商業(yè)地產(chǎn)管理“打法”生變輕資產(chǎn)運(yùn)行成行業(yè)共識(shí)

文｜董 添

記者從多家商業(yè)地產(chǎn)管理類公司處了解到，輕資產(chǎn)運(yùn)行正成為行業(yè)共識(shí)。輕資產(chǎn)管理輸出為企業(yè)儲(chǔ)備優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目資源，成為頭部企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張的重要途徑。在盤活資產(chǎn)、城市更新背景下，商業(yè)地產(chǎn)管理的“打法”正在發(fā)生改變。如何將團(tuán)隊(duì)管理、資源整合、利益平衡、不斷推出創(chuàng)新IP模式等優(yōu)勢(shì)發(fā)揮到極致，成為每家企業(yè)需要思考的命題。

輕資產(chǎn)運(yùn)行

恒太商業(yè)副總裁黃樂(lè)燕在接受采訪時(shí)表示，商管類公司輕資產(chǎn)運(yùn)行是未來(lái)行業(yè)的一個(gè)風(fēng)口。商管類公司憑借品牌優(yōu)勢(shì)、資源整合能力、獨(dú)特的營(yíng)運(yùn)能力，實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)作。在運(yùn)行具體項(xiàng)目過(guò)程中，需要平衡物業(yè)持有方和入駐商家之間的利益。這個(gè)過(guò)程中，商管公司的營(yíng)運(yùn)能力顯得尤為重要。

據(jù)黃樂(lè)燕介紹，對(duì)于商管公司而言，首先是產(chǎn)品的創(chuàng)新，在招商環(huán)節(jié)，選取最合適的商業(yè)資源與定位做匹配。同時(shí)，要策劃一系列的活動(dòng)，對(duì)客群進(jìn)行引流，才能讓項(xiàng)目真正盤活。疫情期間，很多重資產(chǎn)商業(yè)項(xiàng)目都出現(xiàn)了營(yíng)運(yùn)危機(jī)，不得不采取免租的方式，甚至閉店。

公司通過(guò)創(chuàng)新型活動(dòng)策劃等方式，在疫情期間取得了較好的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。她舉例稱，疫情期間，公司在寧波針對(duì)街區(qū)業(yè)態(tài)策劃了露天電影、懷舊古風(fēng)等活動(dòng)，為街區(qū)吸引了大量客群。“疫情期間，室內(nèi)電影院被嚴(yán)格限流，但露天電影卻沒(méi)有限制。活動(dòng)發(fā)出后，很多商家稱，從來(lái)沒(méi)有見(jiàn)過(guò)這么多人。”黃樂(lè)燕指出，“商管公司在后期運(yùn)行中發(fā)揮了重要作用，活動(dòng)IP的創(chuàng)新性策劃是最為關(guān)鍵的要素之一。”黃樂(lè)燕表示，對(duì)于三四線城市而言，人情味更為濃厚。公司通過(guò)給周圍街區(qū)的人上收納課程等方式，與他們建立良好的聯(lián)系，增強(qiáng)客戶的黏性。這樣，在后續(xù)活動(dòng)開(kāi)展以及聯(lián)合商家營(yíng)銷等活動(dòng)中，他們會(huì)發(fā)揮催化劑的作用。

助力城市更新

“很多缺乏運(yùn)營(yíng)能力的商場(chǎng)、街區(qū)都在老城區(qū)，在城市更新進(jìn)程中，需要花費(fèi)更多的心思。”有商管類公司指出，“比如，我們想把廢舊商場(chǎng)重新盤活，引入海底撈這類一線餐飲品牌。但是對(duì)于海底撈這類企業(yè)來(lái)說(shuō)，他們不會(huì)因?yàn)閺U舊商場(chǎng)的租金低，就來(lái)開(kāi)店。相反，他們寧愿多花一些租金，換取熱鬧街區(qū)的人流。對(duì)于商管類公司來(lái)說(shuō)，其作用就是把海底撈的這類擔(dān)心去除掉。我們會(huì)在這類商場(chǎng)開(kāi)展一系列的客群引流活動(dòng)，達(dá)到后期有效運(yùn)營(yíng)的效果。”

受疫情影響，2020年商業(yè)地產(chǎn)租金收益下滑，商業(yè)地產(chǎn)代表企業(yè)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)持有及運(yùn)營(yíng)規(guī)模增長(zhǎng)放緩。商業(yè)地產(chǎn)類企業(yè)拿地放緩，投資態(tài)度審慎，重點(diǎn)聚焦二線城市，三四線城市占比顯著下降。其中，輕資產(chǎn)管理輸出為企業(yè)儲(chǔ)備優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目資源，成為頭部企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張的重要途徑。在這種背景下，從商業(yè)項(xiàng)目收益角度看，城市更新及后期引入創(chuàng)新型商業(yè)運(yùn)作的作用不容小覷。中指研究院指出，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，城市更新可以喚醒城市活力，為商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)新的生長(zhǎng)空間；可以提高核心城市的存量?jī)r(jià)值，為商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇。在實(shí)踐方面，頭部房企通過(guò)城市更新盤活地區(qū)商業(yè)，已經(jīng)取得了豐富的成功經(jīng)驗(yàn)，未來(lái)城市更新，將為商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)廣闊空間。

不過(guò)，據(jù)了解，城市更新項(xiàng)目從列入更新單元計(jì)劃，到確認(rèn)實(shí)施主體資格的轉(zhuǎn)化率，仍然有較大的提升空間，部分項(xiàng)目仍然處于搬遷補(bǔ)償談判的過(guò)程中。未來(lái)各城市仍需要在政策和管理方面，持續(xù)精準(zhǔn)發(fā)力，針對(duì)影響城市更新進(jìn)度的核心環(huán)節(jié)，例如前期手續(xù)、拆遷談判等，需要進(jìn)行更加系統(tǒng)的政策構(gòu)建和實(shí)施細(xì)則落地。

激發(fā)新業(yè)態(tài)

2020年以來(lái)，商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)密集分拆上市，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。記者多方了解到，商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)多數(shù)屬于輕資產(chǎn)模式。當(dāng)前，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸進(jìn)入存量時(shí)代，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)受到企業(yè)青睞，推動(dòng)商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)分拆上市。在輕資產(chǎn)運(yùn)行過(guò)程中，企業(yè)由于融入更多的創(chuàng)新元素，容易被二級(jí)市場(chǎng)賦予更多投資題材機(jī)會(huì)，從而獲得更高的市盈率和市場(chǎng)關(guān)注度。

中指研究院指出，新業(yè)態(tài)與新模式不斷出現(xiàn)，激發(fā)了商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)新活力。零售物業(yè)通過(guò)合理配置“體驗(yàn)式”業(yè)態(tài)比例、特色主題打造差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)、“首店經(jīng)濟(jì)”等創(chuàng)新模式，不斷激發(fā)商業(yè)地產(chǎn)新活力。未來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)的探索，也將加速推動(dòng)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。過(guò)去一年里，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了新的發(fā)展趨勢(shì)，展望未來(lái)，變局依然存在。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)以高品質(zhì)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)為根基，積極把握時(shí)代變革機(jī)遇。