看作是土地流轉(zhuǎn)過程，同時(shí)也是資金循環(huán)的過程，由于土地儲(chǔ)備中需要大量資金，所以不能過度依賴國(guó)家財(cái)政撥款與商業(yè)銀行貸款，而是可以從多元化入手，打造出適合土地儲(chǔ)備資金籌措的機(jī)制，以此來滿足土地收購(gòu)與儲(chǔ)備要求。如可充分利用民間資金，以合作經(jīng)營(yíng)等方式進(jìn)行融資等。另外，明確土地儲(chǔ)備有著運(yùn)作周期長(zhǎng)、資金投入量大等特點(diǎn)，因此就要從完善資金籌措機(jī)制出發(fā)，轉(zhuǎn)變?cè)械陌l(fā)展模式。借助增設(shè)土地基金，能夠?qū)崿F(xiàn)土地債券化發(fā)展目標(biāo)，同時(shí)也可以加強(qiáng)社會(huì)資金的吸收，完成土地儲(chǔ)備工作。只有找出適合的資金籌集渠道，才能打造出完善的自己支持體系，才能促進(jìn)土地儲(chǔ)備融資工作的全面開展。

控制數(shù)量與范圍

建設(shè)土地儲(chǔ)備制度其實(shí)就是政府為了更好地對(duì)土地市場(chǎng)進(jìn)行管理所制定的制度，但是也首先應(yīng)當(dāng)要明確的是，在管理中嚴(yán)禁出現(xiàn)政府對(duì)土地市場(chǎng)的壟斷而影響土地市場(chǎng)發(fā)展，需要從合理控制校對(duì)出發(fā)，在掌握土地儲(chǔ)備數(shù)量的基礎(chǔ)上明確房地產(chǎn)對(duì)土地的需求，找出二者之間的關(guān)系，在控制好儲(chǔ)備范圍的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)數(shù)量控制目標(biāo)。其次，對(duì)于部分土地價(jià)格穩(wěn)定性不足的城市來講，應(yīng)當(dāng)從完善土地交易市場(chǎng)出發(fā)，提供適合的交易平臺(tái)，在避免出現(xiàn)資源浪費(fèi)的基礎(chǔ)上保證供應(yīng)量上的合理性。因此在發(fā)展中需要從實(shí)際情況出發(fā)，做好土地儲(chǔ)備數(shù)量控制工作，完善土地儲(chǔ)備制度，制定出有針對(duì)性的措施。當(dāng)土地儲(chǔ)備量過多時(shí)很容易產(chǎn)生資源浪費(fèi)等問題，所以就要從實(shí)際情況出發(fā)，掌握房地產(chǎn)對(duì)土地資源的時(shí)機(jī)需求，確保儲(chǔ)備熟練控制的合理性。

結(jié) 語

綜上所述，要促進(jìn)房地產(chǎn)事業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，就要從展現(xiàn)土地儲(chǔ)備制度優(yōu)勢(shì)出發(fā)，針對(duì)城市發(fā)展情況進(jìn)行分析，發(fā)揮出政府的宏觀調(diào)控作用，運(yùn)用科學(xué)的調(diào)控手段，解決房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中的問題，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展目標(biāo)。

（本溪市自然資源事務(wù)服務(wù)中心）