上海舊房修繕改造分析
——以普陀區(qū)風(fēng)荷苑改造設(shè)計(jì)為例

文/吳金林

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人民生活水平日益提高，早期建成小區(qū)的小區(qū)環(huán)境和設(shè)施的老舊落后與居民對(duì)生活休閑品質(zhì)要求之間的矛盾日益突出。同時(shí)，老舊居住區(qū)的物業(yè)管理體系不夠完善，居住區(qū)內(nèi)的管理不到位，公共設(shè)施老舊破損等情況伴隨著“住宅高齡化”和“人口老齡化”的不斷發(fā)展而日益突出，老舊小區(qū)人居矛盾不斷加深。

上海市普陀區(qū)風(fēng)荷苑（長(zhǎng)風(fēng)二村）是典型的老舊小區(qū)。該小區(qū)始建于1984年，屬于當(dāng)時(shí)市中心城市建設(shè)動(dòng)遷后集中新建的小區(qū)之一，共有1910戶(hù)住戶(hù)。老舊小區(qū)的通病均在該小區(qū)有明顯的表征，即小區(qū)人口密度大，建筑老舊，人居環(huán)境落后，停車(chē)位緊張。

一、風(fēng)荷苑綜合性改造的設(shè)計(jì)原則

1.堅(jiān)持以人為本的原則。堅(jiān)持從居住者的角度進(jìn)行充分考慮，對(duì)小區(qū)進(jìn)行具有人性化與藝術(shù)性的改造升級(jí)，優(yōu)化人居環(huán)境。在設(shè)計(jì)中，摒棄閉門(mén)造車(chē)的設(shè)計(jì)觀念，在規(guī)劃設(shè)計(jì)前廣泛征求居民意見(jiàn)，鼓勵(lì)居民共同參與設(shè)計(jì)，從而向居民提供實(shí)用、舒適、健康的居住環(huán)境。

2.堅(jiān)持綠色環(huán)保可持續(xù)的原則。在規(guī)劃設(shè)計(jì)中，做好對(duì)現(xiàn)有生態(tài)環(huán)境的維護(hù)，貫徹循環(huán)性與無(wú)害性理念，有效合理地利用自然資源，盡可能地使用環(huán)保節(jié)能的新型材料，保證住宅的可持續(xù)性。

3.堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)實(shí)用性原則。實(shí)用不經(jīng)濟(jì)，不具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力；經(jīng)濟(jì)不實(shí)用，同樣不能較好地發(fā)揮設(shè)計(jì)的物質(zhì)功能，也不能充分發(fā)揮其整體效能。在設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)最大限度地考慮后期使用的性?xún)r(jià)比。

4.堅(jiān)持功能性原則。設(shè)計(jì)外部形式、形象時(shí)，也需要考慮內(nèi)在功能,最大限度地使每個(gè)區(qū)域可以獨(dú)立完成所具有的特定功能，滿(mǎn)足社區(qū)內(nèi)不同年齡段人群需求，打造全齡無(wú)憂社區(qū)。

5.堅(jiān)持因地制宜地體現(xiàn)地域文化的原則。老舊小區(qū)改造是城市更新的重要組成部分，應(yīng)基于當(dāng)?shù)氐某鞘酗L(fēng)情與文化特色，充分顯示其地域性與文化性，注重整體的協(xié)調(diào)統(tǒng)一。同時(shí)，加入更多的藝術(shù)元素，使小區(qū)的整體風(fēng)格給人帶來(lái)獨(dú)特的感染力，增強(qiáng)其特色性與可識(shí)別性。

6.堅(jiān)持科技智能化原則。隨著現(xiàn)代科技的進(jìn)步，智能化已經(jīng)成為現(xiàn)代化小區(qū)建設(shè)發(fā)展的重要趨勢(shì)之一。通過(guò)用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)整合物業(yè)、商家、業(yè)主、智能硬件、公共服務(wù)等模塊，打造智能社區(qū)，做細(xì)“神經(jīng)末梢”，接軌“智聯(lián)城市大腦”平臺(tái)，推動(dòng)社區(qū)關(guān)懷，改變生活方式。

二、風(fēng)荷苑現(xiàn)階段存在的主要問(wèn)題

（一）居住環(huán)境方面

在早期設(shè)計(jì)時(shí)，沒(méi)有把居住環(huán)境納入建設(shè)范疇，建筑用地占比過(guò)高，人口密度較大，違章建筑較多，且功能劃分不明確、不完整。

1.綠化景觀性差。宅間綠地散亂分布，缺乏美感；植物配置不合理，種植品種單一，缺乏后期養(yǎng)護(hù)，任其生長(zhǎng)，雜亂無(wú)章，缺少季相性與層次性景觀；小區(qū)內(nèi)樹(shù)木過(guò)高過(guò)密，陽(yáng)光滲透性較弱，嚴(yán)重影響室內(nèi)正常采光、通風(fēng)及居住安全，部分高大樹(shù)木觸及電線，存在安全隱患。

2.路面交通局限性較大。小區(qū)路面車(chē)位畫(huà)線凌亂不規(guī)則，缺少停車(chē)空間，一些車(chē)主隨意停放車(chē)輛，車(chē)輛停放占用公共活動(dòng)區(qū)，影響小區(qū)美觀與通行；小區(qū)入口位置與出行方向存在違反城市交通規(guī)則的問(wèn)題，部分路段坑坑洼洼，破損嚴(yán)重，造成雨天路面積水，影響人車(chē)通行，產(chǎn)生安全隱患。

（二）附屬設(shè)施方面

小區(qū)建成時(shí)間較長(zhǎng)，人口密度較大，一些基礎(chǔ)設(shè)施使用強(qiáng)度較大且后期維護(hù)不當(dāng)，導(dǎo)致小區(qū)許多基礎(chǔ)設(shè)施年久失修，給居民的生活帶來(lái)較大不便。單元入口門(mén)禁系統(tǒng)老舊，按鍵老化不靈活，信報(bào)箱腐蝕生銹，無(wú)法正常使用；非機(jī)動(dòng)車(chē)車(chē)庫(kù)車(chē)位飽和，居民“飛線”充電屢屢發(fā)生；便民晾曬設(shè)施雜亂無(wú)章，現(xiàn)有綠地空間存在晾曬現(xiàn)象；休憩娛樂(lè)設(shè)施破損陳舊，難以使用。

（三）建筑物方面

1.外立面老化破損。小區(qū)外墻面涂料破損，金屬結(jié)構(gòu)銹蝕嚴(yán)重。建筑外墻的部分位置滲水且維護(hù)不及時(shí)，導(dǎo)致雨棚等金屬結(jié)構(gòu)脫漆銹蝕，加劇了外墻面的破損，嚴(yán)重影響小區(qū)美觀，形成較大的安全隱患。此外，外墻落水管與污水管交接混亂，缺少規(guī)范的處理方法，墻面出現(xiàn)大量殘損。

2.單元樓道殘破。單元樓道內(nèi)墻面空鼓破損嚴(yán)重且燈光昏暗，空氣不流通，氣味刺鼻；強(qiáng)電接線雜亂且裸露，存在嚴(yán)重的安全隱患；單元入戶(hù)殘疾人坡道扶手不便捷且雜物擺放較多。

三、風(fēng)荷苑的創(chuàng)新性改造亮點(diǎn)

充分尊重群眾意愿，不搞大拆大建式改造。改造工程在保留原有小區(qū)特色基礎(chǔ)上，將修復(fù)排水排污、綠化種植補(bǔ)植、拓寬整修小區(qū)道路、增設(shè)停車(chē)位、完善小區(qū)標(biāo)識(shí)標(biāo)牌、交通標(biāo)線、配置小區(qū)路燈及建設(shè)監(jiān)控設(shè)備等作為改造整治重點(diǎn)，使老舊小區(qū)居民盡可能地花小代價(jià)，過(guò)上“路平、水通、燈亮、街凈、景美”的城市生活。

（一）建筑單體

1.外立面改造。外墻采用普陀區(qū)常用的主色調(diào)分層顏色，按照規(guī)范化的施工工序進(jìn)行施工，解決外墻脫落、滲水、年久失修等問(wèn)題。同時(shí)，按照一定的構(gòu)圖美化形式搭配不同的材質(zhì)與色彩，從而獲得更好的立面裝飾效果，給人一種新穎、明快、硬朗的色彩感受。

2.將“前庭后院”的中國(guó)傳統(tǒng)建筑理念與舊改相融合。在中國(guó)的傳統(tǒng)建筑設(shè)計(jì)中，庭院文化一直占據(jù)著重要的地位，人們通過(guò)庭院加強(qiáng)對(duì)家的歸屬感。庭院文化上講究含蓄,講究意境,小中見(jiàn)大,峰回路轉(zhuǎn),移步換景，在對(duì)外表現(xiàn)方面則突出封閉性,半遮半掩。“庭院深深深幾許”、“一支紅杏出墻來(lái)”或許是中國(guó)古代私家庭院最直接的寫(xiě)照。

入戶(hù)單元門(mén)前設(shè)計(jì)1.5米高鏤空院墻入戶(hù)設(shè)計(jì)，在增強(qiáng)樓宇內(nèi)住戶(hù)歸屬感的同時(shí)又具有一定的開(kāi)放性，安定又不至于壓抑。建筑體塊的分割、錯(cuò)位，有利于建筑的通風(fēng)。在前院預(yù)留10-15個(gè)非機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位（設(shè)立充電樁），可在一定程度上滿(mǎn)足居民的使用需求，避免“飛線充電”。

南面院墻保留原有墻體并抬高2.5米，頂部外挑裝飾圍擋，墻體增加中國(guó)風(fēng)外裝飾格柵，圍墻底部采用真石漆飾面仿石材處理，頂部采用涂料及小青瓦裝飾，青磚黛瓦形成濃濃的江南韻味，給小區(qū)增添了幾分典雅的人文之美，與前庭設(shè)計(jì)相互呼應(yīng)。

3.公共樓道區(qū)域改造。增加樓道公共區(qū)域的交往空間。公共樓道區(qū)域是每個(gè)居民回家、外出的必經(jīng)之處，也是室內(nèi)與室外的過(guò)渡區(qū)域。因此，在設(shè)計(jì)中，除傳統(tǒng)的墻地面修粉、鋪設(shè)瓷磚與綜合飛線整治外，在一樓樓梯間內(nèi)增設(shè)桌椅、微型共享空間等供人交流、休息的設(shè)施，用以增進(jìn)鄰里之間的交流。同時(shí)，考慮到老年人爬樓的體力情況，在樓梯隔層平臺(tái)位置增加靠墻折疊椅等適老化設(shè)施供老年人休息。對(duì)頂面及局部立面鏤空裝飾板進(jìn)行美化處理，使進(jìn)出的居民都能夠感受到舒心、放心、安心的歸家之感。

4.將加裝電梯納入整體規(guī)劃設(shè)計(jì)。在設(shè)計(jì)中，入戶(hù)空間改造充分考慮遠(yuǎn)期加裝電梯的可能性，將電梯等功能融入其中，并根據(jù)小區(qū)現(xiàn)有情況與整體的設(shè)計(jì)風(fēng)格，提前規(guī)劃預(yù)留電梯的基坑位置，從而可以在整體的項(xiàng)目改造征詢(xún)中，將電梯加裝納入其中，節(jié)省后期單獨(dú)立項(xiàng)的各方面成本。同時(shí)，在整體改造中加裝電梯，可以在電梯型號(hào)、構(gòu)造等方面的選擇上具有更強(qiáng)的靈活性，也能使后期加裝的電梯與整體環(huán)境相契合，不會(huì)破壞小區(qū)整體的風(fēng)貌，給單元住戶(hù)進(jìn)出提供便捷。

（二）小區(qū)整體空間改造

1.空間規(guī)劃結(jié)構(gòu)。堅(jiān)持“一帶兩軸線”的原則。“一帶”即對(duì)外交流景觀帶。除滿(mǎn)足社區(qū)交通流線及居民生活要求外，還應(yīng)兼顧小區(qū)內(nèi)幼兒園的接送疏散要求，為特定人群提供臨時(shí)停靠、通行、等待等場(chǎng)地。

“兩軸”即社區(qū)生活交往軸線，分為南北軸及東西軸，通過(guò)主環(huán)路貫通社區(qū)，銜接主要活動(dòng)場(chǎng)地。

2.交通規(guī)劃結(jié)構(gòu)。堅(jiān)持“通行有序、應(yīng)急無(wú)阻”的設(shè)計(jì)原則。原有小區(qū)進(jìn)出口空間較小，未能實(shí)現(xiàn)人車(chē)分離，因此，在設(shè)計(jì)中取消小區(qū)入口綠化、電桿等遮擋物，擴(kuò)大入口寬度，拓展機(jī)動(dòng)車(chē)及非機(jī)動(dòng)車(chē)車(chē)道。在機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)規(guī)劃方面，根據(jù)“應(yīng)急無(wú)阻，側(cè)方位停車(chē)為主、垂直停車(chē)為輔”的原則，新增停車(chē)位270個(gè)，基本滿(mǎn)足小區(qū)需求。

（三）微空間鄰里平臺(tái)

為深入貫徹習(xí)近平總書(shū)記“人民城市人民建，人民城市為人民。在城市建設(shè)中，一定要貫徹以人民為中心的發(fā)展思想，合理安排生產(chǎn)、生活、生態(tài)空間，努力擴(kuò)大公共空間，讓老百姓有休閑、健身、娛樂(lè)的地方，讓城市成為老百姓宜業(yè)宜居的樂(lè)園”的講話精神，老舊小區(qū)微空間改造刻不容緩。

微空間功能可以附加社區(qū)微經(jīng)濟(jì)。充分利用建筑山墻間的微空間，通過(guò)功能性的植入，使之滿(mǎn)足居住人群的需要，如自動(dòng)銷(xiāo)售、街區(qū)理發(fā)、鄰里交流等，整體體現(xiàn)居民林下休憩空間、全齡兒童活動(dòng)場(chǎng)地、老人休閑活動(dòng)空間、親子活動(dòng)場(chǎng)地、青年活動(dòng)場(chǎng)地等人性化細(xì)節(jié)。 在小區(qū)“邊角地”“畸零地”設(shè)置社區(qū)文化角，在塑造小區(qū)景觀的同時(shí)，形成一種和睦、融洽、安寧的社區(qū)文化氛圍。

由于疫情的原因，同時(shí)還考慮多種交流空間布置方式，如平改坡屋頂增設(shè)單元居民交流空間，社區(qū)多角落設(shè)置社區(qū)居民交流空間等。

（四）智慧社區(qū)建設(shè)

智慧社區(qū)是社區(qū)管理的一種新理念，是新形勢(shì)下社會(huì)管理創(chuàng)新的一種新模式。智慧社區(qū)是指充分利用物聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算、移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)等新一代信息技術(shù)的集成應(yīng)用,為社區(qū)居民提供安全、舒適、便利的現(xiàn)代化、智慧化生活環(huán)境,從而形成基于信息化、智能化社會(huì)管理與服務(wù)的新管理形態(tài)的社區(qū)。

1.含動(dòng)態(tài)人臉識(shí)別系統(tǒng)的智能監(jiān)控與門(mén)禁系統(tǒng)的應(yīng)用。相較于傳統(tǒng)的視頻監(jiān)控，具有人臉識(shí)別功能的智能分析攝像機(jī)與門(mén)禁系統(tǒng)可以通過(guò)人臉抓拍、人臉識(shí)別、智能分析、聯(lián)網(wǎng)報(bào)警等系統(tǒng)的聯(lián)動(dòng)，實(shí)現(xiàn)事前預(yù)警、事中控制、事后追溯等功能，同時(shí)，還有助于小區(qū)提供更加人性化的服務(wù)。例如，對(duì)社區(qū)中的獨(dú)居老人、殘障人士等特殊群體，人臉識(shí)別智能門(mén)禁系統(tǒng)能夠檢測(cè)到這些人員的出入信息，如果連續(xù)數(shù)日沒(méi)有發(fā)現(xiàn)這些人群的出入信息，系統(tǒng)便會(huì)自動(dòng)預(yù)警，提醒物業(yè)人員及時(shí)上門(mén)探望。人臉識(shí)別技術(shù)的不可復(fù)制性使人臉識(shí)別門(mén)禁系統(tǒng)更加安全、穩(wěn)定，是小區(qū)保障樓宇安全的首選。通過(guò)視頻布控系統(tǒng)可以識(shí)別潛入小區(qū)的不明人員，及時(shí)預(yù)警，保障小區(qū)安全。

2.智能停車(chē)位的使用。在小區(qū)新規(guī)劃的停車(chē)位配置智能感應(yīng)器。當(dāng)感應(yīng)器識(shí)別到該車(chē)位有汽車(chē)停放時(shí)，會(huì)將數(shù)據(jù)上傳到智慧社區(qū)平臺(tái)，居民可以直觀明了地在手機(jī)端查看小區(qū)閑置停車(chē)位的位置分布，從而極大地方便居民停車(chē)，同時(shí)可在一定程度上緩解了小區(qū)的擁堵。

3.智慧合竿的設(shè)置。智慧合竿具有“一竿多用、多竿合一”的特點(diǎn)。智慧合竿綜合了智能安防監(jiān)控系統(tǒng)、智能照明系統(tǒng)、環(huán)境監(jiān)測(cè)系統(tǒng)、智能視屏系統(tǒng)、緊急求救系統(tǒng)、智能充電系統(tǒng)等，實(shí)現(xiàn)了城市設(shè)施的集約化與美觀性，減少了道路設(shè)施的資源浪費(fèi)與擾民，通過(guò)搭載各類(lèi)物聯(lián)網(wǎng)傳感器實(shí)現(xiàn)與物聯(lián)網(wǎng)的組網(wǎng)與數(shù)據(jù)傳輸。

四、結(jié)語(yǔ)

本文對(duì)風(fēng)荷苑改造亮點(diǎn)進(jìn)行了具體分析。該改造方案充分體現(xiàn)了“以人為本”的設(shè)計(jì)理念，融入了先進(jìn)的科技與人文觀念，使舊住房煥然一新，使居住小區(qū)反映出時(shí)代新面貌，提高了舊住房改造中的科技含量，為其他老舊小區(qū)的改造建設(shè)提供了借鑒與參考。老舊住宅小區(qū)是一個(gè)復(fù)雜的有機(jī)體，在今后的舊住房改造過(guò)程中，應(yīng)充分地進(jìn)行實(shí)地調(diào)研，廣泛運(yùn)用現(xiàn)代化科技，改善舊住房小區(qū)居住環(huán)境與微空間的品質(zhì)。