淺談既有建筑加裝電梯解決方案

李偉光

摘要：隨著無障礙城市化工作的推進，6～8層住宅加裝電梯的需求日益增長?雖說為老舊小區(qū)安裝電梯，一方面可以解決老人?病人?及兒童出行不便，提高居民的生活質(zhì)量，使既有多層建筑實現(xiàn)增值，但如何實現(xiàn)卻成為社會焦點?

關(guān)鍵詞：舊樓加裝電梯;解決方案;既有建筑電梯

一、前言

上世紀80?90年代為了解決城鎮(zhèn)住房緊缺問題，企事業(yè)單位修建了一批8層以下的單位宿舍，居住在此的居民年大多已上了年紀，行動不便?沒有電梯，上下樓就成了老年人的一大難題，加裝電梯成為了老舊住宅居民迫切愿望? 全國人大第十三屆一次會議中，李克強總理在《政府工作報告》提出"有序推進‘城中村?老舊小區(qū)改造，完善配套設(shè)施，鼓勵有條件的住宅加裝電梯?" 地方政府還對加裝電梯給與一定程度的補貼，這一系列政策和辦法將對老舊小區(qū)加裝電梯市場起到積極的促進作用，老舊小區(qū)加裝電梯這一惠民?利民工程將迎來新的發(fā)展機遇?

二、確認硬件條件

擬增設(shè)電梯前，首先應確認建筑物本身是否具備滿足技術(shù)要求的硬件條件，技術(shù)標準涉及建筑物結(jié)構(gòu)安全?消防?采光?通風?防水等一系列專業(yè)的問題?如果安裝方案中的井道與住宅或相鄰住宅的臥室?客廳的窗口凈距不足6米，即可視為嚴重遮擋，加裝申請將不能通過審批?因此首先要確認硬件條件是否滿足?實踐中，可以聯(lián)系擬參加電梯改造的有資質(zhì)的安裝單位實地踏勘并給出意見，以便確認硬件條件，通常電梯公司為了促成改造的實施都會免費提供上述服務(wù)，而且對相關(guān)部門的硬性要求也都比較清楚，但這僅僅是安裝公司的口頭意見，最終要以各相關(guān)職能部門的書面審核意見為準?

三、業(yè)主意見

加裝電梯需滿足"兩個2/3業(yè)主同意"和"專有部分業(yè)主同意"兩條硬性標準?首先是本單元或者本幢房屋專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主，且占總?cè)藬?shù)也要2/3以上的業(yè)主同意;，也就是面積和人數(shù)都要達到2/3以上?同時，擬占用業(yè)主專有部分的，須征得該專有部分的業(yè)主同意?為此，須廣泛聽取居民意見，對部分不同意見，相關(guān)人員須耐心解釋，將加裝的優(yōu)點予以充分說明?比如有了電梯，日常生活能夠更加方便，提高居住體驗值，房產(chǎn)的出租?買賣價值也將隨之升高;收集已加裝電梯的住宅情況并加以分享，或帶領(lǐng)居民代表實地參觀"樣板工程"，親自體驗舊樓加裝電梯后帶來的便捷與價值的提升，確保意見征詢工作順利進行?同時，也要確認對低層及采光遮擋住戶的補償金額，電梯安裝公司的初步詢價，以便衡量加裝電梯總成本的可行性?

四、資金解決

由于所處樓層不同，對電梯的需求強度，加裝后房產(chǎn)升值空間的影響也不盡相同，由此，出資意愿也大不相同，本文提供兩種思路僅供參考?

1.集資模式

例，總造價=低層用戶補償金+工程安裝費+設(shè)備費+報建檢驗費-政府補貼（費用不盡相同）?

擬安裝樓層為8層，一梯兩戶，由3層開始計算集資，按份出資計算式：（3+4+5+6+7+8）*2=66（份）

總造價為60萬元，則三層住戶出資=60/66x3=2.73萬元;四層住戶出資=60/66x4=3.64萬元;八層住戶出資=60/66x8=7.27萬元，以此類推?后期的維護保養(yǎng)?維修費也可使用此公式或平均分配?

2.采用融資租賃或共享出租模式

電梯安裝總費用是由第三方出資建造，租賃期滿后設(shè)備及構(gòu)筑物所有權(quán)歸租賃方所有?住戶可按照乘坐樓層和次數(shù)交費，也可辦理月卡?年卡等?但租賃方式遇到業(yè)主不同意見時，不容易達成共識?所以，在實際應用中較少，也需要尋求更適合的操作模式?

五、辦理加裝電梯相關(guān)手續(xù)流程（參照上海市要求）

1.征詢結(jié)果公告?申請人完成意愿征詢?資金籌措后，在小區(qū)主要出入口等明顯位置將征詢結(jié)果進行張貼公告?

2.規(guī)劃部門許可?申請人收到加裝電梯設(shè)計方案后，在小區(qū)主要出入口等明顯位置公示設(shè)計方案，公示期不少于10個工作日?公示通過后，申請人向所在地規(guī)劃部門提交加裝電梯設(shè)計方案等材料，辦理規(guī)劃許可手續(xù)，簽訂告知承諾書，手續(xù)完備后，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》?

3.房屋安全性論證?電梯的施工圖設(shè)計文件應通過相關(guān)部門委托并組織的房屋安全性專家論證，并出具專家論證意見，設(shè)計單位按照專家論證意見，完善修改設(shè)計文件?

4.施工許可?申請人向所在地建設(shè)行政管理部門上報加裝電梯項目基本情況?勘察?設(shè)計?施工?監(jiān)理單位相關(guān)資質(zhì)證明?合同信息?建設(shè)工程規(guī)劃許可證?房屋安全性論證意見等材料，辦理開工信息報送手續(xù)?

5.電梯安裝與使用登記?安裝企業(yè)向工程所在地市場監(jiān)管部門填報安裝施工單位資質(zhì)情況?加裝電梯的規(guī)劃許可?開工許可?電梯安裝等信息，接受檢驗機構(gòu)對電梯的安裝進行監(jiān)督檢驗?

6.申請人在電梯投入使用后的30日內(nèi)，向市場監(jiān)管部門填報使用登記表?含有電梯使用單位統(tǒng)一社會信用代碼的證明或個人身份證明?電梯設(shè)備產(chǎn)品合格證?特種設(shè)備監(jiān)督檢驗證明等，辦理電梯使用登記?

7.竣工驗收備案?竣工后，申請人向建筑物所在地房管部門申請竣工驗收，房管部門會同建設(shè)?規(guī)劃資源等部門組織聯(lián)合驗收?

六、結(jié)語

隨著社會的不斷進步，經(jīng)濟水平的發(fā)展，電梯已不再是高檔商品?而且，人民對生活質(zhì)量的要求也在不斷的提高，既有建筑加裝電梯的步伐也將不斷加快，審批環(huán)節(jié)?施工流程也將變得更有成效和規(guī)范化，包括加裝所需的資金來源也將會有更好的解決模式，也許投資公司會加入隊列?加裝電梯將對社會的和諧發(fā)展起到積極的促進作用，是具有深遠意義和影響的?

參考文獻：

[1]《廣州市既有住宅增設(shè)電梯辦法的通知》[S]廣州市人民政府辦公廳.

[2]上海市《關(guān)于進一步做好本市既有多層住宅加裝電梯的若干意》[S]上海市住建委?市房管局等十部門聯(lián)合印發(fā).

廣州嘉立電梯工程有限公司? 廣州? 510600