住房反向抵押養老保險法律問題研究

李偉群 陳 婷 華東政法大學

一、問題的提出

在基本養老保險之外積極發展商業養老保險，既有利于緩解我國社會養老保險財政缺口和負擔，也能滿足不同群體對養老的不同層次的需求。近幾年，我國政府大力支持具有金融投資屬性的商業養老產品，其中，住房反向抵押養老保險在這一背景下應運而生。自2013 年我國官方首次提出住房反向抵押養老保險概念，2014 年《保監會關于開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》（保監發〔2014〕53號，以下簡稱《指導意見》）正式發布以來，住房反向抵押養老保險試點從局部到范圍逐漸擴大，積累了一些經驗，但從整體效果來看不甚理想。與國外養老保險發展的趨勢和規模相比，我國老年人在購買住房反向抵押養老保險時明顯動力不足。

筆者認為，究其原因，除了傳統的經濟發展、人文觀念、產品知名度等因素外，法律制度配套不完善的問題不容忽視。此外，激勵機制不足、監管分散、與相關立法規定存在沖突等問題也比較突出。針對以上諸問題，筆者從住房反向抵押養老保險的法律性質這一基本點出發，解析住房反向抵押養老保險的法律關系，對我國住房反向抵押養老保險試點運行進行檢視，尋找試點中存在的問題和不足的原因，最后，從法律制度構建這一角度，為住房反向抵押養老保險的發展提供解決問題的方案。

二、住房反向抵押養老保險的法律關系

住房反向抵押養老保險在本質上符合物權法律關系構造，存在著法律主體、客體和內容之分。通過厘清住房反向抵押養老保險的法律關系，有助于我們更清晰地洞見住房反向抵押養老保險的法律性質。以下，圍繞住房反向抵押養老保險法律關系展開必要的研究。

（一）主體

住房反向抵押養老保險法律關系的主體包括投保人、保險人以及第三方。

投保人，主要是指符合年齡門檻的老年人或受益人。根據原保監會的要求，投保人主體必須年滿60 周歲且對其住房享有完全獨立產權（銀保監會官網，http://www.cbirc.gov.cn/cn/view/pages/ItemDetail_gdsj.html?docId=15790&docType=2，訪問日期：2021 年1月27日）。由于養老保險具有明顯的人身依附屬性，故該養老保險的受益人只能是老年人本人而非其家人或其繼承人。在老年人身故后，住房反向抵押養老目的得以實現，此時住房反向抵押養老保險的法律關系因老年人的身故而解除，保險公司對房屋進行處分，在扣除支付的養老金總額之后將多余部分作為遺產，由老年人的家人或其繼承人進行法定繼承和分割。

保險人限定為保險公司，而非銀行等其他金融機構。住房反向抵押養老保險合同文本由保險公司提供，合同經雙方簽署生效后，住房反向抵押養老保險法律關系成立，保險公司按合同約定每月向老年人支付養老金（即養老保險金）。在老年人身故后，保險公司取得房屋所有權并依法處置房屋。保險公司須具備相關資格條件，例如，經營時間滿5年，最低注冊資本20億元，償付能力充足率不低于120%，具備保險精算、法務、房地產物業管理、完善的公司治理結構等。

第三方，通常指銀行等中介機構以及政府部門。中介機構的作用主要在于實現投保人與保險人的溝通。由于我國金融業實行分業經營，因此，若要推廣住房反向抵押養老保險，保險公司就必須選擇同銀行進行合作，由投保人在銀行開戶，保險人與銀行進行資金方面的對接。除此之外，還存在一些評估、鑒定等第三方機構，它們為投保人順利投保以及保險公司準確掌握投保人真實情況提供專業咨詢服務，以減少住房反向抵押養老保險的運行因不誠信、不透明、不公開帶來的合作障礙。

另外，由于住房反向抵押養老保險具有一定的社會福利性質，我國政府機構應從維護公共利益的角度對住房反向抵押養老保險進行指導，從而引導和確保住房反向抵押養老保險功能得以順利實現（莊留華，2017）。

（二）客體

住房反向抵押養老保險的法律關系涉及老年人、保險公司以及第三方，其中最基本的法律關系是抵押人與抵押權人之間的物權法律關系，即建立在物權之上的投保人與保險人之間的合同法律關系。一方面，保險公司在享有房屋抵押優先受償權的同時，也負有按時提供養老保險金之義務；另一方面，老年人按合同約定每月享有養老保險金的同時，則負有提供房屋所有權的義務。因此，只有把握住房反向抵押養老保險“以房換錢”的行為本質，才能清楚地了解住房反向抵押養老保險法律關系的客體是什么。

對此，有觀點認為，養老保險合同的法律關系客體就是養老保險合同本身（李玉泉，2003）。針對這一觀點，持相反立場的一種見解認為，該觀點僅僅注意形式上的法律關系客體，而沒有在實質上理解養老保險合同的目的，即養老保險合同的締結是為了保障自己未來獲得穩定的養老金的利益（賈林青，2014）。也有觀點認為，養老保險合同的法律關系客體應是一種保障行為（溫世揚，2016）。

筆者認為，如果認為養老保險合同的法律關系客體是一種行為，這僅僅是從行為角度來看待養老保險合同所指向的權利、義務，而沒有從實際的結果審視該保障行為的目的及其落腳點。當然，若將養老保險合同的客體界定為住房，就容易使客體與客體對象發生混淆，無法作出區分，而房屋本身只是養老保險合同中的一個交換標的，對于保險人而言，其所欲得到的并非房屋這個交換標的，而是房屋背后與之相對應的交換利益——房屋抵押優先受償權；對于投保人而言，房屋的預期利益即為養老保險金。

由于在住房反向抵押養老保險法律關系中涉及多方利益，而非一種單方面對住房物權的處分行為，故而需要從基礎性、根源性的合同法律關系來界定客體屬性。在上述三種見解中，將合同取得的預期利益作為住房反向抵押養老保險合同客體的解讀比較自然、合理，也容易被普通民眾所接受。

（三）內容

關于住房反向抵押養老保險合同的權利和義務內容，應針對投保人、保險人和第三方三個不同主體分別進行解讀。

關于投保人的權利義務。投保人的權利內容是指投保人在住房反向抵押養老保險法律關系中能夠獲得的利益，概括起來不外乎這兩個方面：一是投保人可以就其投保的養老保險享有終身、定期獲得養老保險金的權利；二是投保人保留對其抵押房屋的占有、使用、收益的權利，同時在其身故后為其繼承人保留是否接受房屋剩余價值的權利，或者其繼承人是否愿意支付對價贖回住房的權利。關于投保人的義務有三：一是投保人負有自覺配合和協助保險公司提供真實的健康狀況、真實的房屋權屬資料信息的義務；二是房屋抵押期間，未經保險公司許可，投保人不得再次對該房屋抵押；三是投保人不得惡意或放縱房屋實際價值的貶損，必要的時候要采取一定措施保護房屋的完整和主體結構不被破壞。

與此相對，保險公司作為住房反向抵押養老保險格式合同的提供者，在享有一定權利的同時，要承擔起更多的義務。保險公司享有的權利具體表現為：（1）對于投保人健康信息、房屋產權信息的知情權；（2）對于房屋的抵押權，以及抵押權到期后的優先受償權，其次在保險合同生效期間享有對住房完整性、投保人健康方面的監督權；（3）保險公司還享有對投保人發生違約事項后，單方暫停發放養老金的抗辯權。至于保險公司的義務，可歸納為四點：（1）保險人要符合《指導意見》中對保險機構準入資格的基本要求，確保在資格申請中沒有弄虛作假；（2）保險公司要按照合同約定，由自己或督促銀行發放養老金；（3）保險公司在抵押權生效后需要注意保管好投保人的房產證，未經投保人許可不得在投保人生前對房屋進行處分；（4）在投保人身故后，保險公司要確保房屋價值超出養老保險相關費用的部分能返還給投保人的繼承人，或保障投保人的繼承人享有房屋贖回的權利。

關于第三方的權利義務。中介機構在進行評估的過程中要確保評估信息的公正性和及時性，如果合同約定了中介機構負有監督義務，中介機構應當勤勉盡職，積極做好監督工作，并取得相應的報酬權。在整個住房反向抵押養老保險開展過程中，政府機構要發揮職責，既要審慎把握好保險機構的資格準入，同時也要嚴防可能出現的金融風險，要特別注意防范擠兌或保險兌現不能的情況發生。在符合條件的情況下，政府還應為地方住房反向抵押養老保險試點推廣、落地提供政策支持、政策保障和政策宣傳。

（四）實例分析——以“幸福房來寶”為例

2015年3月，經原保監會批復同意（保監許可〔2015〕280號），由幸福人壽推出的我國第一款住房反向抵押養老保險產品——“幸福房來寶”老年人住房反向抵押養老保險（A款）問世。在此，擬對該產品的核心條款進行簡單分析，以便幫助讀者加深對住房反向抵押養老保險合同法律關系的理解以及對相關條款內容的了解。

“幸福房來寶”主要面向擁有獨立房產的老年人。根據該產品的6.2 條款，符合條件的老年人與保險公司簽訂住房反向抵押養老保險合同，將房屋抵押給保險公司，抵押登記后，保險公司獲得該抵押房屋的抵押權；不過，在合同有效期間老年人對房屋仍擁有居住權，并按照合同約定的金額領取養老保險金直至身故。保險公司在投保人身故后取得抵押房屋的處分權，并就處置價款優先受償，剩余所得歸還該房屋繼承人；如處置價款不足以支付養老保險相關費用，不足部分由保險公司自行承擔。

另外，該產品的1.4 條款規定了投保范圍，即對投保人設置了明確的年齡限制，只有年齡為60周歲（含）至85周歲（含）之間的自然人可以作為該主險合同的投保人，也是被保險人。保險責任時間自主險合同生效日零時起至被保險人身故時終止。根據該產品3.2 條款之規定，主險合同首次養老金的領取時間為合同生效之日起第45日，首次給付日保險公司需支付第一個月和第二個月的養老金，之后每月養老金給付日為對應月份的主險合同生效日。

顯然，基本養老保險金額如何算出乃是主險合同的核心。根據該產品2.1條款之規定，該金額主要基于所抵押房屋的評估價值，并在考慮抵押房屋的折扣、長期預期增值、預期的被保險人平均生存年限、利率、終身給付的成本等諸多因素后確定。一經確定，該金額不得變更。

由于抵押的房屋價值是影響主險合同保險金額的重要因素，因此，保險公司與投保人共同委托一家具備國家一級資質的房地產評估機構進行房屋評估并出具評估報告。投保人按50%的比例承擔房屋評估、抵押、公證、律師等費用。

根據該產品8.2 條款之規定，訂立主險合同時，保險公司須說明合同內容，對于免責條款，則應當以醒目的方式履行主動提示和明確說明義務。另一方面，投保人除了針對保險公司提出的詢問進行如實告知以外，還應就下列事項主動進行告知，即人的告知、物的告知、自身財產情況的告知。人的告知主要是關于投保人年齡、自然狀況、身體狀況等情形的告知義務；物的告知主要是關于抵押房屋情況，包括房屋權屬、質量、原有抵押、司法查封、土地使用權期限等的告知義務；自身財產情況的告知主要是關于投保人的自身收入、未清償債務、訴訟糾紛等情況的告知義務。

由于該產品涉及養老金的終身給付、不動產抵押等多個重要因素，因此該產品的1.5條款特意設定了較為寬松的30日猶豫期，如果在投保后30日內退保，投保人就不需要承擔任何經濟損失。但是，超過猶豫期提出退保的，就會產生一定的退保費用。根據該產品的5.1（3）條款之規定，第一年的退保費用為退保時前述累計計息的養老保險的相關費用的10%，以后每一年依次為8%、5%、3%及1%，第六年以后退保不再收取退保費用。

三、我國住房反向抵押養老保險試點現狀及面臨的問題

（一）新險種試點效果及市場規模小的成因分析

如上所述，“幸福房來寶”是我國第一款住房反向抵押養老保險產品。相隔一年，第二款住房反向抵押養老保險產品，即人民人壽推出的“安居樂”，經原保監會批準（保監許可〔2016〕1015 號）于2016 年正式投入運營。

截至2019 年9 月，幸福人壽在北京、上海、廣州、武漢、南京、大連、蘇州、杭州八城市累計承保的老年人僅203 人（澎湃網，https://www.thepaper.cn/newsDetail_forward_11576224，訪問時間：2021年3月20日）。目前，經辦住房反向抵押養老保險業務的公司僅幸福人壽、人民人壽兩家。據統計，到2019年9 月末，住房反向抵押養老保險期末有效保單129 件，共有129 戶家庭191 名老人參保，參保老人平均年齡71 歲，戶均月領養老金7000余元，最高一戶月領養老金超過3萬元（銀保監會官網，http://www.cbirc.gov.cn/cn/view/pages/ItemDetail.html?docId=849946&itemId=915&-generaltype=0，訪問時間2021年3月20日）。

從當前試點反映的實際情況來看，我國住房反向抵押養老保險市場狹小，業務進展很不理想。筆者在調研中發現，之所以住房反向抵押養老保險出現“叫好不叫座”的尷尬局面，實因該保險產品與我國現實國情相抵牾有關，使得老年人對這一新的保險品種接受度較低，很多人還在猶豫和繼續觀望中。

目前該養老保險產品作為新險種尚未在全國推廣。究其原因，筆者認為還有以下三個不可忽視的因素。

第一，中國自古以來有著“但存方寸地，留與子孫耕”的傳統，老年人普遍認為房產應留給自己的子孫后代，許多子女也同樣抱有房產在老人百年之后會留給自己的觀念，因此，若老年人為了養老金而改變房產的歸屬，不僅老年人不舍得，子女們從內心來說也接受不了。所以，老年人大多不情愿將自己辛辛苦苦積攢的唯一住房抵押出去。

第二，我國能夠提供住房反向抵押養老保險的保險公司稀少。因為對于老年人而言，其存在的健康隱患較大，保險公司一般不太愿意將產品過多地推向老年人市場，其原因在于老年人的健康數據積累不夠，老年人保險風險規律難以把握。在實踐中，由于老年人在簽訂保險后還要在該房屋內長期居住，保險公司對于房屋實際價值的貶損度，以及老年人的健康情況跟蹤都存在諸多操作困難，這種不確定的因素使得保險公司難以對老年人的投保狀況、風險收益進行有效評估。

眾所周知的原因，保險公司是以營利為目的的公司，商業保險無法做到如同社會保險一樣承擔過多的公共福利目的，即使老年人愿意投保，保險公司積極促成保險合意的動機激勵也存在不足。

第三，配套政策不盡完善，風險因素復雜。目前，我國抵押權、繼承權的處置，房產抵押登記，交易稅費，辦理公證等方面的配套政策并不充分，存在滯后的現象及下文所述的與相關法律發生沖突的情形。當然，住房反向抵押養老保險還受到房價風險、利率風險、逆向選擇等因素影響，加之缺數據、經驗不足、風險因素復雜，這些都是該業務進展不理想的原因。

（二）住房反向抵押養老保險試點中面臨的問題

1.與相關法律規定存在沖突

（1）按照《民法典》第209條規定，不動產所有權的取得應當登記，否則不發生效力。可是，我國現實社會中，尤其是基層地區存在大量無法登記的小產權房，這些無法被不動產登記機關確定的小產權房能否適用住房反向抵押養老保險，若可以適用，就必須對現行不動產登記制度作出特別調整。

（2）與《土地管理法》的沖突。《土地管理法》規定住宅土地使用權以70年為限。雖然我國《民法典》第359 條規定，住宅建設用地使用期限屆滿自動續期，但是實踐中，對于續期費用如何繳納或減免目前尚無明確的法律法規規定。若期限屆滿發生在老年人自然死亡之前，土地使用權費用應當由誰補繳？這一點并無明確的規定。若期限屆滿發生在老年人自然死亡之后，土地使用權費用只能由抵押權人補繳，且房屋價值超出養老費用時，超出費用歸于老年人繼承人的部分是否應當按比例分攤土地使用權費用？這一點，當前法律法規也無明確規定。

（3）與《保險法》的沖突。根據我國住房反向抵押養老保險試點方案，保險公司是住房反向抵押養老保險產品的提供者。由于住房反向抵押養老保險產品除了養老之外，還可能產生類似證券產品的投資屬性，這就意味著即便人壽保險公司具有雄厚的專業力量和資金，但由于保險機構不能從事證券化運營，其資金流通必須通過銀行通道，因而目前國內的住房反向抵押養老保險產品只能由特定的擁有金融保險混合業務的大公司經營，導致其他沒有混合經營能力的保險機構準入門檻被隱形提高（林亞婷，2019）。

2.監管分散

囿于《保險法》第95 條對保險公司經營范圍的劃定，以及監管部門對于不同保險公司參與投資證券行業的比例限制，產生了多頭管理、監管不力的問題。盡管分業經營、獨立監管的模式具有提高專業水平與穩定業務的優勢，但卻不利于住房反向抵押養老保險這種混合屬性的金融保險產品的發展。在實踐中，住房反向抵押養老保險合同的成立，除了老年人與保險公司外，還必須加入銀行機構，由開戶銀行定期給老年人轉賬和支付養老金。由此可見，老年人能夠按時按質按量地獲得養老金，既需要保險公司的自律，也要求銀行機構盡職履行。

可是，當銀行（貸款機構）與保險公司存在業務上的對沖，或銀行、保險公司中的任何一方存在資金流通不暢的問題，即會導致老年人獲得養老金的通道不暢，這就需要貸款機構與保險公司互相協作、緊密配合。倘若貸款機構進而將房屋進行證券化或者說信托化操作的話，協作方就進一步擴展至貸款機構、保險公司、證券機構、信托機構等。據此，筆者主張，針對我國住房反向抵押養老保險所具有的特殊性，需要建立以銀保監會、證監會為監管主體的混合型監管，做到政出一門，以達成監管信息溝通、監管制度有效配合的目標，最終實現跨行業、跨市場、跨產品的高效金融監管。

3.激勵機制不足

如上所述，當前我國住房反向抵押養老保險普及率同發達國家之間存在較大差距。筆者認為，這與我國對住房反向抵押養老保險制度正向激勵機制欠缺不無關系。美國等發達國家擁有住房反向抵押養老保險的廣闊市場，除了與其養老模式有關之外，也同政府的遺產稅制度安排緊密相關。為了能夠實現不動產充分參與市場流通，減少不動產等財富以繼承的形式形成靜止狀態，美國通過征收“遺產稅”的形式，積極鼓勵房屋這類不動產再次進入市場。因此，美國的老年人為了避免現有房屋的價值被“遺產稅”削減、吞噬，更樂意選擇將“住房”作為投資以獲取收益的方式。

與此相對，在我國現實生活中，住房所承載的意義不僅僅是居住，也是為了給后代提供永久的庇護，因老年人長期與子女生活在一起或者受到周邊環境的影響，總想把房屋留給自己的后人居住，而不愿意為了養老將其抵押給保險公司。我國《契稅法》第6條第1 款第5 項規定，對于法定繼承人通過繼承承受土地、房屋權屬的免征契稅。這一規定無疑給老年人通過繼承方式過戶房屋減少了很大一筆支出。但在這些共同因素作用下，相比其他養老方式，老年人顯然更不愿意通過住房反向抵押的方式進行養老（顧賢華，2011）。

四、我國住房反向抵押養老保險的規范與完善

（一）建立住房反向抵押養老保險的管理體制

一般而言，管理體制是指從體制化的角度來探討管理的方法、目的和效果。而本節關于建立住房反向抵押養老保險的管理體制，更多地是從外部管理的角度，即政府等公權力因素對這一養老保險的影響，以及在此背景下養老保險應當如何順應變化，實現內部適恰的調整。

從當前我國住房反向抵押養老保險產品的產生軌跡來看，可以清楚地知道，它是在我國人口老齡化問題加劇、社會基本養老保險壓力漸增的困境下催生出來的。在此過程中，政府和相應的公權力機關在提出和推動這款養老產品面向市場的過程中起到了相當關鍵的作用。某種意義上講，我國政府通過文件的形式對住房反向抵押養老保險的定義、內容、方向的把握，更像是政府對這一商業養老保險產品的背書。

對此，筆者認為，我國當前在選擇政府以外部力量介入住房反向抵押養老保險的模式時，不宜過度提高準入的門檻，也不宜僅僅以“守夜人”的身份對這一保險進行監督，政府應當以管理人角色積極地參與到這一養老保險的運行中，通過宏觀調控和財政支持等方式推動這一產品走向市場，掃除一切不當的阻礙因素。當然，政府的手段也不能完全代替市場，在住房反向抵押養老保險產品的市場化運行中，政府應當以“保姆”的服務身份而不是“嚴父”的管理身份出現，從而發揮積極助推、參與管理、服務式監管的作用。

（二）完善住房反向抵押養老保險配套法律制度

1.制定住房反向抵押權的特別規定

按照國外住房反向抵押養老保險的相關法律經驗，在投保人身故后，保險公司可以直接取得房屋所有權，再根據房屋價值與保險費的比例進行折抵。可是，我國法律法規并沒有單獨就住房反向抵押的形式進行明確。根據我國《民法典》第388條第1款規定：“設立擔保物權，應當依照本法和其他法律的規定訂立擔保合同。擔保合同包括抵押合同、質押合同和其他具有擔保功能的合同。”就該款中的“其他具有擔保功能的合同”一項，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉有關擔保制度的解釋》（以下簡稱《擔保制度司法解釋》）中，并未明確其包括住房反向抵押這一特別的抵押權。筆者建議，在《民法典》短時期內不可能修改的前提下，可以通過下位的行政法規或者最高院司法解釋，將“其他具有擔保功能的合同”的范圍拓展到“住房反向抵押擔保合同”，這樣可以避免在推動我國現有的住房反向抵押養老保險產品落地過程中可能因法律的不確定性和合法性爭議而變得舉步維艱。

不過，《擔保制度司法解釋》第45 條規定：“當事人約定當債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現擔保物權的情形，擔保物權人有權將擔保財產自行拍賣、變賣并就所得的價款優先受償的，該約定有效。”從這條可以看出，該規定在原有《民法典》的框架內作了靈活變通，也可以延伸解讀為對住房反向抵押養老問題進行了“折中”的處理。以筆者私見，這可以作為當下我國住房反向抵押養老保險合同有效的直接依據。在此基礎上，筆者建議我國銀保監會應該適時制定關于適用住房反向抵押養老保險合同的相關辦法，明確規定，在實現抵押權時，原則上抵押權人不能直接獲得該住房的所有權，但若發生當事人約定的實現抵押權的情形，抵押權人有權將住房自行拍賣、變賣并就所得的價款優先受償的，該約定有效。

基于此，按照住房反向抵押養老保險合同約定，老年人身故后，如果對該抵押物權——房屋拍賣、變賣后所得價款低于保險公司發放的養老金，保險公司可通過變更登記取得房屋所有權；如果拍賣、變賣后所得價款高于保險公司發放的養老金，則超出部分應返還給老年人（被保險人）的繼承人，保險公司可以通過變更登記取得房屋所有權。當然，繼承人在老年人（被保險人）身故以后，作出處分住房權益以前，也可以選擇通過償還所有養老金和其他必要支出費用后贖回住房，保險公司應當協助老年人（被保險人）的繼承人辦理抵押房產所有權相關事宜。

2.完善住宅建設用地使用權續期的規定

從目前已經備案的兩份住房反向抵押養老保險合同范本來看，它們都沒有對被抵押住房的土地使用權問題進行明確，而目前續費問題也暫無明確的法律依據，這將引發一些特定住房的土地使用費繳納的爭議。在實踐中，如果沒有明確約定住宅建設用地使用權的話，根據“地隨房走”的一般要求，土地使用權費用不能脫離房屋所有權價值而獨立存在，因此土地使用費續期的費用應當和房屋價值進行掛鉤。我國現行法律和行政法規對于住宅建設用地使用權到期后續期的規定比較模糊，可是，如果不支付預期的土地使用權費用，住房反向抵押養老保險合同的預期目的將無法實現。因此，從實現合同目的方面來看，任何一方都應當確保土地使用權未來費用得到足額支付。故此，筆者提出以下解決方案。

當老年人身故后，根據《繼承法》規定，房屋會發生所有權轉移，但由于老年人已經通過先前的住房反向抵押養老保險合同將所有權證書抵押給保險公司，在老年人沒有繼承人的情況下，房屋最終會由于無法繼承而成為產權待定狀態，此時保險公司可以基于其先前的合同行為在支付相關稅費后取得所有權人的身份，此時土地使用權續費理應由保險公司負擔。

在老年人有繼承人的情況下，若繼承人主張要求獲得房屋的所有權，其在補齊保險公司的養老金以及相關費用后，取得房屋完整所有權，則其繼承人補繳土地使用權費用自不待言。若老年人有繼承人，而繼承人不愿意獲得房屋或因沒有能力補齊養老金及相關費用而放棄房屋時，如果房屋經拍賣、變賣的現存價值高于發放的養老金，則多余部分退給老年人的繼承人，在變賣支付相關費用后，由保險公司補繳土地使用權費用以及變更登記取得該房屋所有權；如果房屋現存價值低于發放的養老金，則保險公司在依法變賣后，通過繳納土地使用費以及變更登記取得所有權。這種土地使用權續期費用的分配制度與住房現存價值多退少不補的制度是配套的，當然也可以理解為“誰擁有房屋，誰支付土地使用權續期費用”。

3.完善《保險法》的相關規定

盡管住房反向抵押養老保險具有商業保險的屬性，但是，由于該險種針對的是老年人這一特殊群體，所以我國政策對其進行了較多的規范和引導，可見該險種的公共福利屬性還是比較明顯的。目前我國《保險法》和與《保險法》有關的法規及司法解釋并未對這一特別的保險類型進行規定，一旦發生住房反向抵押養老保險爭議時，對于條款的理解還依賴于《保險法》的一般規則。

目前實踐中，出現了一些老年人與保險公司簽訂住房反向抵押養老保險合同后，又通過代書遺囑將房屋實現遺囑繼承的情況。對此，法院通常會認定先前住房反向抵押養老保險合同合法有效，而認定代書遺囑的行為無效［參見上海市第一中級人民法院（2019）滬01 民終1269 號民事判決書］。其理由是：依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。保險合同未解除抑或是保險人未同意變更遺囑情形下，仍應按照保險合同的附件遺囑的內容發生繼承，而非按代書遺囑繼承。

結合該案，筆者認為，如何有效地保護老年人的合法權益值得思考。由于老年人的民事行為能力減退或老年失智的影響，一些老年人在投保了住房反向抵押養老保險后，可能會對該類保險作出其意愿之外的判斷。對此如何處理？由于老年人對已抵押房屋的處分行為突破了合同相對性，故應當認定無效。建議我國法律對住房反向抵押養老保險合同的解除程序制定更嚴格的規定。

可是，保險公司在與老年人進行住房反向抵押養老保險合同談判過程中常常會出現信息不對稱的情況。由于格式合同是保險人所提供的，保險術語的專業性、技術性使得老年人處于弱勢地位，老年人對合同條款內容的理解可能存在偏差甚至誤解，因此，基于公平原則和誠信原則，擁有專業技術優勢的保險公司應該就涉及雙方當事人重大經濟利益的條款進行說明，使最終成立的保險合同建立在雙方充分理解條款含義的基礎之上。對于老年人在投保中還是沒能徹底、正確地理解合同條款的含義而發生糾紛的，在筆者看來，應當將這種比例過錯責任適當地分配給保險公司，以切實保護老年人的合法權益。

（三）完善住房反向抵押養老保險的法律保障制度

1.申請前的強制咨詢制度

建立申請前強制咨詢制度，對住房反向抵押養老保險合同法律關系中的三方主體均有利。對老年人而言，通過申請前強制咨詢可以充分了解投保產品的可信度和內容，以及產品是否適合自己；對保險公司來說，通過對老年人的個人健康、房產價值信息的了解，可減少對投保人資格的擔憂；對于第三方資金通道和托管方，可以預測資金借貸后的風險，防止合同無法履行帶來的資金損失。

根據目前我國試點特點和實際情況，建議我國可以效仿韓國模式。韓國在2007 年率先建立“反向抵押貸款專業顧問”制度，為當事人在申請反向抵押貸款之前提供反向抵押貸款商品信息和咨詢服務。我國政府對于構建申請前的強制咨詢制度應給予適當的財政補貼，這樣既可減少投保人和保險人之間基于信息不對稱帶來的溝通成本，也可減輕老年人的經濟負擔。當然，對于老年人有繼承人的或尚存配偶的，可以適當減少財政補貼，而對于失獨、失偶或獨居的老年人應當實行免費強制咨詢制度。

2.設定稅收組合制度

稅收是調整社會分配和收入的重要工具。在美國，稅收在發展住房反向抵押養老保險的過程中扮演了重要角色。例如，老年人將其住房反向抵押后可以選擇一次性領取、終身按月領取或者在一定限額內自由領取等多種方式獲得養老金。對住房采取反向抵押的，美國政府還實施免征房產稅的政策。又如，在韓國，對利用反向抵押的住宅減少財產稅25%；對于反向抵押貸款利息費用，計算在老年人的綜合收入中，按養老金收入200萬韓元限額給予收入扣除等稅收優惠。以上這些稅收福利極大地增加了老年人的投保熱情。

除了在稅收優惠和減免方面可以借鑒國外先進經驗之外，我國還可以通過開征遺產稅的方式來“抑制”房屋繼承，而非通過住房反向抵押方式讓住房回歸市場。美國的以房養老之所以能夠推廣，還有賴于高額遺產稅的征收。美國的子女若要繼承父母的住宅，一般要支付房產價值六成到八成的遺產稅（邵培德，2006）。我國開征遺產稅具有重要意義和現實條件，遺產稅也有利于轉變經濟發展方式（林國建，2011）。但是在遺產稅的稅率上不應采用類似美國的過高比例，而應從我國立法現狀出發循序漸進地開展。

3.構建社會征信體系網

住房反向抵押養老保險合同締結之前，投保人負有如實告知的義務。但囿于房屋評估機制的不完善以及投保人可能對房屋狀況夸大表述，房屋的價值并不總是絕對真實。另外，在老年人的健康狀況方面，由于現有的醫療技術無法對未來的健康進行精準預測，可能導致合同前的信息提供不準確。在合同發生效力的過程中，由于老年人一直占有房屋，加之房屋價值波動對老年人的影響小于保險公司，即使房屋價值入不敷出，老年人也不必向保險公司補償，因而對于房屋，老年人無需嚴格遵守道德上的維護義務。

可是，如果不對老年人事前和事中的誠信行為進行規制，將可能導致保險公司無法獲取保險標的的準確信息，也無法對事中導致房屋價值貶損的行為進行阻止。及時引入社會征信體系，可以讓保險公司事前對老年人的過往進行綜合評估，對于信用分數過低的老年人拒絕承保。在事中，通過不定期監督，將老年人居住權現狀列入征信考察的范圍，對于個人征信有污點的老年人進行社會評價，從而督促老年人認真履行住房反向抵押養老保險合同內容。

4.事后監管制度

事后監管時間節點，一般是在老年人身故事實發生或合同約定的情形出現后，保險合同履行和終止的階段。盡管老年人已經身故，但不代表著合同完全解除，相反，這個階段仍涉及保險人處分權、被繼承人的繼承權、贖回權等一系列關鍵問題的處理。由于法律關系當中作為投保人的老年人已經身故，為了讓老年人身后的合法權益得到有效保障，筆者建議，需要盡快建立住房反向抵押養老保險合同的事后監管制度。

此外，事后監管制度還涉及發生住房反向抵押養老保險承兌的情況。由于投保的老年人在身故后，直接參與保險的身份已經喪失，投保人與其財產利益被分割開來。如何保障住房剩余價值的實現，亟待特定身份者的參與。筆者認為，當身故老年人的配偶一方還存活且存在認知障礙的，或者老年人子女沒有民事行為能力或限制民事行為能力而需要依賴該住房的，應當保障其配偶和行為能力缺失子女一定的居住權。這是基于住房反向抵押養老保險本身所具有的社會保障和社會福利雙重屬性，對老年人的親屬進行適當照顧的一種特別制度設計。具體而言，在保留保險公司對房屋所有權的前提下，賦予特定情況的身故老年人的配偶或子女對房屋的用益物權。

當然，保險公司可以在支付合理對價的情況下要求身故老年人的配偶或子女搬出該住房，最終實現住房反向抵押全部的功能。對于沒有認知障礙的配偶以及完全民事行為能力的繼承人，可以適當突破合同的相對性，在老年人身故后讓他們主動參與到住房反向抵押養老保險合同目的實現中來。一方面，可以保障他們對于保險公司如何處置住房的知情權；另一方面，他們也可以對保險公司的處置行為實行監督，而不是等到住房反向抵押養老保險法律關系終結后出現權益損害的情形時，再去通過訴訟維權。讓繼承人提前介入合同結算和分配之中，可以最大限度地維護繼承人對住房權益的實現。

五、結語

無論是從我國住房反向抵押養老保險的社會福利屬性，還是從其實踐運行的疲態表現來看，住房反向抵押養老保險不能完全依賴市場運行，而需要政府以適當的管理姿態介入。目前，我國選擇政府以外部力量介入住房反向抵押養老保險的模式時，不宜過度提高準入門檻，同時，應當以積極的管理人角色參與到這一保險的運行中，通過宏觀調控和財政支持等方式積極推動其面向市場。

在住房反向抵押養老保險的配套法律制度方面，增加特別規定乃是解決這一問題的最有效的辦法。其中，通過完善住宅建設用地使用權續期以及《保險法》的相關規定，能夠為住房反向抵押養老保險的推行減少障礙。不僅如此，為了更好地推進住房反向抵押養老保險試點，還應從構建申請前的強制咨詢制度、設定稅收組合制度、構建社會征信體系網以及事后監管制度這四個方面著力，形成組合拳，為其發展保駕護航。