合作開發模式下項目成本管控的探討

蔣彩霞

根據國企、民企雙方合作開發房地產項目的現狀，對合作模式下成本管控的現狀展開探索討論，對不同機制、體制下項目建設成本的全過程控制進行分析，優化雙方企業的發展戰略和創新發展理念，通過引入非國有資本，大膽“引進來”，積極“走出去”，優勢互補、合作共贏，有利于國有資本放大功能、保值增值，在為國有資本注入活力的同時，有效地促進民營企業的共同發展。

隨著房地產調控逐漸深入和長效機制建設不斷推進，房企競爭加劇，市場日趨白熱化，形成強者恒強的競爭格局，更多的地產企業紛紛求新求變，調整經營策略，在國家出臺了混合所有制改革的相關指導意見后，國有房企和民營企業頻頻尋求合作，各取所長，積極拓展市場。現根據國企、民企雙方合作開發的現狀，對該模式下成本管控的現狀展開探索討論。

企業體制的不同對招投標工作效率的影響

合作項目充分利用了民企招標形式靈活、招標效率高等優勢，招投標周期大為縮短；國有資金投資的工程建設項目，只要達到招投標法規定的規模，就必須進行公開招標。以總承包招標為例，如果一切順利下，國企從招標公告發出到中標單位的確定一般歷時近兩個月時間。而合資項目可以非國有資金占主導，可自主選擇招標方式，一般采用邀請招標的方式確定中標單位，一旦確定中標人，由中標單位配合完成合同備案手續的辦理，同時做進場施工準備。合作項目總包招投標工作從招標文件發出到確定中標單位歷時僅為兩周時間。

合作項目對中標單位的選擇更具靈活性，價格更具競爭力。優質民營房企專業從事房地產開發項目多年，項目規模化開展，積累了眾多合作良好供應商、施工團隊，有一套自己的供應商庫，并有對于每家合作商有綜合評估打分，對于之前合作良好單位，在后續項目的招標工程中優先邀請其投標，在相似報價和技術條件下，有更大的靈活性選擇服從管理和值得信任的單位。建立于信任關系，相應投標保證金額度較小，甚至可不要求中標人提供履約保證金和發包人支付保證金，對于雙方資金壓力都有一定的緩解，更利于二次談判，要求投標人進一步降低投標報價。

合作開發可采用模擬清單形式招標，圖紙的不完善不影響項目招標的進展。 模擬工程量清單招標主要適用于施工圖紙尚未設計完成，工程項目處于初步設計階段，而建設單位因項目整體計劃又急于開工的情況下。模擬工程量清單招標從本質上是將圖紙設計時間、清單編制時間、招標投標時間、各分部分項工程施工時間進行穿插搭接，從而縮短工程項目開發周期的方式。該方式對開發商經驗要求較高，必須有過類似項目經驗或者已實現成品標準化，根據以往類似項目經驗指標進行模擬清單的編制，提前介入招投標工作，合同簽訂后，再根據正式圖紙進行清標工作，根據清標結果，制定補充協議，刷新合同金額。相對于常規招標形式，采用模擬清單招標比正常流程招投標方式下開工日期提前約兩個月時間。不過，采用模擬清單招標方式的前提是必須結合相同類型、相似規模及特征的工程項目進行清單編制，且工程做法已經明確，合作項目正是基于民企的長期工程數據積累，才能夠編制出相對偏離不大的模擬清單用于招標。

合作模式有利于建立并嚴格執行項目目標成本管控體系

目標成本的制定

目標成本生成、分解、細化和業務規范具有非常密切的關系，從預設成本土地版，到預設成本啟動版，再到預設成本方案版，最后到目標成本制定，上述這些階段貫穿于一個實際的房地產開發項目從取得土地到施工圖設計完畢這段時期，并且在這段時期內目標成本得以不斷擴充，不斷細化，最終定稿。定稿后的目標成本即董事會對項目成本的整體授權，也是項目成本的控制線。

項目實施過程的執行與管控

施工過程中嚴格控制變更、簽證的發生數量，由于設計對建筑功能及觀感的局部個性化修改、設計圖紙質量或深度不夠等自身原因造成損失，由預算編制錯漏項原因造成最終結算調增損失，由工程管理不當造成損失或不可預見的正常零星簽證工作，上述三類成本的增加均要在過程中嚴格管理和考核，超出規定調整范圍，追究相關人員責任。

對投標報價精準分析對比減少執行爭議

由于合作項目采用模擬清單招標形式，后期施工圖完成后，清標工程量跟招標工程量可能有很大出入，如投標人采取不平衡報價，對招標人非常不利，因此投標報價分析就顯得尤為重要，從價格指標和消耗量指標角度進行，價格指標包括總造價指標、費用構成指標，是對建筑、安裝工程各分部分項費用及措施項目費用組成的分析，同時也包含了各專業人工費、材料費、機械費、企業管理費、利潤等費用的構成及占工程造價的比例；消耗量指標包括主要實體工程及主要工料機平方米用量分析，通過投標單位之間的投標報價分析對比，結合歷時項目相關指標數據，通過綜合分析，評判綜合單價的合理性，作為定標重要依據。如投標分析過程中出現個別明顯失誤、漏項、或偏離較大的清單項，要求各家投標單位給予解釋，確認有誤則給予各家投標單位第二次修正報價的機會，以保證投標單價的合理性。與國有投資公開招標方式的合理低價評標辦法相比，避免了一棒打死，對投標人的漏報、錯報、不平衡報價等現象能有修正的機會，在合同執行過程中也能減少爭議，達到雙贏的局面。

合作模式更利于充分發揮第三方服務機構作用

設立獎勵條款，調動監理服務積極性

在合理監理服務綜合單價基礎上，把綜合單價拆分為基本單價和獎勵單價，獎勵綜合單價須達到監理工作考核辦法中相關條件方可發放，考核按照分值高低分為幾個等級，按照考核結果分別給予不同獎勵費用，但最高不超過合同約定的獎勵總金額。考核標準須制定得非常詳細，具有現場實際把控和可操作性，在同等監理服務費價格水平基礎上，該辦法對于激勵監理提高現場管理水平、規范監理行為具有積極的意義。考核造價咨詢服務企業，加強過程監督

根據工程實施的不同階段，約定造價咨詢機構具體的服務內容，且對其所需提交具體的成果資料和時限進行明確約定，根據各項服務內容的達標與否予以考核，在造價咨詢企業駐場前進行合同交底，服務過程中加強監督溝通，有效避免造價咨詢機構以合同未明確要求為由推脫責任，應付審計工作。加強對造價咨詢服務企業的管理，運用經濟手段引導和規范造價咨詢服務企業的行為。

在工程方案擴初階段提前確定造價咨詢機構，根據擴初方案進行含量指標的測算（如混凝土含量、鋼筋含量、窗地比等），為施工圖設計的進一步優化修改提供決策依據，真正發揮造價咨詢全過程服務的作用。在隱蔽工程施工過程中，督促造價咨詢人員去現場參與隱蔽工程量的核實，比如在基礎、地下管線施工過程中要重點核實土方開挖、填方方式，邊坡的坡度，人工、機械挖土的部位和工程量，外運和現場留置的土方工程量等。

對咨詢機構出具的審核成果，如招標清單、簽證審核成果、結算審核成果，由甲方或者甲方另行委托的第三方進行抽查復核，復核誤差率超過合同約定比例對其處以相應罰款，促進造價咨詢人員提升自身業務水平，體現成果責任終身制。

目前形勢下，建設成本的有效管控已然成為房地產企業占領市場的核心競爭力，國有企業跟民營企業體制的差異，必然導致國企項目某些方面工作效率低下，成本較高，對于項目建設成本的全過程控制，顯得力不從心；而隨著房地產市場的調控，民營企業的資金壓力日益加劇。此時混合所有制改革的適時出現能夠不斷優化企業生存發展理念，通過模式創新，積極引入非國有資本，創新“引進來”，合作“走出去”，混改的目的在于實現精準對接、優勢互補、合作共贏，有利于國有資本保值增值并且放大資本效益，在為國有資本注入活力的同時，有效促進民營企業的共同發展。

（南京基礎建設發展有限責任公司）