《民法典》：居住權3個法律要點

劉瑾

“居住權”是今年出臺的《民法典》中，新增的亮點之一。其作為《民法典》專章規定的用益物權，以第366條到第371條共計6個條文，分別對于居住權的定性、設立形式合同要素、權利限制、生效與消滅等內容，逐一進行了規定。

居住權是自然人依據合同或遺囑而取得的，在他人享有所有權的房屋上為滿足生活居住需要所設立的一種享有占有、使用權能的用益物權。除了包含老百姓日常生活中所理解的“對于房屋居住的權利”之外，其在設立和使用中還存在諸多額外的限制。因此，正確理解“居住權”的內涵和外延，準確把握其特色，對于恰如其分地發揮此種新增用益物權的作用，妥善解決百姓日常生活中可能遇到的難題，非常具有必要性。

讓我們通過3個日常生活中可能出現的場景，看看居住權究竟如何幫助我們解決生活中的難題。

【情景一】

甲老太太在老伴兒去世之后一直獨自生活。近年來，老人日感年邁，一方面想把現居住的房屋在生前就過戶給子女，以減少遺產稅等支出，也讓子女安心照顧其生老病死；但另一方面又害怕子女在房屋過戶之后對其不孝，讓其住無所居，無所依靠。

在《民法典》出臺之前，甲老太太的此種想法很難完全通過現有制度予以全面保障。她雖可通過贈與或者買賣的形式在生前將房屋過戶給子女，但她在過戶之后即喪失了房屋所有權，此后子女如若再將房屋出售，必然影響老太太在此房屋中的居住，難以實現其住有所居、老有所依的目的。

在《民法典》出臺之后，甲老太太的愿望即可以通過設立居住權予以實現。甲老太太可以與子女簽訂設立居住權的合同，約定她在將房屋過戶給子女之后，仍能夠在有生之年享有對于此房屋的居住權。在甲老太太將房屋所有權過戶給子女的同時，子女亦應對于該合同設立的居住權為甲老太太辦理居住權設立登記。由此既可以滿足父母欲意在有生之年即將自己名下的房屋所有權轉移給子女的意愿，又能夠保障父母在失去房屋所有權之后，不至于被不孝子女攆出房屋造成居無定所的困頓局面。在居住權設立之后，即使遇到了不孝子女，父母亦可以通過行使居住權的物權保護屬性，排除不孝子女對于父母正常占有使用房屋的居住權的妨害，亦可以防止不孝子女將房屋出售后新的房屋所有權人向老年人主張騰房的權利。

【情景二】

小乙和小丙在婚姻關系存續期間購買了一套房屋，后二人感情破裂欲意離婚，雙方協議約定由男方小乙享有全部的房屋所有權，并由男方小乙補償房屋折價款100萬元給女方小丙。不過女方小丙擔心其放棄了房屋所有權之后，男方不能如期向其補償相應款項，故雙方還約定在男方小乙全額支付補償款之前，女方小丙有權在該房屋內居住。

在《民法典》出臺之前，此種約定雖然可以在一定程度上促使男方在約定期間支付折價補償款，但如若碰到“人品堪憂”的對方，在取得房屋所有權之后將房屋另行出售，并隱匿房款拒不支付折價補償款的情形，此種約定則很有可能落空，難以實現女方如期取得房屋折價補償款的目的。

在《民法典》出臺之后，女方小丙即可以通過與男方小乙約定設立居住權的方式，更好地保護己方的利益。雙方可以在離婚時協議約定房屋歸男方所有，男方應當向女方支付一定數額的房屋折價補償款，并且女方在男方足額給付前述房屋折價補償款之前對于該房屋享有居住權。此后，女方在將該房屋所有權完全過戶給男方的同時，可以要求男方給女方辦理居住權設立登記，居住權的存續期間以男方向女方全額支付一定數額的房屋折價補償款為限。此后，女方雖失去了該房屋的所有權，但可以在該房屋內居住，直至男方向其全額支付完畢房屋折價補償款，雙方方可再行將該居住權登記予以注銷。在居住權存續期間，女方對于房屋所享有的居住權可以對抗男方的房屋所有權，即使男方將該房屋另行出售，因為該居住權已經登記，女方對于房屋所享有的居住權亦可以對抗新的房屋買受人。

【情景三】

老丁在其妻子去世之后一直在國內生活，其子女均在國外工作生活，難以照料老丁的日常起居，便給老丁聘請了遠親戊做保姆。老丁感念戊多年如一的悉心照料，擔心戊在其死后無處可居，想給戊提供一個居所保障，但又怕將房屋留給戊之后子女對此心有嫌隙，弄得親人之間反目成仇。

在《民法典》出臺之前，老丁如果想在其死后給戊提供居所保障，只能通過遺贈或簽訂遺贈扶養協議的形式，將房屋所有權過戶給戊。但此種形式必然導致房屋所有權旁落子女之外，實踐中可能會有子女予以反對，容易引起親屬之間的誤會和矛盾。

在《民法典》出臺之后，老丁可以在設立遺囑的同時，在遺囑中明確在該房屋上為戊設立一個居住權，居住權的存續期間以戊的有生之年為限。如此一來，在老丁百年之后，子女可以繼續按照遺囑繼承的形式取得房屋的所有權，但與此同時，子女也需要按照遺囑的內容承擔在該房屋上為戊設立居住權的義務。戊有權憑借包含設立居住權的意思表示的遺囑去辦理居住權設立登記，在登記之后，老丁的子女需要保證戊在有生之年有權繼續在該房屋內居住，不得予以妨礙。

前述3個情形是居住權運用的典型場景。當事人可以通過合同或者遺囑的形式設立居住權，居住權的設立一般是無償的，居住權的存續期間以明確約定的期間或者居住權人的生存期限為限，居住權人的該種權利不得予以轉讓、繼承。

此外，設立居住權，需要辦理居住權設立登記。只有充分理解了居住權的前述特點，才能讓居住權更好地幫助老百姓，實現住有所居的目標。