房地產稅務籌劃問題及對策探究

李君堯

摘?? 要：房地產企業進行稅務籌劃需要在合法的稅收政策基礎下，遵循企業的發展戰略，制定科學的稅務方案，以實現稅后利潤的最大化。在操作過程中，房地產企業要保證經營業務的規范化進行，所有房地產業務都合理合法，各項財務活動健康有序地開展，努力優化產業結構，以提升企業的核心競爭力。

關鍵詞：房地產;稅務籌劃;特點;問題;對策

1引言

房地產行業是改革開放以來發展最為迅速的行業，具有投入多、利潤高、稅務成本占比重的特點。近年來在“房住不炒”的大趨勢下，房地產企業整體進入下行通道，行業競爭白熱化，利潤空間不斷被壓縮。為了持續穩定的發展，就需要企業向管理要效益，科學控制成本，特別是稅務成本。因此房地產企業要關注稅務籌劃工作的開展，以此降低稅負，合理減少稅務支出，提升利潤。

2房地產稅務籌劃特點

一是全周期考慮。房地產行業具有特殊性，其建設周期較長，涉及的稅種復雜，除了一般的稅務規定外，還有行業特有的預繳稅金制度、土增清算制度等。需要以項目全周期進行全面詳細的考慮，這樣才能有效應對企業在拿地后所面臨的稅務風險。

二是籌劃在先。房地產項目稅種多，計算復雜，特別是特殊業態的稅務計算標準上，各地模式不一，比如土增稅的清算依據、清算方法的選擇等。企業只有在拿地之前對稅務進行認真的籌劃，全面分析不同稅種和稅率變化對于項目開展的影響，合理開展項目建設，才能使企業效益最大化。

三是合法性。稅務籌劃本質上是合理進行稅務籌劃，降低稅務成本的行為，這項工作需要遵照法律規定進行，保證合法性。財務人員務必認真學習當地相關的法律法規，然后立足于稅法的相關規定，按照項目類別和運行方式，科學開展稅務籌劃工作。

3房地產稅務籌劃方向

3.1前期階段

房地產項目在前期階段，首先需要明確土地增值稅清算依據，根據清算依據的不同，合理開展前期工作。例如，在四川省土地增值稅清算以《建設工程規劃許可證》所確認的房地產開發項目為清算單位，而江蘇省則規定以“有關部門審批、備案的項目為清算單位”。針對不同的規定，企業應當合理開展前期工作，特別對于分地塊、分業態的項目，根據不同項目的增值率，合理選擇清算方案。其次需要考慮不同融資模式的選擇帶來的涉稅問題。房地產行業是資金密集型行業，對于資金需求較大，行業中存在著不同的融資模式，特別需要在發展過程中需要關注在企業所得稅中關于“債資比”的規定，防止出現單邊計息、小股大債等違反稅法規定的問題。

3.2開發階段

房地產行業開發階段主要涉及到增值稅進項留底退稅的運用。由于房地產行業在預售階段需要根據收入按照一定的比例預繳增值稅，而同時期購入的土地、建筑安裝工程勞務等的進項稅稅務又不能抵減企業預繳的稅金，因此只能通過增值稅進項留底退稅來降低企業的資金占用，合理平衡企業的增值稅全案稅負。

3.3交付階段

交付階段是房地產項目的核心階段，主要涉及到的稅務問題是收入確認時點對于所得稅的影響。在項目建設完成后，企業應當根據全案整體預繳的企業所得稅和實際應繳的企業所得稅合理選擇交付時間。對于預計毛利率低于稅法規定的項目，應當盡量早的交付，使企業可以盡早按照實際利潤率繳納企業所得稅，降低企業稅負成本。

4房地產稅務籌劃手段

4.1項目前期階段

前期階段是決定項目稅務籌劃成效的關鍵階段，也是進行稅務籌劃的最有效階段。在獲取土地后，財務部門需要根據稅法規定，依據不同的籌劃方案，模擬測算出各種情況下項目全案稅務成本，選擇對于企業最有利的情況。同時，考慮房地產項目本身的特點，存在的性質差異等，對于對項目稅務成本產生重大影響的因素，進行深入研究。最后，稅務人員也需要深入分析稅法的要求，搞清楚稅務政策的變動，并實時跟隨行業政策發布情況，保證在時效性之內開展工作。

4.2項目建設階段

項目建設階段，一是要按照前期階段的籌劃方案嚴格執行，財務部門應當協調其他業務部門按照前期的籌劃方案開展相關工作，特別是對于發生的支出相關發票要及時取得，同時按照會計準則的固定，合理劃分資本化及費用化的支出，確保在建設階段企業的稅負成本最小，同時根據項目建設的實際情況，不斷修正原來的方案，確保方案具有實操性和落地性;二是項目稅務人員要積極與稅務部門溝通，取得政府部門的理解和支持，在符合法律規定的情況下，延遲稅金的繳納，降低企業的資金成本;同時對于增值稅進行稅額的留底退稅，合理安排好退稅時間，應退盡退，減少企業的資金占用。

4.4項目交付階段

在項目交付階段，竣工交付時間是重點，主要涉及到企業所得稅的安排和土地增值稅清算時間點的選擇。對此企業可以從項目實際情況入手，根據企業實際利潤狀況，合理選擇竣工交付時間點，科學籌劃。例如企業實際毛利率低于預繳毛利率，此時企業應當盡量提早交付時間，特別是對于跨年交付時間的選擇，筆者自己參與的一個項目，項目2021年1月份實際竣工，項目實際毛利率為12%左右，而當地企業所得稅預繳毛利率為20%，項目通過加快施工進度，于2020年12月份提前竣工交付，在2020年企業所得稅匯算清繳中對于2020年的企業所得稅按照實際利潤繳納，并且退回了2020年預售過程中預繳的企業所得稅，有效的降低了企業的稅負成本。其次對于土增稅清算時間點的選擇，企業應當根據項目測算情況，合理選擇。如果企業測算出要退稅，應當及時與稅務部門溝通，盡早啟動清算程序，爭取盡早退回稅金。

5結語

房地產稅務籌劃工作對于企業的發展有很大影響，需要企業結合實際，從房地產項目的立項規劃、建設和運營階段入手，分別分析存在的稅務問題，并展開科學的籌劃管理，以盡量合法籌劃，減輕稅負。

參考文獻：

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