環渤海地區房地產市場展望

作為北方最具有實力和活力的區域，環渤海的房地產市場也水漲船高，在與其他北方城市相比，環渤海地區的房地產市場呈持續穩定發展跡象，對帶動北方房地產結構的升級和促進該地區的發展等提供保障。但是受到區域經濟發展不平衡、交通、教育等公共資源有待提升的影響，環渤海地區房地產市場出現了供需不平衡，“空房”率提升等現象。因此，政府如何發揮政策指導、開展宏觀調控等，促進環渤海地區房地產市場的穩定性需要引起重視。

一、環渤海地區房地產市場發展情況

（一）拿地金額。從《環渤海經濟區樓市報告》中可以看出，從各城市群拿地的金額中我們可以看出，長江三角洲地區為首，環渤海熱度出現了一定程度地提升。在2020 年1月-12 月份，長江三角洲排名前10 的企業共拿地金額達到了754 億元；環渤海地區緊隨其后，共拿地577 億元，相比同期增長幅度較快；珠江三角洲地區和中西部地區拿地金額同比有所下降。從各城市群拿地的金額上也可以看出，環渤海和長三角地區仍是房企關注的重點區域，從經濟、越來越成熟的交通網絡、大量人才的涌進等方面成為眾多房企投資的重點。值得注意的是，除環渤海以外，其他幾個區域前十拿地金額相對于去年來講都有一定程度的下降。其主要是受到區域優勢、民間投資、建立東盟經濟共同體等影響。

（二）商品住宅銷售價格指數。從2020 年4 月份各大區域的新建商品住宅銷售價格指數來看，除了長江經濟帶環比上月其基本保持穩定的狀態，而環渤海灣大灣區環比下降幅度更大，即為1.65 百分點。相對于長三角超級灣區和粵港澳大灣區跌幅的幅度相對，其分別為-1.02%、-1.08%。而以天津地區為例，2018 年天津新建商品住宅銷售價格指數同比上漲1.6%，而在2020 年5 月，其新建商品住宅銷售價格指數卻出現下降的趨勢，即同比下降-0.8%；石家莊地區在2018 半年8 月份同比上漲1.4%，2020 年5 月份，其同比增長5.4%。期間價格的變動主要與政策、需求等方面有關，房地產市場出現了略小的波動。

（三）房地產住宅投資總量。根據58 同城中發布各地區房產信息情況中，我們可以得知，到目前為止，山東省份的房地產住宅投資量相對于其他地區，其總量明顯高出許多。并且《環渤海經濟樓市報告》中也可以看出，山東地區2019年1-7 月份，投資總量值達到了3700 億元。而新房熱度排名第一的則是沈陽地區，同比漲幅達到3 成以上。這就可以看出，環渤海經濟區的核心為山東、北京、河北、遼寧，房企也多集中在二線城市購地；在根據各地區投資增速的情況上看，2019 年投資增量最高的地區為北京地區，然后依次為天津、山東地區。

另外，從2019 年的經濟樓市報告中我們可以看出，環渤海地區新房找房熱度與二手房的熱度較為類似，但是新房找房的熱度在1-7 月份出現了明顯的變動，即從1 月份上升到7 月份出現明顯的下落。例如：青島的找房熱度較高；天津次之；購房熱度集中的地區主要為：北京、大連、石家莊等城市。同時，從新房商品住宅成交的價格走勢上看，北京地區成交價格在2019 年環渤海熱點城市中屬于最高的一個城市，即在4 萬左右波動；石家莊地區的房價相對于前幾年也出現了較大的增幅，即平均價格在1 萬左右波動。

（四）二手房市場。從《環渤海經濟樓市報告》中明確顯示出：二手房掛牌房源量出現了不穩定的情況，最高為1-2月份，在2-4 月份出現了一定幅度的下降，而從5-7 份呈現頂值。從二手房掛牌房源量的地區來看，北京地區和天津地區相對于其他的省份來看，其二手房掛牌房源量最高，其中北京地區的價格為每平方米6 萬元，天津相對較少，其二手房掛牌價格為每平方米2.2 萬元。其他的環渤海地區二手房掛牌房源量相對較少，一般都在2 萬元以下。沈陽二手房在2019 年，訪問量也超過了北京地區，同比增長13.2%。

二、環渤海地區房地產市場發展展望

（一）發展的前景和可能存在的問題

1.環渤海經濟區優勢凸顯，將進一步打開房地產市場。環渤海地區的核心主要以北京、天津、河北、遼寧、山東城市為主，其樓市發展的情況在近幾年中都出現了增幅的情況，其主要是因為（1）環渤海地區四周圍繞的港口較多，并且具有較為發達的航空業。以青島和唐山、大連為主。而石家莊等地區高速鐵路相對較多，具有較高的經濟實力。（2）經濟發展能力較強，GDP 增長幅度較高，從全國城市對比來看，環渤海地區中有21 個城市GDP 增長幅度較高，其占到了70%左右。例如：北京地區的經濟能力更高，趨于首位，其次為天津、青島、大連、唐山、石家莊等地區。（3）一些主要的沿海地區，如：威海、丹東和秦皇島等地區發展勢頭越來越猛，雖然人口的規模不大，但憑借優越的地理位置和氣候等因素具有較為明朗的發展潛力。（4）很多高校注入到環渤海地區，吸引了很多年輕人留在當地，教育資源的充足和新鮮血液的流入等，增強了該地區的競爭優勢。

表1 2010-2020 年京津冀4 城市漲幅的情況

2.房地產市場將出現較大的波動。市場穩定、城市分化、周期延長將成為近兩年房地產市場的主要走勢，其波動還會影響到銷售、投資和開工。從市場的層面上看，2018 年商品房的銷售面積達到了16.9 億平方米。正如天津、唐山、石家莊、北京等環渤海地區，其量價不穩定，會發生改變，但是增幅和下降的趨勢變化不大。同時，在受到區域經濟增長和國家規劃的影響，相對于珠三角地區房地產市場的快速回溫，環渤海卻出現了冷熱不均、回暖幅度較弱的情況。環渤海多數區域對比去年下半年，其熱度保持穩定，回溫勢頭并不穩定。

3.高房價將會導致住房難、住房貴的情況出現。從我國房價上來看，其一直處于不斷向上攀登的情況。尤其是從環渤海地區的房價上來看，其均價水平相對于其他地區增幅較快，特別是河北地區的房價，從2017 年至2020 年相比，增長值達到50%以上。這就出現了“住房難、住房貴”的情況，在加上物價的上漲、貨幣的貶值等影響，一些薪資階層的人士并沒有能力購買房，而對于一些能力較高的人，“炒房熱”出現，大多用于投資。

從表1 可以看出：房價漲幅排名第二的城市為石家莊，其漲幅達到了141.45%。但是從2017 年房價上漲到頂峰之后，其在隨后的三年中，二手房價降幅達到了30%。其主要是因為該地區房價過高與工資水平不成正比，很多工薪階層的人難以支付大額的貸款，而將主要的購買意愿放在了離城市偏遠的縣城或者城鎮，城市房屋空置率較高。

4.商品房閑置率將會越來越高。根據國家統計局的數據表明，我國目前一線和二線城市的住房空置率已經超過13%，三四線的小城市住房空置率超過14%，這與國際上計算的標準值5%～10%之間有很大差異，我國住房閑置率處于危險的區間。從京津冀近期的政策表明，北京、天津兩地房屋空置率非常高，達到了30%、22.5%以上，屬于房屋控制危險地區；石家莊地區在2018 年首次披露住房空置率，也超過了10.11%。從山東地區、沈陽地區其住房閑置率來看，其住房空置率都超出了10%以上。

（二）發展趨勢分析

1.市場的調控下，房地產市場將維持穩定的狀態。現階段，實施市場調控的主要目的就是能夠對房產成交量和資金的消耗等予以控制。其一，當環渤海地區的房地產市場受到經濟等方面的影響出現價格波動時，能夠有效控制價格，減少虛高價格的出現；其二，進一步穩健價格，抑制金融風險的發生。從環渤海地區土地價格上漲的情況來看，其各地區土地價格上漲較快，供給成本將大大提升。因此，在調控下，能夠對“市場流量”進行有效的控制，為了能夠有助于促進中長期“市場供求對接”，通過適當拉長庫存消化時間等，政府在保持房地產市場的穩定下，成交量或者成交的價格其變化的幅度較小，在未來的一段時間內仍是“細水長流的趨勢發展”。

2.可持續發展理念下，構建了環渤海地區房地產長效機制。房地產行業涉及的產業鏈較多，其穩定發展對整個產業鏈的發展起到重要作用同時，房地產業也是一項民生產業，其影響著人們的生活和生產。為了能夠保障環渤海地區房地產市場的穩定，以可持續發展理論為基礎，從環渤海房地產市場運行的現實出發，提出了以下幾點建議：

第一，房地產產業結構在升級和轉變后，能夠為帶動當地的經濟發展，提升生活質量等奠定基礎保障。第二，進一步加強對土地資源的合理利用，實現環渤海地區土地資源的可持續發展。第三，在全面落實可持續發展理念后，能夠促進生態環境的平衡；第四，需要及時建立房地產金融體系，進一步規范其風險。

三、結語

由此可見，環渤海房地產業的發展勢必會給我國經濟增長產生一定影響，我們需要加大對環渤海地區房地產業的重視和研究，對其所發生的變化和各項數據進行分析等，以了解當前環渤海地區房地產行業的增長態勢和未來走向，進而正確審視該地區的房地產市場發展潛力，給更多投資者帶來借鑒和參考。基于此，我們通過提出有效的發展對策，旨在能夠穩定環渤海地區房地產市場的發展，提升該地區的經濟效率和產業升級。