房貸“先息后本”到底誰虧了

陳悅

南京一家銀行因系統差錯，使一位市民的117萬元房貸被采取了“先息后本”的還款方式，導致還款7年多本金沒有減少，目前該事件已引起了銀行方面的重視，正在協商處理中。

2013年10月，南京市民蒲先生在民生銀行南京分行辦理了一筆公積金和商貸組合房貸，貸款期限為20年，其中117萬元為商業貸款，合同約定折后年利率4.2%左右，按照等額本息的方式進行還款，每個月的還款金額為8092.95元。

房貸被“動手腳”了？

近期，蒲先生想要換房，查看了信用報告才發現，還了7年房貸后，房貸本金沒有發生變化，與銀行核實后確認，該筆房貸實際采取了“先息后本”的還款方式，類似于消費信用貸款。

蒲先生自己也表示，在最初還款的時候，雖然每月按合同存入9000元，但銀行只扣款四五千元。如，在2014年2月，銀行的扣款金額為5609.26元，與合同上約定的還款金額8092.95元差了2000多元。

此后，1月18日，民生銀行南京分行對此事進行了回應，相關負責人向蒲先生致歉，并表示蒲先生的這筆貸款當時在錄入銀行系統時出現了差錯，而之后的審核環節卻沒有發現問題，將對相關責任人員進行嚴肅問責。

目前，雙方正在積極溝通，爭取盡快妥善處理此事。

銀行和客戶，誰虧了？

從事情經過和銀行的回應來看，相信民生銀行最終會給蒲先生一個滿意的解決方案。然而，從普及理財知識的角度，這個事件中還有幾個細節值得我們關注。

1. 客戶多還三四十萬元

在報道中，蒲先生尤其提到：如果按照當時合同約定的4.2%左右的年利率計算，20年期的房貸，先息后本的還款方式要比等額本息多還三四十萬元。

他說：“我現在已經還了7年，如果再還13年最后再加117萬元，我大概最后要還200萬元左右。但按照合同計算方式，我大概要還160多萬元就夠了，大概差了三四十萬元。”

2. 銀行自身風險很大

然而，從銀行的角度來說，雖然房貸采取“先息后本”的方式，會導致客戶還款的總金額增加，但銀行似乎也根本不愿意有這樣的情況發生。

上述銀行負責人還表示：“先息后本這種還款方式，對銀行來說風險是很大的，在實際操作中也極為罕見。”

那么，在這件事中，采取“先息后本”還款方式，銀行和客戶到底是誰比較虧呢？這就要從房貸的還款方式說起。

“先息后本”究竟是什么？

相信在銀行辦理過房貸的人都不會陌生，房貸主要有“等額本金”和“等額本息”兩種還款方式，沒有“先息后本”的選擇。“先息后本”的還款方式一般只會在消費信用類貸款中被使用，銀行也不愿意讓房貸用這種方式還款。

這是為什么呢？實際上，正如以上事件中的銀行負責人所說，主要是出于風險因素考慮。對銀行而言，同等情況下，“先息后本”的還款方式要比“等額本息”“等額本金”所承受的風險更大。

仔細拆解一下，消費貸指的是用于消費的貸款，比如汽車貸款、留學貸款等等，這類貸款的額度通常不會很高;而信用貸指的是不需要抵押物的純信用貸款，銀行通常只會向工作穩定、信用記錄良好的白名單“客戶”提供。

查詢各行信貸產品可知，消費信用貸款的額度通常最高僅30萬-50萬元，貸款期限最長為5年。因為貸款金額相對較低、期限較短，與額度動輒高達幾百萬元、期限在二三十年的“房貸”相比，信用消費貸的風險相對較小。

這也是為什么從風險角度看，銀行只對信用消費類貸款推出“先息后本”的還款方式。貸款客戶每月歸還利息，最后一期還30萬-50萬元的所有本金，總的來說，雖然還本時的資金壓力會大一些，但仍在可承受范圍內。而如果房貸也普遍采取這種方式，就有些“恐怖”了——相當于是在二三十年后的某一天集中交幾百萬元，不確定性非常大。

此外，銀行的貸款產品均是根據風險定價的。如果約定“等額本息”還款的利率為4.2%，現在利率不變，卻采取“先息后本”還款，銀行顯然是“虧”的！

選還貸方式，不能只看利息總額

現在，再讓我們來幫蒲先生算一筆賬。

如果看總還款額的話，按照“先息后本”的方式，117萬元商貸、4.2%的年利率，每月應還款1170000×4.2%÷12=4095元，共240期，最后一期還本117萬元，總共215萬元左右。

而“等額本息”方式，每月還8092.95元，但這其中應該包括了公積金還款的部分，為了比較，我們只計117萬元商貸的月供金額，為7214元，240期一共173萬多元。僅從還款總額上來看，比先息后本少還將近42萬元。

那么，如果真的先息后本還款的話，蒲先生會吃虧嗎？實際上，這里涉及到一個選擇房貸過程中可能有的“認知誤區”，即只看賬面上的還款總金額，而不關注現金流。

之所以“等額本息”會比“先息后本”的總還款金額更少，是因為在還款過程中，本金（也就是算利息的基數）會逐月減少，平均占用銀行貸款的時間更少，不過，“代價”則是每月的還款額更高。所以，嚴格來說，兩種貸款方式的“成本”并沒有差異。

這么說有些抽象，不如我們再來舉個例子。從上述可知，先息后本每月還息4095元，等額本息月供7214元，兩者相差3119元。如果在20年的還款周期內，蒲先生將這筆錢購買低風險理財產品，假設年化收益率5%，則到第20年的最后一個月，以復利計算他的手頭就有將近130萬元，還掉本金117萬元后，還剩下13萬元。這么看來，先息后本的還款方式似乎“合算”得多。

不過，在此我們也并不是推薦“先息后本”還款，畢竟房貸中并不包括這種還款方式，在信用消費貸中，這種還款方式也僅適合部分貸款者。

如果上述的計算過程還是太復雜，其實，我們只需記住兩點。第一，衡量任何貸款的成本只需看“利率”高低，而不是還款總額。第二，根據自己的現金流情況選擇還款方式，如每月固定收入選擇“等額本息”;預期未來收入減少可選擇等額本金;貸款期間壓力大、期末有大筆資金則應選擇“先息后本”。